Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 по делу № А14-1659/2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.05.2022), по исковому заявлению администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд нежилого помещения, о прекращении права собственности, о признании права собственности на нежилое помещение, и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5, к Администрации городского округа об обязании заключить Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, установив размер возмещения, включающий рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 34 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>, размер рыночной стоимости доли в праве обще долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости, размер убытков, причиненных в связи с изъятием объекта недвижимости – в 3 368 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее –Администрация) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Костиной Инессе Николаевне (далее – ИП Костина И.Н.) с требованиями об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования городской округ город Воронеж принадлежащее ИП Костиной Инессе Николаевне, 03.09.1961 г.р. нежилого помещения, 1 этаж, площадью 34 кв.м., расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, дом 54, пом.109, кадастровый номер 36:34:0506047:117 (государственная регистрация №36-36-01/136/2013-490 от 02.08.2013) с выплатой денежной компенсации в размере 1 477 990 руб. и прекращении права собственности ИП Костиной Инессы Николаевны, 03.09.1961 г.р. на нежилое помещение, 1 этаж, площадью 34 кв.м., расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, дом 54, пом.109, кадастровый номер 36:34:0506047:117. 3, признании права собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на нежилое помещение, 1 этаж, площадью 34 кв.м., расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Пеше-Стрелецкая, дом 54, пом.109, кадастровый номер 36:34:0506047:117.

В свою очередь ИП ФИО5 обратилась к администрации с требованием обязать заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, установив размер возмещения, включающий рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости – нежилого встроенного помещения III в лит. А, площадью 31,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане: III, размер рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости, размер убытков, причиненных в связи с изъятием объекта недвижимости – в 3 028 000 (три миллиона двадцать восемь тысяч) руб.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 производство по делу приостановлено в связи с удовлетворением ходатайства сторон о проведении судебной экспертизы по делу, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ (<...>). На разрешение эксперта поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 34 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0506047:117, стоимость доли в праве обще долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости и размер убытков, причиненных в связи с изъятием объекта недвижимости на настоящий момент?

Определением Арбитражного суда Воронежской области от12.07.2021 производство по делу возобновлено.

В процессе рассмотрения дела ИП ФИО5 ходатайствовал об уточнении заявленных требований, просила обязать Администрацию городского округа г. Воронеж заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО5 Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, установив размер возмещения, включающий рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 34 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0506047:117, стоимости доли в праве обще долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости, размер убытков, причиненных в связи с изъятием объекта недвижимости в размере 2 645 600 рублей.

Указанное уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом Воронежской области от 15.12.2021 по настоящему делу принято решение об обязании Администрацию городского округа г. Воронеж заключить с предпринимателем ФИО5, г.Воронеж соглашение об изъятии объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, определив рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости – нежилого встроенного помещения 109 площадью 34 кв.м., этаж 1, и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости, на сумму 2 643 600 руб., в том числе НДС, и 2000 руб. убытков.

Арбитражным судом Воронежской области вынесено определение об исправлении опечатки от 17.05.2022.

Не согласившись с принятым решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП ФИО5 и удовлетворении требований администрации.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, чтоЗемельный кодекс и Жилищный кодекс не предусматривают обязанности подписать соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а напротив содержат право Администрациина обращение в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, в силу чего исковые требования подлежат удовлетворению.

Также заявитель возражает против выводов судебной экспертизы №3973/6-3, №4046/9-3 от 07.07.202, поскольку, по мнению администрации, экспертом допущены нарушения требований, установленных федеральными стандартами оценки, которые влияют на рыночную стоимость выкупаемою нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. ул. Пеше-Стрелецкая.54.

Администрация полагает, что стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости должна быть учтена в составе рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 34 кв.м.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 г. указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 12.05.2022 объявлен перерыв до 19.05.2022 в целях ознакомления администрации с отзывом предпринимателя.

В судебном заседании 19.05.2022 представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение не законным и необоснованным, просил обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

ИП ФИО5 явку полномочного представителя не обеспечила, представив в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель возражал против доводов заявителя, просил обжалуемое решение оставить без изменений.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в его отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела,ФИО5 в многоквартирном доме № 54 по ул. Пеше-Стрелецкой г. Воронежа принадлежит на праве собственности нежилое встроенное помещение 109 площадью 34кв.м., этаж 1, кадастровый номер 36:34:0506047, которое используется в предпринимательских целях.

Администрацией городского округа город Воронеж письмом № 14532054 от 30.06.2020 в адрес ФИО5 направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд во исполнение постановления администрации городского округа город Воронеж от 30.04.2019 № 355 «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом № 54 по ул. Пеше-Стрелецкой г. Воронежа и помещений в нем», в котором стоимость изымаемого имущества была определена в размере 1 477 990 руб. на основании отчета об оценке № 125/2020-В от 19.06.2020.

