Гражданский кодекс часть 1

от производственного кооператива «ЖЕМЧУЖИНА МОРЯ» – Пилипчук Сергей Алексеевич, представитель на основании доверенности от 15.06.2018 №82/168-н/82-2018-2-2407, личность подтверждена паспортом Российской Федерации

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Производственного кооператива «Жемчужина моря»на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 марта 2020 года по делу № А83-14949/2019

по исковому заявлению Производственного кооператива «Жемчужина моря»

к Администрации города Керчи Республики Крым

об обязании заключить договор аренды земельного участка с учётом протокола разногласий

установил:

Производственный кооператив «Жемчужина моря» (далее истец, Кооператив) обратился в суд с иском к Администрации города Керчи Республики Крым (далее - ответчик, администрация), согласно которому истец просил суд обязать Администрацию заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010101:787 площадью 82748 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Аршинцевская коса, д. 43, в редакции, предложенной кооперативом.

Заявленные требования Кооператив мотивировал положениями ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на неверное указание администрацией в предложенном для подписания проекте договора аренды вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, что повлекло за собой неверное установление размера арендной платы, и последующее уклонение Администрации г. Алушты от оформления договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20 марта 2020 года по делу № А83-14949/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Кооператив обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил, решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, понудив ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях истца.

В обоснование апелляционной жалобы Кооператив ссылается на то, что требования истца должны быть рассмотрены в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 446 ГК РФ, которая исключает полный отказ в удовлетворении исковых требований, так как ответчик является лицом, обязанным заключить договор, а судом при этом должен рассматриваться вопрос о редакции договора по каждому заявленному пункту протокола разногласий и отразить в резолютивной части решения условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда, что соответствует требованиям п. 42 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49. При определении условий договора, податель апелляционной жалобы просил обратить внимание суда на то, что указание вида разрешенного использования «деловое управление» должно быть отражено как вспомогательный вид, согласно постановлению об установлении вспомогательного вида разрешенного использования от 15.05.2017 года № 1326/13, а не как основной. Также заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявляя об отсутствии рыбоперерабатывающей деятельности, истец ставит под сомнение свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс, поскольку указанное противоречит ст. 12 ФКЗ от 21.03.14 № 6-ФКЗ. Истец использует имущественный комплекс в промышленных целях, и не использует его в целях делового управления. В части выводов суда по п. 2.1. Протокола разногласий и доводов ответчика, истец указывает о неправильном выборе ответчиком способа и порядка определения размера арендной платы, поскольку он основан на установленном вспомогательном виде разрешенного использования «деловое управление», когда земельный участок занимает имущественный комплекс, который используется в промышленности, что не соответствует принципу расчета арендной платы, как принципу экономической обоснованности. При этом, суд не учел, что 19.12.2019 года Керченский городской совет Республики Крым принял решение № 67-2/19, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, в том числе в связи с утверждением кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории муниципального образования. Пункты 2.3, 2.1.1., 3.4.5, 7.4, 7.5 Протокола разногласий суд первой инстанции необоснованно отклонил, поскольку типовая форма договора аренды земельного участка муниципальной собственности утверждена Решением 17 сессии Керченского городского совета 1 созыва № 292-1\15 от 26.03.2015, а в соответствии со ст. 422 ГК РФ и ст. 7 ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, в том числе и муниципальным актам, которые обязательны для исполнения на территории муниципального образования.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании 11.06.2020 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика явку представителя не обеспечил, суд апелляционной инстанции предложил представить дополнительные документы, в связи с чем судебное заседание было отложено.

06.07.2020 года от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела во исполнение определения суда апелляционной инстанции кадастровых паспортов на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, переписку с Администрацией г. Керчи по уточнению границ спорного земельного участка, согласования границ, внесения изменений в план застройки земельных участков, выписку из ЕГРЮЛ в отношении кооператива, свидетельство о праве собственности на имущественный комплекс, технический паспорт, копия Плана землепользования и застройки МО городской округ Керчь РК.

