Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии после перерыва, объявленного 18.08.2015, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Литейщик» (г. Рязань, ОГРН <***>) – представителей ФИО1 (доверенность от 09.02.2015), ФИО2 (доверенность от 09.02.2015), до перерыва (18.08.2015) от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора –общества с ограниченной ответственностью «ПРОМАКТИВ» – представителя ФИО3 (доверенность от 01.04.2015), в отсутствие представителей ответчика – открытого акционерного общества Сберегательный банк Российской Федерации (г. Москва, ОГРН <***>) в лице Рязанского отделения № 8606 и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора –общества с ограниченной ответственностью «Станкон», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общества с ограниченной ответственностью «ЭРЭСПО-ИМПЭКС», надлежащим образом извещенных до и после перерыва о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Литейщик» и общества с ограниченной ответственностью «ПРОМАКТИВ» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.04.2015 по делу № А54-5907/2012 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Литейщик» (далее – истец, ООО «Литейщик») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № 8606 (далее – ответчик, банк) о снятии ограничения (обременения) права с земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77 площадью 254043 кв. м, рас-положенного по адресу: <...>, и обязании ответчика обратиться в управление Федеральной регистрационной службы и совершить действия по снятию ограничения (обременения) права в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью «Станкон», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» и общество с ограниченной ответственностью «ПРОМАКТИВ».

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и третье лицо – ООО «ПРОМАКТИВ» обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование своих доводов истец ссылался на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка, что, по мнению заявителя, подтверждается решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.01.2014 по делу № А54-8078/2012. Считает, что после реализации на торгах здания, ипотека на данный объект недвижимого имущества прекратилась. Указывает на то, что после раздела земельного участка новый договор ипотеки между банком и обществами «Станкон»,«Литейщик» не заключался. Ввиду отсутствия в договоре купли-продажи от 09.07.2009 № 78-н, заключенного между ОАО «Станкон» (продавец) и ООО «Литейщик» (покупатель), указания на наличие обременений земельного участка, по мнению заявителя, ипотека в силу закона прекратилась.

Третье лицо – ООО «ПРОМАКТИВ» в обоснование своих доводов ссылалось на то, что при продаже ООО «Станкон» (продавец) ООО «ПРОМАКТИВ» (покупатель) по договору купли-продажи от 25.12.2014 № 10 недвижимого имущества продавец не сообщил третьему лицу никаких сведений о наличии обременений земельного участка. Указывает на прекращение ипотеки в связи с разделением земельного участка, что требует внесение изменений в договор ипотеки, а также на прекращение основного обязательства (кредитного договора) в связи с ликвидацией заемщика – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» (заемщика), что также безусловно влечет прекращение договора ипотеки.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения. В обоснование своих возраженийбанк ссылался на то, что до заключения сторонами договора купли – продажи истец имел реальную возможность обратиться в регистрационный орган и получить исчерпывающую информацию о наличии обременений на приобретаемые им объекты недвижимого имущества. Обращает внимание на то, что законом не предусмотрено такое основание прекращения залога как внесение изменений в договор ипотеки в связи со сменой собственника.

Ответчик, третьи лица, извещенные до и после перерыва о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) после перерыва жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей участников арбитражного процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзыве на них возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела,09.04.2008 между ОАО «Сбербанк России» (банк) и ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» (заемщик) было заключено генеральное соглашение № 1246 об открытии возобновляемой рамочной кредитной линии, в рамках которой последнему была открыта кредитная линия с лимитом 300 000 000 рублей со сроком погашения кредитов не позднее 08.04.2011.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по вышеуказанному генеральному соглашению и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ОАО «Станкон» (в настоящее время – ООО «Станкон») (залогодатель) был заключен договор ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 1, л. д. 12-53). Предметом договора ипотеки являлась передача залогодателем в залог залогодержателю: - здания, лит. З, назначение - производственное, нежилое, общей площадью 14 986,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>; - права аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018, общей площадью 373 313 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: <...> (Московский округ), состоящее из земельных участков площадью 254 043 кв. м, 78 704 кв. м, 11 265 кв. м, 27 342 кв. м, 1 959 кв. м для обслуживания завода, арендуемого залогодателем на основании договора от 30.03.2007 № А 055-07, аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018 на срок с 16.03.2007 по 15.03.2056.

