Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 09.11.2020 по делу № А83-10654/2019 (судья С.А. Чумаченко)

по исковому заявлению Администрации города ФИО3

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому центру «Гудос»,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора: МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества администрации города ФИО3», ФИО2, ФИО1,

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Администрациигорода ФИО3 (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому центру «Гудос» (далее – ответчик, Общество, ООО ПКЦ «Гудос») в котором с учётом заявления об уточнении исковых требований просила:

- взыскать 288 872, 71 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 01.02.2017 по 27.04.2017 по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017;

- взыскать 30 949, 38 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017 по состоянию на 20.05.2019;

- взыскать 1 194 061, 95 руб. составляющих неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 28.04.2017 по 23.04.2018;

- взыскать 216 536, 10 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга в размере 1 194 061, 95 руб. за период с 01.05.2017 по 08.05.2020;

- взыскать 1 393 189, 00 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 24.04.2018 по 30.06.2019 по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017;

- взыскать 59 161, 24 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017 по 20.05.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.11.2020 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взысканы: - 256 997,24 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 01.02.2017 по 27.04.2017 по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017; - 27 474,84 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017 по состоянию на 20.05.2019; - 1077355,76 руб. составляющих неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 28.04.2017 по 23.04.2018; - 125042, 48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга в размере 1 077 355,76 руб. за период с 01.05.2017 по 20.05.2019; - 788 031,95 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 24.04.2018 по 20.05.2019 по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017; - 47 462,82 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017 за период с 10.05.2018 по 20.05.2019; - в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 34 612,00 руб.. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Крымот 09.11.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В частности апеллянт указывает, что размер платы за землю устанавливался договорами аренды, понижающий коэффициент 0,9 к спорным правоотношениям применению не подлежит, вид разрешенного использования земельного участка в установленном порядке не менялся, в связи с чем, определение размера арендной платы исходя из вида разрешённого использования «туристическое обслуживание» неправомерно.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Общества просила оставить решение суда первой инстанции без изменений, а апелляционную жалобу Администрации – без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобе и письменных пояснениях по делу.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Как следует из апелляционной жалобы, Администрация обжалует решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Возражений относительно пределов апелляционного обжалования решения суда первой инстанции не представлено.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой заявителем части.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В порядке переоформления прав на землю в соответствии с договором аренды земли от 02.07.2007 № 21-7 между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью производственно - коммерческий центр «Гудос» (Арендатор) 01.02.2017 года заключен договор аренды земельного участка № 378 относительно земельного участка общей площадью 6300 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт Орджоникидзе, район бывшей автостоянки завода «Гидроприбор», кадастровый номер 90:24:020101:265, являющегося муниципальной собственностью (далее – договор № 378) (т. 1 л.д. 13-20, т. 2 л.д. 10-15, 73-81).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия договора - до 27.04.2017 года.

Цель предоставления: для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. Вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание. (пункт 1.1. договора № 378)

Согласно пункту 3.1 договора № 378 размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в процентном отношении к нормативной цене земельного участка и согласно пункту 3.2 вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Всего начислено по договору № 378 с 01.02.2017 по состоянию на 27.04.2017 - 288872 руб. рублей 71 коп. Расчет арендной платы произведен на основании приложения 1 к Постановлению Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земли с видом разрешенного использования 4.7. - гостиничное обслуживание - 2857,74 руб./кв.м.

Согласно пункту 3.9 договора № 378 в случае невнесення арендной платы за землю в установленные Договором сроки начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Начислена неустойка по состоянию на 20.05.2019 года - 30 949 руб. 38 коп.

За фактическое пользование земельным участком начислено неосновательное обогащение за период с 28.04.2017 по 23.04.2018 в размере 1 194 061 руб. 95 коп.

Проценты за пользование чужими денежными средствами начисленных на сумму 1 194 061 руб. 95 коп. в размере 216 536 руб. 10 коп. за период с 01.05.2017г. по 08.05.2020г.

