Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТехСнаб» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2019 года по делу № А05-13141/2018 (судья Кашина Е.Ю.),

установил:

администрация муниципального образования «Черемушское» (адрес: 165346, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТехСнаб» (адрес: 165650, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) о возложении на ответчика обязанности в срок до 01.03.2019 устранить выявленные недостатки переданного недвижимого имущества по муниципальным контрактам купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме (далее – МКД), а именно: выполнить работы по ремонту отделки из металлосайдинга, увеличить зазор между стойками каркаса и отмосткой, выполнить узлы примыкания оконных блоков к стеновым проемам в соответствии с ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

Определением от 20.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19.

Решением суда от 24.01.2019 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Поскольку скрытые дефекты, а именно: многочисленные деформации отделки фасадов, отход обрешетки от стен, местами поломки, деформация металлосайдинга в вертикальной и горизонтальной плоскостях, закручивание крепёжного элемента, отсутствие зазоров между торцом панели облицовки и вертикальными нащельниками, отсутствие свободного хождения панели металлосайдинга, недостаточность зазора между стойками каркаса и отмосткой, находятся вне пределов квартир и их конструктивными элементами не являются, на иное общее имущество, расположенное вне пределов непосредственно квартир, гарантия, предусмотренная законодательством и установленная пунктом 4.1 муниципальных контрактов не распространяется. Недостатки являются негарантийными в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку квартиры переданы по передаточным актам 16.12.2014, требования Администрацией заявлены в 2018 году за пределами установленных сроков их предъявления (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). В силу частей 3, 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отсутствие пены местами и наличие сквозных отверстий не подтверждено материалами дела, имеется механическое удаление имевшейся монтажной мены.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (покупатель) и Общество (продавец) заключили муниципальные контракты купли-продажи помещений в строящемся многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1.1 контрактов продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить жилые помещения (квартиры), расположенные в строящемся многоквартирном доме по адресу: <...>, в том числе: однокомнатную квартиру площадью не менее 19,1 кв.м стоимостью 660 860 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000057); двухкомнатную квартиру площадью не менее 41,2 кв.м стоимостью 1 425 520 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000027); однокомнатную квартиру площадью не менее 18,4 кв.м стоимостью 636 640 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000063); однокомнатную квартиру площадью не менее 19 кв.м стоимостью 643 784 руб. 90 коп. (по контракту от 15.09.2014 № 0124300020014000016); двухкомнатную квартиру площадью не менее 54,1 кв.м стоимостью 1 871 860 руб. (по контракту от 22.09.2014 № 0124300020014000040); однокомнатную квартиру площадью не менее 20,7 кв.м стоимостью 716 220 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000066); двухкомнатную квартиру площадью не менее 32,1 кв.м стоимостью 1 110 660 руб. (по контракту от 13.11.2014 № 0124300020014000075); двухкомнатную квартиру площадью не менее 44,2 кв.м стоимостью 1 529 320 руб. (по контракту от 22.09.2014 № 0124300020014000038); двухкомнатную квартиру площадью не менее 41,7 кв.м стоимостью 1 442 820 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 0124300020014000030); однокомнатную квартиру площадью не менее 18,9 кв.м стоимостью 653 940 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 0124300020014000019); двухкомнатную квартиру площадью не менее 55,0 кв.м стоимостью 1 903 000 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 0124300020014000041); однокомнатную квартиру площадью не менее 18,8 кв.м стоимостью 647 227 руб. (по контракту от 15.09.2014 № 0124300020014000020); однокомнатную квартиру площадью не менее 20,7 кв.м стоимостью 716 220 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000064); однокомнатную квартиру площадью не менее 18,6 кв.м стоимостью 640 342 руб. 20 коп. (по контракту от 15.09.2014 № 0124300020014000018); двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,3 кв.м стоимостью 1 463 580 руб. (по контракту от 20.11.2014 № 012430002014000037); двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,3 кв.м стоимостью 1 463 580 руб. (по контракту (от 20.11.2014 № 0124300020014000037); двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,9 кв.м стоимостью 1 484 340 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 012430002014000033); двухкомнатную квартиру площадью не менее 39,9 кв.м стоимостью 1 380 540 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 0124300020014000028); однокомнатную квартиру площадью не менее 18,4 кв.м стоимостью 636 640 руб. (по контракту от 24.10.2014 № 0124300020014000063); двухкомнатную квартиру площадью не менее 55,0 кв.м стоимостью 1 903 000 руб. (по контракту от 22.09.2014 № 0124300020014000042); двухкомнатную квартиру, площадью не менее 40,9 кв.м, стоимостью 1 415 140 руб. (по контракту от 29.09.2014 № 0124300020014000031). Качественные, технические и функциональные характеристики квартир изложены сторонами в описании квартир (приложение 2). При передаче квартиры покупателю качество квартир должно соответствовать требованиям, изложенным в описании квартир.

Пунктом 3.2.5 контрактов установлено, что в случае передачи продавцом покупателю квартиры, не соответствующей условиям контракта, если недостатки квартиры не были оговорены продавцом заранее, покупатель, которому предоставлена квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 контрактов гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, составляет 5 лет со дня передачи квартиры покупателю по передаточному акту. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой квартиры, составляет 3 года. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на квартиру. Покупатель вправе предъявить продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое качество выявлено в пределах гарантийного срока. Продавец не несет ответственности за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, в случае, если они произошли вследствие нормального износа квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ее ремонта, проведенного самим покупателем или привлеченным им третьим лицом.

Квартиры приобретались Администрацией в целях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными.

