Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Большая стирка» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 22.10.2021 по делу №А84-1448/2021 (судья Минько О.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Информационное объединение «Сириус»

к обществу с ограниченной ответственностью «Большая стирка»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора: общества с ограниченной ответственностью «Плоск»

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Большая стирка»

к обществу с ограниченной ответственностью «Информационное объединение «Сириус»

о признании договора аренды недействительным,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Информационное объединение «Сириус» - Зеленина А.В., представитель по доверенности от 20.01.2021 № 68;

от общества с ограниченной ответственностью «Большая стирка» - Цуркан С.А., представитель по доверенности от 01.04.2021 б/н.

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Информационное объединение «Сириус» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Большая стирка» (далее – ответчик, арендатор) и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 21.09.2021 (л.д.131 т.2), принятого к рассмотрению протокольным определением суда от 21.09.2021(л.д.136 т.2), просит взыскать с арендатора задолженность по договору аренды № АП0000436 от 23.09.2020 в размере 2 760 496,83 руб., пеню в размере 1 243 450,69 руб. за период с 11.10.2020 по 16.03.2021, неустойку за неосвобождение арендуемого имущества в день прекращения договора в размере 701 690,65 руб., пеню в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по дату вынесения решения судом, судебные расходы в размере 46 528 руб. Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей, а также пени.

Арендатор обратился с встречным исковым заявлением к арендодателю о признании недействительным договора аренды № АП 0000436 от 23.09.2020. Встречные исковые требования мотивированы недействительностью заключенного договора аренды ввиду отсутствия у арендодателя прав в отношении сданных в аренду помещений. Кроме того, необходимая документация для эксплуатации помещения передана не была.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 22.10.2021 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался представленными в материалы дела доказательствами, подтверждающими факт нарушения арендатором своих обязательств и наличием перед арендодателем задолженности; отсутствием оснований для признания договора недействительным в силу наличия у арендодателя соответствующих полномочий.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на проведение ремонтно-строительных работ (демонтаж), несоответствие переданных в аренду жилых помещений технической документации, что привело к невозможности установки и использовании арендатором оборудования в арендованных помещениях, а также на противоречие нормам закона условия договора об увеличении на 20% размера арендной платы за текущий месяц в случае несвоевременной ее оплаты арендатором до 10 числа месяца.

Общество с ограниченной ответственностью «Плоск» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представители истца и ответчика поддержали свои позиции относительно доводов жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на проведении комплексной строительно-технической экспертизы. Апелляционный суд отказал в удовлетворении данного ходатайства, поскольку все имеющие юридическое значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства судом установлены.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, собственником нежилого помещения Литер «Т, Т1» в здании, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 1/15 является ООО «Плоск».

В силу акта приема-передачи права пользования имуществом в уставный капитал истца от 20.12.2018 ООО «Плоск» передал, а истец принял в качестве дополнительного вклада в уставной капитал в срочное право пользования соответствующим недвижимым имуществом (на 3 года).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №АП0000436 от 23.09.2020 сроком действия до 31.08.2021 включительно.

На основании указанного договора арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 25.09.2020 во временное пользование за плату нежилые помещения в здании Литер «Т, Т1», общей площадью 1 210 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязался в случае прекращения договора возвратить имущество арендодателю по акту приема- передачи, момент его подписания считается фактическим возвратом имущества.

Из пункта 3.1 договора аренды следует, что арендная плата за 1 кв.м. составляет: за нежилые помещения в здании Литер «Т, Т1», общей площадью 1 210 кв.м. – 380 руб., в месяц без учета НДС. Начисление арендной платы производится с 24.09.2020.

Этим же пунктом договора стороны установили, что арендная плата за текущий месяц уплачивается с 1-ого по 10-ое число текущего месяца. Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции Российской Федерации, при отрицательном индексе инфляции корректировка размера арендной платы не производится. В случае несвоевременной оплаты за текущий отчетный месяц до 10 числа, размер арендной платы за текущий месяц увеличивается на 20%. Оплата задолженности производится до последнего числа текущего месяца.

Пунктом 6.5 договора аренды установлено, что договор расторгается досрочно в одностороннем внесудебном порядке по уведомлению стороны, изъявившей желание расторгнуть договор за 2 (два) месяца до даты расторжения.

В пункте 4.5 договора указано, если арендатор не освободил имущество в день прекращения действия настоящего договора (истечение срока действия договора, досрочное прекращение), арендатор возмещает арендодателю документально подтвержденный реальный ущерб, причиненный задержкой возврата, и уплачивает неустойку в размере двойной арендной платы за период просрочки.

Однако, в нарушение пункта 3.1 договора аренды арендатор не исполнял надлежащим образом свои обязательства по ежемесячной оплате за пользование имуществом.

Из материалов дела следует, что 29.12.2020 арендатором подано заявление о досрочном расторжении договора аренды №АП0000436 с 31.12.2020 по помещениям общей площадью 1210 кв.м. и возврате возвратно-гарантийного взноса в сумме 100 000 руб.

В порядке пункта 6.5 договора аренды №АП0000436, договор расторгнут 28.02.2021.

В связи с образованием задолженности, истец в адрес ответчика направлял претензии о необходимости исполнения договорных обязательств в части уплаты арендных платежей и иных платежей за оказанные истцом услуги.

