Постановление № А05-10686/19 от 14.05.2020 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2020 года .

В полном объеме постановление изготовлено мая 2020 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Храмцовым А.Э.,

при участии (в Арбитражном суде Архангельской области) от индивидуального предпринимателя Обермейстера Анатолия Семеновича представителя Корниенко Н.А. по доверенности от 24.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы  видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Архангельской области, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Обермейстера Анатолия Семеновича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2019 года по делу № А05-10686/2019,

установил:

индивидуальный предприниматель Обермейстер Анатолий Семенович (адрес: 163000, город Архангельск; ИНН 292600518312,                                    ОГРНИП 304290125300170; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск» (адрес: 163000, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5; ИНН 2901065991,                                      ОГРН 1022900509521; далее - Администрация) о взыскании 1 088 055 руб., в том числе 510 000 руб., внесенных в качестве задатка для участия в аукционе, и  578 055 руб. арендной платы, уплаченной за период с 15.05.2017 по 27.03.2019 по договору аренды земельного участка  от 15.05.2017 № 8/52о.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Архангельской области (адрес: 163004, город Архангельск, проспект Троицкий, дом 49; ИНН 2901025815, ОГРН 1022900540167; далее - Министерство).

Определением суда от 04.09.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 17.10.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 17.12.2019 в иске отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить иск.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Материалами дела подтвержден факт невозможности возведения на спорном земельном участке запланированного объекта по причине расположения земельного участка около газозаправочной станции. Поскольку Предприниматель не имел возможности использовать земельный участок согласно условиям договора аренды и его целевым назначением, в соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определением Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендатор освобождается от внесения арендной платы. Тот факт, что Предприниматель приобрел права и обязанности арендатора по заключенному договору аренды после проведенных торгов, не свидетельствует о том, что недостатки предмета аренды с ним оговорены. Согласно извещению о проведении торгов от 15.03.2017 № 270217/0013943 (лот № 41) земельный участок, площадью 898 кв.м, кадастровый номер 29:22:040610:798 не имеет обременении, связанных с повышенной опасностью в связи с нахождением вблизи газозаправочной станции, указанное обстоятельство (газозаправочная станция) обозначено в документации как «дополнительный параметр», «дополнительные условия». О том, что планируемый к размещению вблизи автозаправочной станции объект должен соответствовать требованиям приказа МЧС России от 05.05.2014 № 221 «Об утверждении свода правил «Станции автомобильные заправочные». Требования пожарной безопасности» Предприниматель узнал из письма Департамента градостроительства от 03.05.2018. Указанные в документации параметры разрешенного строительства и технические условия не соответствовали фактическим параметрам строительства на спорном участке. Согласование строительства объекта возможно на иных, не указанных в извещении о проведении торгов, условиях, требующих от Предпринимателя существенных материальных затрат на обеспечение безопасности в связи с нахождением объекта вблизи газозаправочной станции.

Определением суда от 07.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.03.2020. Определением суда от 03.03.2020 рассмотрение дела отложено на 26.03.2020 в связи с возникновением технических неполадок при использовании видео-конференц-связи. В связи с отпуском судьи Черединой Н.В. в составе суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена ее замена на судью Ралько О.Б., о чем имеется соответствующее определение, приобщено к материалам дела,  указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала. Определением суда от 26.03.2020 рассмотрение дела отложено на 14.05.2020 по ходатайствам сторон  в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Архангельской области)поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Администрация в отзыве на жалобу возразила против ее доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Предпринимателя (в Арбитражном суде Архангельской области), исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее,  апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, на основании протокола от 28.04.2017 № 1/5 Предприниматель (арендатор) и Министерство (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 15.05.2017                  № 8/52о.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 898 кв.м, кадастровым номером 29:22:040610:798, местоположение: город Архангельск, Октябрьский территориальный округ, улица Нагорная, разрешенным использованием - для размещения объекта розничной торговли.

В силу пункта 2.1 договор аренды заключается сроком на 6 лет.

Государственная регистрация договора произведена 29.05.2017.

В соответствии с Законом Архангельской области от 18.04. 2007 № 340-17-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области - города Архангельска» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории города Архангельска в период с 05.09.2007 осуществлял исполнительный орган государственной власти субъекта  Архангельской области  Министерство.

Законом Архангельской области от 26.10.2018 № 19-2-ОЗ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов» предусмотрено, что с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Архангельск», переданы администрации муниципального образования «Город Архангельск».

Распоряжением Администрации от 06.03.2017 № 522р утвержден градостроительный план № RU29301000-2418 земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:798, согласно которому земельный участок находится в зоне общественно-деловой застройки, основными видами разрешенного использования земельного участка являются: для размещения объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования. Согласно пункту 2.2.2 градостроительного плана предельное количество этажей надземной части – 9, согласно пункту 2.2.4 максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50 %.

