ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Постановление № 21АП-937/20 от 23.07.2020 Двадцати первого арбитражного апелляционного суда

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Севастополь

30 июля 2020 года

         Дело№А84-4429/2019 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2020

Постановление в полном объеме изготовлено 30.07.2020

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе:

председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Грабищенко О.В.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  - ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2020 № 07, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-33/904-Д, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект» - ФИО3, представитель по доверенности от 01.10.2019 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

Прокурор – Берлова Елена Владимировна, служебное удостоверение № 296459 от 16.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект», Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя,

на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 февраля 2020 года по делу              № А84-4429/2019

по иску заместителя прокурора города Севастополя в защиту публичных интересов
и интересов субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,  обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Департамент капитального строительства города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент городского хозяйства города Севастополя, Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя,

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,

установил:

Заместитель прокурора города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском в защиту публичных интересов и интересов субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) и Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект» (далее – общество), о признании недействительными протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 27.08.2018 № 1,  протокола проведения итогов аукциона от 12.09.2018 комиссии Департамента по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя; заключенных между Департаментом и Обществом договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 12.10.2018 № 3/ОТ и договора аренды от 12.10.2018 № 2109 земельного участка, расположенного по адресу: <...>; просил применить последствия недействительности сделки – договора аренды земельного участка от 12.10.2018 № 2109, заключенного между Департаментом и обществом, обязав последнее вернуть по акту приема-передачи Департаменту земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Департамент капитального строительства города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент городского хозяйства города Севастополя, Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17 февраля 2020 года исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Суд признал недействительными:

- результаты торгов на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, проведенных в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:04:001018:326;

- заключенные между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплект» договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 12.10.2018 № 3/ОТ и договор аренды от 12.10.2018 № 2109 земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Кроме того, судом применены последствия недействительности сделки – договора аренды земельного участка от 12.10.2018 № 2109, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплект», обязав ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплект» вернуть по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 91:04:001018:326.

Взыскано с ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплект» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект» и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя обратились в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба ООО «СЗ «Стройкомплект» мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неправильно применил нормы материального и процессуального права, поскольку прокурор предъявил требование в интересах Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, указав ДИЗО в качестве ответчика, не обосновав при этом каким образом договор аренды нарушает права публично-правового образования. Кроме того, Общество полагает, что сделки, признанные судом ничтожными, являются оспоримыми.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент архитектуры и градостроительства указал, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в частности статья 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Полагает, что ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплект» соответствует обязательным требованиям, предъявляемым к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Кроме того, по мнению Департамента, прокурором пропущен срок на обращение в суд с исковым заявлением, а также прокурор не доказал, что удовлетворение исковых требований повлечет восстановление нарушенных прав.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 и 26.03.2020 апелляционные жалобы приняты к совместному рассмотрению.

10.04.2020 от прокурора поступил отзыв на апелляционные жалобы, в которых указал, что доводы апелляционных жалоб не подлежат удовлетворению, поскольку представленные в материалы дела Обществом документы (акт приемки законченного строительством объекта №1 от 15.12.2016, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, выданное ЖСК «Ай-Петри», разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, акт приемки оборудования, копия выписки из реестра членов саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональное объединение таврических строителей») не подтверждают осуществление Обществом деятельности в качестве застройщика. Прокурор полагает, что сделки, признанные судом недействительными, нарушали интересы иных участников конкурсных процедур. Также прокурор указывает, что оспариваемые сделки заключены в октябре 2018 года, а иск предъявлен в сентябре 2019 года, то есть до истечения годичного срока на предъявление заявленных требований.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2020 время рассмотрения апелляционных жалоб перенесено в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.

19.05.2020 от ООО «СЗ «Стройкомплект» поступили пояснения к апелляционной жалобе, в которых общество указывает о пропуске прокурором срока исковой давности  на предъявление исковых требований.

25.05.2020 от ООО «СЗ «Стройкомплект» поступили дополнения к апелляционной жалобе».

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Тарасенко А.А.

В судебных заседаниях Представители ООО «СЗ «Стройкомплект» и Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поддержал доводы апелляционных жалоб, прокурор просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений.