На основании постановления Администрации города Феодосии Республики Крым от 17.07.2017 № 2215 ООО ПКЦ «Гудос» без торгов в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 6300 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт Орджоникидзе, район бывшей автостоянки завода «Гидроприбор», кадастровый номер 90:24:020101:265, являющегося муниципальной собственностью. Заключен договор аренды между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ООО ПКЦ «Гудос» (Арендатор) от 16.08.2017 № 692 указанного земельного участка (далее – договор № 692) (т. 1 л.д. 22-26).

Согласно пункту 2.1. договора № 692 срок действия договора - до 17.07.2066.

Вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (пункт 1.1. договора № 692).

Согласно пункту 2.3. договора № 692, договор вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Договор аренды земельного участка от 16.08.2017 № 692 зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 27.04.2018, регистрационный номер 90:24:020101:265:90/090/2018-2.

Согласно пункту 3.1 договора № 692 размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в процентном отношении к нормативной цене земельного участка и согласно пункту 3.2 вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Всего начислено по договору № 692 с 24.04.2018 по состоянию на 30.06.2019 - 1 393 189 руб. 00 коп. Расчет арендной платы произведен на основании приложения 1 к Постановлению Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земли с видом разрешенного использования 4.7. - гостиничное обслуживание - 2857,74 руб./кв.м.

Согласно пункту 3.9 договора № 692 в случае невнесення арендной платы за землю в установленные Договором сроки начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Начислена неустойка по состоянию на 20.05.2019 года - 59 161 руб. 24 коп.

В связи с тем, что ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец обращался с претензией от 20.05.2019 № 2-42-3208 к ответчику по исковому заявлению с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за землю.

Поскольку задолженность ответчиком погашена не была, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что к спорным правоотношениям в части требований о взыскании арендной платы по договору № 378 и неосновательного обогащения подлежит применению понижающий коэффициент 0,9 так как договор заключён менее, чем на 1 год. Кроме того, суд первой инстанции указал, что с момента изменения градостроительной документации и принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО3 зона, в которой расположен спорный земельный участок, изменен вид разрешенного использования, так как в зоне Р-3 - зона размещения объектов туристического обслуживания, не предусмотрен вид разрешенного использования 4.7 - гостиничное обслуживание, то есть изменение вида разрешенного использования земельного участка произошло с момента утверждения Генерального плана муниципального образования городской округ ФИО3.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 11 ЗК РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с частью 1.1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК), принятым Государственным Советом Республики Крым 30.07.2014 установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона № 38-ЗРК, порядок определения нормативной цены земли в отношении указанных в части 2 настоящей статьи земельных участков, цены продажи, размера арендной платы, платы за сервитут, платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым

Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», действующим на момент заключения договора № 182-2018 от 10.07.2018 (вместе с «Положением о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы проведение перераспределение земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым») определен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 постановления №450 утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1).

Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 №66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее - Закон №66- ЗРК/2015) определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона №66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Решением 66 сессии Феодосийского городского совета 1 созыва от 23.12.2016 № 711 утвержден Порядок определения размера арендной платы, платы за установления сервитута, публичной платы за проведение перераспределение земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ ФИО3 (далее - Порядок).

Поскольку спорные правоотношения касаются земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления, то есть вышеуказанные Порядок.

Аналогичную правовую позицию высказал Арбитражный суд Центрального округа в постановлениях от 27.09.2018 по делу А83-13234/2017, от 27.09.2018 №А83-13233/2017.

Согласно п. 2.2 Порядка, годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка.

Таким образом, исходя из содержания Решения от 23.12.2016 № 711 пункта 2.2. Порядка с 01.01.2017 на территории муниципального образования городской округ ФИО3 является нормативная цена земли, утвержденная в пункте 2 постановления №450.

