Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Курчатова на решение Арбитражного суда Курской области от 07.09.2016 по делу № А35-1395/2016 (судья Масютина Н.С.), по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом г. Курчатова об урегулировании разногласий по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Курчатова об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка №4 от 22.01.2016, изложив приложение №2 к договору «расчет арендной платы» в следующей редакции: «с 23.12.2015 по 22.12.2016: (3033839.12 х 2%):365 х 364 = 60 510 руб. 54 коп., где 3 033 839.12 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 949 кв.м - площадь земельного участка; 2% - процент, принимаемый в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 24.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 365 - количество дней в году; 364 - количество дней аренды, итого: 60 510 руб. 54 коп.», и раздел III пункта 3.1 договора в следующей редакции: «размер арендной платы за участок составляет 60 510 руб. 54 коп. (шестьдесят тысяч пятьсот десять руб. 54 коп.)».

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.09.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению имуществом г. Курчатова обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Курчатова поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 18.11.2014 между Комитетом по управлению имуществом г. Курчатова (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) был заключен договор №80 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, имеющий кадастровый номер 46:31:010602:1, общей площадью 949 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, под капитальное здание и прилегающую территорию.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 14.11.2014 по 13.10.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составил 55 620 руб. 38 коп.

05.03.2015 между Комитетом по управлению имуществом г. Курчатова (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) был заключен договор №3 аренды земельного участка, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору в аренду земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, имеющего кадастровый номер 46:31:010602:1, общей площадью 949 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, под капитальное здание и прилегающую территорию.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 24.12.2014 по 22.12.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составил 60 510 руб. 54 коп. Расчет арендной платы определен арендодателем исходя из 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (приложение №2 к договору №3).

Постановлением Администрации г.Курчатова от 13.03.2015 №349 уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:31:010602:1 на «для размещения супермаркетов, торговых комплексов, торговых домов, магазинов», дополнительным соглашением №2 от 12.05.2015 в договор аренды внесены соответствующие изменения.

22.01.2016 Комитетом по управлению имуществом г. Курчатова в адрес ИП ФИО2 направлен договор №4 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, имеющий кадастровый номер 46:31:010602:1, общей площадью 949 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, для размещения супермаркетов, торговых комплексов, торговых домов, магазинов.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 23.12.2015 по 22.12.2016 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составил 595 726 руб. 31 коп. Расчет арендной платы определен арендодателем исходя из коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельного участка (приложение №2 к договору).

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора, касающимися пункта 3.1 договора и приложения №2 к договору аренды земельного участка №4 от 22.01.2016, 02.02.2016 ИП ФИО2 направил в адрес Комитета по управлению имуществом г. Курчатова подписанный договор №4 аренды земельного участка от 22.01.2016, а также протокол разногласий к договору, в котором указал на несогласие с пунктом 3.1. договора и приложением №2 в части установления размера арендной платы в год 595 726 руб. 31 коп., исходя из коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельного участка (0,1969), полагая правомерным размер арендной платы в сумме 60 510 руб. 54 коп., рассчитанный с применением льготы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом № 241 от 08.02.2016 Комитет по управлению имуществом г. Курчатова отклонил протокол разногласий, сославшись на отсутствие оснований для применения льготы, поскольку истцом не приобретено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В связи с разногласиями в отношении размера арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При принятии обжалуемого решения суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.

Таким образом, при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Из буквального содержания пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что продажа (аренда) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществляется юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.03.2000 № 5-П, некоторая неточность юридико-технического характера, допущенная законодателем при формулировании юридической нормы, может затруднить уяснение ее действительного смысла, однако не всегда дает основания для вывода о том, что она является неопределенной, расплывчатой, не содержащей четких стандартов.

Буквальное толкование положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», сводящее круг обладателей права на льготный выкуп (аналогично заключение договора аренды) земельного участка лишь к юридическим лицам, вступило бы в противоречие с иными положениями земельного и гражданского законодательства и привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества, как субъектам права, находящимся в равном положении.

С учетом положений статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения, пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» льготный порядок расчета арендной платы распространяется и в отношении индивидуальных предпринимателей.

26.08.2014 между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке.