08.07.2020 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя и представлены возражения на апелляционную жалобу, согласно которым считает, что в государственном кадастре указаны виды разрешенного использования без разделения на основные и вспомогательные, а потому оснований для разделения в договоре, также не имеется, арендная плата за земельные участки определяется на основании Решения 56 сессии 1 созыва Керченского городского совета от 27.10.2016 № 965-1/16, согласно которому, если установлен более чем один вид разрешенного использования, то при определении нормативной цены используется наибольший показатель нормативной цены 1 квадратного метра для соответствующего вида разрешенного использования на данном участке. Таким образом, арендная плата должна составлять 82 748 кв.м х 2259,52 руб х 6% = 11 218 245,65 руб. в год. При этом годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка и составляет 6% для земельных участков, относящихся к группе «предпринимательство», в которую входит вид разрешенного использования – деловое управление. Администрация полагает, что при заключении договора аренды земельного участка не имеет значение фактическое наличие на нем объектов недвижимого имущества, соответствующих тому или иному виду разрешенного использования, потому как после заключения договора арендатор имеет право построить такие объекты, что, по сути, и имелось в виду при составлении проекта договора. К указанному возражению приложена выписка из публичной карты земельного участка с кадастровым номером 90:19:010101:787, с указанием кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании 09.07.2020 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и просил приобщить к материалам дела дополнительные документы во исполнение определения суда, суд протокольным определением удовлетворил заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела указанные документы.

15.07.2020 года от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок, в связи с невозможностью обеспечить явку представителя.

Рассмотрев заявленное ходатайство об отложении судебного заседания, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, на основании следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

В силу части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с частью 4 статьи 59 АПК РФ дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с Федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций.

В данном случае, невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации стороной по делу ее процессуальных прав, поскольку, представлять интересы заявителя, являющегося юридическим лицом, в судебном заседании может другой уполномоченный представитель (ст. 59 АПК РФ).

Занятость представителя административного органа в назначенный день судебного разбирательства не означает невозможность представительства при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того, апелляционный суд не усматривает в данном случае невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика, поскольку материалы дела содержат все необходимые доказательства, представленные сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, достаточные для рассмотрения апелляционной жалобы с учетом содержащихся в ней доводов.

Учитывая наличие надлежащего извещения Администрации города Керчи Республики Крым о дате и времени судебного заседания, дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, рыболовецкий колхоз «Жемчужина моря»», а ныне производственный кооператив «Жемчужина моря» привел в соответствие с законодательством Российской Федерации уставные документы и зарегистрирован в качестве юридического лица Российской Федерации – 08.01.2015 года, как лицо, зарегистрированное на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя. ( том 1 л.д. 15-16)

Согласно свидетельству о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001 года, объект в целом, состоящий из комплекса зданий и сооружений, расположенный в городе Керчи, ул. Аршинцевская коса № 43 принадлежит Рыболовецкому колхозу «Жемчужина моря», правопреемником которого является ПК «Жемчужина моря», на праве коллективной собственности на основании решения горисполкома «Об оформлении права собственности» от 14.12.2001 № 1385, о чем записано в реестровой книге под № 480. Кроме того на указанном свидетельстве имеется запись об отчуждении 148/1000 долей указанного комплекса ООО «Сандмар» ( том 1 л.д. 62)

В материалы дела истец представил технический паспорт на комплекс зданий и сооружений рыбоперерабатывающего комплекса (том 2 л.д.140-178), и кадастровые паспорта ( том 2 л.д.87-113) на следующие объекты, расположенные на спорном земельном участке:

