Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.09.2020 по делу №А83-14788/2019 (судья Плотников И.В.)

по иску администрации города Керчи Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп»

о расторжении договора и взыскании денежных средств и понуждении к совершению определенных действий

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп»

к администрации города Керчи Республики Крым

о признании расторгнутым договора и взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

администрация города Керчи Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» и с учетом ходатайства об отказе от части исковых требований от 08.06.2020 (л.д.19-20 том 2), удовлетворенного определением от 08.06.2020 (л.д.25-27 том 2), просит взыскать долг по арендной плате в размере 41 826,75 руб. за май 2019 года, договорную пеню в размере 13 583,74 руб. (по состоянию на 27.06.2019), расторгнуть договор аренды от 18.01.2016 №25 и обязать ответчика возвратить нежилые помещения общей площадью 1 314,7 кв.м, расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в течение двух раз подряд.

От общества поступило встречное исковое заявление; с учетом ходатайства об отказе от части исковых требований от 14.09.2020 (л.д.42 том 2), удовлетворенного определением от 14.09.2020 (л.д.48-50 том 2) просит взыскать с администрации сумму неосновательного обогащения в виде арендной платы в размере 1 533 005 руб. Встречные исковые требования мотивированы тем, что арендодатель в лице администрации чинил препятствия в пользовании предоставленным в аренду помещениями, чем причинил обществу имущественный ущерб в размере уплаченной арендной платы за непригодные для целей аренды нежилые помещения, вследствие чего на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере 1 533 005 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.09.2020 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано. С общества в пользу администрации взыскана задолженность в размере 41 826,75 руб., пеня в размере 13 583,74 руб. Суд первой инстанции расторгнул договор аренды муниципального имущества от 18.01.2016 №25; обязал общество возвратить администрации нежилые помещения общей площадью 1 314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи, а также взыскал с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 216 руб. Суд первой инстанции руководствовался тем, что общество не вносило арендную плату в течение длительного времени, в связи с чем имеются правовые основания для расторжения соответствующего договора. Применительно к встречному иску суд первой инстанции указал, что поскольку согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, истец по встречному иску не лишен был права потребовать досрочного расторжения договора. Кроме того, доказательств того, что арендодатель каким-либо образом препятствовал арендатору в пользовании объектом аренды в материалы дела не представлено.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает, что обществом представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что арендованное имущество было в неблагоприятном состоянии. Кроме того, со стороны администрации отсутствовала заинтересованность в ремонте арендованного имущества. При этом, по мнению апеллянта, общество надлежащим образом вносило арендную плату.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 18.01.2016 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым (далее - договор), согласно условиям, которого арендодатель передает во временное платное пользование недвижимое имущество – нежилые помещения в лит. Б общей площадью 1 314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> (часть лестничной клетки I–14,6 кв.м., 2 этаж: помещения 19-41 – 611,9 кв.м., 53-6,8 кв.м., II–19,1 кв.м.; 3 этаж: 42-51 – 645,6 кв.м. III–16,7 кв.м.).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, и составляет без НДС за месяц 39 835 руб.

Пунктом 3.4 договора определено, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случаях внесения изменений в Методику, а также существенных изменений состояния объекта аренды, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 3.10 договора неиспользование имущества арендатором не является основанием для отказа от внесения арендной платы.

Изменения, дополнения в договор, досрочное расторжение договора допускаются по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.

О предстоящем расторжении договора арендодатель предупреждает арендатора в сроки, определенные действующим законодательством (пункт 10.3 договора).

Пунктом 10.6 договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в срок, указанный в договоре.

В случае прекращения или расторжения договора имущество в течение десяти рабочих дней возвращается арендатором арендодателю (пункт 10.8 договора).

Имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема-передачи о возврате имущества возлагается на арендатора (пункт 10.9 договора).

Срок действия договора определен с 17.12.2015 до 17.12.2040.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2016, подписанному сторонами без замечаний.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.06.2019 №885/13-27 с требованием до 25.07.2019 оплатить задолженность, передать нежилые помещения общей площадью 1 314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды №25.

Неисполнение ответчиком претензии послужило основанием для истца, обратится в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды, о чем сторонами подписан акт приема-передачи от 18.01.2016. При передаче, возражений, либо замечаний от арендатора не поступало.

Таким образом, довод ответчика по первоначальному иску о том, что объект аренды непригоден для использования является несостоятельным и не принимается судом во внимание.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что истцом рассчитана арендная плата на основании пунктов 3.1, 3.4 договора, в соответствии с которыми размер арендной платы определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденной решением Керченского городского совета от 28.05.2015 №380-1/15, и составляет без НДС за месяц 39 835 руб. Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон с случаях внесения изменений в Методику, а также существенных изменений состояния объекта аренды, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Доказательств внесения арендных платежей в сроки и в порядке, предусмотренные договором суду первой инстанции не представлено, равно как и доказательств погашения, обществом задолженности полностью либо в части.

Учитывая указанные нормы права и установленные судом фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о неисполнении ответчиком по первоначальному иску обязательств по договору аренды, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате в размере 41 826,75 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Истцом по первоначальному иску пеня рассчитывалась в соответствии с пунктом 3.6 договора с учетом 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Таким образом, общий размер пени за период с 27.02.2019 по 28.05.2019 составил 13 583,74 руб.

Расчет пени, представленный истцом, апелляционным судом проверен, признан арифметически верным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из представленного самим же арендатором расчета видно, что просрочка оплаты составила более двух периодов (с февраля 2019 года (л.д.76 т.1).

Изложенное подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.06.2019 по делу №А83-6804/2019 (взыскана задолженность за период с 25.01.2016 по 26.02.2019), расчетами администрации (л.д.62-63 т.1).

Исходя из того, что общество не вносило арендную плату в течение длительного времени, при этом истцом по первоначальному иску был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования истца о расторжении договора являются обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 10.8 договора в случае прекращения или расторжения договора имущество в течение десяти рабочих дней возвращается арендатором арендодателю.

Имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Обязанность в отношении составления акта приема-передачи о возврате имущества возлагается на арендатора (пункт 10.9 договора).

Поскольку договор имеет основания для расторжения, то требования администрации об обязании общества вернуть нежилые помещения общей площадью 1 314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи, являются обоснованным и подлежат удовлетворению.

Применительно к встречному иску, по мнению апелляционного суда, суд первой инстанции верно указал следующее.

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, истец по встречному иску не лишен был права потребовать досрочного расторжения договора.

Указанным правом общество не воспользовалось.

Из акта приема-передачи от 18.01.2016 передачи предмета аренды арендатору видно, что имущество передано в удовлетворительном состоянии.

При этом, доказательств того, что арендодатель каким-либо образом препятствовал арендатору в пользовании объектом аренды в материалы дела не представлены.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования общества о взыскании с администрации неосновательного обогащения в виде арендной платы за период действия договора аренды в размере 1 533 005 руб. не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.09.2020 по делу №А83-14788/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи Ю.В. Колупаева

Н.И. Сикорская