Гражданский кодекс часть 1

вынесенное по заявлению Гнеденковой Елены Евгеньевны к обществу с ограниченной ответственностью «Вязьмажилстрой» о включении требования о передаче жилого помещения в реестр о передаче жилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Смоленской области от 25.09.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Вязьмажилстрой» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Вязьмажилстрой» утверждена Лаврентьева Светлана Сергеевна.

Поскольку должник ООО «Вязьмажилстрой» обладает признаками организации-застройщика в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), при возбуждении дела о банкротстве судом применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2019 (резолютивная часть решения объявлена 10.07.2019) ООО «Вязьмажилстрой» признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Лаврентьева Светлана Сергеевна.

15.10.2019 Гнеденкова Елена Евгеньевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения – трехкомнатной квартиры проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв.м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, в реестр о передаче жилых помещений ООО «Вязьмажилстрой».

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 заявление Гнеденковой Е.Е. оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020, Гнеденкова Е.Е. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принять новое решение об удовлетворении заявления Гнеденковой Е.Е. Указывает на то, что при рассмотрении заявления в материалы дела были представлены доказательства того, что в настоящее время спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, назначение – жилое, при этом дом, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию. Кроме того, ссылается на то, что в отношении данного помещения застройщиком были внесены изменения в проектную документацию в части изменения назначения помещения (из нежилого – в жилое) и технико-экономические показатели. На указанные изменения получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, выданное ООО «СмолГеоТехПроект». Указывает, что дополнительное соглашение от 09.07.2019 заинтересованными лицами не оспаривалось и недействительным не признавалось. На жилой многоквартирный дом с находящимся в нем спорным помещением конкурсным управляющим получен акт о вводе в эксплуатацию.

Представитель Гнеденковой Е.Е. в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал в полном объеме.

Конкурсный управляющий ООО «Вязьмажилстрой» Лаврентьева С.С. представила отзыв и пояснения на апелляционную жалобу, просит в удовлетворении жалобы отказать, рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителей.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что определение суда отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.10.2014 между ООО «Вязьмажиострой» (застройщик) и Гнеденковой Е.Е. (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве 5-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по ул.Красноармейское шоссе в г.Вязьма, Смоленской области.

По условиям данного договора застройщик обязался после постройки и введения не позднее третьего квартала 2017 года в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект – магазин, общей проектной площадью 127,95 кв.м, расположенный на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Дополнительным соглашением от 09.07.2019 к договору об участии в долевом строительстве от 27.10.2014, заключенным между ООО «Вязьмажилстрой» и Гнеденковой Е.Е., внесены изменения в характеристики объекта долевого строительства, изменено назначение помещения с нежилого на жилое и площадь помещения.

В соответствии с указанным Дополнительным соглашением от 09.07.2019 ООО «Вязьмажилстрой» – застройщик обязался после постройки и введения в эксплуатацию не позднее третьего квартала 2017 года многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект – трехкомнатную квартиру, общей проектной площадью 128,48 кв.м, проектным номером 39, расположенную на 1 этаже 5-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Материалами дела подтверждено, что Гнеденковой Е.Е. финансирование строительства осуществлено полностью в размере 6 100 000 руб.

Полагая, что требование о передаче жилого помещение – трехкомнатной квартиры проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв.м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, подлежит включению в реестр о передаче жилых помещений ООО «Вязьмажилстрой», Гнеденкова Е.Е. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления Гнеденковой Е.Е., суд первой инстанции исходил из того, что сведений о соблюдении порядка перевода нежилого помещения в жилое и соответствия спорного помещения проекту на строительство многоквартирного жилого дома, а также предъявляемым к жилым помещениям санитарным нормам, заявителем не представлено.

При этом суд обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Учитывая, что в соответствии с пунктом 13 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции данного Федерального закона применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 01.01.2018, суд не применяет редакцию закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

В соответствии со статьями 201.1, 201.4, 201.5, 201.6 Закона о банкротстве при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного законом порядка предъявления требований к застройщику.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Положения статей 201.4 - 201.7 Закона о банкротстве предусматривают право участников строительства предъявлять к должнику-застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и денежные требования, что влечет за собой ведение двух реестров: реестра требований о передаче жилых помещений и реестра денежных требований (при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 1 января 2018 года).

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Судом обоснованно не принято во внимание дополнительное соглашение от 09.07.2019 к договору об участии в долевом строительстве от 27.10.2014, заключенное между ООО «Вязьмажилстрой» и Гнеденковой Е.Е., которым внесены изменения в характеристики объекта долевого строительства, изменено назначение помещения с нежилого на жилое и площадь помещения, поскольку доказательства соответствия дополнительного соглашения с изменением целевого назначения помещения на жилое, проекту на строительство многоквартирного жилого дома (заключения государственной вневедомственной экспертизы по проекту на строительство дома) заявителем не представлено.

Сведений о регистрации данного дополнительного соглашения в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Кроме того, в рамках настоящего дела назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта ООО «Смоленское бюро строительных услуг», содержащимся в Заключении от 13.03.2020:

1. Дополнительное соглашение от 09.07.2019 к договору участия в долевом строительстве нежилого помещения от 27.10.2014 с изменением целевого назначения помещения (магазин) на жилое (трехкомнатная квартира проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв.м, расположенная на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома), не соответствует проекту на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по адресу: Красноармейское шоссе, г.Вязьма, Смоленская область.

2.1. Помещение - трехкомнатная квартира проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв.м, расположенная на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям определенным СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

2.2. Помещение - трехкомнатная квартира проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв.м, расположенная на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, определенным СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями № 2, 3) п. 5 Требования к зданиям и помещениям.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что указанные выводы эксперта не позволяют отнести спорное помещение к жилым.

Включение нежилого помещения в реестр по передаче жилых помещений Закон о банкротстве не предусматривает.

В силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

В силу указанных норм участники долевого строительства, заключившие соответствующие договоры в отношении нежилых помещений наряду с прочими участниками долевого строительства должны являться созалогодержателями принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем административного здания.

Если после расторжения договора должник не возвратил полученные от заявителя денежные средства, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

По общему правилу при банкротстве застройщика все участники долевого строительства, заявившие свои требования к банкроту, получили бы статус залоговых кредиторов и, находясь в равном правовом положении, удовлетворились бы пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 ГК РФ). При этом в статье 13 Закона № 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.

Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование).

Денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется.

Следовательно, такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Выводы суда в полной мере согласуются с позицией Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017).

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73».

Отсутствие регистрации договора долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона РФ № 214-ФЗ (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2013 № ВАС-15510/12), поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73».

По материалам дела договор об участии в долевом строительстве от 27.10.2014 зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьей 17 Закона № 214-ФЗ (л.д. 10, оборот).

Однако, учитывая, что заявлено требование о включении реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче трехкомнатной квартиры (жилого помещения), но сведений о соблюдении порядка перевода нежилого помещения в жилое и соответствия спорного помещения проекту на строительство многоквартирного жилого дома, а также предъявляемым к жилым помещениям санитарными нормами заявителем не представлено, оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции и указывает, при рассмотрении заявления в материалы дела были представлены доказательства того, что в настоящее время спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, назначение – жилое, при этом дом, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию. Кроме того, ссылается на то, что в отношении данного помещения застройщиком были внесены изменения в проектную документацию в части изменения назначения помещения (из нежилого – в жилое) и технико-экономические показатели. На указанные изменения получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, выданное ООО «СмолГеоТехПроект». Указывает, что дополнительное соглашение от 09.07.2019 заинтересованными лицами не оспаривалось и недействительным не признавалось.

Указанные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку внесение изменений в целевое назначение спорного помещения – из нежилого в жилое было осуществлено в период наблюдения на основании заявления застройщика, регистрация дополнительного соглашения от 09.07.2019 к договору долевого участия в части изменения целевого назначения не была осуществлена в период наблюдения, при этом Заключение эксперта ООО «Смоленское бюро строительных услуг» от 13.03.2020 подтвердило сохранение основных характеристик нежилого помещения на дату вынесения обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией рассмотрены и отклонены, поскольку они основаны на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела и неверном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные вопросы применительно к установленным судом обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 по делу № А62-4802/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мосина

М.А. Григорьева

Н.А. Волошина