Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А84-934/2015 по апелляционной жалобе департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06 апреля 2016 года (судьяВасильченко О.С.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:

- индивидуального предпринимателя ФИО2,

- некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов -оценщиков «СМАО»,

при участии:

от департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – представителя ФИО3 по доверенности от 12.01.2016 № 01,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представителя ФИО4 по доверенности от 17.02.2015 № 92АА008334,

в отсутствие индивидуального предпринимателя ФИО2 и представителя некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),

у с т а н о в и л:

департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополяобратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06 апреля 2016 года по делу № А84-934/2015, которым удовлетворен иск индивидуального предпринимателя ФИО1.

На департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент) возложена обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – Предприниматель) договор купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 75,00 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по цене 3243185,00 рублей (Три миллиона двести сорок три тысячи сто восемьдесят пять рублей, 00 коп.) с НДС, на условиях, содержащихся в резолютивной части решения Арбитражного суда города Севастополя от 06 апреля 2016 года.

Определением от 17 мая 2016 года апелляционная жалоба департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебное заседание 20 июля 2016 года индивидуальный предприниматель ФИО2 и некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 АПК РФ, не явились (явку своих полномочных представителей не обеспечили), ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 3 статьи 156 и статьи 266 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании апеллянт доводы апелляционной жалобы поддержал, считает решение суда первой инстанции принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Департамент указывает на то, что судом первой инстанции, в нарушение требования Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 45-ЗС «О приватизации государственного имущества города Севастополя» Предпринимателю предоставлена рассрочка уплаты покупной цены сроком на 12 месяцев. Кроме того, Предпринимателем не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по измененному в порядке статьи 49 АПК РФ иску (в части определения размера выкупной цены в пункте 2.1 спорного проекта договора), поскольку истец не направлял ответчику проект договора купли – продажи с выкупной ценой, определенной в пункте 2.1. договора по результатам проведения судебной экспертизы в рамках настоящего дела.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение арбитражного суда первой инстанции соответствующим как положениям Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 45-ЗС «О приватизации государственного имущества города Севастополя», так и положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее Федеральный закон № 159-ФЗ) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который также должен применяться к спорным правоотношениям.

Представитель истца в судебном заседании просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель), правопреемником которого является Департамент, и физическим лицом-предпринимателем ФИО1 (Арендатор) 15.09.2011 заключен договор № 99-11 аренды недвижимого имущества (далее – Договор, том 1, л. д. 19-24), в соответствии с пунктом 1.1 которого, Арендатору переданы в аренду встроенные нежилые помещения (с № II-1 по № II-7) с пристройкой лит. «а», общей площадью 75,00 кв.м., с двумя крыльцами, расположенные по адресу: <...>.

Договор подписан сторонами, удостоверен частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Усенко Т.Т. 15.09.2011 и зарегистрирован в реестре за № 1498.

В соответствии с пунктом 7.1 Договора, установлен срок его действия – до 29.12.2015.

Согласно пункту 9.4 Договор является новой редакцией Договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2011 № 99-11.

Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока его действия Договор считается продолженным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены Договором.

Согласно дополнительному соглашению от 24.02.2015 к Договору Арендодателем следует читать Севастополь – субъект Российской Федерации - город федерального значения, представленный Главным управлением имущественных и земельных отношений, а Арендатором - индивидуального предпринимателя ФИО1 (том 2, л. д. 22-23).

В заявлении от 21.01.2013, адресованном арендодателю (Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета), физическое лицо-предприниматель ФИО1 просила согласовать стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (том 2, л. д. 57).

Приказом Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от 25.02.2013 № 01-03/60 объем затрат на выполнение неотделимых улучшений встроенных нежилых помещений, общей площадью 75,0 кв.м., расположенных по адресу: <...>, произведённых арендатором – ЧП ФИО1 за счет собственных средств, согласован в сумме 51605,00 грн. (том 2, л. д. 56).