В судебном заседании 23.07.2020 представитель ООО «СЗ «Стройкомплект» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии акта приемки законченного строительством объекта от 01.12.2017, акта приемки законченного строительством объекта от 15.12.2016, договора №2 на выполнение строительно-монтажных работ от 04.03.2015, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №91-94104000-149-2018 от 18.05.2018, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 91-94104000-172-2018 от 06.11.2018.

Кроме того, Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя представил письменные пояснения.

Указанные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела протокольным определением.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента от 22.06.2018 № 8295-РДИ «О проведении аукциона» принято решение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке площадью 13 879 кв. м, находящемся в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:04:001018:326, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка «жилая застройка», расположенном по адресу: <...>, а также утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Пунктом 4 извещения дата проведения аукциона назначена на 31.08.2018.

В соответствии с пунктом 10 извещения заявки принимаются с 25.07.2018 по 27.08.2018.

В Департамент 24.08.2018 поступили заявки на участие в аукционе от ООО «Талан-Ижевск», ООО «СЗ «Стройкомплект» и 27.08.2018 заявка от ООО «Объединение ВИП КЛАСС».

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.08.2018 № 1 указанные заявки признаны соответствующими требованиям аукционной документации, в связи с чем комиссией департамента по проведению аукциона принято решение о допуске к участию в аукционе ООО «Талан-Ижевск», ООО «СЗ «Стройкомплект» и ООО «Объединение ВИП КЛАСС».

В связи с поступлением уведомления Крымского УФАС России о принятии жалобы к рассмотрению и приостановлении торгов от 27.08.2018, проведение аукциона было приостановлено.

На основании уведомления Крымского УФАС России об отзыве жалобы от 10.09.2018 проведение аукциона назначено на 12.09.2018.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 12.09.2018 его победителем признано общество.

По результатам аукциона между департаментом и обществом заключен договор от 12.10.2018 № 3/ОТ об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а также договор аренды указанного земельного участка от 12.10.2018 № 2109.

По акту приема-передачи от 12.10.2018 земельный участок передан обществу.

В ходе торгов общество в составе заявки предоставило акт приемки законченного строительством объекта № 1 от 15.12.2016, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, выданные 21.02.2017 ЖСК «Ай-Петри», разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 28.05.2018 № Ru91-94104000-149-2018, выданное ЖСК «Ай-Петри», акт приемки оборудования от 15.12.2016, копия выписки из реестра членов саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональное объединение таврических строителей» от 20.08.2018 № 619/02.

Договор аренды земельного участка заключен по цене 252 091,23 руб., что составляет 1% налоговой ставки, вместо предусмотренной статьей 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС «О земельном налоге» ставки в размере 0,01%.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.         

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Коллегия судей указывает на право первого заместителя прокурора города Севастополя по обращению в арбитражный суд с требованием о признании недействительными протокола и договоров, поскольку обращение с таким иском преследует цель защиты интересов города федерального значения как публично-правового образования (субъекта Российской Федерации).

Доводы ООО «СЗ «Стройкомплект» о том, что прокурор не обосновал  каким образом нарушены права публично-правового образования, при обращении с иском в его интересах, коллегия судей считает не состоятельными поскольку, прокурор при предъявлении иска исходил из того, что в соответствии со ст. 166, 168, п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, п. 5 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), оспариваемые сделки нарушают публичные интересы в части соблюдения установленного законом порядка предоставления в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города, а также сделки являются ничтожными в связи с нарушением  интересов иных участников конкурсных процедур, которые могли бы принять участие в аукционе, а также в связи с нарушением принципа равенства участников торгов, создания условий для свободной конкуренции и обеспечения в связи с этим эффективного использования земель города.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с ч. 6 данной статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и подлежат передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в части 10 этой статьи, договорам участия в долевом  строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья, заключается договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья в соответствии с данным договором, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 – 27 статьи 46.7 названного Кодекса. 