В соответствии со ст.ст. 56.10 ЗК РФ, 239.2, 279 ГК РФ, 32 ЖК РФ заключение вышеуказанного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд для сторон является обязательным.

По итогам рассмотрения указанной оферты истцом 22.09.2020 в соответствии с ч. 9 ст. 56.10 ЗК РФ ответчику было направлено предложение об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости, в соответствии с которым истец предложил заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд во исполнение Постановления администрации городского округа город Воронеж от 30.04.2019 № 355 на следующих условиях: установить рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения, расположенного в жилом доме по адресу: <...>, - в размере 3368000 руб.

Размер возмещения истцом был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 375 от 28.08.2020, подготовленного ООО «Воронежский центр судебной экспертизы».

ИП ФИО5 письмом № 15076731 от 27.10.2020 информировала администрацию о рассмотрении предложения об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости.

В соответствии с указанным письмом, по мнению предпринимателя, рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости, определенная в соответствии с отчетом об оценке № 375 от 28.08.2020, не отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки и существенно завышена.

Администрация обратилась в суд с настоящими требованиями на основании положений п.2 ст. 445 ГК РФ, в связи с отклонением протокола разногласий.

ИП ФИО5 обратилась с встречными требованиями к администрации, поскольку полагало обоснованным установление рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 2 статьи 279 ГК РФ следует, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В статье 239.2 ГК РФ закреплено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1).

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2).

В статье 281 ГК РФ указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В пункте 6 статьи 279 ГК РФ указано, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из статьи 56.8 ЗК РФ следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи).

Таким образом, в соответствии со ст.ст. 56.10 ЗК РФ, 239.2,279 ГК РФ заключение соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд для истца и ответчика является обязательным.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции отклоняет довод Администрации городского округа город Воронеж, о том, что у ИП ФИО5 отсутствую правовые основания требовать обязать заключить соглашение об изъятии объекта недвижимости.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. В пункте 9 статьи 56.10 ЗК РФ указано, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляется ряд документов.

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что между сторонами возник спор об условиях соглашения об изъятии объекта недвижимости, а именно стоимости спорного объекта.

С целью определения размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество, судом области проведена экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы № 1659/2021 от 7.07.2021 рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости – нежилого встроенного помещения 109 площадью 34 кв.м., этаж 1, а так же рыночная стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости, составляет 2 291 416 руб. (помещение) 352 184руб. (стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) всего 2 643 600руб., а так же убытки 2000 руб., всего убытки составляют 2 645 600 руб., в том числе НДС.

Суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости определения рыночной стоимости доли изымаемого объекта недвижимости и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с учетом произведенной судебной экспертизы.

Обращаясь с апелляционной жалобой, заявитель указал, что нормами земельного и жилищного законодательства установлена неразрывная связь жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, в том числе земельного участка, на котором он расположен.

В связи с чем, как считает администрация, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Соответственно заявитель полагает, что стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под изымаемым объектом недвижимости должна быть учтена в составе рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 34 кв.м.

Судебная коллегия полагает необходимым отклонить указанный довод.

Из статьи 56.8 ЗК РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Частью 9 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Положениями статей 56.8 Жилищного кодекса РФ и статьи 281 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок).

Стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Суд приходит к выводу, что стоимость изымаемого имущества подлежит увеличению на стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, в силу чего суд не усматривает оснований для исключения стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок.

Ко всему представленный администрацией отчет об оценке № 125/2020-В от 19.06.2020 определен также с учетом изложенного.

Довод администрации о несоответствии судебной экспертизы №3973/6-3, №4046/9-3 от 07.07.202 требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, которые влияют на рыночную стоимость выкупаемою нежилого помещения, судебной коллегией отклоняется, поскольку суд апелляционной инстанции не усматривает сомнений в обоснованности заключения эксперта, которое не имеет недостатков, а также сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Не соглашаясь с заключением судебной строительно-технической экспертизы, заявитель не представил нормативного и документального обоснования несогласия с этим заключением, не заявил в установленном законом порядке (статья 87 АПК РФ) ходатайство о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Между тем в заседании суда первой инстанции для получения необходимых пояснений по заключению и дачи ответов на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, был вызван судебный эксперт.

Таким образом, экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит достоверные сведения и является надлежащим доказательством по делу (статьи 65, 67, 68 АПК РФ). Заключение основано на материалах дела, является ясным и полным и достоверным, выводы эксперта мотивированны, проверяемы, носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, полномочия и компетентность экспертов не оспорены.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 по делу № А14-1659/2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.05.2022) оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3