Предприниматель 16.05.2013 обратилась в Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета с заявлением о включении встроенных нежилых помещений с пристройкой, расположенных по адресу: <...> в перечень объектов, подлежащих приватизации (том 2, л.д. 123).

Письмом от 16.05.2013 № 01-15/1443 Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета сообщил ФИО1, что заявление о включении в перечень объектов, подлежащих приватизации, встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, зарегистрировано и принято к рассмотрению (том 2, л. д. 124).

Севастопольским городским Советом принято решение от 12.11.2013 № 6242 о включении в Перечень объектов, подлежащих приватизации (способ приватизации - выкуп), нежилого помещения, общей площадью 75,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, о чем Арендодатель сообщил Арендатору письмом от 22.11.2013 № 01-15/3356 (том 2, л. д. 126).

На основании статьи 14 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 45-ЗС «О приватизации государственного имущества города Севастополя» Предприниматель 12.08.2014 представил в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений (далее – Севимущество) заявление о приватизации арендованного недвижимого имущества, а именно: встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в котором просил рассмотреть его в установленном законом порядке (том 2, л. д. 127).

Севимущество, оценщик ФИО2 и ФИО1 заключили Договор № 01/14 возмездного оказания услуг по оценке и обеспечению экспертизы таких услуг от 20.10.2014 (том 1, л.д. 30-35).

Согласно Отчету оценщика ФИО2 № 016/4-2014 от 10.11.2014 рыночная стоимость нежилых помещений на дату проведения оценки составила
2 806 908,00 рублей без НДС; налог на добавленную стоимость по ставке 18 % составляет 505 243,00 рублей (том 1, л. д. 131-173).

Экспертным заключением Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 17.11.2014 № 10/10-284/ЭЗ/77/8 отчета оценщика ФИО2 № 016/4-2014 от 10.11.2014, указанный отчет признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждена величина рыночной стоимости нежилых помещений, указанных в отчете (том 1, л. д. 108-130).

Некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 04.03.2015 исх. № 00083и был дан ответ на апелляцию Главного управления имущественных и земельных отношений на экспертное заключение (том 2, л.д. 20-21).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 направила 22.04.2015 в Главное управление имущественных и земельных отношений предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 75 кв.м, находящегося по адресу: ул. Т. Шевченко, 17, в г. Севастополе, с приложением проекта договора купли-продажи, где выкупная цена арендованного помещения определена в размере 2806908 рублей (пункт 2.1), а также предусматривается её уменьшение на сумму произведенных Предпринимателем неотделимых улучшений в размере 119231,28 рублей и рассрочка перечисления на 12 месяцев (пункт 3.1) (том 2, л.д. 41-46).

Факт получения проекта Договора купли-продажи и приложенных к нему документов 22.04.2015 подтверждается подписью уполномоченного лица Севимущества на накладной Курьерской службы доставки (том 2, л. д. 40).

Однако, Севимущество (правопредшественник Департамента) на предложение Предпринимателя заключить представленный проект договора не ответило, что и стало причиной обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, в заключении эксперта от 11.09.2015 № 750/1-3 сделаны следующие выводы: рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 20.10.2014 составляла
3243185,00 рублей (с НДС); рыночная стоимость недвижимого имущества по данному заключению не соответствует величине рыночной стоимости, указанной в отчете
№ 016/4-2014 и экспертном заключении № 14/10-284/ЭЗ/77/8 от 17.11.2014, а именно меньше на 68 966,00 рублей. Разница в вышеуказанных стоимостях составляет 2% (том 1, л.д. 91-100).