нежилое здание, котельная, площадью 126,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:461 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, котельная, площадью 107,2 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:497 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, насосная, площадью 8,5 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:498 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, склад, площадью 106,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:452 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, столярный цех, площадью 174,6 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:446 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание насосная, площадью 4,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:495 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, склад, площадью 210,0 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:459 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, площадью 66,0 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:457 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, медпункт, площадью 45,8 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:443 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, хлораторная, площадью 79,7 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:496 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, склад, площадью 342,2 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:455 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, водяные баки, насосная, площадью 39,7 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:499 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, склад, площадью 1444,8 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:460 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание производственно-бытовой комплекс, площадью 149,1 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:449 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание склад, площадью 48,1 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:447 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, хозблок-столовая, площадью 514,9 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:464(свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, дизельная, площадью 62,7 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:448 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, площадью 126,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:453 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, производственное здание, площадью 64,0 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:462 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, административное площадью 421,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:458 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

нежилое здание, кузнечно-заготов., площадью 193,2 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:445 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

иное сооружение, мощение, площадь застройки 36972,0 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:479 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480).

07.03.2019 в адрес Кооператива поступил проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010101:787, расположенного по адресу: г. Керчь, ул. Аршинцевская коса, д. 43, с приложением выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, расчета арендной платы, акта приема-передачи земельного участка. ( том 1 л.д. 67-80)

Не согласившись с условиями проекта договора аренды, а именно по пунктам 1.1., 2.1, 2.3, 3.1, 3.4.5, 7.4., 7.5, (в том числе в части установления вида разрешенного использования и как следствие порядка определения размера арендной платы) Кооператив направил в адрес Администрации протокол разногласий (письмо № 30 от 15.03.2019).

Письмом от 12.04.2019 № 2597/02 Администрация отклонила от согласования протокол разногласий, настаивая на первоначальной редакции договора аренды. (том 1 л.д. 37)

Пытаясь урегулировать преддоговорной спор, и с целью исключения из договора вспомогательного вида разрешенного использования – «деловое управление», 17.04.2019 истец обратился к ответчику с просьбой об установлении на земельном участке основного вида разрешенного использования – «Тяжелая промышленность» и вспомогательных «Пищевая промышленность» и «Склады», на что 13.05.2019 года получен отказ, в связи с тем, что вид разрешенного использования уже был установлен Администрацией.

22.05.2019 истец вновь обращается в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «Производственная деятельность» (код 6.0), который включал бы в себя все виды производственной деятельности и вспомогательный «деловое управление». В ответ администрация 28.05.2019 года указала на необходимость согласования изменений, после чего 12.07.2019 года в проведении изменений вида разрешенного использования отказала.

Действия Администрации явились основанием для обращения общества с требованием в арбитражный суд о понуждении Администрации к заключению договора аренды в редакции истца, с учетом протокола разногласий.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 № 305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 № 307-ЭС15-2292 по делу № А05-13164/2013.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец фактически оспаривает установленный вид разрешенного использования земельного участка, и не принял во внимание, что между Кооперативом и Администрацией возник преддоговорной спор, в котором стороны не могут прийти к единому мнению в изложении ряда пунктов договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции, во всяком случае, обязан был рассмотреть преддоговорный спор, определив конкретные условия будущего договора аренды земельного участка.

Как следует из заявленных истцом материально-правовых требований, последний просил понудить ответчика заключить договор аренды земельного участка. Учитывая, что истец ссылается на уклонение ответчика заключить договор аренды земельного участка, необходимо установить обязанность ответчика заключить договор аренды земельного участка с истцом. Обращаясь с данным иском в суд, истец обосновывает обязанность заключить договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии со ст. 39.20 и п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), как с собственником недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Так, правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами земельного, гражданского законодательства, а также иными нормативными актами федеральных органов и органов местного самоуправления в рамках их компетенции.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Следовательно, Кооператив как собственник и владелец объектов, расположенных на земельном участке с соответствующими кадастровыми номерами, имеет исключительное право на аренду испрашиваемого земельного участка.

Иные лица не владеют объектами, расположенными на данном земельном участке.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным конституционным законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - № 6-ФКЗ), Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Законом Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым", постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", принято решение 17 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 26.03.2015 № 292-1/15 "Об утверждении Типового договора аренды земельного участка муниципальной собственности и Порядка переоформления или завершения оформления договоров аренды земли, заключения новых договоров аренды, предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов на территории муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым" (с учетом изменений внесенных решением Керченского горсовета Республики Крым от 26.05.2016 № 810-1/16 .