Согласно извещению о проведении торгов от 15.03.2017                                     № 270217/0013943 выставленный под лотом № 41 земельный участок, кадастровым номером 29:22:040610:798, площадью 898 кв.м,  имеет разрешенное использование - для размещения объекта розничной торговли, параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальный процент застройки в границах земельного участка в соответствии с градостроительным планом, предельное количество этажей - 5.

После заключения договора аренды Предприниматель обратился в Департамент градостроительства Администрации (далее - Департамент) с заявлением от 07.06.2017 об отклонении от предельных параметров застройки.

Распоряжением главы Администрации от 14.08.2017 № 2522р отказано в предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта розничной торговли.

Предприниматель 05.04.2018 обратился в Департамент с заявлением о согласовании проекта «Объект розничной торговли по ул. Нагорной в городе Архангельске».

Департамент 03.05.2018 отказал Предпринимателю в согласовании проектной документации, поскольку в проекте не предусмотрены подъездные пути в соответствии с нормами (соблюдение радиусов поворота, площадки для стоянки транспорта), сводный план сетей с заинтересованными организациями, схему планировочной организации земельного участка  и проект организации строительства объекта с Администрацией Октябрьского территориального округа, не получен в установленном порядке технический отчет о выполнении инженерных изысканий. Департамент дополнительно указал, что планируемый к размещению вблизи автозаправочной станции объект должен соответствовать требованиям приказа МЧС России от 05.05.2014 № 221 «Об утверждении свода правил «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности».

Предприниматель 29.06.2018 направил в Департамент заявление на выдачу разрешения на строительство от 26.05.2018,  проект «Объект розничной  торговли» с изменениями, ответ проектной организации от 25.06.2018.

Департамент 26.07.2018 сообщил Предпринимателю, что для продолжения работы по вышеуказанному обращению о согласовании проектно документации необходимо представить схему планировочной организации земельного участка, включая расчеты машино-мест, процента застройки и озеленения, проект организации строительства объекта. Данные разделы проектной документации не представлены.

Департамент 19.09.2018 отклонил согласование проектной документации на строительство объекта розничной торговли по улице Нагорной в городе Архангельске на земельном участке, кадастровым номером 29:22:040610:798, указав, что при проектировании проездов для пожарной техники следует руководствоваться разделом 8 «Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям» «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; а также - согласовать схему планировочной организации земельного участка и проект организации строительства с администрацией Октябрьского территориального округа, согласовать проект с акционерное общество «Архангельскоблгаз» (далее – Общество), получить разрешение на использование  земельных участков согласно схеме планировочной организации земельного участка, стройгенплана и под строительство инженерных сетей; сводный план сетей согласовать с заинтересованными организациями (точки подключения к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями).

Предприниматель 22.10.2018  направил Департаменту несогласие с требованиями, изложенными в письме от 19.09.2018 № 043/8478/043-09; обратился в Министерство с просьбой приостановить начисление арендной платы за земельный участок ввиду невозможности получить разрешение на строительство по независящим от арендатора причинам, а заявлением от 05.12.2018, ссылаясь на недостатки переданного в аренду земельного участка, просил уменьшить размер арендной платы по договору.

Министерство 12.12.2018 отказало Предпринимателю в уменьшении размера арендной платы, сославшись на то, что договор аренды заключен по результатам аукциона, в пункте 7 договора «Дополнительные условия для арендатора» перечислены имеющиеся согласования и условия проектирования. 

Предприниматель 07.11.2018 обратился к Обществу с заявлением о согласовании проекта «Объект розничной торговли по улице Нагорной в городе Архангельске».

Общество 12.11.2018 отказало Предприниматель в согласовании проекта, перечислив требования строительных правил, которые должны быть соблюдены при строительстве объекта, располагаемого вблизи автомобильной газовой заправочной станции. 

Департамент 22.11.2018 повторно отклонил от согласования проектную документацию, приведя те же обстоятельства, которые необходимо учитывать при представлении проектной документации на согласование в дальнейшем, что и в письме от 19.09.2018 № 043/8478/043-09.

Предприниматель 23.01.2019 обратился к  Обществу с просьбой разъяснить возможность размещения объекта торговли на земельном участке вблизи автозаправочной станции.

Общество 04.02.2019 сообщило Предпринимателю, что  отказ в согласовании строительства объекта розничной торговли на земельном участке, расположенном в непосредственной близости от АГЗС, обусловлен необходимостью соблюдения требований промышленной безопасности опасных производственных объектов, санитарно-техническими нормами и принципами защиты населения. Поскольку имеющаяся автозаправочная станция является газовой, то должны соблюдаться требования раздела 8 СП 156.13130.2014, а не раздела 9 СП 156.13130.2014, требования которого о выборе противопожарных преград относятся для автомобильных заправочных станций.