С учетом экспертного заключения от 11.09.2015 № 750/1-3 истец изменил исковые требования в части цены объекта приватизации, увеличив её до рыночной стоимости, установленной судебным экспертом 3243185,00 рублей (с НДС); просил установить сумму, подлежащую оплате, с учетом уменьшения стоимости на сумму НДС, в размере 2748461,87 рублей; оплату стоимости объекта продажи производить на условиях рассрочки в течение одного года равными платежами в размере
229038,49 рублей ежемесячно. Указанные изменения предмета иска согласно статье 49 АПК РФ были приняты судом первой инстанции в судебном заседании 31.03.2016.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15 АПК РФ).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 9, 49, 125 АПК РФ способ защиты нарушенного права, предмет и основание иска истец определяет самостоятельно.

Предметом настоящего иска является требование о заключении договора купли – продажи находящегося в государственной собственности недвижимого имущества, право на приватизацию которого возникло у Предпринимателя в соответствии с нормами украинского законодательства - до принятия города Севастополя в состав Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 13 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

В силу статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014
№ 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ), до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Как усматривается из материалов дела право Предпринимателя на приватизацию нежилого помещения, общей площадью 75,0 кв.м., расположенного по адресу:
<...>, возникло в соответствии с положениями Закона Украины от 13.01.2012 № 4336-VI «О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы» на основании решения Севастопольского городского Совета от 12.11.2013 № 6242, о чем компетентный орган (арендодатель объекта приватизации) сообщил Предпринимателю письмом от 22.11.2013 № 01-15/3356.

Право истца на приватизацию арендованного помещения ответчиком не оспаривается.

В статье 14 Закона города Севастополя № 45-ЗС от 25.07.2014 «О приватизации государственного имущества города Севастополя» (далее - Закон № 45-ЗС) закреплены заключительные и переходные положения завершения приватизации государственного имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 14 Закона № 45-ЗС, органу приватизации предписано осуществить приватизацию имущества Севастополя, относительно которого физическими и юридическими лицами поданы заявления о включении объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, не ранее чем 21.03.2011, и которые зарегистрированы органом приватизации по состоянию на 21.03.2014 и при условии, что при этом отсутствовал запрет на приватизацию такого имущества, за исключением имущества, которое было включено в перечень объектов, подлежащих приватизации, и не было приватизировано по причинам невыполнения заявителем требований законодательства о приватизации в течение трёх лет с даты включения объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, в том числе, в случае незаключения заявителем договора купли-продажи. Имущество, указанное в этом пункте настоящей статьи Закона, считается таким, в отношении которого собственником имущества настоящим Законом принято решение о приватизации. Приватизация имущества, указанного в этом пункте настоящей статьи 5 Закона, осуществляется по обращению заявителя о приватизации, поданному не позднее 01.11.2014, и должна быть осуществлена до 01.01.2015.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона № 45-ЗС, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, подготовка имущества, подлежащего приватизации, к приватизации, в том числе отбор субъекта оценочной деятельности для проведения оценки рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, осуществляется органом приватизации без проведения процедур, определённых законодательством Российской Федерации для закупки товаров, работ и услуг за государственные средства, и осуществляется в порядке, определённом настоящим пунктом Закона. Подготовка имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи Закона к приватизации, в том числе, обеспечение проведения оценки рыночной стоимости указанного имущества, а также заключение договора купли-продажи имущества Севастополя, должны быть осуществлены в течение двух месяцев с даты подачи заявления о приватизации имущества.

Пунктами 4-7 статьи 14 Закона № 45-ЗС, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, определены порядок и сроки проведения органом приватизации подготовки имущества к приватизации.

Пунктом 8 указанной статьи, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что договор купли-продажи должен быть заключен органом приватизации в течение семи календарных дней с даты представления отчёта о рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, и экспертизы такого отчёта.

Как установлено апелляционным судом при повторном рассмотрении дела, получив результаты оценки рыночной стоимости спорного имущества, Департамент не согласился с указанной ценой. Договор купли продажи арендованного Предпринимателем нежилого помещения в установленный законом срок не заключен.

Суд апелляционной инстанции с учетом вышеизложенных норм соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу положений статьи 445 ГК РФ, заключение настоящего договора купли – продажи для ответчика является обязательным.

В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Судом установлено, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора истцом в настоящем деле соблюден.