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, поставив спорный земельный участок на кадастровый учет, согласовав его границы и площадь, в соответствии с указанным выше Порядком. В свою очередь Администрация, придя к выводу о наличии у Кооператива права на заключение договора, после положительного рассмотрения заявления истца, 07.03.2019 направила заявителю проекты соответствующих договоров аренды земельного участка, в трех экземплярах.

15.03.2019 года, не согласившись с условиями проекта договора аренды, а именно с пунктами 1.1., 2.1, 2.3, 3.1, 3.4.5, 7.4., 7.5, Кооператив направил в адрес Администрации протокол разногласий. Письмом от 12.04.2019 № 2597/02 Администрация отклонила от согласования протокол разногласий, настаивая на первоначальной редакции договора аренды. В дальнейшем Администрация письмами неоднократно отказывала Кооперативу в урегулировании разногласий по ранее подготовленному проекту договора аренды земли.

Поскольку договор аренды земельного участка не был заключен, а требования земельного законодательства предписывают обязательное его заключение, коллегия судей полагает, что доводы истца об уклонении Администрации от заключения договора аренды земельного участка являются обоснованными, в связи с чем судом рассматриваются требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в редакции, предложенной обществом.

Коллегия судей считает доводы подателя апелляционной жалобы в той части, что договор аренды земельного участка должен соответствовать типовому договору аренды земельного участка, который утвержден решением 17 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 26.03.2015 № 292-1/15 "Об утверждении Типового договора аренды земельного участка муниципальной собственности и Порядка переоформления или завершения оформления договоров аренды земли, заключения новых договоров аренды, предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов на территории муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым", обоснованными и соответствующими требованиям ст. 422 ГК РФ и ст. 7 ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, в том числе и правовым актам, которые обязательны для исполнения на территории муниципального образования.

Рассматривая разногласия по п. 1.1. проекта Договора, коллегия судей исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11, № 12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.

В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка.

При составлении проекта договора аренды, в ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 90:19:010101:787 общей площадью 82748 кв. м, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Аршинцевская коса, д. 43, значился как "пищевая промышленность, деловое управление, тяжелая промышленность, склады".

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденных решением Керченского городского совета Республики Крым 31.01.2019 № 1550-1/19 (том 2 л.д. 179-189), спорный земельный участок с кадастровым номером 90:15:010101:261 расположен в зоне П-5 – зона размещения производственных объектов 5 класса опасности, которому соответствуют указанные виды разрешенного использования.

Вместе с тем, согласно постановлению Администрации города Керчи Республики Крым от 15.05.2017 года № 1326/11, установлены вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:19:010101:787 общей площадью 82748 кв. м, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Аршинцевская коса, д. 43: деловое управление ( код 4.1), тяжелая промышленность (код 6.2), склады (код 6.9) ( том 1 л.д. 60-61)

Указанное постановление не оспорено, является действующим, однако сведения, размешенные в государственном кадастре, не соответствуют данному правовому акту, и не содержат сведений о том, что указанные виды разрешенного использования являются вспомогательными, что судебная коллегия расценивает как техническую ошибку.

Кроме того, коллегия судей полагает указать, что согласно части 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях; исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2018 г. № 2374-О норма, предусматривающая порядок исправления технических ошибок призвана обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.

Таким образом, при устранении технической ошибки в сведениях, внесенных в реестр недвижимости, исправленные сведения применяются с даты, когда техническая ошибка была допущена.

При таких обстоятельствах, истец не лишен права обратиться в уполномоченный орган государственного кадастрового учета для исправления указанной технической ошибки, что в свою очередь не лишает судебную коллегию оценить представленные доказательства и прийти к выводу относительно действительного установления основного вида разрешенного использования для испрашиваемого земельного участка.