Во исполнение контрактов продавец передал, а покупатель принял квартиры в доме № 10 по улице Механизаторов в поселке Черемушском.

Стороны подписали передаточные акты от 16.12.2014, указав, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартир, произведен осмотр, дефектов и недостатков не обнаружено.

Вместе с тем Администрация 30.03.2018 направила Обществу претензию с предложением устранить выявленные в процессе эксплуатации дефекты, а именно: обшивку стен выпучило, и она отошла от стены в центральной части дома на 10-20 см, в западной части дома – на 5-10 см; причиной дефекта обшивки указано несоблюдение технологии строительства.

С целью оценки технического состояния фасадов и окон дома № 10 по улице Механизаторов в поселке Черемушский в августе 2018 года Администрация силами привлеченной подрядной организации провела обследование многоквартирного дома, по результатам которого составлен технический отчет № 08.18-ТО.

Согласно данному техническому отчету фасады и оконные блоки дома находятся в ограниченно работоспособном состоянии, ограждающие конструкции здания (фасады и оконные блоки) не отвечают требованиям прочности, жесткости и не обеспечивают безопасную эксплуатацию здания по его назначению.

Полагая, что обязательства по устранению недостатков продавцом недвижимости добровольно необоснованно не устранены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку жилые помещения, переданные истцу, находятся в многоквартирном доме, то в силу статьи 36 ЖК РФ Администрации на праве общей долевой собственности переданы также несущие конструкции дома, стены и прочее общедомовое имущество.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что, несмотря на то, что объектами по контракту выступали жилые помещения в МКД, предусмотренные законодательством гарантии должны распространяться не только на сами квартиры, но и на общее имущество дома в целом – стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 2 статьи 469 указанного выше Кодекса предусмотрено, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Правила пункта 1 статьи 475 ГК РФ определяют альтернативные способы защиты прав покупателя, которому товар передан ненадлежащего качества: требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 475 названного Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 476 ГК РФ установлено, что в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, продавец должен доказать отсутствие своей вины в недостатках товара вследствие того, что они возникли из-за нарушения покупателем правил пользования товаром, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Из материалов дела видно, что в качестве доказательства наличия недостатков представлен технический отчет, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Стройэксперт» (далее - ООО «Стройэксперт»), из которого следует, что фасады и оконные блоки дома № 10 по улице Механизаторов находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. При этом экспертом в ходе осмотра и вскрытия конструкций дома установлено нарушение технологии монтажа отделочного покрытия и оконных блоков.

Суд правомерно указал, что представленный технический отчет не может быть принят в качестве экспертного заключения по рассматриваемому делу, но признается иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ, оценивается в совокупности с остальными, имеющимися в деле доказательствами.

Оценив исследовательскую часть технического отчета и выводы лица, составившего отчет, в том числе относительно причин возникновения недостатков, суд первой инстанции не установил наличия противоречий в выводах специалиста и оснований для возникновения сомнений в обоснованности сделанного заключения.

Из материалов дела видно, что, несмотря на предложения суда, Общество не заявило ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения видов недостатков и причин их возникновения, выводы технического отчета не оспорило.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку из материалов дела напрямую не следует, что недостатки, связанные с нарушением процесса монтажа конструкций дома, могли быть установлены при обычном способе приемки помещений в многоквартирном доме; действия сторон по подписанию актов приемки-передачи квартир в жилом доме не должны влиять на права граждан, на защиту которых направлен иск, в данном случае доказательств возникновения недостатков имущества после его передачи Администрации вследствие нарушения ей или третьими лицами правил пользования помещениями либо вследствие непреодолимой силы, не представлено. Акты осмотра МКД такими доказательствами служить не могут, поскольку приведенные в них ссылки на то, что жильцами дома установлены спутниковые антенны, во входной группе второго этажа сушится белье, вода с которого стекает на пол, осуществляется неправильная уборка снега, сами по себе не свидетельствуют, что именно эти действия жильцов привели к возникновению спорных недостатков. Доказательств удаления монтажной пены собственниками помещений в МКД или иными лицами не предъявлено.

Общество также представило техническую справку по обслуживанию жилого дома от 18.12.2018, составленную главным инженером муниципального учреждения «Управление строительства и капитального ремонта города Коряжмы Архангельской области», согласно которой собственниками многоквартирного дома не соблюдаются общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации.

Как правильно указал суд первой инстанции, выводы, изложенные в данной справке, сделаны на основе исследования фотоматериалов и технического отчета 08.18-ТО без проведения фактического осмотра жилого дома и вскрытия конструкций дома. Поскольку технический отчет, выполненный ООО «Стройэксперт», составлен по результатам натурного визуального и инструментального обследования дома и его конструктивных элементов, основания не доверять результатам данного отчета отсутствуют.

Общество в суде первой инстанции заявило о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено; общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 настоящего Кодекса).

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку недостатки выявлены Администрацией в 2018 году, она реализовала право на судебную защиту в пределах срока исковой давности.

Способ устранения недостатков указан истцом с учетом положений технического отчета 08.18-ТО, выполненного специализированной организацией. Иного способа устранения недостатков Обществом не предложено.

В порядке статьи 174 АПК РФ суд установил срок, в течение которого ответчик обязан устранить недостатки имущества, - один месяц с момента вступления в силу судебного акта, считая такой срок разумным и достаточным. При этом срок, предложенный истцом, – до 01.03.2019 не принимается судом, поскольку с учетом сроков вступления решения по настоящему делу в законную силу времени для устранения недостатков может оказаться недостаточно.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2019 года по делу № А05-13141/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТехСнаб» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина

А.Н. Шадрина