Постановление № А05-10292/2022 от 22.02.2024 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2024 года .

В полном объеме постановление изготовлено февраля 2024 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и                       Селецкой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии индивидуального предпринимателя ФИО1, ее представителя ФИО2 по доверенности от 18.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 октября 2023 года по делу № А05-10292/2022,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (адрес: 165300, Архангельская область, город Котлас, площадь Советов, дом 3; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (адрес: 165313, Архангельская область; ИНН <***>, ОГРНИП <***>; далее – Предприниматель) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на объект «здание» площадью 72 кв.м, кадастровым  номером 29:24:030208:4280, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1; о признании договора купли-продажи земельного участка от 22.07.2022 № 2506 недействительным и применении последствий его недействительности в виде возврата  истцу земельного участка площадью 154 кв.м, кадастровым номером 29:24:030208:38, расположенного по адресу: <...> земельный участок 5д, и возврата ответчику уплаченных по договору купли-продажи 45 788 руб. 51 коп. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163069, <...>;                        ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Управление).

Решением суда от 16.10.2023 иск удовлетворен.

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Комитет рассмотрел заявление о передаче земельного участка в собственность за плату на основании действующего законодательства, подготовил договор купли-продажи земельного участка с последующей его государственной регистрацией. Предприниматель не знал о существующей схеме размещения нестационарных торговых объектов, включении в нее спорного объекта. Наличие коммуникаций подтверждает прочную связь объекта с землей, объект не может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, приведет к частичному разрушению. Наличие незаглубленного фундамента не характеризует объект как некапитальный. Суд не учел техническое заключение акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» от 04.10.2022 № Ф29-04/188, постановление главы муниципального образования «Котлас» от 30.07.2002 № 750.

Предприниматель и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Комитет в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило. От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителей. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав Предпринимателя, его представителя, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования «Котлас» от 30.07.2002 № 750 Предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 154 кв.м из земель категории - земли поселений, зоны жилой и общественной застройки муниципального образования «Котлас», расположенный по адресу: <...>, флигель 1, в аренду сроком на один год для установки торгового павильона заводского изготовления с согласованной проектной документацией шифр 07-5-02.  Изготовление и монтаж торгового павильона осуществляло закрытое акционерное общество «Диггер» на основании договора от 20.08.2002 № 60 и прилагаемого технического задания. По акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от  января 2003 года торговый павильон по продаже промышленных товаров площадью 72 кв.м по адресу:  <...>, флигель 1, заводского изготовления принят в эксплуатацию. Постановлением муниципального образования «Котлас» от 03.02.2003 № 85 разрешена эксплуатация торгового павильона.

Предприниматель (арендатор) и Комитет (арендодатель) 01.12.2003 заключили договор аренды, в том числе земельного участка площадью 154 кв.м по адресу: <...>, флигель 1, с 01.02.2003 сроком на 11 месяцев, цель использования – обслуживание торгового павильона. Договор аренды 01.12.2003, 01.01.2006, 01.01.2007 перезаключен на новый годичный срок, в договоре от 01.01.2007 уточнена цель использования земельного участка – обслуживание временного сооружения – торгового павильона.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: <...> земельный участок 5д, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования -  для установки торгового павильона, 14.03.2007 поставлен на кадастровый учет под номером 29:24:030208:38.

На основании статьи  39.33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) торговый павильон включен в схему размещения нестационарных торговых объектов.

Стороны 25.02.2016 заключили договор на право размещения нестационарного торгового объекта сроком на 5 лет. По истечении установленного договором срока 11.01.2021 заключили новый договор на право размещения нестационарного торгового объекта (торгового павильона по адресу: <...>, флигель 1) сроком на 5 лет.

Согласно выписке из ЕГРН здание торгового павильона по продаже промышленных товаров площадью 154 кв.м 2003 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: <...>, флигель 1, поставлено на кадастровый учет 13.04.2022, номер 29.24.030208:4280, одновременно зарегистрировано право собственности Предпринимателя на указанный объект на основании договора аренды земельного участка от 01.01.2003 № 14, договора аренды земельного участка от 01.12.2003 № 2 и акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 28.01.2003.

Предприниматель 04.07.2022 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, кадастровым номером 29:24:030208:38, в собственность за плату в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества – торгового павильона по продаже промышленных товаров площадью 72 кв.м, кадастровым номером 29.24.030208:4280.

Городской округ Архангельской области «Котлас» в лице Комитета (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2022 № 2506, в соответствии с которым продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель – принять в собственность и оплатить земельный участок площадью 154 кв.м, кадастровый номер 29:24:030208:38, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> земельный участок 5д, вид разрешенного использования - для установки торгового павильона. Выкупная стоимость земельного участка составила 45 788 руб. 51 коп.

Стороны 25.07.2022 составили акт  приема-передачи земельного участка.

Право собственности Предпринимателя на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 27.07.2022.

Ссылаясь на то, что торговый павильон Предпринимателя, расположенный на земельном участке, кадастровым номером 29:24:030208:38, не является объектом недвижимого имущества, а ответчик, обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ввел Комитет в заблуждение, представив документы на объект, не соответствующий установленным требованиям, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13.

