Постановление № А05-13739/20 от 21.07.2021 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена июля 2021 года .

В полном объёме постановление изготовлено июля 2021 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Романовой А.В. и                Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вирячевой Е.Е.

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО1 по доверенности от 02.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая 2021 года по делу                  № А05-13739/2020 ,

установил:

администрация муниципального образования «Северодвинск»                             (ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север-Град» (адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, проспект Морской, дом 53, офис 10-Н; ОГРН 1102902000123, ИНН 2902064214; далее – Общество) о взыскании 2 088 209 руб. 37 коп., в том числе 632 024 руб. 62 коп. долга по внесению арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:107055:16 (ЗУ № 1) за период  со 2 кв. 2019 года по 4 кв. 2019 года, 1 374 506 руб. 54 коп. пеней, начисленных за период с 16.07.2019 по 29.04.2021, 81 678 руб. 21 коп. пеней, начисленных за период с 26.12.2018 по 27.04.2021 за несвоевременное перечисление арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:107055:17 (ЗУ № 2) (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Северная межотраслевая компания «Альтернатива» (далее – ООО «СМК «Альтернатива»), общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «ДЭМА-Север» (далее – ООО «Медицинский центр «ДЭМА-Север», ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4). 

Решением суда от 17 мая 2021 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 641 859 руб.                 95 коп., в том числе 328 867 руб. 62 коп. задолженности и 312 992 руб.                    33 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 15 837 руб. государственной пошлины.

         Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что порядок пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 29:28:10755:0016 между ответчиком и третьими лицами не определен; долевой характер обязательств сопользователей по внесению арендной платы не установлен. В силу положений статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников Администрация была вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом (в настоящее время Администрация, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Приморский лесопильно-деревообрабатывающий комбинат» (далее – ООО «Приморский ЛДК, арендатор) 22.03.2000 заключен договор аренды земельных участков, согласно которому арендатору предоставлены в пользование на условиях аренды три земельных участка: участок № 1 площадью 32 900 кв. м, участок             № 2 площадью 990 кв. м и участок № 3 площадью 280 кв. м, расположенных в квартале 055 зона 12 по Архангельскому шоссе, 27.

В пункте 1.1 договора указано, что на участке имеются отдельно стоящие нежилые здания и сооружения. Земельные участки предоставлены для производственных целей (пункт 1.2 договора).

Земельному участку № 1 присвоен кадастровый номер 29:28:10755:0016, земельному участку № 2 - 29:28:10755:0017, земельному участку № 3 - 29:28:10755:0018.

Срок действия договора установлен с 14.12.1999 по 31.12.2048.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке 02.06.2000.

ООО «Приморский ЛДК» и Обществом 16.11.2010 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка № 1 площадью 32 900 кв. м и земельного участка № 2 площадью 990 кв. м ответчику.

Соглашение от 16.11.2010 о передаче ответчику прав и обязанностей арендатора земельных участков зарегистрировано 30.08.2011.

Соглашением от 08.04.2014, подписанным ответчиком и ФИО5, предусмотрено, что земельный участок № 3 площадью 280 кв. м исключен из договора аренды с 26.04.2010.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 29:28:10755:0017 объектов капитального строительства не расположено.

На земельном участке с кадастровым номером 29:28:10755:0016 расположено два объекта: склад готовой продукции и здание цеха № 2 с пристройкой административного корпуса. Собственниками помещений в указанных зданиях являются Общество, ООО «СМК «Альтернатива», ООО «Медицинский центр «ДЭМА-Север», ФИО2, ФИО4,               ФИО3

Письмом от 03.07.2014 в адрес ответчика истцом была направлена информация, из которой следует, что в соответствии с постановлением Мэра Северодвинска от 26.11.2008 № 1/695 ООО «Приморский «ЛДК», ООО «СевСтройИнком», ООО «СМК «Альтернатива» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации производственного здания земельный участок с кадастровым номером 29:28:107055:16 площадью 32749 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

В адрес ООО «Приморский «ЛДК», ООО «СевСтройИнком», ООО «СМК «Альтернатива» 24.12.2008 были направлены копии проектов договоров аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.12.2008 № 66 101 000 для рассмотрения.

В Администрацию 16.04.2009 поступили заявления ФИО3 и ФИО6 о включении в договор земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.12.2008 № 66 101 000.

Администрацией Северодвинска было принято решение (постановление Мэра Северодвинска от 08.05.2009 № 7/226) о внесении изменений в постановление Мэра Северодвинска от 26.11.2008 № 1/695.

Поскольку на момент обращения ФИО3 и ФИО6 договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.12.2008 № 66 101 000 не был подписан и зарегистрирован, Администрацией был подготовлен в новой редакции проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2009 № 66 101 000.

Сторонам для рассмотрения 22.05.2009 были направлены копии договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2009 № 66 101 000.

Указанные лица не представили подписанные экземпляры договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2009 №66 101 000.

Ответчику предложено переоформить договор аренды от 22.03.2000               № 11 140 000 и включить в него всех собственников помещений здания.

В адрес Администрации 30.01.2015 поступило письмо от ООО «СМК «Альтернатива» о включении в договор в связи с тем, что ООО «СМК «Альтернатива» принадлежит на праве собственности часть здания, которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 29:28:107055:16.

27.03.2015 проект соглашения от 25.03.2015 о вступлении в договор был направлен для подписания в адрес ООО «СМК «Альтернатива».

Письмом от 22.04.2015 от ООО «СМК «Альтернатива» поступил протокол разногласий к проекту соглашения от 25.03.2015, по результатам рассмотрения которого 21.05.2015 в адрес ООО «СМК «Альтернатива» было направлено соглашение от 20.05.2015 о вступлении в договор в новой редакции.