Довод апеллянта о том, что при уточнении предмета иска в части указания новой выкупной цены недвижимого имущества, Предпринимателю следовало в порядке досудебного урегулирования направить соответствующий проект договора купли продажи в адрес Департамента, не основан на нормах права, поскольку новая выкупная цена истцом была определена на основании заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, то есть после принятия искового заявления к производству арбитражного суда.

Как следует из содержания норм Закона № 45-ЗС, приватизация имущества осуществляется по его рыночной стоимости.

Суд первой инстанции, при определении цены спорных нежилых помещений, обоснованно руководствовался рыночной стоимостью имущества, определенной на основании заключения эксперта от 11.09.2015 № 750/1-3, и равной 3243185 руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего иска применил закон, не подлежащий применению – Федеральный закон от 22.07.2008
№ 159-ФЗ (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Коллегия судей соглашается с доводами апеллянта о том, что процедура приватизации арендованных помещений, начатая в соответствии с нормами Закона Украины от 13.01.2012 № 4336-VI «О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы», завершается в порядке, установленном Законом № 45-ЗС. Указанный закон города Севастополя направлен на урегулирование отношений по незавершённой приватизации государственного имущества города Севастополя, которые возникли между сторонами спора в соответствии нормами украинского законодательства до вступления города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, с заявлением о приватизации спорных помещений Предприниматель обратился в Фонд коммунального имущества Севастопольского городского совета 16.05.2013, а 22.11.2013 Фонд ответил Предпринимателю о включении в Перечень объектов, подлежащих приватизации (способ приватизации - выкуп), нежилого помещения, общей площадью 75,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании решения Севастопольского городского Совета от 12.11.2013 № 6242.

Кроме того, признавая Предпринимателя субъектом малого и среднего предпринимательства, на которого, распространяются положения Федерального закона №159-ФЗ, суд первой инстанции не установил факт соответствия индивидуального предпринимателя ФИО1 категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, закрепленным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ).

Условия отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категории субъектов малого и среднего предпринимательства определены в названном выше законе и включают в себя для индивидуальных предпринимателей требования к средней численности работников за предшествующий календарный год и к выручке предприятия от реализации товаров (работ, услуг) без налога на добавленную стоимость за предшествующий календарный год (редакция статьи 4 Федеральный закон № 209-ФЗ на 12.08.2014 – дату обращения предпринимателя с заявлением в Севимущество о приватизации арендованного объекта).

В нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ суд первой инстанции в решении (страница 10) не указал: какими представленными в материалы дела доказательствами подтверждается отнесение истца к категории субъекта малого предпринимательства.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о возможности предоставления Предпринимателю рассрочки по внесению платы за выкупаемого имущество сроком на 12 месяцев, согласно положениям статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не основан на нормах права и противоречит установленному Законом
№ 45-ЗС положению о внесении платы за приватизированное имущество города Севастополя в течение 30 календарных дней со дня заключения договора (статья 12 Закона № 45-ЗС).

Кроме того, положения статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривают начисление на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Указанные положения закона не были учтены судом первой инстанции при определении условий спорного договора купли продажи.

Положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации также ошибочно применены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска. В указанной норме закреплено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации имущества выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Льгота, предусмотренная подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации на операции по реализации имущества, выкупаемого на основании других законов, не распространяется. В данном случае Налоговый кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности применять положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации по аналогии.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела и согласно положениям Закона № 45-ЗС, имущество должно быть приватизировано по его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом изложенного, рыночная цена как таковая (цена, сложившаяся на свободном рынке) включает в себя все налоги (прямые и косвенные) и сборы.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на необходимость (обязательность) определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 254 № 20.07.2007, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Анализ приведенных выше положений Закона о приватизации Севастополя, Закона об оценочной деятельности позволяет прийти к выводу, что в договоре купли продажи спорного имущества цену договора следует указать как рыночную стоимость выкупаемого имущества, без указания какой – либо дополнительной информации о судьбе налога на добавленную стоимость.