Государственная регистрация ипотеки произведена 23.05.2008 за номером 62-62-01/188/2008-135.

Судом области установлено, что на основании обращений ОАО «Станкон» и гражданина ФИО4 о покупке земельных участков администрацией города Рязани принято постановление от 09.07.2008 № 3756 о продаже в общую долевую собственность пяти земельных участков площадью 254 043 кв. м, 78 704 кв. м, 11 265 кв. м, 27 342 кв. м, 1 959 кв. м, расположенных по адресу: <...> (Московский округ) для обслуживания административно-производственных зданий (т. 2. л. д. 20).

11.12.2008 залогодатель обратился к залогодержателю с просьбой дать согласие на приобретение у администрации города Рязани в долевую собственность земельных участков площадью 254 043 кв. м, 78 704 кв. м, 11 265 кв. м, 27 342 кв. м, 1 959 кв. м, расположенных по адресу: <...>, арендуемых по договору от 30.03.2007 № А 055-07 аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018, права аренды на которые переданы в залог в качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по генеральному соглашению от 09.04.2008 № 1246 и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии. При этом залогодатель гарантировал внесение изменений в договор ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 2, л. д. 17). В письме от 16.01.2009 исх. №19-01-17/218 залогодержатель дал согласие на приобретение залогодателем в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018 общей площадью 373 313 кв. м, расположенного по адресу: <...>, при соблюдении статьи 69 Закона об ипотеке, т.е. без снятия обременения по договору ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 2, л. д. 18).

10.09.2008 между администрацией города Рязани (продавец), ОАО «Станкон» и гражданином ФИО4 (покупатели) были заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м, 62:29:0010001:78 площадью 78 704 кв. м, 62:29:0010001:79 площадью 27 342 кв. м, 62:29:0010001:80 площадью 11 265 кв. м, 62:29:0010001:81 площадью 1 959 кв. м, преобразованных из земельного участка общей площадью 373 313 кв. м с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018. Перечисленные земельные участки были переданы покупателям по актам приема – передачи от 10.09.2008 (т. 2, л. <...>, 28-29, 31-32, 34-35).

При выкупе земельных участков принадлежащая ОАО «Станкон» доля в праве собственности на них была обременена ипотекой в пользу ОАО «Сбербанк России», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.01.2009, выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2009, письмом УФРС по Рязанской области от 18.08.2009 исх. № 07/1912 (т. 2, л. <...>, 30, 33, 36-41).

Ненадлежащее исполнение обязательства заемщиком – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» по договорам об открытии возобновляемой кредитной линии, заключенным в рамках генерального соглашения от 09.04.2008 № 1246, послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с заемщика и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.06.2011 по делу № А54-4583/2010 установлен факт неисполнения заемщиком обязательств по договорам об открытии возобновляемой кредитной линии. С заемщика – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС», а также с ЗАО «Современные литейные технологии», ООО «Промышленная группа Росстанком», ООО «Рязанский станкостроительный завод» в пользу ОАО «Сбербанк России» взыскано в солидарном порядке 270 000 000 рублей основного долга, 817 155 рублей 44 копейки процентов за пользование кредитом, 190 684 рубля 89 копеек денежных средств за обслуживание кредита, 490 000 рублей неустойки, 200 000 рублей расходов по государственной пошлине. Кроме того, обращено взыскание на принадлежащее ООО «Современные литейные технологии» имущество: здание - литейный корпус, лит. Г, назначение – нежилое, общей площадью 27 379, 6 кв. м, земельный участок с кадастровым номером номером 62:29:001 0001:7 общей площадью 35 849,3 кв. м, расположенные по адресу: <...>. Исковые требования к ООО «Станкон» о взыскании задолженности и об обращении взыскания на его имущество оставлены судом без рассмотрения ввиду признания залогодателя банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2011 по делу № А32-4686/2011) (т. 2, л. д. 1-10).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2011 по делу № А32-4686/2011 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Станкон» включены требования открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Рязанского ОСБ № 8606 в сумме 373 167 908 рублей 09 копеек, из них основной долг в сумме 329 789 327 рублей 91 копейки как обеспеченный залогом имущества должника (т. 2, л. д. 11-12).

