Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции материалы №А83-20061/2017 (судья Титков С.Я.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «МаксиТон»

к администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений г.Ялта Республики Крым,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «МаксиТон» - ФИО1 по доверенности от 17.08.2018;

от администрации города Ялта Республики Крым - ФИО2, представитель на основании доверенности от 10.01.2019 №47/02.1-42, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

прокурор – Куинджи М.А., удостоверение,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «МаксиТон» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Ялта Республики Крым (далее - администрация), Департаменту имущественных и земельных отношений г.Ялта Республики Крым (далее - департамент) и с учетом ходататйства об изменении предмета исковых требований от 13.04.2018 (л.д.76 т.1), удовлетворенного определением суда от 13.04.2018 (л.д.82-83 т.1) просит обязать ответчиков заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 04.04.2003 №2034 земельного участка общей площадью 4 751 кв.м., кадастровый номер 90:25:01011:29, заключенного с обществом с ограниченной ответственности «Пан-Укрейн», о замене арендатора на общество с ограниченной ответственностью «МаксиТон» в срок не позднее 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.10.2018 по делу в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал, что истец не выполнил правила закона о предварительном направлении проекта договора в адрес ответчика; способ защиты нарушенного права, избранный истцом – ненадлежащий.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.10.2018 по делу №А83-20061/2017 отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. Апеллянт ссылается на то, что факт приобретения строения на соответствующем земельном участке, ранее предоставленном продавцу на праве аренды, свидетельствует о необходимости замены стороны арендатора в договоре.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 переход к рассмотрению апелляционной жалобы по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца просил суд удовлетворить исковые требования,

Представитель ответчика и прокурор просили суд в иске отказать.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени проведения разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представители общества, администрации, прокурор в судебном заседании поддержали соответственно доводы апелляционной жалобы и возражения против апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Как следует из материалов дела, 04.04.2003 между Гаспринским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственности «Пан - Укрейн» был заключён договор аренды земельного участка общей площадью 0, 4751 га по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, пляжная зона, К – 1, район №4 для обслуживания гостей курорта и местных жителей сроком на 49 лет.

05.02.2010 стороны внесли в договор изменения, в частности, в п. 2.1, изложив его в следующей редакции: «Земельный участок передаётся в аренду для строительства и обслуживания пляжной территории комплекса «Кичкине» без изменения границ и целевого назначения участка по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, Алупкинское шоссе, 1 а».

На этом земельном участке арендатор построил здание открытого плавательного бассейна площадью 663, 1 кв.м.

29.12.2014 между обществом с ограниченной ответственности «Пан - Укрейн» и обществом с ограниченной ответственностью «МаксиТон» был заключён договор купли – продажи этого здания бассейна, право собственности на которое зарегистрировано Государственным комитетом по регистрации и кадастру Республики Крым 10.02.2015.

31.03.2017 и 17.07.2017 истец обращался к ответчикам с заявлениями о замене стороны в договоре аренды земельного участка (арендатора), гарантируя оплату образовавшейся и Обществом с ограниченной ответственности «Пан - Укрейн» долга по арендной плате.

Заявления оставлены ответчиками без ответа.

Так как истец является собственником объекта недвижимости, он имеет право на пользование земельным участком, на котором расположен этот объект, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний арендатор.

Поэтому в своём заявлении от 13.04.2018, уточнив предмет иска, представитель Общества с ограниченной ответственностью «МаксиТон» просит суд обязать Администрацию города Ялты Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений города Ялты Республики Крым заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «МаксиТон» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.04.2003 №2034 общей площадью 4 371 кв.м., кадастровый номер 90:25:020101:29, категория – земли населённых пунктов, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, пляжная зона К – 1, район 4, о замене стороны арендатора с Обществом с ограниченной ответственности «Пан - Укрейн» на Общество с ограниченной ответственностью «МаксиТон», направив проект дополнительного соглашения в адрес Общества с ограниченной ответственностью «МаксиТон» в срок не позднее 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта.

Администрация города Ялты Республики Крым, возражая против удовлетворения требований истца, ссылается на то, что согласно п. 3.36 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в функции упомянутого Департамента входит заключение договоров аренды, договоров купли продажи земельных участков и объектов недвижимого имущества муниципальной собственности.

Земельный участок использован не по целевому назначению.

Площадь бассейна 661, 3 кв.м., а площадь испрашиваемого земельного участка – 4 751 кв.м.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, возражая против удовлетворения требований истца, ссылается на следующие обстоятельства.

Заявленные требования основываются на Законе Республике Крым №38 - ЗРК от 31.07.2014 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Относительно понуждению заключить договор аренды, ДИЗО считает, что истцом выбран неверный способ защиты права.

Полагая свои имущественные права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеют следующие обстоятельства: право, применимое к спорным правоотношениям; состоялся ли переход к обществу в силу закона прав пользования земельным участком, являющимся предметом договора аренды, соответствует ли выбранный способ защиты нарушенного права характеру спорных правоотношений.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее – Закон №6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В силу статьи 23 Закона №6- ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Закона №6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права, а правоотношения, связанные с прекращением действия договора аренды в связи с истечением срока, возобновлением договора и заключением на новый срок, а также отказом от арендных правоотношений, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что договор от 04.04.2003 заключен на срок 49 лет, то есть договор аренды между сторонами продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы российского законодательства.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 2.1 договора аренды (в редакции от 05.02.2010 земельный участок площадью 4 751 кв.м передается в аренду для строительства и обслуживания пляжной территории комплекса «Кичкинэ», без изменения границ и целевого назначения земельного участка (л.д.65 т.2).

