Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Белгородской области от 09.07.2019 по делу №А08-7446/2015 (судья Кощин В.Ф.),по заявлению ФИО2 о признании незаконными действий конкурсного управляющего должника, недействительными протоколов о продаже недвижимого имущества, заинтересованные лица: АО «Дирекция Юго-Западного района», НП «СРО АУ Северо-Запада»,в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Витязь» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 07.09.2016 (резолютивная часть от 31.08.2016) АО «Витязь» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в официальном печатном издании «Коммерсантъ» № 172 от 17.09.2016, стр. 60, публикация № 7701004896.

Конкурсный кредитор ФИО2 обратилась в арбитражный суд с жалобой о признании незаконными действий конкурсного управляющего должника, недействительными протоколов о продаже недвижимого имущества.

В жалобе заявитель просила:

- признать незаконными действия конкурсного управляющего должника по реализации имущества, не являющегося собственностью должника;

- признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «Витязь», проведенных 16.10.2018 г.;

- признать недействительным договора купли-продажи № 1720/1 от 20.10.2018 г., заключенного между конкурсным управляющим АО «Витязь» ФИО4 и АО «Дирекция Юго-Западного района» в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, КН: 31:06:0201012:2985, степень готовности 35%.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 09.07.2019 года в удовлетворении жалобы ФИО2 о признании незаконными действий конкурсного управляющего ООО АО «Витязь» ФИО4 по реализации имущества, не являющегося собственностью должника; признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «Витязь», проведенных 16.10.2018 г.; признании недействительным договора купли-продажи № 1720/1 от 20.10.2018 г., заключенного между конкурсным управляющим АО «Витязь» ФИО4 и АО «Дирекция Юго-Западного района» в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, КН: 31:06:0201012:2985, степень готовности 35% отказано.

Не согласившись с данным определением, ФИО2 обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В электронном виде через сервис «Мой Арбитр» от АО «Витязь» в лице конкурсного управляющего ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложением копии доверенности представителя, который суд приобщил к материалам дела.

Представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель акционерного общества «Витязь» в лице конкурсного управляющего ФИО4 возражал на доводы апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве, считает обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 декабря 2013 года между ФИО2 и АО «Витязь» (до реорганизации ЗАО «Витязь») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости № 76.

Согласно данного договора, застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 15647 кв.м., кадастровый номер 31:06:02 01 012:0781, предоставленном в аренду на основании Договора 68-1/10 от 27.09.2010 по адресу: <...> №1, жилой дом позиция 2, Блок - секция 1Бз со встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома позиция 2 (секция 1 Бз) передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором долевого строительства №76.

Стоимость объекта долевого строительства, а именно встроенное нежилое помещение, расположенное в м-н Центральный, №1, жилой дом позиция 2, позиция 2, Блок -секция 1 Бз на 1 этаже, помещение №2 (центральный вход), общей площадью по проекту 92,66 кв.м по данному Договору составила 4 073 040 руб.

ФИО2 свои обязательства по Договору, в виде оплаты стоимости объекта долевого строительства, выполнила, согласно справки №103 от 25.07.2016 г. выданной АО «Витязь», в которой указано, что ФИО2 внесла денежные средства в сумме 4073340 рублей за нежилое помещение общей проектной площадью 92,66 кв.м., расположенное по адресу: <...> №1, жилой дом позиция 2, Блок -секция 1 Бз.

Таким образом, размер доли, подлежащей передаче истцу, определен исходя из размера площади нежилого помещения, которая должна быть передана ей по договору, что составляет 92,66 кв.м., доля ФИО2 в праве собственности на объект незавершенного строительства составит 9266/421900.

06 октября 2016 г. Старооскольским городским судом, вынесено решение, согласно которому иск ФИО2 к АО «Витязь» о признании право долевой собственности, взыскании судебных расходов удовлетворен. Признано за ФИО2 право долевой собственности на 9266/421900 долей в праве на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> №1, жилой дом позиция 2, Блок-секция 1 Бз, в виде нежилого помещения № 2 (центральный вход), жилой дом№1 позиция 2, Блок-секция 1 Бз на 1 этаже м-н Центральный. Взысканы с АО «Витязь» в пользу ФИО2 расходы на оплату юридических услуг в размере 15000 рублей. Взысканы с АО «Витязь» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 567 рублей.