Соглашением от 27.03.2019 стороны расторгли договор аренды с 14.03.2019. Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано 08.04.2019.

Полагая, что земельный участок предоставлен ему с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, за период действия договора у Предпринимателя возникли убытки в виде внесенных 578 055 руб. в качестве арендной платы и задаток за участие в аукционе в размере                          510 000 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд первой инстанции установил, что в извещении о проведении аукциона, в том числе  по лоту № 41, размещена  информация о технических условиях  подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация. В частности, указано, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040610:798  находится вблизи газозаправочной станции. В соответствии с заключением от 21.04.2016 № 261 испытательной пожарной лаборатории по Архангельской области МЧС России  минимально допустимое расстояние между АЗС и объектом возможно  уменьшить при применении  противопожарных преград, обеспечивающих  ограничение распространение пожара  за пределы АЗС. В качестве противопожарных преград могут рассматриваться  обоснованные в документации на применяемую технологическую систему АЗС минимально допустимые расстояния, противопожарные стены, экраны, водяные завесы и/или иные мероприятия, а также их совокупность. В информации указано на согласование отвода земельного участка, выданные технические условия по подключению к сетям водопровода, канализации, наружного освещения.

В пункте 7.1 договора аренды сторонами согласованы  «дополнительные условия», в которых продублирована изложенная в извещении о проведении аукциона информация о технических условиях  подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:798, в том числе  указано, что земельный участок находится вблизи  газозаправочной станции.

Как правильно указал суд первой инстанции, особенности расположения земельного участка, в частности, его нахождение вблизи газозаправочной станции, и обусловленные этим повышенные требования к пожарной безопасности, известны Предпринимателю до и во время заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:798. Наличие рядом со спорным земельным участком газозаправочной станции не является недостатком, в том числе скрытым недостатком, о котором истец не знал и не мог знать. 

При этом суд установил, что Предприниматель является застройщиком зданий, расположенных в непосредственной близости со спорным земельным участком и автомобильной газозаправочной станции по улице Нагорной, в частности, торгового автоцентра «Астра - авто» по улице Гайдара, 63, магазина «Планета игрушек» по улице Гайдара 57, синагоги «Северная звезда» по улице Гайдар 57, корпус 1.

Общество в 2014 году сообщило Предпринимателю как председателю ГПК «Лада» о том, что строительство на земельном участке по улице Нагорной может быть согласовано при условии выполнения требований действующих норм и правил, регламентирующих требования пожарной безопасности и требований безопасности в газовом хозяйстве.

Из материалов дела видно, что Предприниматель в суде первой инстанции заявил о том, что, поскольку в 2013-2014 годах им построено здание магазина «Планета игрушек» на расстоянии двух метров от забора газозаправочной станции, имея соответствующий опыт, он добросовестно полагал, что на предоставляемом спорном земельном участке он сможет возвести объект, строительство которого допускается в соответствии с градостроительным планом.

Как правильно указал суд первой инстанции, оснований считать разумными ожидания на постройку следующего объекта вблизи автозаправочной газовой станции, обоснованные тем, что предыдущий объект построен ранее в двух метрах от такой станции без предъявления требований о согласовании такого строительства с газоснабжающей организацией, не имеется.

Доводы Предпринимателя о том, что требования Департамента о необходимости согласования проекта с Обществом, требования Общества от 12.11.2018 № 4808, являются необоснованными и незаконными, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Суд первой инстанции установил, что согласно рабочей документации, представленной в подлиннике, проектная документация разработана в апреле 2018 года (27.04.2018).

Как указал суд, Предприниматель не представил доказательства того, что в проектную документацию вносились изменения либо она дорабатывалась, изменялась (после апреля 2018 года) как с учетом замечаний, которые Департамент высказывал в письмах  от 19.09.2018 № 043/8478/043-09 и от 22.11.2018 № 043/10668/043-09, так и с учетом требований, высказанных Обществом в письме от 12.11.2018 № 4808. Доказательств невозможности разработки проекта, который бы учитывал предъявляемые требования, Предприниматель не представил. Риски непредставления соответствующих доказательств в силу статей 9 и 65 АПК РФ лежат на стороне.

При этом суд правомерно указал, что заключая договор аренды, Предприниматель имел возможность оценить и должен был предусмотреть  все предпринимательские риски, связанные со строительством на спорном земельном участке.

Доводы подателя апелляционной жалобы  о том, что размещение объекта розничной торговли на арендуемом участке невозможно, он не имел возможности приступить к строительству объекта розничной торговли и был лишен права использовать земельный участок по назначению, предусмотренному договором аренды и градостроительным планом, земельный участок предоставлен в аренду в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, являются необоснованными и недоказанными.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря                   2019 года по делу № А05-10686/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Обермейстера Анатолия Семеновича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.