Постановление № А05-491/2022 от 04.10.2022 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2022 года .

В полном объеме постановление изготовлено октября 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Улыбка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 июня 2022 года по делу                    № А05-491/2022,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Зеленый квартал» (адрес: 163001, <...>;                        ИНН <***>,  ОГРН <***>; далее – ТСН) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Улыбка» (адрес: 163046, <...>;  ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) о взыскании 36 000 руб. задолженности по договору аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) (детской площадки) от 01.01.2020 за период с января по декабрь 2021 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>,  ОГРНИП <***>; далее – Предприниматель).

Определением суда от 26.01.2022 исковое заявление принято к производству в упрощенном порядке. Определением от 24.03.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 08.06.2022 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, заявило ходатайство о проведении судебного заседания с использованием систем веб-конференции.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Детская площадка в пользование по договору аренды не передавалась, Общество пользовалось ею на равных правах с собственниками помещений МКД и любыми третьими лицами, так как доступ к ней свободный. Пользование арендованным помещением, входящим в состав МКД, неразрывно связано с пользование общим имуществом МКД. Такое пользование общим имуществом не требует принятия решения общего собрания в порядке пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Определением суда от 23.08.2022 удовлетворено ходатайство Общества о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании апелляционной инстанции 04.10.2022 выполнено Подключение со стороны суда, со стороны Общества подключение не установлено. В связи с этим после процессуального ожидания в соответствии с установленным регламентом Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда судебное заседание продолжено в обычном режиме.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 14.06.2012, ОГРН <***>. Основным видом деятельности Общества является дошкольное образование и предоставление услуг по дневному уходу за детьми.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение 14Н площадью 131,2 кв.м, кадастровый номер 29:22:040729:833, расположенное на первом этаже здания ЖК «Зеленый квартал», по адресу: <...>.

Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.05.2019.

По условиям пунктов 1.1, 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 14Н площадью 131,2 кв.м, кадастровый номер 29:22:040729:833, расположенное на 1 этаже здания ЖК «Зеленый квартал», по адресу: <...>. Договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует два года.

Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.05.2021.

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 14Н площадью 131,2 кв.м, кадастровый номер 29:22:040729:833, расположенное на 1 этаже здания ЖК «Зеленый квартал», по адресу: <...>. Договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует до 31.03.2022.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договоров арендная плата устанавливается из расчета 650 руб. за кв.м в месяц и включает в себя: расходы по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (включая услуги по уборке территории, прилегающей к зданию, в котором расположены арендуемые помещения). Размер арендной платы включает в себя обязательные налоги и сборы, которые уплачиваются арендодателями в соответствии с законодательством Российской Федерации. В размер арендной платы не включаются и производятся арендатором за счет собственных средств оплата услуг телефонной связи, интернета, уборки арендуемого помещения, услуг охраны арендуемого помещения, вывоза и утилизации ТБО из арендуемого помещения, оплата отопления, электроэнергии, водоснабжения, канализации, используемых арендатором.

Протоколом № 2 общего собрания собственников ТСН в очно-заочной форме от 31.12.2019 утверждена стоимость аренды детской площадки для детского сада или иной организованной группы в размере 3 000 руб. в месяц. Правление ТСН наделено полномочиями на заключение договоров аренды общедомового имущества от лица собственников дома 30 по улице Вологодской.

ТСН (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды части общего имущества собственников помещений МКД (детской площадки) от 01.01.2020.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества - детскую площадку, принадлежащую собственникам помещений МКД, расположенного по адресу: <...>, для осуществления коммерческой деятельности Общества, а именно прогулки детей, посещающих детский сад «Улыбка» в период с 10 час 00 мин до 12 час 00 мин в будние дни.

В силу пункта 2.1 договор заключается на срок 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации неограниченное количество раз при условии отсутствия задолженности по данному договору, вступает в силу с момента его подписания сторонами пункт 2.1.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 3 000 руб. в месяц. Арендная плата выплачивается на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в настоящем договоре, не позднее 10 числа каждого месяца за текущий месяц.

Пунктами 4.1.1, 4.2.3, 4.4 договора предусмотрено, что арендодатель принял на себя обязательство не чинить препятствий арендатору в использовании арендуемого имущества в соответствии с условиями настоящего договора. Арендатор обязан выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные договором. Арендатор имеет право на перерасчет арендной платы в случае невозможности организации прогулки из-за погодных условий. При этом арендодатель должен быть извещен смс сообщением до 10-00 утра по указанному в договоре телефону. Перерасчет производится пропорционально количеству дней, в которые осуществлялась прогулка, исходя из среднемесячного количества рабочих дней в месяце, равном 20,5. При использовании детской площадки арендодатель не гарантирует отсутствие использования площадки другими гражданами.