Полагая, что по окончанию действия договора аренды арендатор не исполнил надлежащим образом возложенные на него обязательства по возврату арендуемого имущества, претензией №75 от 09.03.2021 истец уведомил ответчика о начислении двойной неустойки, в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды за невозврат арендодателю имущества в день прекращения договора аренды по акту приема-передачи, потребовал уплаты соответствующей суммы.

Однако ответчиком указанные требования выполнены не были.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части внесения
арендной платы стало основанием для обращения истца с иском в суд.

В свою очередь, арендатор обратился с встречным исковым заявлением к арендодателю о признании недействительным договора аренды № АП 0000436 от 23.09.2020. Исковые требования мотивированы отсутствием у арендодателя права на передачу имущества в аренду, несоответствием площади предмета аренды реально занимаемой арендатором площади помещений.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Во взаимосвязи пунктов 1, 2 статьи 655 ГК РФ следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных настоящей статей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Как верно указал суд первой инстанции,в соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору в части своевременного внесения арендной платы иневозврата арендодателю имущества по акту приема-передачи, что послужило основанием для взыскания с ответчика задолженности в размере, заявленном к взысканию.

Из материалов дела следует, что истец просит взыскать с ответчика пеню за каждый день просрочки платежа в размере 1 243 450, 69 руб. за период с 23.09.2020 по 16.03.2021 (л.д. 23 т.1).

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за уклонение от освобождения арендуемого имущества в размере 701 690, 56 руб. по состоянию на 16.03.2021 (л.д. 24 т.1).

Контррасчет указанных сумм ответчиком по первоначальному иску в материалы дела не представлен.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что суд первой инстанции взыскал штрафные санкции в размере 0,5% от суммы просроченного платежа по дату принятия решения суда.

Учитывая предмет первоначального иска в части взыскания штрафных санкцийза период с 23.09.2020 по 16.03.2021, указанные выше санкции подлежат начислению с 17.03.2021 по 22.10.2021 (дата принятия решения суда).

При необходимости стороны могут обратиться в арбитражный суд, принявший решение, с заявлением о разъяснении решения суда (статья 179 АПК РФ).

Констатируя, что ответчик по встречному иску не заявил мотивированного ходатайства о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно не снизил размер неустойки.

При этом суд первой инстанции со ссылкой на постановление Пленума ВАС РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правильно указал, что основания для такого снижения во всяком случае отсутствуют.

Апелляционный суд, учитывая положения пунктов 75, 77 указанного постановления, соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Таким образом, истец по первоначальному иску обоснованно поставил вопрос о взыскании задолженности и пени в заявленном размере.

Доводы ответчика о понесенных затратах в связи с проведением ремонтно-строительных работ (демонтажа) за счет собственных средств апелляционным судом отклоняются, поскольку вопрос о компенсации понесенных затрат ответчиком поставлен во встречном иске не был.

Ссылка ответчика на отсутствие у истца прав на передачу имущества в аренду ввиду передачи ему от общества с ограниченной ответственностью «Плоск» исключительного имущественного права пользования ½ частью имущества апелляционным судом отклоняется, поскольку в силу положений пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор не вправе ссылаться на отсутствие у истца-арендодателя прав на предмет аренды.

Апелляционный суд также отклоняет доводы ответчика о несоответствии площади переданных ему в аренду нежилых помещений сведениям из технической документации, поскольку согласно технической экспликации внутренних площадей к плану строения литер Т площадь соответствующих помещений составляет 1 231,7 кв.м. (л.д.121-122 т.2).

Изложенное согласуется со сведениями из ЕГРН (л.д.94-95 т.1).

При этом арендатор принял по договору аренды площади в размере 1 231,7 кв.м без возражений; обратного апеллянтом не доказано.

Доводы ответчика о том, что установленное пунктом 3.1 договора аренды условие об увеличении на 20% размера арендной платы за текущий месяц в случае несвоевременной оплатыпротиворечит действующему порядку определения размера арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Учитывая положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора, принимая во внимание отсутствие, во всяком случае, оснований для снижения размера штрафных санкций, правовая квалификация взыскиваемых сумм правового значения, учитывая проверку законности оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 268 АПК РФ), не имеет.

Соглашается апелляционный суд и с выводами суда первой инстанции относительно необоснованности встречных исковых требований.

Из материалов дела следует, что приступая к исполнению договора аренды, ответчик принял арендованное имущество по акту приема-передачи, периодически вносил арендную плату. Указанные обстоятельства ответчиком в процессе рассмотрения дела не оспаривались.

Таким образом, поведение арендатора давало арендодателю основания полагать, что сделка является действительной.

Из материалов дела также усматривается, что арендатор письмом обращался к арендодателю о необходимости подключения коммуникаций, о согласовании работ в помещениях, сообщал о выполненных работах по демонтажу перегородок офисных помещений, аварийных помещений, металлоконструкций нерабочих линий электроснабжения, ремонт системы канализации. При этом акт приема-передачи имущества был подписан ответчиком без замечаний.

Истец по встречному иску не подтвердил ни невозможности использования предмета аренды по вине арендодателя, ни отсутствие у арендодателя полномочий на сдачу в аренду.

Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в силу части 5 статьи 166 ГК РФ, пункта 70 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оснований для удовлетворения встречных исковых требований и признания недействительным договора аренды № АП 0000436 от 23.09.2020 действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 22.10.2021 по делу №А84-1448/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Большая стирка» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

Е.А. Остапова