Из содержания договора о возмездном оказании услуг по оценке, заключенного с ФИО2, из содержания задания на оценку объекта недвижимого имущества следует, что исполнитель обязался определить только рыночную стоимость объекта.

Соответствующий вопрос об определении рыночной стоимости объекта на определенную дату правомерно сформулировал суд первой инстанции перед судебным экспертом.

При таких обстоятельствах, пункт 3.1. договора следует изложить в следующей редакции: «Цена объекта установлена на основании заключения эксперта от 11.09.2015
№ 750/1-3 и составляет 3243185 (три миллиона двести сорок три тысячи сто восемьдесят пять) рублей». Пункт 3.1. договора следует изложить в следующей редакции: «Расчет за объект производится на основании настоящего договора путем перечисления Покупателем суммы, указанной в п. 2.1., на расчетный счет Продавца в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора.»

Коллегия судей при рассмотрении настоящего спора полагает необходимым указать на следующее.

В постановлении от 18.09.2012 № 3139/12 по делу № А27-2268/2011 Президиум ВАС РФ разъяснил, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо также учитывать положения Налогового кодекса, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну. При этом в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Из заключения эксперта от 11.09.2015 № 750/1-3 следует, что рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 3243185 (три миллиона двести сорок три тысячи сто восемьдесят пять) рублей включает НДС.

Согласно статье 2 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации. В главе 3 Раздела II Налогового кодекса Российской Федерации даны определения и определены правовые положения налогоплательщиков и налоговых агентов.

Из системного толкования содержания статей 19, 143, 146, 154, 168 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации и индивидуальные предприниматели, реализующие товары (работы, услуги), а налог на добавленную стоимость исчисляется от реализации товаров (работ, услуг).

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость налоговыми агентами, при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Иными словами, при заключении настоящего договора купли продажи, Предприниматель признается налоговым агентом, на которого налоговым законодательством Российской Федерации возложена обязанность исчислить расчетным методом («вытянуть»), исходя из указанной в договоре рыночной цены имущества, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в федеральный бюджет соответствующую сумму налога. Указанная обязанность истца как налогового агента установлена налоговым законодательством Российской Федерации и не поставлена в зависимость от того, каким образом стороны договора купли продажи исчислили и определили «судьбу» налога на добавленную стоимость при заключении сделки купли-продажи.

С учетом изложенного, сторонам при заключении договора купли-продажи либо суду при понуждении заключить договор по иску заинтересованной стороны следует указать только рыночную цену имущества, являющегося предметом гражданско-правового договора, и нет необходимости определять порядок исчисления и перечисления налога на добавленную стоимость в бюджет, поскольку указанный порядок предусмотрен нормами публичного налогового права.

Доводы апеллянта о том, что в удовлетворении настоящего иска суду первой инстанции следовало отказать в полном объеме, противоречат нормам Закона № 45-ЗС направленным на урегулирования правоотношений по приватизации арендуемого государственного имущества, начавшихся, но не завершившихся в период нахождения города федерального значения Севастополь в составе Украины.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 2 статьи 270 АПК РФ, коллегия судей приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части определения цены договора купли продажи и порядка расчетов и принятии нового судебного акта в указанной части, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не уплачивал государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», за рассмотрение апелляционной жалобы Департамента с другой стороны государственная пошлина не взыскивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06 апреля 2016 года по делу
№ А84-934/2015 изменить в части определения цены и порядка расчетов по договору.

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена объекта установлена на основании заключения эксперта от 11.09.2015
№ 750/1-3 и составляет 3243185 (три миллиона двести сорок три тысячи сто восемьдесят пять) рублей.»

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«Расчет за объект производится на основании настоящего договора путем перечисления Покупателем суммы, указанной в пункте 2.1., на расчетный счет Продавца в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора.»

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округав срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Баукина

Судьи О.И. Мунтян

О.К. Елагина