При применении указанной нормы необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Как следует из материалов дела, определением суда первой инстанции  от 27.01.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения признаков недвижимого имущества у принадлежащего Предпринимателю торгового павильона. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» ФИО3. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: является ли объект «здание» площадью 72 кв.м, кадастровым  номером 29:24:030208:4280, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», г <...>, флигель 1, объектом капитального строительства; имеется ли у указанного объекта заглубленный фундамент, отвечающий требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства); является ли указанный объект сборно-разборной конструкцией; обладает ли указанный объект прочной связью с землей и возможно ли его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению?

По результатам судебной экспертизы экспертом в материалы дела представлено заключение от 14.08.2023 № 25/23-СД.

По вопросу № 1 экспертом дан следующий ответ. На основании проведенного исследования, с учетом принятой официальной терминологией нормативно-технической документации, действующей в Российской Федерации, факторами и признаками капитальности/не капитальности объектов, установлено, что объект исследования не отвечает признакам объекта капитального строительства, а именно: объект не имеет прочной связи с землей; отсутствие заглубленных и наличие малозаглубленных фундаментов, для устройства которых требуется проведение незначительных земляных и строительно-монтажных работ; может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению; на быстровозводимом объекте исследования применены типовые конструктивные системы (схемы) и технические решения, использованы унифицированные строительные сборно-разборные конструкции и материалы. Следовательно, исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, кадастровым номером 29:24:030208:4280,  не является объектом капитального строительства.

Ответ на вопрос № 2. Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, кадастровым номером 29:24:030208:4280, имеет мелкозаглубленный фундамент - отдельно стоящие незаглубленные железобетонные дорожные плиты. Рамно-связевый каркас торгового павильон опирается непосредственно на плиты без жесткого защемления, то есть крепление конструкций каркаса на фундаменты не предусмотрено (анкерные, фундаментные болты отсутствуют).

Ответ на вопрос № 3. Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, кадастровым номером 29:24:030208:4280, является мобильным зданием сборно-разборного типа. По результатам проведенных исследований установлено, что на быстровозводимом объекте исследования применены типовые конструктивные системы (схемы) и технические решения, использованы унифицированные строительные сборно-разборные конструкции и материалы.

Ответ на вопрос № 4. Исследуемое нежилое одноэтажное быстровозводимое здание торгового павильона по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, кадастровым номером 29:24:030208:4280, является объектом, не обладающим прочной связью с землей, перемещение которого на новое место возможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению. При этом эксперт отметил, что, учитывая техническое состояние с учетом срока эксплуатации объекта, его разборка/сборка является технически нецелесообразной. Фактическая длительность эксплуатации строительного объекта, сопоставима с периодом времени, в течение которого объект сохраняет способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций.  Объект эксплуатируется 19 лет 5 месяцев.

Доводы подателя жалобы  о том, что эксперт  не дал ответы на поставленные вопросы, не принимается во внимание.

Имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

В рассматриваемом случае, изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства  как отдельно, так и в совокупности, в том числе, экспертное заключение по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку объект  площадью 72 кв.м, кадастровым  номером 29:24:030208:4280, с наименованием «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, не является объектом недвижимого имущества, не имеет прочной связи с землей, перемещение его на новое место возможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению, право на него не подлежало государственной регистрации.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом. Защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Истец  свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой требование о признании зарегистрированного права предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, наличие же в ЕГРН  записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска.

Из материалов дела видно, что право собственности Предпринимателя на торговый павильон зарегистрировано 13.04.2022 в тот период, когда земельный участок находился в государственной собственности (государственная собственность на земельный участок не разграничена).

Как правильно указал суд первой инстанции, если объект, право на которое в ЕГРН зарегистрировано как на недвижимость, фактически не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, то факт государственной регистрации права собственности на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации им имеющихся у него правомочий. При таких обстоятельствах требование Комитета о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на объект «здание» площадью 72 кв.м, кадастровым  номером 29:24:030208:4280, наименование «торговый павильон по продаже промышленных товаров», местоположение: Архангельская область, городской округ «Котлас», <...>, флигель 1, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд указал, что удовлетворение требования Комитета о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на указанный объект является основанием для исключения из ЕГРН сведений о спорном объекте и праве собственности на него. Поскольку спорный объект не является недвижимым имуществом, у Предпринимателя отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка, кадастровым номером 29:24:030208:38, в собственность по правилам статей 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ. В связи с этим отчуждение спорного земельного участка из публичной собственности в собственность частного лица в отсутствие установленных законом оснований нарушает положения действующего законодательства, публичные интересы, а также интересы неопределенного круга лиц, и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи от 22.07.2022 № 2506 на основании статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд также правомерно указал, что в целях приведения сторон в первоначальное состояние Предприниматель обязан вернуть земельный участок площадью 154 кв.м, кадастровым номером 29:24:030208:38, расположенный по адресу: <...> земельный участок 5д, муниципальному образованию, а Комитет – вернуть уплаченные Предпринимателем денежные средства в размере                         45 788 руб. 51 коп.

При этом суд указал, что договор от  11.01.2021 № 11/2020 на размещение нестационарного торгового объекта (торгового павильона по адресу: <...>, флигель 1) является действующим. В соответствии с пунктом 1.4, разделом 2 договора  Предприниматель вправе за плату пользоваться участком площадью 140 кв.м, занимаемой объектом, в том числе, площадью прилегающей территории для обслуживания и благоустройства.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 октября                   2023 года по делу № А05-10292/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.