ТСН направило 03.08.2021 Обществу претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с января по декабрь 2021 года.

В ответ на претензию Общество 15.09.2021 сообщило, что спорную площадку в пользование не получило.

По расчету истца, задолженность ответчика по договору аренды части общего имущества собственников помещений МКД (детской площадки) от 01.01.2020 за период с января по декабрь 2021 года составила 36 000 руб.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как правильно указал суд первой инстанции, учитывая, что договор аренды от 01.01.2020, заключенный истцом и ответчиком на 11 месяцев, в последующем в связи с отсутствием возражений возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок, в силу положений статьи 610 ГК РФ любая из сторон вправе отказаться от договора аренды. Поскольку арендатор вручил арендодателю заявление от 01.04.2021 о расторжении договора аренды детской площадки, с 01.05.2021 договорные отношения между сторонами прекращены.

Из материалов дела видно, что свидетель ФИО2, являющаяся заместителем директора Общества, в суде первой инстанции пояснила следующее. Арендованным помещением по адресу: <...>, для осуществления деятельности Общество пользуется с 01.02.2018, спорной детской площадкой – с 01.02.2018, до принятия решения собственниками ТСН до 31.12.2019 о взимание арендной платы. Согласовав с первым председателем ТСН, Общество за свой счет сделало ограждение детской площадки по периметру, оплачивало обустройство забора, заказало песок в песочницу и оплатило  его доставку. При заключении договора аренды арендатор, полагало, что будет пользоваться детской площадкой в оговоренной время (с 10 час 00 мин до 12 час 00 мин) и только дети детского сада «Улыбка» для прогулки. По факту данное требование не исполнялось, на площадке гуляли другие дети из соседних домов, расписание детского сада изменено в части времени прогулки детей  (гуляли с 09 час, максимум 40 минут). С 01.01.2020 с вопросом по поводу прогулки детей в предусмотренное договором время обращалось к первому председателю – ФИО3, которая обещала оградить детскую площадку для прогулки детей детского сада и оградить проезд транспорта. Новый председатель ФИО4 пояснила арендатору, что ограничительных мер приниматься  по детской площадке не будет. Арендатор исправно вносил арендные платежи по договору аренды от 01.01.2020. Забор установлен и завезен песок до заключения договора аренды. Участвовало в благоустройстве придомовой территории по устному согласованию с председателем ФИО3

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Суд первой инстанции установил, что общее имущество МКД принадлежит собственникам, и только собственники уполномочены решать вопрос о пользовании и распоряжении общим имуществом МКД. Решением общего собрания собственников, оформленного протоколом от 31.12.2019 № 2, установлена стоимость пользования детской площадкой для детского сада или иной организованной группой в размере 3 000 руб. в месяц.

При этом суд правомерно указал, что, поскольку с момента заключения договора и по настоящее время Общество использует детскую площадку для прогулки малолетних детей, то есть в коммерческих целях, оно осуществляет оказание услуг детского сада, где прогулки детей являются обязательной составляющей дневного ухода за ними. Не является собственником помещения МКД расположенного по адресу: <...>, арендует нежилые помещения. Арендодатель (Предприниматель) как собственник нежилого помещения не вправе самостоятельно передавать в пользование общее имущество МКД  (детскую площадку).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что пользование общим имуществом МКД должно быть платным, как по закону, так и по решению общего собрания собственников.

Из материалов дела видно, что Общество не представило суду доказательств, подтверждающих чинение ТСН либо иными третьими лицами препятствий в пользовании арендованной детской площадкой.

В пункте 4.4 договора от 01.01.2020 стороны договорились, что при использовании детской площадки арендодатель не гарантирует отсутствие использования площадки другими гражданами.

Как правильно указал суд первой инстанции, факт нахождения на детской площадке в будние дни во время прогулки малолетних детей из детского сада «Улыбка» с 10 час 00 мин до 12 час 00 мин иных детей (в том числе детей собственников данного МКД) не является препятствием в пользовании арендованным имуществом. Доказательств ограничений в доступе на детскую площадки в период действия договора по конец декабря 2021 года со стороны истца ответчик не представил.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку после расторжения договора аренды Общество продолжает использование детской площадки, принадлежащей собственникам помещений МКД, расположенного по адресу: <...>, для осуществления коммерческой деятельности, а именно прогулки детей, посещающих детский сад «Улыбка» в период с 10 час 00 мин до 12 час 00 мин в будние дни, оно обязано вносить арендную плату, установленную пунктом 3.1 договора от 01.01.2020.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его верным.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 июня                   2022 года по делу № А05-491/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Улыбка» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.