24 декабря 2013 года между ФИО2 и АО «Витязь» (до реорганизации ЗАО «Витязь») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости № 29.

Согласно данного договора, Застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 15647 кв.м., кадастровый номер 31:06:02 01 012:0781, предоставленном в аренду на основании Договора 68-1/10 от г. по адресу: <...> жилой дом № 1, Блок -секция 2 (секция 1Бз) со встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома №2 (секция 1 Бз) передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором долевого строительства №29.

Стоимость объекта долевого строительства, а именно встроенное нежилое помещение, расположенное в м-н Центральный, жилой дом №1, позиция 2, Блок -секция 2 (секция 1 Бз) на 1 этаже, помещение №1 (вход со двора), общей площадью по проекту 37,0 кв.м по данному Договору составила 1813 000 руб.

ФИО2 обязательства по Договору, в виде оплаты стоимости объекта долевого строительства, выполнила согласно справки №102 от 25.07.2016 г. выданной АО «Витязь», в которой указано, что ФИО2 внесла денежные средства в сумме 1 813 000 рублей за нежилое помещение общей проектной площадью 37,00 кв.м., расположенное по адресу: <...> жилой дом № 2, Блок - секция 2 (секция 1Бз).

06 октября 2016 г. Старооскольским городским судом, вынесено решение, согласно которому иск ФИО2 к АО «Витязь» о признании право долевой собственности, взыскании судебных расходов удовлетворен. Признано за ФИО2 право долевой собственности на 37/4219 долей в праве на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> жилой дом № 2, Блок-секция 2 Бз, в виде нежилого помещения № 2 (центральный вход), жилой дом№1 позиция 2, в виде нежилого помещения №1 (вход со двора), жилой дом №2, позиция 2, Блок-секция 2 (секция 1 Бз) на 1 этаже м-н Центральный. Взысканы с АО «Витязь» в пользу ФИО2 расходы на оплату юридических услуг в размере 15000 рублей. Взысканы с АО «Витязь» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17265 рублей.

21 апреля 2017 года ФИО2 обратилась в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации права долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости. 04 мая 2017 года ей были выданы уведомления о приостановлении государственной регистрации №31/008/023/2017-2527, №31/008/023/2017-2526 в связи с тем, что объект незавершенного строительства не был поставлен на кадастровый учет.

19 ноября 2018 года ФИО2 вновь обратилась в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости. 29 ноября 2018 года были выданы Уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации права №31/008/001/2018- 26534, №31/008/001/2018-26533 в связи с наличием противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами 19.11.2018 года.

Согласно выписки из Единого государственного недвижимости от 06 декабря 2018 года собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 31:06:0201012:2985 степень готовности 35% является АО «Дирекция Юго-Западного района» ИНН <***>.

Согласно публикации от 23.11.2018, размещенной в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве посредством электронных торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «Витязь» проведенных 16.10.2018 года на электронной площадке www.seltim.ru по лоту №1 был заключен Договор №1720/1 от 20.10.2018 года с АО «Дирекция Юго-Западного района» как единственным участником торгов на сумму 30000000 руб.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу статьи 60 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат рассмотрению жалобы кредиторов, представителя учредителей (участников) должника, иных лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, нарушающие их права и законные интересы.

По смыслу данной нормы права, основанием для удовлетворения жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действием (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.

Таким образом, при рассмотрении жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего суд обязан установить совокупность двух обстоятельств – совершение арбитражным управляющим действий (бездействия) вопреки требованиям закона и нарушение в результате этих действий (бездействия) прав и законных интересов заявителя жалобы.

Доводы заявителя, содержащиеся также в апелляционной жалобе, о том, что действия конкурсного управляющего ФИО4 по реализации имущества - объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 31:06:0201012:2985 степень готовности 35% без учета права долевой собственности ФИО2, то есть имущества, не являющегося собственностью должника, являются незаконными, правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

По смыслу третьего абзаца пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» любое заинтересованное лицо вправе предъявить в рамках дела о банкротстве по правилам главы III. 1 Закона о банкротстве требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника.