Возражения ответчика о том, что при обращении с заявлением истцом был указан вид разрешенного использования земельного участка - "деловое управление, тяжелая промышленность и склады», отклоняется судебной коллегией, поскольку это противоречит действующему правовому акту, изданному самим ответчиком, соответствует фактическомуиспользованию истцом на спорном земельном участке рыбоперерабатывающего комплекса, который является единым имущественным комплексом с объектами недвижимости, занятыми в производственной деятельности кооператива, как-то, консервные цеха, склады, холодильники, насосные, котельные и иные здания и сооружения.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что основным видом разрешенного использования земельного участка является "пищевая промышленность" (код 6.4 согласно Классификатору), что соответствует Правилам землепользования и застройки, утвержденным соответствующим уполномоченным органом муниципального образования, для соответствующей зоны, а также фактическому использованию земельного участка Кооперативом и его виду деятельности.

Кроме того, вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка. Указанная позиция соответствует Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 ( п. 5)

Относительно п.1.3 Договора судебная коллегия также полагает уточнить объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, согласно представленным кадастровым и техническим паспортам на данные объекты.

Рассматривая разногласия по главе 2 проекта договора относительно размера и условий внесения арендной платы, коллегия судей полагает изложить пункты данной главы в иной редакции, поскольку в ходе рассмотрения данного дело было установлено, что Решением Керченского горсовета Республики Крым от 19.12.2019 № 67-2/19 "О плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым" утвержден Порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым ( далее Порядок), а решение 56 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 27.10.2016 № 965-1/16 "О плате за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым" утратило силу на 01.01.2020 года. Указанный Порядок устанавливает, что расчет арендной платы производится на основании действующей кадастровой оценки земельного участка.

В соответствии с данными кадастрового учета (информационный ресурс сети Интернет «Публичная кадастровая карта») кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2020 составила 504 152 119,76 рублей.

Согласно п. 2.2. указанного Порядка определения размера арендной платы, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов годовой размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от значения арендной платы за 1 кв. м земельного участка с учетом вида разрешенного использования, рассчитывается по формуле:

где:

ЗАП 1 кв. м - значение арендной платы за 1 кв. м земельного участка;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

САП% - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению 1 к указанному Порядку;

S - площадь земельного участка.

504 152 119,76 х 2,65% / 82748 кв. м = 161,45 руб. за один квадратный метр.

В случае, если ЗАП 1 кв. м больше либо равен максимальному значению арендной платы за 1 кв. м, приведенному в Приложении 1 к указанному Порядку, то годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

АП = Зmax x S x К, где:

АП - годовой размер арендной платы;

Зmax - максимальное значение арендной платы за 1 кв. м, приведенное в Приложении 1 к указанному Порядку;

S - площадь земельного участка;

К - понижающий коэффициент, применяемый для отдельных категорий арендаторов, установленных разделом 7 настоящего Порядка. ( п. 2.2.3 Порядка)

34,81 (максимальное значение арендной платы за 1 кв. м) х 82748 кв. м = 2 880 457,88 руб. – годовой размер арендной платы по испрашиваемому земельному участку. При этом понижающий коэффициент к истцу не применяется согласно разделу 7 указанного выше Порядка.

Таким образом, п. 2.1 Договора должен быть изложен в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы за Участок составляет 2 880 457,88 руб. (два миллиона восемьсот восемьдесят тысяч четыреста пятьдесят семь рублей восемьдесят восемь копеек.) без учета НДС, в соответствии с расчетом, установленным Порядком определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденным Решением Керченского горсовета Республики Крым от 19.12.2019 № 67-2/19 "О плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым".»

Пункт 2.3 Договора должен содержать порядок оплаты арендной платы, установленный п.6.2,6.3 указанного выше Порядка определения арендной платы : « Плата устанавливается в виде платежа, выраженного в денежной форме, которая вносится плательщиками путем перечисления денежных средств на банковские счета по реквизитам, указанным в договоре или соглашении. В платежном документе по перечислению платы в обязательном порядке указываются назначение платежа, дата и номер договора или соглашения, период, за который он вносится. Внесение платы по нескольким договорам или соглашениям одним платежным документом не допускается. Датой уплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре или соглашении. Арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца.»

