Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алдент» на решение от 05.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 25.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Хайкина С.Н.) по делу № А03-17255/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (Алтайский край, г. Барнаул, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алдент» (656065, <...>, помещ. 1, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, расходов по оплате коммунальных платежей и расходов на проведение ремонта.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Алдент» (далее - ООО «Алдент», общество, ответчик) о взыскании 1 024 815 руб. 31 коп., из них 539 470 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей и 438 806 руб. расходов на проведение ремонта.

Решением от 05.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 1 024 815 руб. 31 коп., из них 539 470 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей, 438 806 руб. расходов на проведение ремонта, а также 23 248 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Алдент» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно применены и истолкованы статьи 165.1 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), реализация права на односторонний отказ от договора аренды за три месяца поставлена судами в зависимость от действий другой стороны (что делает отказ уже не односторонним) и от момента получения такого отказа (что делает такой отказ не 3-месячным); взыскание расходов на ремонт в размере 438 806 руб. является неправомерным, поскольку не установлена причинно-следственная связь между дефектами объекта аренды и поведением ответчика, а также по причине того, что ответчик возвратил объект аренды в состоянии лучше, чем он был на момент заключения договора аренды (объект передан по акту без ремонта); в нарушение статьи 87 АПК РФ суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы; судами первой и апелляционной инстанций не изложен результат оценки доводов ответчика о том, что конклюдентными действиями была реализована договоренность сторон о прекращении арендных правоотношений в мае 2022 года.

Отзыв предпринимателя на кассационную жалобу приобщен к материалам дела, но при рассмотрении кассационной жалобы не учитывается в связи с отсутствием надлежащих доказательств направления лицам, участвующим в деле (часть 2 статьи 279 АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды 07.05.2015 № 1, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 209,7 кв. м, кадастровый номер 22:63:020630:2268, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...> сроком на 5 лет, а арендатор обязался вносить арендную плату и оплачивать затраты по коммунальным услугам.

В соответствии с пунктом 1.5 договор является одновременно актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 5 указанного передаточного акта арендатор обязался при прекращении договора аренды возвратить арендованное помещение арендодателю по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. Аналогичная обязанность арендатора предусмотрена пунктом 3.3.8 договора аренды.

В пункте 3.3.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязался своевременно за собственный счет производить текущий ремонт помещения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 31.07.2015 произведена государственная регистрация договора аренды.

Дополнительным соглашением № 2 от 20.07.2020 срок аренды был продлен на 11 месяцев до 01.06.2021, размер арендной платы увеличен до 115 335 руб. в месяц.

Поскольку по истечении срока договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 ответчик продолжал пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя, не было возражений, указанный договор на основании статьи 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате коммунальных услуг предприниматель 23.06.2022 направил обществу претензию с требованием о погашении задолженности и уведомлением о расторжении договора аренды по истечении 3-х месяцев с даты получения претензии, неудовлетворение которого послужило основанием для предъявления настоящего иска о взыскании 539 470 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей и 438 806 руб. расходов на проведение ремонта.

Руководствуясь статьями 54, 165.1, 307, 314, 606, 610, 614, 616, 622 ГК РФ, пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», установив, что в нарушение условий договора ответчик не возвратил истцу арендованное имущество по передаточному акту, приняв во внимание, что истец направлял ответчику претензию об уплате задолженности и расторжении договора по истечении 3-месячного срока с даты получения претензии (указная претензия возвращена истцу органом почтовой связи 24.07.2022), суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды № 1 от 07.05.2015 прекратил свое действие с 24.10.2022.

Учитывая отсутствие доказательств оплаты обществом задолженности в размере 539 470 руб. 16 коп. по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей, суды признали требования подлежащими удовлетворению в указанной части.

Определением суда первой инстанции от 23.01.2023 назначалась комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО3 (ООО «КП Оценсервис») и ФИО4 (ООО «Альянс-Эксперт»).

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Относятся ли следующие работы к текущему ремонту: укладка линолеума, наклейка керамической плитки, установки потолочной системы Армстронг, установка натяжных потолков, поклейка обоев, установка светильников, установка плинтусов, установка выключателей, установка дверных блоков с межкомнатными дверями, установка раковин?

2) Включается ли в стоимость текущего ремонта приобретением материалов и предметов, которые необходимо устанавливать (стоимость обоев, дверных блоков с межкомнатными дверями, раковин, светильников, линолеума, керамической плитки, потолочной системы Армстронг или натяжных потолков, плинтусов, выключателей)? Если какие-то из вышеперечисленных позиций не включены в стоимость текущего ремонта, то какие это позиции?

3) Какова стоимость текущего ремонта помещения пом.1 на 1 этаже в составе жилого многоквартирного дома общей площадью 207,3 кв. м, с кадастровым N 22:63:020630:2268, расположенного по адресу: <...>, на 24.10.2022.

В соответствии с заключением экспертов от 27.03.2023 эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу: Работы по укладке линолеума, наклейке керамической плитки, установке потолочной системы Армстронг, установке натяжных потолков, поклейке обоев, установке светильников, установке плинтусов, установке выключателей, установке дверных блоков с межкомнатными дверями, установке раковин не относятся к текущему ремонту поскольку данные работы не предполагают производство ремонтных работ по восстановлению исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Указанные работы предполагают производство строительно-монтажных и отделочных работ по устройству внутренней отделки стен, пола, потолка, которая отсутствовала в помещении, по заполнению внутренних дверных проемов дверными блоками, которые ранее отсутствовали, по устройству электротехнические устройства (розетки, выключатели, осветительные приборы и т.д.), по монтажу раковин, которые ранее также отсутствовали.

