Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 сентября 2023 года по делу № А83-2878/2023 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Симферополя Республики Крым и Муниципального казенного учреждения Департамента развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя Республики Крым о признании незаконным решения,

установил:

ИП ФИО1 обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании незаконным принятого 11.01.2023 Госкомрегистром решения (оформленного уведомлением) №КУВД-001/2022-42251884/8 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 63,5 кв.м., КН: 90:22:010301:688, расположенного по адресу: <...>

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, оспоренное решение Госкомрегистра признано незаконным, на Госкомрегистр возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя без учета оснований, указанных в признанном незаконным уведомлении. С Госкомрегистра в пользу ИП ФИО1 взысканы понесенные судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 300 руб.

Судебный акт мотивирован тем, что заявитель представил для государственной регистрации перехода права собственности на помещение заключённый с Администрацией в соответствии с законом договор купли-продажи, преимущественное право предпринимателя на выкуп арендованного с 2006 года помещения подтверждён договорами аренды, правоотношения по аренде с 2006 года до заключения договора купли-продажи не прекращались.

Госкомрегистром подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что судебный акт принят с нарушением норм материального права.

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что ИП ФИО1 не согласна с её доводами, так как апелляционная жалоба не содержит оснований для отмены судебного акта, повторяет позицию Госкомрегистра, высказанную при рассмотрении дела судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы и позиции Госкомрегистра. Представители иных участников в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания участники извещены в установленном законом порядке.

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции, исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.

26.09.2022 через МФЦ № 2 г. Симферополя представитель ФИО1 ФИО2 (нотариальная доверенность от 19.04.2022) подал в Госкомрегистр заявление №КУВД-001/2022-42251884 (№ MFC-0683/2022-131626) о государственной регистрации перехода права собственности на помещение площадью 1.362,8 кв.м., КН: 90:22:010109:5, расположенное по адресу: <...>.

В подтверждение перехода права собственности регистрирующему органу представлены подлинник договора купли-продажи от 18.04.2022 и подлинники договоров аренды помещения от 02.09.2021 и от 30.12.2019, о чем свидетельствует опись документов.

Госкомрегистром по названному заявлению приняты следующие уведомления:

07.10.2022 №КУВД-001/2022-42251884/1, №КУВД-001/2022-42251884/2, №КУВД-001/2022-42251884/3, №КУВД-001/2022-42251884/4 о приостановлении государственной регистрации из-за не предоставления доверенности представителя, не подтверждения преимущественного права покупателя на выкуп арендованного помещения, по договорам №494П/А от 30.12.2019 и №673П/А от 02.09.2021 помещение передано в аренду без торгов, по условиям этих договоров с 30.11.2020 по 02.09.2021 помещение в аренде не находилось, то есть не подтверждена непрерывность нахождения помещения в аренде в течение двух лет предшествующих выкупу;

18.11.2022 №КУВД-001/2022-42251884/3, №КУВД-001/2022-42251884/4, №КУВД-001/2022-42251884/5, №КУВД-001/2022-42251884/6, №КУВД-001/2022-42251884/7, №КУВД-001/2022-42251884/8 и 11.01.2023 №КУВД-001/2022-42251884/9, №КУВД-001/2022-42251884/10, №КУВД-001/2022-42251884/11, №КУВД-001/2022-42251884/12 о неустранении причин приостановления государственной регистрации, в которых не указаны обстоятельства (какие из документов не представлены) принятия этих уведомлений, хотя 08.11.2022 и 15.11.2022 в Госкомрегистр представитель заявителя и Администрация дополнительно подали доверенность представителя, письменные информационные сообщения;

11.01.2023 №КУВД-001/2022-42251884/7, №КУВД-001/2022-42251884/8, №КУВД-001/2022-42251884/15 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по тем мотивам, что истёк срок приостановления, в течение которого не устранены причины, ставшие основанием для приостановления - не представлены документы, необходимые для государственной регистрации перехода права и форма и (или) содержание документа, представленного для государственной регистрации перехода права (договора купли-продажи от 18.04.2022), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, так как заявитель не доказал преимущественного права на выкуп арендованного помещения муниципальной собственности, поскольку аренда и продажа осуществлена без торгов, ИП ФИО1 не пользовалась на праве аренды непрерывно в течение двух лет помещением, в период с 30.12.2019 по 30.11.2020 договора №494П/А от 30.12.2019 и №673П/А от 02.09.2021 не действовали.

Согласно представленным документам на основании постановления Администрации г. Симферополя № 676 от 25.02.2022 в порядке приватизации субъектом малого предпринимательства муниципального имущества 18.04.2022 между продавцом - Администрацией г. Симферополя, и покупателем – ИП ФИО1, подписан договор купли-продажи № 77/Пр, предметом которого является арендованное покупателем с 05.05.2006 нежилое помещение общей площадью 63,5кв.м. КН: 90:22:010301:688, расположенное по адресу: <...> принадлежащее МО ГО Симферополь. Цена продажи составила 2.508.916,67руб., которую покупатель обязан уплатить продавцу безналично с рассрочкой платежа в течение 5 лет посредством ежемесячных выплат по графику (приложение к договору). В тот же день предмет купли-продажи передан от продавца покупателю по акту приёма-передачи.

По общедоступным сведениям Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ИП ФИО1 с 01.08.2016 является субъектом малого и среднего предпринимательства со статусом микропредприятие, пользуется государственной поддержкой.

Из пояснений и письменных доказательств следует, что ИП ФИО1 с 05.05.2006 по день подписания договора купли-продажи пользовалась вышеназванным помещением на условиях аренды.