09.07.2009 между ОАО «Станкон» (продавец) и ООО «Литейщик» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № 78-н (т. 1, л. д. 54-66).

По условиям договора купли – продажи ОАО «Станкон» передает в собственность ООО «Литейщик»:

- 12 зданий, 2 нежилых помещения, 3 объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:77 общей площадью 254 043 кв. м по адресу: <...> (Московский округ), принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 253025/254043);

- 2 здания, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:78 общей площадью 78 704 кв. м по адресу: <...> (Московский округ), принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 78389/78704);

- 1 здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:79 общей площадью 27 342 кв. м по адресу: <...> (Московский округ), принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 27232/27342);

- 1 здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:80 общей площадью 11 265 кв. м по адресу: <...> (Московский округ), принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 11220/11265);

- 1 объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:81 общей площадью 1 959 кв. м по адресу: <...> (Московский округ), принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 1951/1959);

- 8 сооружений, находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0010001:77, 62:29:0010001:78, 62:29:0010001:79, 62:29:0010001:80, 62:29:0010001:81 (пункты 1.1 - 1.6.9 договора купли-продажи).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что продавец передает покупателю право собственности на земельные участки под зданиями и сооружениями и необходимые для их обслуживания.

В разделе 3 договора стороны установили, что цена объектов определяется сторонами пообъектно в отдельном документе. Стоимость земельных участков под зданиями и сооружениями определяется как процентная ставка от общей стоимости земельного участка (по цене его приобретения продавцом), соответствующая процентной площади здания (сооружения) от площади земельного участка (или участков), на котором они расположены. Расчет стоимости земельных участков под зданиями и сооружениями согласовывается сторонами в отдельном документе.

Стоимость отчуждаемых объектов и земельных участков согласована сторонами в приложениях к договору с учетом дополнительных соглашений от 28.07.2010 (т. 1, л. д. 62-65).

Из договора купли-продажи не усматривается факт реализации здания лит. З, назначение - производственное, нежилое, общей площадью 14 986,4 кв. м, рас- положенного по адресу: <...>, находящегося в залоге у ОАО «Сбербанк России».

Залогодержатель – ОАО «Сбербанк России» в лице Рязанского ОСБ № 8606 письмом от 02.07.2010 исх. №19-01-17/3804, адресованным управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, дал согласие на отчуждение залогодателем земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0010001:77, 62:29:0010001:78, 62:29:0010001:79, 62:29:0010001:80, 62:29:0010001:81, расположенных по адресу: <...> (Московский район), при соблюдении статьи 69 Закона об ипотеке, т.е. без снятия обременения по договору ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 3, л. д. 50).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 29.07.2010, выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.05.2012 и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77 от 02.02.2012 усматривается, что земельный участок находится в общей долевой собственности у гражданина ФИО4 (размер доли 1018/254043) и ООО «Ли- тейщик» (размер доли 253025/254043) и в отношении прав последнего установлено ограничение (обременение) – ипотека в пользу ОАО «Сбербанк России» на срок с 23.05.2008 по 08.04.2011 на основании договора ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 и дополнительных соглашений к нему (т. 1, л. <...>, т. 3, л. д. 47-49).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права и справкам Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на спорном земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:77 расположены принадлежащие истцу на праве собственности 12 зданий, 2 нежилых помещения, 3 объекта незавершенного строительства, а также здание лит. З по адресу <...>, не являющееся собственностью истца (т. 3, л. <...>).