По второму вопросу: на основании проведенного исследования установлено, что в случае, если стоимость текущего ремонта будет рассчитана на основании сметной стоимости, то она будет включать в себя все затраты в том числе на материалы (материальные ресурсы), необходимые для проведения ремонтных работ. Однако стоит отметить, что стоимость (цена) работ в зависимости от условий договора подряда по проведению текущего ремонта может не включать стоимость материалов, а приобретение материальных ресурсов производится самим заказчиком.

По третьему вопросу: стоимость текущего ремонта спорного нежилого помещения по состоянию на 4 квартал 2022 года составила 438 806 руб.

Таким образом, установив по результатам комиссионной судебной экспертизы, что стоимость текущего ремонта спорного нежилого помещения по состоянию на 4 квартал 2022 года составила 438 806 руб., при этом ответчиком как арендатором не исполнена обязанность по его проведению, суды на основании пункта 3.3.6 договора аренды признали требования истца о взыскании указанной суммы подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды в отношении недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут одной из сторон путем направления контрагенту соответствующего уведомления за три месяца до даты расторжения договора.

В силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что: передача предпринимателем имущества по договору в аренду подтверждается передаточным актом, а также пунктом 1.5 договора аренды; принимая во внимание, что договор был продлен на неопределенный срок, при этом предприниматель 22.06.2022 ценным письмом с уведомлением о вручении направил обществу претензию с требованием о погашении задолженности по коммунальным платежам и уведомлением о прекращении договора по истечении 3-х месяцев с даты получения претензии и потребовал оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам; отправленная по юридическому адресу общества претензия прибыла в место вручения 24.06.2022 и была возвращена отправителю 24.07.2022 органом почтовой связи за истечением срока хранения (один месяц), в связи с чем считается не полученной адресатом по не зависящим от отправителя причинам, суды нижестоящих инстанций сделали законный и обоснованный вывод о том, что договор аренды № 1 от 07.05.2015 прекратил свое действие по истечение 3-месячного срока со дня возврата органом почтовой связи не полученной претензии, то есть с 24.10.2022, что соответствует положениям статей 165.1 и 610 ГК РФ.

Выводы судов в данной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

С учетом установленной даты прекращения действия договора аренды (24.10.2022), а также предоставленных в материалы дела доказательств оплаты истцом коммунальных платежей за спорный период (чеками-ордеры, финансовый лицевой счет, сформированный обществом с ограниченной ответственностью УК «Базис»), суды пришли к правомерным выводам о том, что арендатор обязан оплатить за пользование помещением задолженность по арендной плате за период с 01.06.2022 по 23.10.2022 включительно в общем размере 539 470 руб. 16 коп., а также задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.06.2022 по 31.08.2022 в размере 46 539 руб. 15 коп.

Доводы общества о том, что судами неправильно определена дата прекращения договора аренды отклоняются судом округа на основании следующего.

Договор аренды в отношении недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут одной из сторон путем направления контрагенту соответствующего уведомления за три месяца до даты расторжения договора (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

Неполучение должником почтовой корреспонденции, поступающей на его адрес, указанный в федеральном реестре в качестве юридического, не порождает у иных лиц обязанности по розыску ответчика и вручению ему соответствующих уведомлений (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»).

В соответствии с пунктом 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Учитывая приведенные разъяснения высшей судебной инстанции, принимая во внимание, что претензия предпринимателя от 22.06.2022 с требованием о погашении задолженности по коммунальным платежам и уведомлением о прекращении договора по истечении 3-х месяцев с даты получения претензии прибыла в место вручения (по юридическому адресу общества) 24.06.2022, однако не была получена обществом и 24.07.2022 возвращена отправителю органом почтовой связи (при этом в течение всего срока хранения ответчик имел возможность получить направленную в его адрес претензию), суды правомерно признали датой прекращения действия договора 24.10.2022.

Поскольку установленная законом (пункта 2 статьи 616 ГК РФ) и договором (пункт 3.3.6) обязанность арендатора по проведению текущего ремонта в спорном помещении не исполнена, объем необходимых работ и их стоимость подтверждены проведенной по делу судебной экспертизой, при этом сам по себе факт изначальной передачи помещений арендатору без ремонта (без отделочных работ) не является обстоятельством, исключающим установленную договором обязанность арендатора поддерживать используемые в своей предпринимательской деятельности помещения в надлежащем состоянии с проведением текущего ремонта, суды пришли к законным выводам о том, что установленная стоимость не выполненных работ по текущему ремонту в размере 438 806 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Иного из материалов настоящего дела не следует и кассатором не доказано.

В кассационной жалобе обществом также приведены доводы о необоснованном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, установив, что заключение по результатам судебной комиссионной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия и нарушения порядка проведения экспертиз не установлены, учитывая, что эксперты на основании материалов дела, в том числе сведений о ранее зафиксированном Торгово-промышленной палатой (ТПП) состоянии помещений, определили стоимость текущего ремонта, которая входила в обязанность арендатора по договору, но не была исполнена (при осмотре были установлены повреждения обоев, линолеума и т.д.), суды обоснованно не установили оснований для проведения по делу дополнительной экспертизы, действуя в пределах полномочий, установленных процессуальным законом. Иного кассатором по материалам дела не доказано.

При таких обстоятельствах суды на законном основании удовлетворили заявленные истцом требования в обжалуемой части.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 25.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-17255/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1