Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Газинком» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкровля» о взыскании задолженности по арендной плате в суме 216600 руб. за период с января по июнь 2007 (включительно) по договору аренды №01-01/07-106 недвижимого имущества от 01.03.2007.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2007 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Стройкровля» в пользу ЗАО «Газинком» взыскано неосновательное обогащение в сумме 36100 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 972 руб.

Не согласившись с указанным решением, ЗАО «Газинком» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный судс жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2007 изменить в части определения суммы неосновательного обогащения, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО «Стройкровля» в пользу истца 216600 руб. неосновательного обогащения, а также 5832 руб. расходов по оплате госпошлины.

По мнению заявителя жалобы, судом неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению при рассмотрении спора, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает на то, ст. 1102 ГК РФ не связывает наличие зарегистрированного права собственности с одним из оснований для признания юридического лица потерпевшим, то есть лицом, за счет которого ООО «Стройкровля» фактически пользовалось и владело имуществом, законным владельцем которого является ЗАО «Газинком» после регистрации права собственности 01.06.2007.

Заявитель жалобы также считает необоснованным вывод суда о взыскании суммы неосновательного обогащения, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды. Постановлением городской думы городского округа «Город Калуга» от 29.11.2006 № 165 установлена базовая арендная ставка при передаче в аренду объектов недвижимости в размере 228 руб. 23 коп. за один квадратный метр в месяц. Исходя из площади арендуемого ответчиком помещения, сумма неосновательного обогащения должна составить 82299,74 руб. в месяц.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2007 следует изменить в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Калужской области от 18.04.2006 ООО «Стройкровля» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

01.03.2007 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №01-01/07-106 недвижимого имущества (л.д. 8-14), согласно п. 1.1. которого Арендодатель (истец) передает за плату, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование здание цеха металлоконструкций общей площадью 360,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования в качестве складского помещения.

Согласно п. 2.1. договора настоящий договор заключен сроком на шесть месяцев. Договор автоматически пролонгируется на этот же срок при условии, что не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую письменно о своем намерении расторгнуть (прекратить) настоящий договор. Действие настоящего договора распространяется на отношения сторон, возникшие с момента (даты) подписания акта приема-передачи объекта (Приложение № 1).

Акт приема-передачи арендуемого объекта (л.д. 7) подписан сторонами договора 01.01.2007.

Размер арендной платы и порядок расчетов определен сторонами в разделе 4 договора.

Арендная плата, оплачиваемая арендатором за владение и пользование объектом, состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы определяется по согласованию сторон и составляет 36100 руб. в месяц с учетом НДС 18%.

Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно в безналичной форме на основании выставленных Арендодателем счетов (либо без выставления счетов) не позднее 10 числа каждого расчетного месяца.

30.05.2007 истец, ссылаясь на невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, направил ООО «Стройкровля» претензию № 01-07/450 с требованием о погашении в добровольном порядке образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Требование истца ответчиком не выполнено.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Истец приобрел сданное в аренду ответчику имущество в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 25.12.2006 № 103.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности, другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ. Обязательной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающий документ на которое оформлен после введения в действие данного Федерального закона.

Право собственности истца на здание цеха металлоконструкций, общей площадью 360,6 кв. м, расположенное по адресу: <...> зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области, в подтверждении чего 01.06.2007 выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом абзац 4 п. 14 данного Постановления неприменим при рассмотрении данного спора, поскольку касается правомочий продавца недвижимого имущества по его распоряжению.

Поскольку в период с 01.01.2007 по 01.06.2007 переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 25.12.2006 от продавца к покупателю не зарегистрирован в установленном законом порядке, то истец не стал собственником или иным управомоченным лицом, имеющим право на передачу имущества в аренду в указанный период.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды № 01-01/07-106 от 01.03.2007 заключен в нарушение требований ст. 608 ГК РФ и является ничтожной сделкой.

Судом первой инстанции установлено и не опровергается сторонами, что в период с 01.01.2007 по июнь 2007 ответчик пользовался спорным помещением.

В связи с тем, что у ответчика отсутствуют правовые основания для бесплатного пользования имуществом, являющимся с 01.06.2007 собственностью истца, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у ООО «Стройкровля» обязательства, вытекающего из неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу требований части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из смысла п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что плата за пользование помещением должна быть рассчитана, исходя из обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным вывод суда первой инстанции в части определения подлежащего взысканию с ответчика размера неосновательного обогащения.

В частности, определяя размер неосновательного обогащения в сумме 36100 руб., суд свой вывод мотивировал тем, что с учетом размера арендной платы, действующего на территории г. Калуги в 2007 году при аренде муниципального и государственного недвижимого имущества, данная сумма не превышает ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в г. Калуге.

При этом ненормативные акты органов местного самоуправления или другие документы, подтверждающие указанный размер ставок, в материалах дела отсутствуют.

Согласно представленного истцом суду апелляционной инстанции Постановления Городской Думы Городского округа «Город Калуга» от 29.11.2006 №165 базовая арендная ставка при передаче в аренду объектов недвижимости, кроме жилищного фонда, земельных участков, сооружений и инженерных коммуникаций, находящихся в собственности муниципального образования «Город Калуга» утверждена на 2007 год в размере 228 руб. 23 коп. за один квадратный метр в месяц.

Занимаемое ответчиком помещение является цехом металлоконструкций и к перечню вышеуказанных исключений не относится.

С учетом изложенного, сумма неосновательного обогащения за пользование ответчиком недвижимым имуществом в июне 2007 года составит 82299 руб. 74 коп. (228,23х360,6).

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2007 изменить в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов. Взыскать с ООО «Стройкровля» в пользу ЗАО «Газинком» неосновательное обогащение в сумме 82299 руб. 74 коп. В остальной части решение оставить без изменения.

Госпошлина по иску, а также по апелляционной жалобе относятся на стороны согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Исходя из удовлетворенной части требований, с ответчика в пользу истца следует взыскать госпошлину по иску в сумме 2215,94 руб. и госпошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 379,96 руб.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме 620,04 руб. относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2007 по делу №А23-1552/07Г-8-60 изменить в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройкровля» г. Калуга в пользу закрытого акционерного общества «Газинком» г. Москва неосновательное обогащение в сумме 82299 руб. 74 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 2595 руб. 90 коп.

Расходы по государственной пошлине в сумме 620 руб. 04 коп. отнести на заявителя жалобы.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Н.Ю. Байрамова

Л.А. Юдина