Между ООО «Станкон» (продавец) и ООО «ПРОМАКТИВ» в лице ООО «Инвестиционно – консалтинговая фирма «Эксклюзив Менеджмент» (покупатель) 25.12.2014 заключен договор № 10 купли-продажи недвижимого имущества (т. 5, л. д. 12-14, т. 5) по условиям пункта 1.1 которого продавец на основании и в соответствии с протоколом о результатах открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «СТАНКОН» от 25.12.2014 обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего договора объект не- движимости (лот № 210): объект недвижимого имущества здание литер З, назначение производственное, нежилое, общей площадью 14 986,4 кв. м, кадастровый (условный) номер 62:29:00:00000:15886:007, расположенное по адресу: <...> . Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2014 62 МГ № 157571, о чем сделана запись в ЕГРП от 02.08.2004 № 62-01/29- 549/204-70 (пункт 1.2 договора).

Недвижимое имущество было передано покупателю по акту приема – передачи имущества от 22.01.2015 (т. 5, л. д. 15).

Впоследствии за ООО «ПРОМАКТИВ» на здание было зарегистировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 05.02.2015 62-МЕ 027555, т 5, л. д. 18).

Истец, полагая, что срок обременения права ипотеки в пользу банка на спорный земельный участок истек 08.04.2011, обратился к ответчику с требованием снять обременение путем подачи соответствующих заявлений правообладателем (истцом) и залогодержателем (ответчиком) в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (т. 1, л. д. 66-71). Оставление ответчиком требований истца без удовлетворения явилось основанием для обращения последнего в Арбитражный суд Рязанской области с иском о снятии ограничения (обременения) права с земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что изменение предмета залога: с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка, не является основанием для прекращения ипотеки, возникшей на основании договора ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 1, л. д. 12-53). Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу указанной нормы права ипотека является разновидностью залога. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 2 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 5 названного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке).

В пункте 3 статьи 340 ГК РФ указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Аналогичные положения закреплены в статье 69 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке от 21.05.2008 № 1-1246 был заключен между ответчиком и ОАО «Станкон» в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» по генеральному соглашению от 09.04.2008 № 1246 и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии.

Предметом залога является здание и право аренды единого землепользования, в состав которого входил спорный земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

В дальнейшем спорный земельный участок по договору купли – продажи от 10.09.2008 был приобретен в общую долевую собственность ОАО «Станкон».

Таким образом, изменение правового статуса открытого акционерного общества «Станкон» с арендатора на собственника спорного земельного участка было осуществлено после заключения договора об ипотеке от 21.05.2008 № 1-1246.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Залогодатель, обращаясь к залогодержателю с просьбой дать согласие на приобретение в долевую собственность земельных участков, права аренды на которые были переданы в залог банку, гарантировал внесение изменений в договор ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 2, л .д. 17).

Залогодержателем было дано согласие на приобретение залогодателем в долевую собственность земельных участков при условии соблюдения статьи 69 Закона об ипотеке т.е. без снятия обременения по договору ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 (т. 2, л. д. 18).

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что конечная общая воля сторон договора ипотеки была направлена на нахождение в залоге земельных участков, которые могли бы обеспечить исполнение заемщиком обязательств по генеральному соглашению от 09.04.2008 № 1246 и заключенным в его рамках договорам об открытии возобновляемой кредитной линии.

Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрены основания прекращения залога, в частности, залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Исчерпывающий перечень оснований внесения записи о прекращении ипотеки установлен пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 25 Закона об ипотеке.

В соответствии с указанными правовыми нормами регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, ни статья 352 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности.

Как справедливо отметил суд области изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога и не является основанием для снятия ограничения (обременения).

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 7 названного закона устанавливает, что сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц. Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сферегосударственной регистрации прав.

Учитывая открытость информации содержащейся в федеральном информационном ресурсе, истец до заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2009 № 78-н имел реальную возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и получить исчерпывающую информацию относительно наличия (отсутствия) ограничения или обременения права на приобретаемые им объекты недвижимости, в том числе о нахождении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77, расположенного по адресу: <...>, в залоге у ОАО «Сбербанк России».

Неполучение ООО «Литейщик» информации в отношении спорного земельного участка, в соответствии счастью 1 статьи 9 АПК РФ относится к риску последнего.

Вывод Арбитражного суда Рязанской области о том, что открытость сведений имеет значение для оценки разумности и добросовестности действий истца согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 13603/10.

