Гражданский кодекс часть 1

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – ИП глава КФХ ФИО4 или заявитель):

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, Управление Росреестра по Курской области, Управление или регистрирующий орган):

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО5 – представитель по доверенности от 15.11.2021;

ФИО6 – представитель по доверенности от 30.12.2021 № 2-ск;

представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 по делу № А35-7877/2021, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации прав,

третьи лица: ФИО7; ФИО8, ФИО9,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным приостановления и отказа в государственной регистрации прав.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 по делу № А35-7877/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на наличие оснований для осуществления государственной регистрации.

В судебном заседании представитель заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления возражал против доводов апелляционной жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 14.10.2022.

В продолженное судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 04.06.2020 между ИП ФИО10 КФХ ФИО4 и ФИО9 заключен договор займа, по которому ИП ФИО10 КФХ ФИО4 предоставляет ФИО9 заем в сумме 400 000 рублей (п. 1.1 договора) со сроком возврата - до 23.03.2021 (п. 5.1 договора).

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату займа 10.06.2021 между ИП ФИО10 КФХ ФИО4 и ФИО9 было заключено соглашение об отступном к вышеуказанному договору займа, в соответствии с которым, в качестве отступного последний обязуется передать в собственность кредитору 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 (п. 2.1 соглашения об отступном от 10.06.2021).

28.06.2021 ИП ФИО10 КФХ ФИО4 совместно с ФИО9 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением № КУВД001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.

Уведомлениями от 06.07.2021 № КУВД-001/2021-26223538/1, от 06.07.2021 № КУВД-001/2021-26223538/2 была приостановлена государственная регистрация права по заявлению ФИО9 и ИП ФИО10 КФХ ФИО4 на основании пункта 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что ИП ФИО10 КФХ ФИО4 не является ни участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36, ни арендатором указанного земельного участка.

Уведомлениями от 06.10.2021 № КУВД-001/2021-26223538/3, № КУВД-001/2021-26223538/4 Управлением было отказано в госдуарственной регистрации права по заявлению ФИО9 и ИП ФИО10 КФХ ФИО4

Не согласившись с решениями о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации права, ИП ФИО10 КФХ ФИО4 обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, а равно извещение других собственников, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в течение срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 47 Закона № 218-ФЗ в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи.

Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии 3 статьи 47 Закона № 218-ФЗ документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Таким образом, подлежит применению статья 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункта 4 статьи 250 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

На основании статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление от 30 января 2009 года N 1-П; определения от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-О и от 28 января 2016 года № 174-О).

В соответствии с пунктом 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН подтверждается, что количество собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 не превышает пяти – Калужских В.И, ФИО8, ФИО9 (т.1 л.д. 77).

Поскольку число участников долевой собственности не превышает пять, к сделке по отчуждению долей способом в праве общей собственности на указанный земельный участок избранным заявителем применяются правила Гражданского кодекса без учета особенностей, установленных статьей 12 Закона № 101-ФЗ.

При этом в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, отказ управления Росреестра в совершении регистрационного действия не может быть признан незаконным.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 13.09.2021 № 308-ЭС21-15285 по делу № А32-28965/2020.

Доводы подателя жалобы о неприменении норм статьи 250 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям основаны на неверном толковании заявителем норм права и получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6, если в качестве отступного по обязательству по уплате предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее им, может воспользоваться средствами защиты, которые предусмотрены на случай нарушения этого права.

Судом апелляционной инстанции также учитывается, что при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 06.03.2020 № 308-ЭС19-24219 (1,2) по делу № А53-33754/2015.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно приостановил государственную регистрацию права, а впоследствии и отказал в ней ввиду отсутствия документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, а равно извещения других собственников при условии, что заявитель лицом, обладающим правом преимущественной покупки доли не является, а доказательств обратного при обращении с заявлением о государственной регистрации Управлению также не представлено.

При таких обстоятельствах требования заявителя о признании незаконным приостановления и отказа Управления Росреестра по Курской области в государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:18:000000:36 не подлежали удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 по делу № А35-7877/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3