Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2016 года по делу № А05-3745/2016 (судья Быстров И.В.),

у с т а н о в и л:

публичное акционерное общество «Ханты-Мансийский банк Открытие» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 119021, <...>; далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 163000, <...>; далее - Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 13.01.2016 № 001/100/2015-352, 355 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности Банка на жилой дом площадью 86,9 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Лявленское», <...>, и на земельный участок площадью 2199 кв. м с кадастровым номером 29:16:092002:96, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, Лявленская сельская администрация, дер. Трепузово, на котором находится жилой дом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Решением суда от 14 июня 2016 года заявленные требования удовлетворены.

Управление с судебным решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Банк и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления.

Как видно из материалов дела, решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 26.06.2014 по делу № 2-231/2014 к взысканию с ФИО1 в пользу Банка присуждены 3 533 299 руб. 63 коп. Этим же решением обращено взыскание на заложенное имущество - зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 жилой дом площадью 86,9 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Лявленское», <...>, посредством продажи с публичных торгов для уплаты из продажной стоимости жилого дома сумм, подлежащих взысканию с ФИО1 по указанному решению суда; установлена начальная продажная цена указанного жилого дома в размере 3 123 533 руб.

Также данным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество - зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 земельный участок площадью 2199 кв. м с кадастровым номером 29:16:092002:96, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, Лявленская сельская администрация, дер. Трепузово, посредством продажи с публичных торгов для уплаты из продажной стоимости земельного участка сумм, подлежащих взысканию с ФИО1 по указанному решению суда; установлена начальная продажная цена указанного земельного участка в размере 547 551 руб.

В процессе принудительного исполнения названного решения суда указанное имущество не реализовано, торги по продаже указанного имущества, назначенные на 07.04.2015 и на 26.05.2015, не состоялись по причине отсутствия заявок.

В связи с этим судебный пристав-исполнитель направил Банку, являющемуся взыскателем, предложение оставить за собой нереализованное в принудительном порядке имущество.

Поскольку взыскатель изъявил согласие оставить нереализованное имущество за собой, судебный пристав-исполнитель вынес постановления от 30.07.2015 № 15/2234244348 и № 15/2234244383 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Передача жилого дома и земельного участка произведена по актам от 30.07.2015 передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

В связи с этим Банк 14.08.2015 обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Управление уведомлением от 19.08.2015 № 001/100/2015-352, 355 приостановило государственную регистрацию на основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о № 122-ФЗ) в связи с наличием постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Приморскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области от 29.09.2014 о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

На основании данного постановления в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) 01.10.2014 внесена запись о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении спорных объектов.

Кроме того, Управление в уведомлении указало на иные нарушения требований действующего законодательства, препятствующих государственной регистрации заявленных прав, а именно: в нарушение пункта 5 статьи 18 и статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию представлен только один экземпляр копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество; в нарушение пункта 2 статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию не представлено заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке; в нарушение статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ и пункта 5 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) не представлен документ, подтверждающий направление организатору торгов заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, не представлен подлинник протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися.

Запись о прекращении запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов внесена в Реестр 08.12.2015.

Банк 10.09.2015, 24.11.2015, 15.12.2015 предоставил в Управление дополнительные документы, необходимые для регистрации права на спорные объекты, а именно: заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2015 № 29/001/114/2015-19, заявления о возобновлении государственной регистрации от 24.11.2015 № 29/001/146/2015-24, 22 и о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации прав от 24.11.2015 № 29/001/146/2015-26, доверенности от 24.04.2015 и 05.11.2015, заявления от 24.11.2015 и 05.06.2015, постановление от 09.10.2015, протоколы от 07.04.2015 и 06.05.2015, апелляционное определение от 08.9.2015, решение от 26.06.2014, заявления о внесении в Реестр записи о прекращении права ограничения от 15.12.2015 № 29/001/159/2015-96, 99.

По результатам рассмотрения представленных Банком заявлений о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорных объектов, Управлением 21.12.2015 вынесено уведомление о приостановлении погашения ипотеки № 29/001/259/2015-96/99. Решение о приостановлении принято Управлением на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, поскольку с заявлением от имени Банка обратился ФИО2, доверенность которого в нарушение требований пункта 1 статьи 16 названного Закона нотариально не удостоверена и не имеет юридической силы для целей государственной регистрации прав.

Банк 25.12.2015 повторно обратился в Управление с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке спорных объектов.

Управление 30.12.2015 на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ приняло решение о приостановлении погашения регистрационной записи об ипотеке в связи с непредоставлением в нарушение пунктов 1, 3 статьи 25 Закона об ипотеке в регистрирующий орган закладной, поскольку ее непредоставление не позволяет установить законного владельца закладной на момент погашения регистрационной записи об ипотеке, исключив случаи передачи прав на закладную и ее залог в порядке статей 48, 49 Закона об ипотеке, а также осуществить действия, предусмотренные законодательством по ее аннулированию и передаче обязанному по ней лицу.

Банк 15.01.2016 предоставил в Управление доверенность от 28.12.2015, закладные от 14.02.2011, 15.01.2016.

Решением, изложенным в сообщении об отказе в государственной регистрации от 13.01.2016 № 001/100/2015-352, 355, Управление на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ отказало Банку в государственной регистрации права собственности на спорные объекты, в связи с неустранением причин, послуживших основаниями для приостановления государственной регистрации права собственности, а именно в связи с непредоставлением заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке в порядке статьи 29 Закона № 122-ФЗ.

Банк, не согласившись с решением Управления, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 4 данного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя при представлении заявителем необходимых для ее проведения документов.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Реестре.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с этим Федеральным законом.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ. Согласно пункту 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него по решению суда, приведен в подпункте 1 пункта 1 статьи 25.4 Закона о государственной регистрации. В данный перечень входят следующие документы: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скреплённая печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В данном случае на государственную регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него заявитель представил предусмотренные подпунктом 1 пункта 1 статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ документы, в том числе: копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу и документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой. Данное обстоятельство Управлением не оспаривается.

При этом в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Закона № 122-ФЗ и статьей 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данными нормами регистрационная запись об ипотеке может быть погашена при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно пункту 4 статьи 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном названным Законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, пунктом 4 статьи 25 Закона об ипотеке установлена специальная норма, регулирующая порядок погашения регистрационной записи об ипотеке и регистрации права собственности в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

При этом положения пункта 2 статьи 25.4 Закона № 122-ФЗ не предусматривают для случаев, указанных в пункте 1 этой статьи, необходимость представления на государственную регистрацию заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, а также закладной.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 этого же Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного суд первой инстанции, учитывая, что предоставление отдельного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, а также закладной на государственную регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда и оставлении предмета ипотеки за залогодержателем действующим законодательством не предусмотрено, правомерно признало оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации права собственности заявителя не соответствующим пункту 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Указанные выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2014 № 306-ЭС14-1776.

Также, как следует из материалов дела, на момент принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации в Управлении имелось заявление Банка о погашении регистрационной записи об ипотеке, на основании которого после предъявления заявителем закладной регистрационные записи об ипотеке спорных объектов погашены Управлением.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у Управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности по указанному им основанию.

В связи с этим суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы Управления.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2016 года по делу № А05-3745/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Осокина

Судьи

Н.В. Мурахина

В.И. Смирнов