Судом первой инстанции верно указано, что нормативная цена земельного участка определяется на основании цены за 1 кв.м. земель и зависит от месторасположения земельного участка, вида разрешенного использования и определяется в соответствии с приложением 1 к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450.

Нормативная цена 1 кв.м. земельного участка с учетом вида разрешенного использования 4.7 – гостиничное обслуживание для пгт. Оржденикидзе (в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 №450) в 2014 году составлял – 2708,76, а в 2015 - 2857,74 руб./кв.м. (с учётом индексации).

Согласно Постановлению Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» арендная плата за земельные участки подлежит индексации на размер уровня инфляции.

Согласно приложению № 4 к договору аренды № 378 от 01.02.2017 расчет арендной платы за землю на 2017 года установлен в размере 1 195 335,32 руб. в год по формуле:

АП=(2708,76х6300х1,055х1,064х1,04)х6% = 1 195 335,32 руб., где:

2708,76 - стоимость 1 кв.м. земли с видом разрешенного использования 4.7 - гостиничное обслуживание,

6300 - площадь арендованного земельного участка;

1,055 - коэффициент индексации арендной платы за земельные участки на 2015 год. Пунктом 1 статьи 1 ФЗ от 01 декабря 2014 года № 384-ФЭ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» установлено, что уровень инфляции на 2015 год не превышает 5,5%. Следовательно, коэффициент индексации на 2015 год составляет 1,055;

1,64 - коэффициент индексации арендной платы за земельные участки на 2016 год. Статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 14.12.2015 № 359-ФЭ «О федеральном бюджете на 2016 год» установлено, что уровень инфляции на 2016 год не превышает 6,4%, следовательно, коэффициент индексации на 2016 год составляет 1,064;

1,04 - коэффициент индексации арендной платы за земельные участки на 2017 год. Статьёй 1 Федерального закона Российской Федерации от 19.12.2016 Ыо415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» установлено, что уровень инфляции на 2017 год не превышает 4%, следовательно, коэффициент индексации на 2017 год составляет 1,04;

6% - процент от нормативной цены земельного участка, применяемый при расчете годового размере арендной платы в соответствии с пунктом 2.2. Порядка.

Данный расчёт соответствует нормативному регулированию.

Исковые требования по договору № 378 за период с 01.02.2017 по 27.04.2017 заявлены с учётом установленного договором размера арендной платы, следовательно, являлись правомерными и подлежали удовлетворению в полном объёме в размере 288 872, 71 руб. (т. 3 л.д. 5)

Апелляционный суд полагает необоснованным применение судом первой инстанции к спорным правоотношениям понижающего коэффициента 0,9.

Пунктом 2.3. Порядка установлено, что в случае, если срок аренды земельного участка составляет менее одного года, размер арендной платы определяется как годовой размер арендной платы, рассчитанный для соответствующего земельного участка, умноженный на коэффициент 0,9.

Таким образом, для применения данного коэффициента имеет значение срок аренды (пользования) земельного участка, а не срок действия договора.

Как следует из материалов дела, ранее Общество использовало спорный земельный участок по договору договора аренды земли от 02.07.2007 № 21-7, в котором был установлен срок до 27.04.2017 года.

В силу статьи 12 Закона № 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Пунктом 9 статьи 3 Закона № 38-ЗРК предусматривалось, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, договор № 378, заключался в порядке переоформления договора аренды земли от 02.07.2007 № 21-7, на установленный в данном договоре срок аренды.

В связи с чем, срок аренды должен определяться с учётом условий договора аренды земли от 02.07.2007 № 21-7 и соответственно он составляет более 1 года.

Кроме того, как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлялся для строительства гостиничного комплекса, при этом на нём расположен объект недвижимости – сооружение для хранения строительного инвентаря, в связи с чем, срок аренды такого участка априори не мог составлять менее 1 года. Указанные обстоятельства подтверждаются тем, что после окончания срока действия договора № 378 ответчик продолжил фактическое использование земельного участка и далее заключил новый договор аренды № 692.