Так, 05.05.2006 на основании распоряжения Центрального районного совета г. Симферополя № 90//02.1-6 от 19.04.2006 между арендодателем – КП ЖЭО Центрального района г. Симферополя, и арендатором – СПД ФИО1, заключён договор №1017 об аренде помещения площадью 66кв.м. на срок с 05.05.2006 по 05.04.2007.

К данному договору по взаимному согласию сторон заключались соглашения, в том числе, от 05.04.2007, 05.03.2008, 25.03.2008, 25.12.2008, 29.12.2009, 30.12.2010, 28.02.2012, 28.02.2013, 14.03.2013 о продлении срока аренды вплоть до 14.03.2014.

По законодательству Украины не закончена процедура приватизации коммунального имущества (арендованного помещения), хотя по решению Симферопольского горсовета № 446 от 25.12.2007 имущество подлежало приватизации путём выкупа, а решением Киевского районного суда г. Симферополя от 18.06.2009 по делу №2а-153/2009 бездействие Фонда коммунального имущества Симферопольского горсовета по приватизации помещения признано незаконным, решением Хозяйственного суда АРК от 04.08.2011 по делу №5002-1721-2011 на ФКМ Симферопольского горсовета возложена обязанность исполнить решение о приватизации имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.11.2022 по делу № А83-1402/2022 отказано в признании незаконным бездействия Администрации г. Симферополя по приватизации помещения.

30.12.2019 на основании постановления Администрации г. Симферополя № 2414 от 07.05.2019 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды вышеназванного помещения, цель использования предмета аренды – подсобное помещение. В пункте 10.1 договора указано на то, что договор распространяется на правоотношения между сторонами со сроком аренды со 05.05.2006 и срок действия этого договора составляет 11 месяцев.

02.09.2021 на основании постановления Администрации г. Симферополя № 2511 от 13.05.2021 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды того же помещения, цель использования предмета аренды – подсобное помещение, срок аренды со 02.09.2021 по 02.08.2022. В преамбуле договора указано на заключение договора на новый срок.

Как следует из письменных пояснений и представленных доказательств (в том числе акта сверки взаимных расчётов), вышеназванное помещение непрерывно с 05.05.2006 находилось в пользовании заявителя, за этот период арендатор ФИО1 надлежащим образом исполняла свои обязательства, использовала помещение по назначению, вносила арендную плату; предмет аренды в период с 30.11.2020 по 02.09.2021 от арендатора арендодателю не возвращался, арендная плата за этот период уплачивалась.

В соответствии со статьёй 27, пунктами 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 28.12.2022) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, в частности, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусматривает в качестве основания для осуществления государственной регистрации прав договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости; указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определённых законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как установлено, для государственной регистрации перехода права собственности на помещение заявитель представила регистрирующему органу договор купли-продажи, в качестве подтверждения преимущественного права на выкуп арендованного помещения – договоры аренды.

Данные договоры и решения уполномоченного органа (на основании которых заключены договоры) не оспорены и в установленном законом порядке не признаны недействительными.

Форма и содержание договора купли-продажи соответствуют требованиям закона, в частности статьям 160, 163, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; названный договор содержит необходимые сведения, в том числе о сторонах договора, составе предмета купли-продажи, цене и условиях её оплаты.

Суд апелляционной инстанции полагает несостоятельными доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для заключения договора-купли продажи муниципального имущества без торгов с лицом, не имеющим преимущественного права на выкуп арендованного имущества, исходя из следующего.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 08.06.2020) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрено преимущественное право на приобретение на возмездной основе из муниципальной собственности арендуемого ими имущества при определённых в этой статье условиях, в том числе, если: отсутствует задолженность по арендной плате; арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как установлено, сведения об ИП ФИО1 включены в названный Реестр, задолженности по арендной плате нет, предмет аренды с 2006 года непрерывно находится в пользовании заявителя на правах аренды.

Тот факт, что в период с 30.11.2020 по 02.09.2021 между сторонами не был подписан договор аренды помещения не свидетельствует об отсутствии арендных отношений, так как стороны в договорах №494П/А от 30.12.2019 и №673П/А от 02.09.2021 ссылаются на продление арендных отношений, предприниматель продолжала пользоваться арендованным помещением и оплачивать арендную плату, а муниципальный орган не возражал против такого пользования и принимал оплату.

Также не состоятельны доводы Госкомрегистра о нарушении требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» о заключении договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов, так как эта норма предусматривает ряд исключений.

Таким исключением является предоставляемая поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке государственной и муниципальной преференций, что следует из пункта 9 части 1 статьи 17.1, пункта 13 части 1 статья 19 Закона № 135-ФЗ.

Установленные обстоятельства и нормы права позволяют сделать вывод о том, что ИП ФИО1 имела право на заключение договора аренды и на выкуп арендованного имущества без торгов.

Иных обстоятельств, препятствующих реализации заявителем преимущественного права на выкуп муниципального недвижимого имущества, не установлено.

Принадлежность здания (в котором расположено выкупаемое помещение) к объекту культурного наследия регионального значения (Госкомитетом культнаследия Республики Крым 22.06.2020 издан приказ № 33 об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом специалистов (архитектор П.К. Крыжановский), 1935 года» по адресу: <...> литера «А») не является таким препятствием исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 20 и статьи 29 Закона № 178-ФЗ объекты культурного наследия могут быть предметом продажи, но такая продажа имеет особенности, которые предусмотрены для объектов, включённых в реестр объектов культурного наследия.

По сведениям официального сайта Минкультуры России (opendata.mkrf.ru) в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации вышеназванный «Дом специалистов (архитектор П.К. Крыжановский), 1935 года» по адресу: <...> литера «А») не включён. А потому предусмотренные законом особенности продажи объектов культурного наследия к нему не относятся.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального права; иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 сентября 2023 года по делу №А83-2878/2023 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Г. Градова

Судьи А.В. Привалова В.Е. Кравченко