Правопредшественник ИП ФИО2 правом на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях, установленным абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», реализовано не было, следовательно, к ИП ФИО2 при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком, в том числе право на заключение договора аренды по льготной цене.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

Таким образом, абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму, согласно которой годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Аналогичные положения содержаться в статье 5 Закона Курской области от 28.12.2007 №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» и пункте 9 Положения «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Курчатова, предоставленных в аренду без проведения торгов, и об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального), использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Курчатова, или земельных участков, расположенных в границах города Курчатова, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного решением Курчатовской городской Думы 28.05.2008 № 25.

В разъяснениях, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), вопросе 7, указано, что Законом о введении в действие ЗК РФ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3). Поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ №582, подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, и не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Из буквального толкования положений части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не следует, что положения закона о порядке определения размера арендной платы и ее пределах утрачивают силу после 01.07.2012. Напротив, данная норма продолжала действовать и после истечения вышеуказанного срока, законодатель, внося Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ соответствующие изменения, также специально установил, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов от кадастровой стоимости, а также сохранил за органами государственной власти субъекта РФ полномочия по определению размера арендной платы для земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.12.2015 по делу №А14-2330/2015.

Следовательно, размер арендной платы по договору должен составлять 2% от кадастровой стоимости земельного участка - 60 510 руб. 54 коп.

Таким образом, предложенный истцом размер арендной платы в его редакции раздела III пункта 3.1 договора аренды земельного участка №4 от 22.01.2016 и приложения № 2 к данному договору соответствует закону.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 42 000 руб.

К судебным издержкам согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц (представителей), оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» отмечено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1).

В обоснование понесенных расходов на оплату услуг представителя в размере 42 000 руб. истец представил соглашение об оказании юридической помощи от 18.02.2016, заключенное между ИП ФИО2 (доверителем) и адвокатом Гончуковым Петром Сергеевичем.

В качестве доказательств оказанных услуг в рамках соглашения об оказании юридической помощи от 18.02.2016 истцом представлен отчет об оказании юридической помощи от 16.06.2016, согласно которому адвокат оказал доверителю следующие услуги: изучение документов, касающихся взаимоотношений доверителя с Комитетом по управлению имуществом г.Курчатова Курской области по вопросу аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., г. Курчатов, ул. Молодежная, д. 10 – 5 000 руб.; подготовка от имени доверителя в Арбитражный суд Курской области искового заявления к Комитету по управлению имуществом г. Курчатова Курской области об урегулировании разногласий по договору аренды вышеуказанного земельного участка - 5 000 руб.; участие в 4 судебных заседаниях (24.03.2016, 06.04.2016, 17.05.2016, 16.06.2016) – 32 000 руб. (по 8 000 руб. за каждое судебное заседание).

Оплата произведена доверителем в полном объеме (пункты 1, 2, 3 акта приема-передачи от 16.06.2016).

Решением Совета адвокатской палаты Курской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» от 06.05.2013 установлены следующие минимальные ставки вознаграждения за оказываемую юридическую помощь: письменные консультации, составление заявлений, жалоб, ходатайств, иных документов правового характера – 5 000 руб., представительство в арбитражных судах первой инстанции – 8 000 руб. за день занятости адвоката.

Расценки адвокатских образований могут быть приняты судом как любые иные сведения о стоимости юридических услуг.

Взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции арбитражного суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм. При этом разумность расходов как категория оценочная определяется индивидуально с учетом особенностей конкретного дела.

Таким образом, арбитражный суд области исходя из принципов разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса между правами лиц, участвующих в деле, объема фактически оказанных представителем истца услуг, связанных с представительством в суде, качества подготовки им процессуальных документов, сложности дела и продолжительности судебного разбирательства с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты юридических услуг по аналогичным делам, пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 42 000 руб., из которых за изучение документов и составление искового заявления - 10 000 руб.; представительство в четырех судебных заседаниях в Арбитражном суде Курской области в сумме 32 000 руб.

Доказательств того, что указанные расходы являются чрезмерными и превышают разумные пределы либо экономически не обоснованы, ответчиком в материалы дела не представлено.

Оценка качества подготовленных документов является прерогативой суда первой инстанции, которым дело было рассмотрено по существу. При этом суд руководствовался своим внутренним убеждением, основанным на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.09.2016 по делу № А35-1395/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Курчатова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи И.Б. Сухова

А.И. Поротиков