Иная трактовка положений пункта 2.3. Порядка приведёт к нарушению одного из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, а именно принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

С учётом изложенного, положения пункта 2.3. Порядка к спорным правоотношениям применению не подлежали.

Администрацией также заявлены требования о взыскании неустойки в размере 30 949, 38 руб. по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017 по состоянию на 20.05.2019.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 Договора, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что подлежит взысканию пеня на сумму 27 474 руб. 84 коп. за период просрочки с 10.03.2017 г. по 23.04.2018г. (за 440 дней просрочки) исходя из размера арендной платы с учётом понижающего коэффициента 0,9.

Апелляционный суд полагает, что данные выводы не основаны на материалах дела и заявленных требованиях.

Как было указано выше, к спорным правоотношениям понижающий коэффициент не применим, в связи с чем, пеня подлежит уплате исходя из размера арендной платы 1 195 335,32 руб. - в год, 99 611,28 – в месяц.

Как следует из материалов дела, Администрацией заявлены требования о взыскании пени до 20.05.2019, вместе с тем расчёт пени представлен за период с 10.03.2017 по 23.04.2017 года на сумму 30 949,38. Данный расчёт проверен апелляционным судом и признан методологически и арифметически верным. (т. 3 л.д. 7)

Учитывая, что предъявление требований в меньшем размере не нарушает прав и законных интересов ответчика и при этом суд не вправе выходить за пределы заявленных истцом требований, иск Администрации в части взыскания неустойки в размере 30 949, 38 руб. по договору № 378 подлежал удовлетворению в полном объёме.

Пунктом 7.3. договора № 378 установлена обязанность арендатора при прекращении Договора аренды в течение 10 календарных дней вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

По истечении срока договора аренды № 378 арендованное имущество арендатором возвращено не было.

16.08.2017 между Администрацией города Феодосии и ООО ПКЦ «Гудос» был заключен новый договор аренды № 692 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт Орджоникидзе, район бывшей автостоянки «Гидроприбор».

В соответствии с пунктом 2.3 указанного договора, он вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Договор аренды земельного участка № 692 был зарегистрирован 24 04.2018.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что в период с 28.04.2017 по 23.04.2018 земельный участок общей площадью 6300кв.м.. расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт Орджоникидзе, район бывшей автостоянки «Гидроприбор», кадастровый номер 90:24:020101:265 находился в фактическом пользовании Общества в отсутствие документов о праве пользования землей.

В статьях 1 и 65 ЗК РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ).

Одновременно с общими положениями в части 2 статьи 1105 ГК РФ указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды на освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование земельным участком в сумме соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ.

Для определения размера неосновательного обогащения за использование земельного участка критерием должен быть размер арендной платы, подлежащей уплате при заключенном договоре аренды данного земельного участка.

Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за период фактического пользования земельным участком в период с 28.04.2017 по 23.04.2018.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что плата за фактическое пользование земельным участком за период с 28.04.2017 по 24.04.2018 составляет 1 077 355 руб. 76 коп исходя из того, что размер годовой арендной платы составляет: 1 195 335,32 руб. * 0,9 = 1 075 801,79 руб. (с учётом применения понижающего коэффициента 0,9).

Апелляционный суд полагает данный расчёт неверным, поскольку ранее пришёл к выводу, что применение к спорным правоотношениям понижающего коэффициента 0,9 необоснованно.

Проверив расчётнеосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 28.04.2017 по 23.04.2018, произведённый истцом исходя из размера арендной платы в 2017 году - 99 611,28 руб. в месяц (1 195 335,32 руб. в год), в 2018 году – 103595,73 руб. (с учётом индексации в 1,04%) апелляционный суд признаёт его методологически и арифметически верным.( т. 3 л.д. 6)

С учётом изложенного исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 194 061, 95 руб. подлежали удовлетворению в полном объёме.