В связи с подписанием соглашения ООО «СМК «Альтернатива», письмом от 15.07.2015 соглашение для подписания было направлено в адрес Общества.

Общество 13.11.2015 вернуло соглашение с предложением доработки, не подписав его.

Администрацией и ООО «СМК «Альтернатива» 30.03.2016 заключен договор № 66 101 000 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 5.1 договора доля арендной платы начисляется ООО «СМК «Альтернатива» с 01.01.2016.

Администрацией и ООО «Медицинский центр «ДЭМА-Север» 23.06.2020 заключен договор № 66 101 000 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 5.1 договора доля арендной платы начисляется ООО  «Медицинский центр «ДЭМА-Север» с 25.03.2020.

В адрес ФИО2, ФИО4, ФИО3 истцом также направлялись проекты договоров от 30.03.2016 № 66 101 000 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Проекты договоров ФИО2, ФИО4, ФИО3 получены не были.

В адрес ответчика были направлены претензии от 24.01.2020 и от 24.09.2020 об оплате задолженности по арендной плате за земельные участки, переданные по договору аренды от 22.03.2000.

В ответе на претензию от 19.03.2020 № 150 ответчик просил заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10755:0016, исключить указанный земельный участок из договора аренды от 22.03.2000, произвести перерасчет арендных платежей.

Администрация, ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за земельные участки, обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру частично.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Факт использования в спорный период земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не отрицается.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок определен Администрацией на основании Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп.

Как установлено судом, в нарушение требований статьи 309 ГК РФ ответчик не исполнил данное обязательство надлежащим образом, поскольку не внес арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 29:28:10755:0016.

Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 29:28:10755:0017 за заявленный период внесена ответчиком.

Как установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:10755:0016 расположено 2 объекта: склад готовой продукции и здание цеха № 2 с пристройкой административного корпуса.

Согласно представленным выпискам из ЕГРП собственниками помещений склада готовой продукции являются: ответчик (ему принадлежат помещения общей площадью 6 300,8 кв. м, право собственности зарегистрировано 22.11.2010) и граждане ФИО3 и ФИО4 (на праве долевой собственности им принадлежат помещения площадью                        2 631 кв. м, право собственности возникло с июля 2008 года).

Собственниками помещений в здании цеха № 2 являются: Общество (помещения площадью 8 299,4 кв.м.), ООО «СМК «Альтернатива» (помещения площадью 3 503,7 кв. м, с 14.05.2007), ФИО3 (помещения площадью 84,3 кв.м. с 18.12.2007), ФИО2 (помещения площадью 4618,8 кв.м. с 09.03.2016), ООО «Медицинский центр «ДЭМА-Север» (помещения площадью 709,3 кв.м., с 12.12.2018).

В силу пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 1 марта 2015 г.) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В обоснование расчета доли ответчика истец ссылается на разъяснения, данные в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В пункте 20 указанного Постановления разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Данный подход к определению доли Общества судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку с 01.01.2015 законом предусмотрен долевой характер обязательств соарендаторов земельных участков.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за земельный участок определен Администрацией на основании Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп.

В пункте 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного Постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп  предусмотрена формула расчета размер арендной платы при аренде земельного участка:   А = Ксзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (руб.); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%); Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 11 998 578 руб. 62 коп., в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав, предоставленного по запросу суда.

Ставка арендной платы земельного участка в соответствии с постановлением Администрации муниципального образования «Северодвинск» от 27.02.2014 № 94-па составляет 0,08.

Временной коэффициент за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 составляет 275/365.

Коэффициент инфляционных процессов, установленный постановлением Правительства  Архангельской области составляет от 15.12.2009 № 190-пп,  составляет 1,3610.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:10755:0016  за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 составляет 984 278 руб., исходя из следующего расчета 11998578,62*0,08*275/365*1,3610

Судом установлено, что ответчику принадлежит имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 29:28:10755:0016 общей площадью 14 626,4 кв. м, общая площадь расположенных на земельном участке зданий и строений составляет 26 197,1 кв.м., следовательно, доля ответчика составляет 0,558 (14626,4: 26197,1).

Таким образом, за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 Общество должно внести 549 227 руб. арендной платы (984278 руб. * 0,558), в том числе за           2 квартал - 181 745 руб., за 3 и 4 квартал - по 183 741 руб.

Поскольку платежными поручениями от 15.10.2019 № 1177 и от 27.04.2021 № 63 ответчиком уже оплачено 220 359 руб. 38 коп. арендной платы, подлежащая взысканию задолженность составляет 328 867 руб. 62 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере               1 374 506 руб. 54 коп. за несвоевременное внесение арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:10755:0016 за период с 16.07.2019 по 29.04.2021; 81 678 руб. 21 коп. в связи с несвоевременной оплатой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:107055:17 за период с 26.12.2018 по 27.04.2021.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет пеней проверен судом и признан обоснованным.

Ответчиком заявлено требование о применении положений статьи 333  ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 71, 72 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Суд первой инстанции, исходя из правовой природы неустойки, учитывая обстоятельства дела, в том числе условия договора, значительную сумму неустойки (размер неустойки, установленный договором 0,3 % за каждый день просрочки, что соответствует 110 % годовых), а также исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, на основании статьи 333 ГК РФ, счел возможным уменьшить неустойку, подлежащую уплате до 312 992 руб. 33 коп., исходя из ставки 0,1 % за каждый день просрочки.

Оснований для переоценки данного вывода суда  у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая                   2021 года по делу № А05-13739/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобуадминистрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.