Указанные характеристики (площадь и целевое назначение земельного участка «для строительства и обслуживания пляжной территории комплекса «Кичкинэ») отражены в Выписке из технической документации по нормативной оценке земельного участка от 11.04.2011 (л.д.70 т.2).

Таким образом, земельный участок был предоставлено ООО «ПАН Укрейн» для строительства и обслуживания пляжной территории комплекса «Кичкинэ».

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что предметом договора купли-продажи от 29.12.2014, заключенного между ООО «ПАН Укрейн» и обществом (ответчиком), является здание открытого плавательного бассейна с морской водой площадью 663,1 кв.м (л.д.83-86 т.2).

Характеристики указанного объекта подтверждаются представленной апеллянтом копией кадастрового паспорта здания открытого плавательного бассейна с морской водой (кадастровый номер 90:25:020102:53) (л.д.82 т.2).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что на земельном участке, предоставленном 04.04.2003 в аренду ООО «ПАН Укрейн», расположен объект недвижимости (открытый бассейн), площадью 663,1 кв.м, который был отчужден 29.12.2014 указанным иностранным юридическим лицом ответчику.

В силу положений статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1)

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Апелляционный суд отмечает, что размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, предусмотренном статьей 11.9 ЗК РФ - местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Следовательно, приобретение объекта недвижимости (пусть даже и единственного объекта, находящегося на земельном участке) не свидетельствует о возникновении у нового собственника этого объекта прав, аналогичных правам продавца, на весь земельный участок, где данный объект расположен.

Соотнесение площадей приобретенного объекта недвижимости (663,1 кв.м) и земельного участка (4 751 кв.м) свидетельствует о том, что площадь земельного участка более, чем в 7 раз больше площади объекта.

На вопрос апелляционного суда о необходимости проведения судебной экспертизы представитель истца-апеллянта ответил отрицательно.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом необходимости всего земельного участка для эксплуатации приобретенного им объекта недвижимости.

Изложенное является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Дополнительно апелляционный суд отмечает следующее.

Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 90:25:020101:29 видно, что он находится в городе Ялта, пгт Гаспра, пляжная зона (л.д.71 т.2).

Отнесение земельного участка к территории пляжа подтверждается так же план-схемой границ земельного участка, который оформлялся ООО «ПАН Укрейн» («пляжная зона, для обслуживания пляжной зоны») (л.д.91 т.2).

Кроме того, как указано выше, согласно пункту 2.1 договора аренды (в редакции от 05.02.2010), соответствующий земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания пляжной территории (л.д.65 т.2); указанные характеристики (целевое назначение земельного участка «для строительства и обслуживания пляжной территории) отражены в Выписке из технической документации по нормативной оценке земельного участка от 11.04.2011 (л.д.70 т.2).

Суд исследовал графическую часть кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 90:25:020101:29 и установил, что имеются основания полагать, что граница земельного участка непосредственно примыкает к водному объекту и, более того, «вклинивается» в водный объект соответствующими сооружениями-мысами (л.д.72, 76-78 т.2).

Обратного истцом-апеллянтом не доказано.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие земельные участки предоставляются на основании договора аренды.

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (часть 1 статьи 262 ГК РФ).

В соответствии пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относятся, в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары.

Апелляционная коллегия с учетом правил части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ приходит к выводу о том, что зоны пляжей являются территориями общего пользования, предназначены для беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и не могут быть предоставлены в пользование конкретному лицу.

Аналогичный правовой подход о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 308-ЭС18-8200, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, определении Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися от 13.03.2017 по делу N А51-4820/2016, в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2019 по делу N А83-14099/2017.

Истец не опроверг того, что земельный участок, являющийся предметом аренды, относится к землям общего пользования.

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что своеобразная процессуальная легализация соответствующего арендного правоотношения посредством удовлетворения исковых требований об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, который обладает признаками ничтожности, недопустима.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не усматривается.

При этом апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что уклонение истца от досудебного направления ответчику копии дополнительного соглашения к договору) является основанием для отказа в удовлетворении иска в силу положений статьи 452 ГК РФ.

При определенных обстоятельствах несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора может быть основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (пункт 1 статьи 148 АПК РФ).

Вместе с тем, в условиях длительного производства по делу в суде первой инстанции (более года), учитывая, что возможности материально-правового примирения между участниками не усматривается и в случае направления соответствующего проекта, апелляционный суд считает, что оставление иска без рассмотрения не отвечает принципам эффективного правосудия.

Отмена решения суда первой инстанции обусловлена существенным нарушением норм процессуального права, в связи с чем апелляционный суд рассматривает спор по правилам, предусмотренным для рассмотрения дел судом апелляционной инстанции.

Судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы подлежат возложению на общество (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.10.2018 по делу №А83-20061/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «МаксиТон» отказать.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

Ю.В. Колупаева