Администрацией были также заявлены требования о взыскании с ООО ПКЦ «Гудос» 216 536, 10 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 01.05.2017 по 08.05.2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учётом изложенного, требования Администрации о взыскании с Общества процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения, являются обоснованными. Расчёт процентов, произведённый истцом за период с 01.05.2017 по 08.05.2020 в сумме 216 536,10 рублей, является верным. (т. 3 л.д. 8-12)

Вывод суда первой инстанции о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2017 по 20.05.2019 в сумме 125 042 руб. 48 коп. (исходя из расчёта представленного ответчиком с учётом применения коэффициента 0,9) является ошибочным по вышеуказанным основаниям.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что судом первой инстанции без какого-либо обоснования было фактически отказано в удовлетворении взыскания процентов за период с 21.05.2019 по 08.05.2020 года, при том, что основная задолженность ответчиком не погашена, а изменённые в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Администрацией были заявлены требования о взыскании 1 393 189, 00 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 24.04.2018 по 30.06.2019 по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017.

Как следует из материалов дела фактически требования заявлены за период с 24.04.2018 по 31.05.2019 года, дата 30.06.2019 указана исходя из срока платежа, установленного пунктом 3.2. договора № 692 – не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным.

Требования были заявлены истцом исходя из размера арендной платы, определённой в соответствии с вышеизложенными нормативными актами, условиями договора № 692, в том числе относительно вида разрешённого использования земельного участка, и составляющей:в 2017 году - 99 611,28 руб. в месяц (1 195 335,32 руб. в год), в 2018 году – 103595,73 руб. (с учётом индексации в 1,04%), в2019 году – 108050,283 руб. (с учётом индексации в 1,043%).(т. 1 л.д. 87)

Представленный Администрацией расчёт проверен апелляционным судом и признан верным, как по методологии, так и арифметически.

Апелляционный суд полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по договору № 692 от 16.08.2017 за период с 24.04.2018 по 20.05.2019 в размере 788 031 руб. 95 коп.

Так, судом первой инстанции без какого-либо обоснования было фактически отказано в удовлетворении взыскания задолженности по договору № 692 за период с 21.05.2019 по 31.05.2020 года, при том, что данная задолженность ответчиком не погашена, а изменённые в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Кроме того, апелляционный суд полагает неверным вывод суда первой инстанции об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с момента утверждения Генерального плана муниципального образования городской округ ФИО3 с «гостиничного обслуживания» на «туристическое обслуживание».

Как следует из условий договора аренды земли от 02.07.2007 № 21-7, земельный участок изначально предоставлялся для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 было утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и установления вида разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения устанавливаемые ранее учтенным земельным участкам виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - Классификатор), а также Таблице соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель, утвержденной Советом министров Республики Крым (далее - Таблица), в редакции, действующей на момент внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Отнесение ранее учтенных земельных участков к определенной категории земель и (или) установление вида разрешенного использования таких участков осуществляется в соответствии с Таблицей (пункт 8 Положения).

Вид функционального использование «размещение гостиниц» в соответствии с таблицей соответствует виду разрешённого использование 4.7. - «гостиничное обслуживание».

С учётом изложенного, вид разрешённого использования в договорах № 378 и 692 «гостиничное обслуживание» определён правомерно.

31.10.2018г. Решением Феодосийского городского совета Республики Крым № 1078 был утвержден Генеральный план муниципального образования городской округ Феодосии Республики Крым.

29.03.2019г. Решением Феодосийского городского совета № 1171 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосии Республики Крым.