Согласно пунктам 1 и 2 части 12, части 28 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается с победителем аукциона или иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с частями 24 – 27 этой статьи, одновременно с заключением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и указанного в извещении о проведении аукциона.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный извещением срок заявку на участие в аукционе по установленной в извещении форме, а также документы, указанные в частях 6 – 7 статьи 46.8 данного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья закреплён в статье 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 – 2 части 1, частями 2, 6 статьи 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации участником аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, может быть признано юридическое лицо, соответствующее, в том числе, следующим обязательным требованиям:

- осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика
не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, установленный
в соответствии с ч. 4 или 5 данной статьи и предусмотренный извещением о проведении аукциона;

- членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

В целях подтверждения выполнения предусмотренных п. п. 1-2 ч. 1 данной статьи требований к участникам аукциона заявители представляют в установленный извещением срок копии разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, копии актов приемки объектов капитального строительства (за исключением случая, если застройщик является лицом, осуществляющим строительство) за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, копии документов, подтверждающих ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, по установленной в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2007 № 282-ФЗ «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики Российской Федерации» форме федерального статистического наблюдения; выписка из реестра членов саморегулируемой организации, членом которой является заявитель.

В случае, если участником аукциона является юридическое лицо, выступающее стороной договора простого товарищества, требования, предусмотренные п. п. 1-2 ч. 1 данной статьи, применяются в совокупности в отношении лиц, являющихся сторонами договора простого товарищества. При этом каждое лицо, являющееся стороной такого договора, обязано удовлетворять хотя бы одному из указанных требований в полном объеме.

Согласно п. п. 1, 3 ч. 17 ст. 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявитель не допускается к участию в аукционе в случаях непредставления определенных в ч. 12 этой статьи документов или представления недостоверных сведений, подачи заявки на участие в аукционе лицом, которое не соответствует установленным ст. 46.8 данного Кодекса требованиям к участникам аукциона.

В нарушение указанных требований законодательства комиссией Департамента по проведению аукциона к участию в аукционе допущено ООО «СЗ «Стройкомплект», которое не предоставило документы, подтверждающие осуществление этим обществом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года, а также выписки из реестра членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, подтверждающие членство этого общества в таких организациях.

Доводы апеллянтов в той части, что судом первой инстанции неправильно дана оценка обстоятельствам в части возможного отнесения ООО «СЗ «Стройкомплект» к «застройщику» в спорных правоотношениях, коллегия судей отклоняет по следующим обстоятельствам.

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем
ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому
при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со ст. 13.3 Федерального закона
от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства,
а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации
для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

ООО «СЗ «Стройкомплект» с заявкой предоставлены акт приемки законченного строительством объекта № 1 от 15.12.2016, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, выданное 21.02.2017
ЖСК «Ай-Петри», разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, выданное 28.05.2018 за № Ru91-94104000-149-2018 ЖСК «Ай-Петри»,
акт приемки оборудования от 15.12.2016, копия выписки из реестра членов саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональное объединение таврических строителей» от 20.08.2018 № 619/02, которые не подтверждают осуществление
ООО «СЗ «Стройкомплект» деятельности в качестве застройщика не менее чем три года
и членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий
и архитектурно-строительного проектирования.

Также из содержания указанных документов не следует возложение на истца функций технического заказчика  и соответствие требованиям п. 22 ст. 1 ГрК РФ.

Ссылку апеллянтов на письмо  Минстроя России от 27.04.2018 № 19369-НС/07, коллегия судей не принимает во внимание, поскольку анализ содержания письма позволяет сделать вывод, что оно носит информационно-разъяснительный характер, не устанавливает каких-либо правил поведения, обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение и оказывающих общерегулирующее воздействие на общественные отношения в спорных правоотношениях, а потому не влекут изменения правового регулирования соответствующих правоотношений.

Относительно приобщенных к материалам дела в суде апелляционной инстанции  документов, а именно акта №1 приемки законченного строительством объекта от 01.12.2017, копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 91-94104000 – 172-2018 от 06.11.2018, копии договора № 2 на выполнение строительно-монтажных работ от 04.03.2015, коллегия судей не может их принять во внимание, поскольку указанные документы не были предметом исследования ни при подаче заявки на участие в аукционе, ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Иным приобщенным материалам суд первой инстанции дал оценку, с которой апелляционная инстанции соглашается в полном объеме.

