Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2021 по делу №А83-7077/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к администрации города Симферополя Республики Крым

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора муниципального казенного учреждения «Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым», государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о понуждении заключить договор,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Симферополя Республики Крым (далее – ответчик, администрация) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:22:010208:1507 площадью 720 кв.м., расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивированы необходимостью переоформления ранее заключенного договора аренды от 31.05.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2021 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался противоправностью уклонения администрации от заключения договора и наличием оснований для его переоформления.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на правомерность отказа в заключении договора без учета характера постройки на земельном участке, вида разрешенного использования земельного участка, а также без учета актуальной редакции классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (далее – Классификаторот 10.11.2020).

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.05.2007 между предпринимателем и Симферопольским городским советом был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <...> га, для строительства станции техобслуживания.

Факт регистрации договора удостоверен исполнительным комитетом городского совета и зарегистрирован в комитете по управлению земельными ресурсами городского совета 19.07.2007.

В 2016 году истец обратился с заявлением в администрацию об утверждении схемы расположения и предварительном согласовании предоставления вышеуказанного земельного участка.

Рассмотрев указанное заявление, администрация предварительно согласовала предоставление истцу земельного участка площадью 720 кв.м, по вышеуказанному адресу.

Земельный участок был отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (код 4.9), утверждена схема расположения земельного участка по вышеуказанному адресу. Кроме того, на истца возложена обязанность по выполнению кадастровых работ необходимых для образования земельного участка, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации муниципальной собственности на земельный участок.

Из материалов дела следует, что на земельном участке находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимого имущества - гараж (кадастровый номер 90:22:010208:61), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 27.06.2016.

Основанием для постановки на учет в ЕГРН и выдачи свидетельства о праве собственности в рамках действия Российского законодательства послужило свидетельство Исполнительного комитета Симферопольского городского совета о праве собственности на недвижимое имущество серии САЕ от 05.01.2012 №361106.

Поставив на кадастровый учет и оформив права собственности на испрашиваемый земельный участок, истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 10 лет с целью осуществления деятельности по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств.

Рассмотрев указанное заявление истца, администрацией вынесено Постановление от 11.07.2019 № 3674 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 90:22:010208:1507, площадью 720 кв.м, поскольку на указанном земельном участке расположен объект капитального строительства площадью 14,6 кв.м., а разрешенное использование земельного участка не соответствовало целям использования земельного участка, указанных в заявлении.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции, пунктом 13 статьи 3 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» №38-ЗРК (далее – Закон №38-ЗРК) установлена обязанность сторон по договору аренды или залога, договора об установлении сервитута, в срок до 01.01.2017 внести изменения в соответствующие договора, если не истек срок действия, в целях приведения его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. До указанного срока лица, которым предоставлены земельные участки до вступления Федерального конституционного закона подают заявление о заключении договора аренды.

Уполномоченные органы (органы местного самоуправления или органы государственной власти, осуществляющие распоряжение земельными участками) обязаны заключить с такими лицами соответственно договор аренды и т. д. в отношении соответствующего земельного участка.

Порядок переоформления регламентирован Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки, утвержденного Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 (далее – Постановление №313).

В соответствии с пунктом 14 статьи 3 Закона №38-ЗРК в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды в отношении соответствующего земельного участка.

По смыслу указанный пункт Закона №38-ЗРК содержит прямое обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления на заключение договоров аренды в случае обращения с заявлением лиц, с которыми, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, были заключены соответствующие договора аренды земли, и срок действия которых не истек на момент обращения.

Положения Закона №38-ЗРК, Постановления Совета министров Республики Крым №450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (далее – Постановление №450) обязывают стороны по ранее заключенным договорам на право застройки земельного участка и аренды земельногоучастка перезаключить их, а соответственно являются и основанием для заключения договора аренды.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что по истечении указанного в договоре аренды от 31.05.2007 пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и истец продолжил использование участка без возражений со стороны арендодателя.

Следовательно, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, истец, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что отказ администрации впредоставлении в аренду земельного участка является необоснованным и в силу положений Постановления № 313, пункта 14 статьи 3 Закона №38-ЗРК, Постановления №450, Постановление Пленума ВАС РФ № 73 договор аренды земельного участка от 31.05.2007 подлежит переоформлению.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с установленными в договоре видом разрешенного использования земельного участка и порядком определения судом размера арендной платы, на основании следующего.

Согласно договору аренды земельного участка от 19.06.2007 №1342 Симферопольский городской совет предоставил истцу земельный участок площадью 720 кв.м. по адресу: ул. Понтийская,32, г.Симферополь. Целевое назначение земельного участка – для строительства станции технического обслуживания автомобилей. Договор аренды заключен сроком на 5 лет с момента подписания именно до 15.02.2012.