Судом первой инстанции отмечено, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Администрации города Феодосии, согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 90:24:020101:265 находится в зоне Р-3 - зона размещения объектов туристического обслуживания и водоохраной зоне Черного моря, которая как и зона объектов оздоровительного назначения и туризма, предусмотренная Генеральным планом, не включает в себя вид разрешенного использования 4.7 - гостиничное обслуживание.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к выводу, что с момента изменения градостроительной документации и принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО3 зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 90:24:020101:265 изменен вид разрешенного использования, так как в зоне Р-3 - зона размещения объектов туристического обслуживания, не предусмотрен вид разрешенного использования 4.7 - гостиничное обслуживание, то есть изменение вида разрешенного использования земельного участка произошло с момента утверждения Генерального плана муниципального образования городской округ ФИО3.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод не соответствует установленному правовому регулированию.

В силу пункта 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Частью 9 статьи 36 ГрК РФ предусмотрена возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется для характера и целей градостроительной деятельности и определяет характер и целевое использование земельных участков.

При этом, исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Таким образом, актом, изменяющим вид разрешенного использования земельного участка, не может автоматически изменяться размер арендной платы, поскольку вопросы платы за пользование землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, при наличии действующего договора аренды, разрешаются в ином порядке, в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями действующего законодательства. При этом все изменения условий договора должны носить письменный характер, с указанием правовых оснований таких изменений, что позволяло бы другой стороне правоотношений иметь возможность на защиту своих прав в судебном порядке.

Соответствующие правовые позиции были изложены в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488, А40-288002/2018, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 6 ноября 2020 г. по делу N А83-6513/2019.

Учитывая, что какие-либо изменения относительно вида разрешённого использования в договор № 692 не вносились, ответчик такие изменения в спорный период не инициировал, за изменением вида разрешённого использования Общество обратилось за пределами спорного периода (т. 2 л.д. 25-28), в ЕГРН содержались сведения о виде разрешённого использования земельного участка 4.7 - гостиничное обслуживание, у суда первой инстанции отсутствовали основания для самостоятельного изменения вида разрешённого использования земельного участка на «туристическое обслуживание» и изменение в связи с этим арендной платы.

Последующее изменение новым арендатором вида разрешённого использования спорного земельного участка правого значения для разрешения данного спора не имеет.

Таким образом, требования Администрации о взыскании с ООО ПКЦ «Гудос» 1 393 189, 00 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 24.04.2018 по 31.05.2019 по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017 подлежали удовлетворению в полном объёме.

Что касается требований о взыскании с ООО ПКЦ «Гудос» в пользу Администрации 59 161, 24 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017 по 20.05.2019, то судебная коллегия также полагает их обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Как указано выше, согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В пункте 3.9 договора аренды от 16.08.2017 № 692 установлено, что в случае невнесення арендной платы за землю в установленные Договором сроки начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Представленный истцом расчёт пени признан апелляционным судом арифметически верным (т. 1 л.д. 89).

Контррасчёт ответчика, с которым согласился суд, является ошибочным, так как сделан исходя из неправильно определённой суммы основного долга.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для полного удовлетворения требований Администрации.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта о полном удовлетворении исковых требований истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 38914 рублей, а также государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 09.11.2020 по делу № А83-10654/2019 – отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» (ЕРПОУ 13405276) в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>) 288 872, 71 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 01.02.2017 по 27.04.2017 по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым 30 949, 38 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 378 от 01.02.2017 по состоянию на 20.05.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» (ЕРПОУ 13405276) в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 194 061, 95 руб. составляющих неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 28.04.2017 по 23.04.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым 216 536, 10 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга в размере 1 194 061, 95 руб. за период с 01.05.2017 по 08.05.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» (ЕРПОУ 13405276) в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 393 189, 00 руб. составляющих задолженность по арендной плате за землю за период с 24.04.2018 по 31.05.2019 по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» в пользу Администрации города Феодосии Республики Крым 59 161, 24 руб. составляющих неустойку по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка № 692 от 16.08.2017 по 20.05.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого центра «Гудос» (ЕРПОУ 13405276) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 38914 руб., за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3000,00 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.В. Колупаева

Судьи Е.А. Остапова

А.А. Тарасенко