Постановление № А05-10191/16 от 08.12.2017 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2017 года .

В полном объёме постановление изготовлено декабря 2017 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Моисеевой И.Н. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 сентября 2017 года по делу № А05-10191/2016 (судья Быстров И.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 163001, <...>; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу  ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 163000, <...>; далее - Управление) о признании незаконным изложенного в сообщении от 15.08.2016 отказа в государственной регистрации перехода права собственности, ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, расположенный по адресу: <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, а также о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода к заявителю права собственности и ипотеки в силу закона на указанный объект.

Суд привлек к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (далее – ООО «Рубин инвест») и ФИО1.

Решением суда от 13 сентября 2017 года заявленные требования удовлетворены.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения – без изменения, считая его законным и обоснованным.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 12.07.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Рубин инвест» на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7 %, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

ООО «Рубин инвест» (продавец) по договору купли-продажи от 23.07.2015 реализовало обществу указанный объект незавершенного строительства за 12 215 000 руб.

В связи с уклонением ООО «Рубин инвест» от подачи заявления для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю как покупателю имущества права собственности на объект, общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к ООО «Рубин инвест» о проведении государственной регистрации перехода права собственности к истцу на незавершенное строительство, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская обл., МО «Город Архангельск»,                 <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности - 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, без обращения продавца - ответчика в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в дело в качестве третьего лица было привлечено Управление.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015 заявленные требования удовлетворены.

Суд решил произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности объекта - 7%, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

В связи с этим 14.05.2016 общество обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на указанный объект. В качестве основания для государственной регистрации представлены названный выше договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, также решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу                         № А05-10110/2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 по этому же делу.

Управление 12.07.2016 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию сроком на один месяц, а по истечении этого срока сообщением от 15.08.2016 № 29/001/075/2016-361, 29/001/120/2016-300 на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона     № 122-ФЗ отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества и в государственной регистрации ипотеки в силу закона на этот объект.

Основанием отказа послужило непредоставление обществом вместе с заявлением необходимых для государственной регистрации прав документов, а именно: договор купли-продажи от 12.08.2015, являющийся правоустанавливающим документом, представлен на государственную регистрацию в одном экземпляре-подлиннике, не представлено письменное согласие залогодержателей на отчуждение названного объекта. Также в сообщении Управление со ссылкой на положения пункта 2 статьи 134, пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон № 102-ФЗ) указало, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, государственная регистрация ограничения (обременения) недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Поскольку в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права собственности ООО «Архстройперспектива» на спорный объект, Управление сочло невозможным проведение государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Общество не согласилось с указанным отказом в государственной регистрации и обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Как следует из положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В силу пункта 8 статьи 8.1 ГК РФ и пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

 В соответствии со статьей 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации в частности являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу положений статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 пункта 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В данном случае имеется вступившее в законную силу решение суда, которым суд решил произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности объекта - 7%, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

При рассмотрении дела суд установил подтвержденные материалами дела факты заключения обществом и ООО «Рубин инвест» 12.08.2015 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, содержащего все существенные условия договора, и также уклонения продавца от регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное имущество.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов общество представило один экземпляр подлинника договора купли-продажи от 12.08.2015 и решение по делу №А05-10110/2015.

При этом материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что причиной представления на государственную регистрацию только одного экземпляра-подлинника этого договора явилось отсутствие у заявителя других экземпляров-подлинников данного договора и уклонение продавца - ООО «Рубин инвест» от государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект. Именно в связи с уклонением ООО «Рубин инвест» от государственной регистрации перехода права собственности заявитель был вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности, который был рассмотрен в рамках дела № А05-10110/2015. Информацию о том, почему договор купли-продажи представлен на государственную регистрацию только в единственном экземпляре-подлиннике, заявитель довел до сведения Управления в письме от 08.08.2016.

При этом, как следует из решения по делу № А05-10110/2015, Управление участвовало в его рассмотрении в качестве третьего лица.

Также из объяснений представителя ООО «Рубин инвест» ФИО2, данных в ходе рассмотрения настоящего дела, следует, что ООО «Рубин инвест» не намерено представлять дополнительные подписанные со своей стороны экземпляры-подлинники указанного договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации.

Следовательно, судом указанным судебным актом уже принято решение о государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности объекта - 7%, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, кадастровый номер 29:22:050509:1418.

Исходя из указанных норм, данное решение является основанием для того, чтобы Управление произвело регистрацию права на данный объект за обществом.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что требование пункта 5 статьи 18 Закона № 122-ФЗ о представлении на государственную регистрацию двух экземпляров-подлинников договора регламентирует порядок совершения регистрационных действий при наличии обоюдного согласия на это сторон договора, совместно обращающихся с заявлением о государственной регистрации. Каких-либо норм, устанавливающих порядок совершения регистрационных действий при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, данный Закон не содержит.

Отсутствие обоюдного согласия сторон договора на регистрацию перехода права собственности на спорный объект восполняется судебными актами, принятыми по делу № А05-10110/2015 по иску общества к                        ООО  «Рубин инвест» о проведении государственной регистрации права собственности на этот объект.

В связи с этим решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу № А05-10110/2015 в совокупности с указанным договором купли-продажи от 12.08.2015 являются достаточными основаниями для государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на спорный объект, и отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект фактически препятствует исполнению вступившего в законную силу судебного акта.

На основании этого являются необоснованными доводы Управления о том, что в деле правоустанавливающих документов не останется подлинный экземпляр договора купли-продажи. Кроме того, из объяснений представителя заявителя следует, что общество не претендует на получение подлинного экземпляра договора купли-продажи после государственной регистрации и готово оставить его в деле правоустанавливающих документов в Управлении.

Суд первой инстанции также правомерно посчитал необоснованными доводы Управления о том, что оно не вправе провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект по причине отсутствия письменного согласия залогодержателей на отчуждение спорного объекта.

В силу статьи 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Исходя из положений статей 334.1, 336, 339, 341 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в котором должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В силу статьи 352 залог прекращается в частности в связи  с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В деле имеется выписка из ЕГРП от 04.10.2016 № 29/001/029/2016-2060, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:050509:47 площадью 11 404 кв.м обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

При этом в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 по делу № А05-10110/2015 отражено установленное в ходе рассмотрения дела обстоятельство о том, что на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050509:0047 расположены два объекта незавершенного строительства: незавершенное строительство, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», <...> между улицей Поморская и улицей Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, и незавершенное строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, застроенная площадь 2984,1 кв.м, степень готовности 0,072%, инвентарный номер 11:401:002:000287970, кадастровый (условный) номер                                        29-29-01/061/2009-015. Именно в отношении последнего (многоэтажного жилого дома) в ЕГРП зарегистрировано ограничение (обременение) - ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Из судебных актов по делу № А05-10110/2015, решения Октябрьского районного суда от 14.04.2017 по делу № 2-1468/2017 и апелляционного определения Архангельского областного суда от 27.07.2017 № 33-4080/2017 также следует, что спорный объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом, на него имеется проектная и разрешительная документация как на самостоятельный объект строительства, строительство этого объекта осуществляется не за счет средств дольщиков, нежилое здание не подлежит передаче дольщикам после окончания строительства и не считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При этом Управление принимало участие в рассмотрении всех названных судебных дел.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что по договору купли-продажи от 12.08.2015 объект оплачен покупателем не полностью и, соответственно, он признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Следовательно, в этом случае подлежит государственной регистрации ипотека в силу закона.

В связи с изложенным, поскольку у Управления не имелось оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, у него не имелось оснований и для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы управления.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 сентября               2017 года по делу № А05-10191/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.