Таким образом, ранее администрацией предоставлен земельный участок по указанному адресу для строительства станции технического обслуживания автомобилей.

На момент внесения сведений в ЕГРН по спорному земельному участку с кадастровым номером 90:22:010208:1507, вид разрешенного использования код 4.9 «обслуживание автотранспорта» подразумевал размещение зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса, размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участком, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, предусматривал в первичной редакции код 4.9 - «обслуживание автотранспорта» (подразумевал размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей).

По существу на момент внесения сведений в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 90:22:010208:1507, его вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта»подразумевал размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ, классификатора видов разрешенного использования земельных участков признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Установлено, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 90:22:010208:1507, по состоянию на 18.08.2017, имел вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (л.д. 15 т.1).

Апелляционный суд с использованием Публичной кадастровой карты с общедоступного сайта Роскадастр (Кадастр недвижимости в России) установил, что земельный участок с кадастровым номером 90:22:010208:1507, площадью 720 кв.м имеет вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта, автомобильные мойки, ремонт автомобилей».

Однако с какой даты земельный участок имеет указанный вид разрешенного использования, не установлено; данное обстоятельство сторонами спора не доказано.

Одновременно апелляционный суд отмечает, что в оспариваемом решении суда указанный в пункте 1.3 договора вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (код 4.9) во всяком случае не соответствует Классификатору от 10.11.2020 (в соответствующей редакции)

Следовательно, пункт 1.3 договора аренды земельного участка необходимо изложить в следующей редакции: «1.3 Земельный участок предоставляется для осуществления предпринимательской деятельности по размещению гаражей, по ремонту автомобилей и по мойке автомобилей. Виды разрешенного использования: «служебные гаражи» (код 4.9), «ремонт автомобилей» (код 4.9.1.4), «автомобильные мойки» (код 4.9.1.3.)».

Дополнительно апелляционный суд учитывает, что в силу постановления администрации города Симферополя от 07.04.2022 №1318 «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства» обществу предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 90:22:010208:1507 – «ремонт автомобилей» (код – 4.9.1.4), «автомобильные мойки» (код – 4.9.1.3) в зоне О-1.

Также апелляционный суд не может согласиться с отсутствием в договоре условия о цене арендной платы.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Таким образом, из приведенных норм следует, что требование истца о понуждении заключить договор может быть удовлетворено путем утверждения конкретных его условий.

Поскольку суд первой инстанции обязал администрацию заключить договор без указания на размер арендной платы, апелляционный суд считает необходимым восполнить указанный недостаток.

Условие в договоре о размере арендной платы подлежит определению с учетом Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденный Решением 55 сессии Симферопольского городского совета I созыва от 24.11.2016 №987.

Размер арендной платы определяется в пункте 1 «Расчета арендной платы» (следует за текстом договора аренды земельного участка) по установленной в договоре формуле: Aп = Аб x Кд х Пкд х Км х S.

По предложению апелляционного суда стороны спора представили расчеты арендной платы, которые совпали:

ЗАП 1 кв.м. = 3027895,2 х 5/100/720=210,27 руб./м.кв.

АП = 210,27 х 720 = 151 394,76 руб./год.

Следовательно, размер годовой арендной платы в 2022 году составит 151 394,76 руб., размер ежемесячной арендной платы в 2022 году составит 12 616,23 руб.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2021 по делу №А83-7077/2021 подлежит изменению в порядке статьи 270 АПК РФ ввиду неправильного применения норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Изменить пункт 2 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2021 по делу №А83-7077/2021, изложив:

- пункт 1.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«1.3 Земельный участок предоставляется для осуществления предпринимательской деятельности по размещению гаражей, по ремонту автомобилей и по мойке автомобилей. Виды разрешенного использования: «служебные гаражи» (код 4.9), «ремонт автомобилей» (код 4.9.1.4), «автомобильные мойки» (код 4.9.1.3.)»;

- расчет арендной платы (следует за текстом договора аренды земельного участка) в следующей редакции:

«Расчет арендной платы.

1. Размер арендной платы определяется по формуле: Aп = Аб x Кд х Пкд х Км х S, где:

Ап – арендная плата

Аб – базовый размер арендной платы

Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке

Пкд – повышающий коэффициент

Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования

S - площадь арендуемого земельного участка

2. ЗАП 1 кв.м. = 3027895,2 х 5/100/720=210,27 руб./м.кв.

АП = 210,27 х 720 = 151 394,76 руб./год.

Размер годовой арендной платы в 2022 году составляет 151 394,76 руб.

Размер ежемесячной арендной платы в 2022 году составляет 12 616,23 руб.».

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым Республики Крым от 06.10.2021 по делу №А83-7077/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Симферополя Республики Крым без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

С.А. Рыбина