Соответственно пункт 2.4. Договора содержит сведения об одностороннем изменении размера арендной платы в предусмотренных законом и Порядком случаях: « Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы.»

Пункт 2.5. Договора также устанавливается на основании п. 6.4 Порядка: « Арендная плата ежегодно, но не ранее следующего финансового года после заключения соответствующего договора увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.»

Пункт 2.6 Договора, коллегия судей полагает возможным оставить в редакции Администрации, ввиду отсутствия разногласий.

Кроме того, у Кооператива возникли разногласия по главе 3 Договора, определяющей права и обязанности сторон.

Так, истец не согласен с п. 3.1.1., считает необходимым уточнить право арендодателя требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за 2 квартала подряд.

Вместе с тем, указанное не соответствует Порядку определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденному Решением Керченского горсовета Республики Крым от 19.12.2019 № 67-2/19 "О плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым", согласно которому арендная плата вносится ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца.

Таким образом, п. 3.1.1 должен быть изложен в редакции ответчика.

Коллегия судей соглашается с доводами истца относительно исключения п. 3.4.5 Договора, который устанавливает обязанность арендатора предоставить подписанный договор Арендодателю в течение 30 дней после его получения, поскольку указанный пункт относится к обязанностям арендатора при заключении договора, а не регулирует права и обязанности Арендатора после его заключения, а также не соответствует типовому договору.

Относительно п. 7.4. Договора коллегия судей также считает обоснованными доводы истца об исключении его из текста договора.

Так, указанный пункт в редакции ответчика следующий: « В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора, в том числе обязательство Арендатора по оплате за фактическое пользование Участком, применяются к отношениям, возникшим с 27.01.2017 года.»

Вместе с тем, как следует из пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Между тем из материалов дела не усматривается, что стороны достигли соглашения об указанном, поскольку истец указал в протоколе разногласий об этом и направил его в адрес ответчика.

Руководствуясь вышеуказанным, коллегия судей считает, что позиция ответчика о возможности распространить действие договора на отношения, возникшие с 27.01.2017 при наличии разногласий сторон относительно данной даты, является несостоятельной, в связи с чем указанный пункт Договора подлежит исключению.

Также коллегия судей считает необходимым исключить п. 7.5 Договора, который изложен Администрацией в следующей редакции:

« п. 7.5. Договор составлен с условием согласия Арендатора на вступление в настоящий договор иных собственников зданий, сооружений, расположенных на участке.»

Так, указанный пункт ставит в зависимость заключение договора от наличия согласия Кооператива на вступление в договор иных собственников зданий, сооружений, расположенных на участке.

Однако указанное не соответствует нормам действующего гражданского и земельного законодательства, поскольку было установлено, что на земельном участке иных собственников зданий на момент заключения договора не имеется. В случае последующей продажи части зданий или сооружений иным лицам, то на стороне арендаторов может возникнуть множественность лиц в силу земельного законодательства Российской Федерации и при этом согласия истца при заключении данного договора закон не требует.

Таким образом, п. 7.5 Договора подлежит исключению.

Остальные условия договора подлежат определению с учетом положений ГК РФ, ЗК РФ, Порядка и указанию в резолютивной части настоящего судебного постановления.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что суд не дал надлежащей правовой квалификации спорным правоотношениям, в связи с чем ошибочно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и обязать ответчика заключить договор аренды с условиями, изложенными в резолютивной части судебного акта.

Основанием для отмены обжалуемого судебного акта является неправильное применение норм материального и процессуального права (пункт 3 статьи 270 АПК РФ).

С учетом положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины необходимо взыскать с ответчика.

Руководствуясь статьями 173, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.03.2020 по делу № А83-14949/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Иск Производственного кооператива «Жемчужина моря» удовлетворить.