В соответствии с пунктом 1 статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу указанной нормы права, торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные, существенные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Обязательства, предусмотренные договорами участия в долевом строительстве, не были исполнены АО «Витязь» ввиду следующего.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 18 мая 2016 года по делу №А08-7446/2015 в отношении АО «Витязь» введена процедура наблюдения с применением норм параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности». Нормами указанного параграфа предусмотрена возможность удовлетворения требований кредиторов, заключивших договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, исключительно в денежной форме.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31 августа 2016 года по делу №А08-7446/2015 АО «Витязь» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

В соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

На дату открытия конкурсного производства объекты незавершенного строительства, возводимые АО «Витязь» не были поставлены на кадастровый учет, а также зарегистрированы в качестве объектов незавершенного строительства.

По смыслу ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, до постановки объекта недвижимости на кадастровый учет он не может являться объектом гражданских прав ввиду невозможности его идентификации.

Конкурсным управляющим АО «Витязь» приняты меры к постановке объектов незавершенного строительства на кадастровый учет.

В соответствии с п.5 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

По заявлению конкурсного управляющего 18 июня 2018 года произведена государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Центральный, д. 1, поз. 1Аз 1Бз, кадастровый номер 31:06:0201012:2985, степень готовности 35%, площадь застройки 780,8 кв.м., запись в ЕГРН № 31:06:0201012:2985- 31/008/2018-1.

Как следует из нормы ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности застройщика на объект незавершенного строительства не было оспорено третьими лицами в период с момента государственной регистрации права до даты проведения торгов по продаже имущества и заключения договора с единственным участником торгов.

Статьей 8.1 ГК РФ предусмотрено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Таким образом, заявитель жалобы фактически оспаривает государственную регистрацию права АО «Витязь» на объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем, заявление об оспаривании зарегистрированного права не может быть рассмотрено по правилам ст.60 ФЗ «О несостоятельности».

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что после введения в отношения застройщика процедуры банкротства, исполнение обязательств перед дольщиками в отношении нежилых помещений происходит с учетом специального банкротного регулирования ст.201.9, 201.14 Закона о банкротстве, при этом в соответствии с положениями статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Как следует из нормы ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На дату обращения конкурсного управляющего с заявлением о государственной регистрации права в отношении объектов незавершенного строительства сведения о правах на такие объекты в ЕГРН не содержались. Как указано выше, право собственности застройщика на объект незавершенного строительства не было оспорено третьими лицами в период с момента государственной регистрации права до даты проведения торгов по продаже имущества и заключения договора с единственным участником торгов.

Основанием для признания проведенных торгов недействительными является нарушение процедуры их проведения. Поскольку государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, факт которой отражен в публичном реестре, не была оспорена, конкурсным управляющим приняты меры направленные на инвентаризацию и последующую реализацию недвижимого имущества для целей удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Сведения о результатах инвентаризации имущества должника, протокол комитета кредиторов об утверждении порядка продажи недвижимого имущества опубликованы конкурсным управляющим в установленном законом порядке и доступны для ознакомления неограниченного круга лиц.

Заявителем жалобы не представлено сведений о нарушении конкурсным управляющим процедуры проведения торгов, установленной Законом о банкротстве и ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, ФИО2 не обращалась в суд, рассматривающий дело о банкротстве, либо к конкурсному управляющему с требованиями: об исключении имущества из конкурсной массы, в отношении которого имеется спор либо о принятии обеспечительных мер в виде запрета проводить торги по продаже имущества АО «Витязь».

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении жалобы на действия конкурсного управляющего, об отказе в признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «Витязь», проведенных 16.10.2018 г. и об отказе в признании недействительным договора купли-продажи № 1720/1 от 20.10.2018 г., заключенного между конкурсным управляющим АО «Витязь» ФИО4 и АО «Дирекция Юго-Западного района» в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, КН: 31:06:0201012:2985, степень готовности 35%.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 09.07.2019 по делу № А08-7446/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.А. Безбородов

Судьи И.Г. Седунова

ФИО1