Нарушение комиссией Департамента по проведению аукциона вышеуказанных требований законодательства повлекло допуск к аукциону и заключение договора
об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а также договора аренды земельного участка с хозяйствующим субъектом, не соответствующим требованиям, установленным градостроительным законодательством.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно п. 13 ч. 8 ст. 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

В силу статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Согласно пункту 13 части 8 статьи 46.7 Градостроительного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 5 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об  освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Пунктом 8 статьи 46.7 ГрК РФ установлены требования к извещению о проведении аукциона, определен перечень обязательных сведений.

Так, согласно подпункту 13 пункта 8 статьи 46.7 ГрК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

Согласно ст. 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС  «О земельном налоге» в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена налоговая ставка в размере 0,01%.

Как следует из Извещения о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, утвержденного распоряжением Департамента от 22.06.2018 №8295-РДИ «О проведении аукциона», размер годовой арендной платы определен суммой 252 091,23 руб. (пункт 13).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2018 кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 25209121,65 руб.

Следовательно, размер ежегодной арендной платы не мог превышать 2 520, 92 руб.

Таким образом, размер арендной платы, определенный в извещении о проведении аукциона (252 091,23 руб.), составляет 1% налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, превышает установленный законом предельный размер в 100 раз.

Указание в извещении неверной цены аренды, а в последующем её изменение при подписании договора аренды с обществом нарушили основополагающие принципы добросовестной конкуренции, равноправия и справедливости при проведении аукциона, что недопустимо.

Давая правовую оценку спорным правоотношениям, арбитражный суд первой инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что действия ответчика, связанные с указанием в извещении о проведении торгов недостоверных сведений о размере арендной платы, направлены на ограничение добросовестной конкуренции, нарушают положения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", что, в свою очередь, повлекло нарушение интересов иных участников конкурсных процедур, которые могли бы принять участие в аукционе и предложить более выгодные условия выполнения публично значимых работ, а также нарушило принцип равенства участников торгов, создания условий для свободной конкуренции, обеспечения эффективного использования земель города.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу требований ст. ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Кроме того, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, также может быть квалифицирован как ничтожный.

Поскольку допущенные при проведении аукциона нарушения порядка его и заключения договора фактически повлекли ограничение конкуренции, что противоречит публичным интересам, суд первой инстанции пришел к верному выводу как о недействительности самой процедуры аукциона, оформленной в виде протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 12.09.2018, так и о ничтожности оспоренных прокурором договоров от 12.10.2018  на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Кроме того, утверждение апеллянтов о пропуске прокурором предусмотренного статьей 181 ГК РФ срока на обращение с исковым заявлением, является несостоятельным, поскольку суд первой инстанции правильно квалифицировал указанную сделку, как такую, которая заключена при явном несоответствии выше приведенных норм ГрК РФ, ЗК РФ, в нарушение установленных запретов, как посягающие на публичные интересы, то есть являются ничтожными, а потому суд первой инстанции правильно установил, что срок исковой давности в три года, для оспаривания указанных сделок не истек. При этом оспариваемые сделки заключены 12.10.2018 года, а прокурор обратился в суд 17.09.2019, то есть до истечения даже  годичного срока.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно счёл возможным по правилам статьи 167 ГК РФ применить последствия недействительности сделки, обязав Общество вернуть Департаменту по акту приёма-передачи спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество не соответствовало требованиям, предъявляемым законодателем к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, ввиду чего комиссия Департамента неправомерно признала заявку организации, соответствующей требованиям аукционной документации, дублирующей положения статей 46.7 и 46.8 ГрК РФ в исследованной части.

Коллегия судей полагает, что перечисленные дефекты носили не формальный характер, а как противоречащие нормативно-правовому регулированию и являлись существенными.

Коллегия судей полагает, что доводы подателей апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 февраля 2020 года по делу №А84-4429/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплект» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                  Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                                  И.В. Евдокимов

                                                                                                                  А.А. Тарасенко