Обязать Администрацию города Керчи Республики Крым (ОГРН 1149102108715, ИНН/КПП 9111005875/911101001) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина моря»" (ОГРН 1159102014796, ИНН/КПП 9111011188/911101001), договор аренды земельного участка, площадью 82748 кв.м., кадастровый номер 90:19:010101:787, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Аршинцевская Коса 43 в следующей редакции:

ДОГОВОР АРЕНДЫ

(земельного участка)

Город Керчь Республика Крым

«Арендодатель» Администрация города Керчи Республики Крым в лице Главы администрации города Керчи Бороздина Сергея Вадимовича, действующего на основании Устава муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, с одной стороны, и Производственный кооператив «Жемчужина моря» (ОРГН1159102014796 ИНН 9111011188, индекс 298306, Республика Крым, г. Керчь, ул. 1-й Пятилетки, д.38А, свидетельство о государственной регистрации от 08.01.2015 серии 91№000028075), в лице председателя Производственного кооператива «Жемчужина моря» Расина Владимира Михайловича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор далее - Договор) о нижеследующем:

1.Предмет Договора

1.1.Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок: земли населенных пунктов, площадью 82748 кв.м., кадастровый номер 90:19:010101:787, Республика Крым, г. Керчь, ул. Аршинцевская Коса 43 , (далее Участок), основной вид разрешенного использования: пищевая промышленность (код 6.4),вспомогательные виды разрешенного использования : тяжелая промышленность (код 6.2), склады (код 6.9), деловое управление ( код 4.1.) на срок установленный пунктом 8 данного договора.

1.2.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащая описание местоположения границ Участка, прилагаемая к Договору, является его неотъемлемой частью.

1.3. На участке располагаются следующие объекты недвижимости:

нежилое здание, хозблок-столовая, площадью 514,9 кв.м с кадастровым номером 90:19:010101:464 (свидетельство о праве собственности на рыбоперерабатывающий комплекс от 25.12.2001, выдано Исполнительным комитетом Керченского городского совета Автономной Республики Крым, зарегистрировано Керченским бюро технической инвентаризации 25.12.2001 , р\н 480);

2.Размер и условия внесения арендной платы

2.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет 2 880 457,88 руб. (два миллиона восемьсот восемьдесят тысяч четыреста пятьдесят семь рублей восемьдесят восемь копеек.) без учета НДС, в соответствии с расчетом, установленным Порядком определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденным Решением Керченского горсовета Республики Крым от 19.12.2019 № 67-2/19 "О плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым"

2.2. Арендная плата устанавливается в рублях и вносится Арендатором путем перечисления на счет Арендодателя.

Получатель УФК по Республике Крым (Администрация города Керчи Республики Крым л/сч 04753208530)

ИНН 9111005875

КПП 911101001

р\с получателя 40101810335100010001

Банк отделение по Республике Крым, г. Симферополь

БИК 043510001

В платежном поручении указывается

КБК 902 1 11 05024 04 0001 120

ОКТМО 35715000

2.3. Плата устанавливается в виде платежа, выраженного в денежной форме, которая вносится плательщиками путем перечисления денежных средств на банковские счета по реквизитам, указанным в договоре или соглашении. В платежном документе по перечислению платы в обязательном порядке указываются назначение платежа, дата и номер договора или соглашения, период, за который он вносится. Внесение платы по нескольким договорам или соглашениям одним платежным документом не допускается. Датой уплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре или соглашении. Арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца.

2.4. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы.

2.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее следующего финансового года после заключения соответствующего договора увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

2.6. Стороны договорились, что обязательство по уплате арендной платы за земельный участок возникает и прекращается с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

3.Права и обязанности Сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1Требовать досрочного расторжения Договора в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) невнесення арендной платы более чем за 2 (два) месяца подряд;

в) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.1.1.Доступа на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

3.1.2.На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

3.2.Арендодатель обязан:

3.2.1.Выполнять в полном объеме все условия Договора. Передать Арендатору Участок по Акту приема-передачи в день подписания договора.