Довод истца о том, что права на земельные участки, вытекающие из договоров аренды, при изменении участка прекращаются, а обременение должно быть установлено заново путем заключения нового договора, обоснованно отклонен судом первой инстанции как несостоятельный.

Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки согласно пункту 1 статьи 11.8 ЗК РФ осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 ЗК РФ.

Так, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (пункты 1, 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при его разделе или выделе из него в натуре земельных долей.

Указание же на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков, которые направлены на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Причем положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 ЗК РФ, указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Следовательно, на спорный земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:77 площадью 254 043 кв. м распространяются права и ограничения, имевшие место в отношении единого землепользования с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018, право аренды которого было передано в залог.

Кроме того, как справедливо отметил суд области, земельный участок с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0018, как единое землепользование, уже состоял из земельных участков площадью 254 043 кв. м, 78 704 кв. м, 11 265 кв. м, 27 342 кв. м, 1 959 кв. м, которым и были присвоены кадастровые номера 62:29:0010001:77, 62:29:0010001:78, 62:29:0010001:80, 62:29:0010001:79, 62:29:0010001:81, что в свою очередь не свидетельствует о разделе, выделе, объединении и перераспределении земельного участка.

Принимая во внимание сохранение права залога на спорный земельный участок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для снятии ограничения (обременения) права с земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:77 и обязания ответчика обратиться в регистрирующий орган, а также совершить действия по снятию ограничения (обременения) права в отношении земельного участка.

Согласно разделу 8 договора ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (23.05.2008) и действует до полного выполнения обязательств, взятых заемщиком – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» по генеральному соглашению от 09.04.2008 № 1246.

Доказательства исполнения заемщиком взятых на себя обязательств по генеральному соглашению от 09.04.2008 № 1246 об открытии возобновляемой рамочной кредитной линии представлено не было.

Таким образом, договор ипотеки является действующим, а, следовательно, срок обременения права на заложенный земельный участок не может быть признан истекшим, как на то ссылался истец.

Довод истца о том, что после реализации на торгах здания, ипотека на данный объект недвижимого имущества прекратилась, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен, ввиду того, что спорный земельный участок является самостоятельным предметом договора ипотеки.

Довод ООО «ПРОМАКТИВ» о том, что прекращение основного обязательства (кредитного договора) в связи с ликвидацией заемщика – ООО «ЭРЭСПО-ИМПЭКС» (заемщика) безусловно влечет прекращение договора ипотеки, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Пленум ВАС РФ № 58) если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был передан в залог Сбербанку России в целях обеспечения обязательств не залогодателя, а должника по основному обязательству: ООО «ЭрэспоИмпэкс», который получил в Сбербанке России кредит по генеральному соглашению № 1246 об открытии возобновляемой рамочной кредитной линии от 09.04.2008.

Залогодателем спорного земельного участка является ООО «Станкон» (до 29.12.2009 – ОАО «Станкон»).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2011 по делу № А32-4686/2011 (т.6, л. д. 5-6) требования ОАО «Сбербанк России» в лице Рязанского ОСБ № 8606 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Станкон» в размере 373 167 908 рублей 09 копеек, из них основной долг, обеспеченный залогом, в размере 329 789 327 рублей 91 копейки. В качестве основания включения требований банка в реестр конкурсных кредиторов ООО «Станкон» последний ссылался, в том числе, на договор ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246, что следует из рассматриваемого определения Арбитражного суда Краснодарского края.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО ЭРЭСПО-ИМПЭКС» по состоянию на 13.08.2015 (т.6, л. д. 19-36), в ЕГРЮЛ 07.07.2014 внесена запись о прекращении указанного юридического лица (заемщика).

Таким образом, банк своевременно, до завершения конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству (ООО ЭРЭСПО-ИМПЭКС») и его исключения из единого государственного реестра юридических лиц, предъявил требования к ООО «Станкон» в деле о банкротстве залогодателя № А32-4686/2011, что в соответствии с пунктом 21 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 не влечет прекращения залога по договору ипотеки от 21.05.2008 № 1-1246.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам не имеется.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.04.2015 по делу № А54-5907/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Ю.А. Волкова

Е.Н. Тимашкова

О.Г. Тучкова