3.2.2.Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номера счета для перечисления арендной платы, указанного в п. 2.2 Договора, путем опубликования на официальном сайте Керченского городского совета и в газете «Керченский рабочий».

3.2.3.Своевременно уведомлять Арендатора об изменении арендной платы с учетом индекса инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, и в других случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации путем опубликования на официальном сайте Керченского городского совета и в газете «Керченский рабочий».

3.3.Арендатор имеет право:

3.3.1.Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

3.3.2.Передавать Участок в субаренду в пределах срока договора с согласия Арендодателя

3.3.3.Выкупа Участка, под объектом недвижимости созданным Арендатором и принадлежащим ему на праве собственности, в соответствии с действующим законодательством.

3.4.Арендатор обязан:

3.4.1.Выполнять в полном объеме все условия Договора.

3.4.2.Использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием.

3.4.3. Уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных пунктами 2.1. - 2.6 Договора.

3.4.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного контроля (надзора) доступ на Участок по их требованию.

3.4.5.После подписания Договора либо внесения изменений и дополнений в него, в течение одного месяца зарегистрировать Договор в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством.

3.4.6.Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о намерении досрочного расторжения Договора, а также о намерении не заключать договор аренды на новый срок в связи с окончанием срока его действия

3.4.7.Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнение, захламление, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также обеспечивать благоустройство территории, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

3.4.8.Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

3.4.9.В случае прекращения настоящего Договора возвратить Арендодателю Участок в надлежащем состоянии на основании Акта приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты прекращения настоящего Договора.

3.5.Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

4.Ответственность сторон

4.1.За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

4.2.За нарушение порядка и срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

4.3.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности Арендодателя по передаче Участка Арендатору Арендодатель несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4.4.Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

4.5.При неисполнении или ненадлежащем исполнении Арендатором п. 3.4.9 Договора Арендатор возмещает все убытки, понесенные Арендодателем, а также выплачивает неустойку в размере 0,1% от размера годовой арендной платы за каждый день просрочки платежа.

5.Изменение и прекращение Договора

5.1.Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

5.2.Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора.

5.3.При прекращении Договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в том состоянии, в котором он его получил.

5.4.Договор может быть расторгнут по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

6.Рассмотрение и урегулирование споров

6.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7.Особые условия Договора

7.1.Расходы по государственной регистрации Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.

7.2.Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган По государственной регистрации по месту нахождения Участка в пределах соответствующего регистрационного округа.

7.3. Передача земельного участка оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах. Акт приема-передачи приобщается к договору и является его неотъемлемой частью.

8.Срок Договора

8.1.Настоящий договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Приложение к договору :

Приложение № 1 - выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости

Приложение № 2 Акт приема-передачи земельного участка

9.Адреса и Реквизиты сторон.

Арендодатель – Администрация города Керчи Республики Крым, 298300, Республика Крым, г. Керчь, ул. Кирова, 17, ОГРН 1149102108715, ИНН/КПП 9111005875/911101001, БИК 043510001, р\с 40101810335100010001, наименование Банка – отделение по Республике Крым г. Симферополь, Центрального Банка Российской Федерации

Арендатор – Производственный кооператив «Жемчужина моря», +79788171549, индекс 298306, Республика Крым, г. Керчь, ул. Пятилетки 1-й, д. 38-А, корп. А, пом. 30, ОГРН 1159102014796, ИНН/КПП 9111011188/911101001, БИК 043510123, р\с 40702810802430000072, наименование Банка – АО «Генбанк»

10.Подписи Сторон

Арендодатель

Администрация города

Керчи Республики Крым

С.В. Бороздин

Арендатор

ПК «Жемчужина моря»

Председатель ПК

«Жемчужина моря»

В.М. Расин.

Взыскать с Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН 1149102108715, ИНН/КПП 9111005875/911101001) в пользу Производственного кооператива «Жемчужина моря» (ОГРН 1159102014796, ИНН/КПП 9111011188/911101001) судебные расходы в размере 6 000 руб. по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и 3 000 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко