Постановление № А05-5486/18 от 23.10.2018 Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2018 года .

В полном объеме постановление изготовлено октября 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,

при участии от Министерства имущественных отношений Архангельской области представителя ФИО1 по доверенности от 31.10.2017                                   № 312-07-07/9704, от общества с ограниченной ответственностью «Проектный институт транспортной инфраструктуры «ИНТИ» представителя ФИО2 по доверенности от 08.06.2018 № 01-02/248,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Архангельской области, общества с ограниченной ответственностью «Проектный институт транспортной инфраструктуры «ИНТИ» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 августа 2018 года по делу № А05-5486/2018 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

заместитель прокурора Архангельской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству имущественных отношений Архангельской области (место нахождения: 163004, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Министерство) и обществу с ограниченной ответственностью «Проектный институт транспортной инфраструктуры «ИНТИ» (место нахождения: 163000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенного ответчиками договора аренды земельного участка от 10.05.2017 № 4/368(л).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 163000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Управление), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 107078, Москва, переулок Орликов, дом 10, строение 1; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Палата).

Решением суда от 02.08.2018 иск удовлетворен.

Министерство и Общество с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателей жалоб сводятся к следующему. Основанием для заключения спорного договора аренды послужило: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Обществу; наличие заключенного до 01.03.2015 с Обществом договора аренды земельного участка от 30.03.2006 № 5/54л в редакции соглашения от 26.05.2014. Пункт 21 статьи 3Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) не разделяет объекты незавершенного строительства на виды в зависимости от разрешенного использования, в том числе и при строительстве жилых и нежилые зданий, не разграничивает собственников объектов незавершенного строительства на субъекты юридические и физические лица. Установленный порядок предоставления земельных участков для завершения строительства является единым для всех видов объектов незавершенного строительства и всех субъектов гражданских правоотношений. Организационно-правовая форма арендатора земельного участка не может ограничивать его права на заключение такого договора. По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства к Обществу перешло и право пользования земельным участком, которое принадлежало продавцу недвижимости на основании договора аренды земельного участка, а также право на завершения строительством индивидуального жилого дома. Вывод суда о том, что предоставление земельного участка Обществу по договору аренды № 4/368 (л) противоречит пункту 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ, является ошибочным на основании статей 83 - 85 ЗК РФ. Спорный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство индивидуального жилого дома. Разрешенное использование участка не менялось. Спорный земельный участок не может быть предметом аукциона в силу пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, поскольку на участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу. Указывая на невозможность строительства Обществом индивидуального жилого дома, суд ограничил правоспособность данного юридического лица. Возведенный Обществом индивидуальный жилой дом может в соответствии со статьей 671 ГК РФ использоваться для сдачи в наем, а также быть продан по правилам статьи 549 ГК РФ. В соответствии со статьей 168 ГК РФ суд не установил, права какой категории лиц и каким образом нарушены оспариваемым договором. Признание заключенного договора аренды недействительным не обеспечивает восстановление прав иных лиц (неограниченного круга лиц).

Представители Министерства и Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили их удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей Министерства и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.05.2017 № 4/368 (л).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 372 кв.м, кадастровый номер 29:22:050502:75, категория земель - земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска примерно в 4 м по направлению на северо-запад от ориентира: жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: проспект Новгородский, дом 84, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

На основании распоряжения мэра города Архангельска от 27.09.2005                    № 516/6р по договору аренды от 30.03.2006 №5/54л ФИО3 предоставлен земельный участок, площадью 372 кв.м, кадастровый номер 29:22:050502:75, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. Договор аренды земельного участка заключен на срок 3 года.

Разрешение № 43 на строительство индивидуального жилого дома выдано ФИО3 03.03.2007сроком на 10 лет (до 03.04.2017).

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:759 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕРГН) за ФИО3 19.06.2007.

По договору купли-продажи от 08.02.2008 ФИО3 продал объект - незавершенное строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 130,6 кв.м степень готовности объекта 0,2 % обществу с ограниченной ответственностью «Северстройинвест» (далее – ООО «Северстройинвест»).

Переход права собственности на объект незавершенного строительства к ООО «Северстройинвест» зарегистрирован в ЕГРН 17.03.2008.

Департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами в Архангельской области (правопредшественник Министерства) и ООО «Северстройинвест» 25.06.2008 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды от 30.03.2006 № 5/54л земельного участка, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка кадастровый номер 29:22:050502:75 для строительства индивидуального жилого дома переданы ООО «Северстройинвест». Соглашение о внесении изменений зарегистрировано в установленном порядке 24.07.2008.

На основании договора купли-продажи от 02.04.2014 Общество приобрело у ООО «Северстройинвест» объект - незавершенное строительство индивидуального жилого дома общей площадью 130,6 кв.м степенью готовности 0,2 %.

Переход права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 14.04.2014.

В связи с приобретением в собственность объекта незавершенного строительства Общество 14.05.2014 обратилось в Министерство с заявлением о внесении изменений в   договор   аренды   от   30.03.2006   № 5/54л   земельного   участка, кадастровый номер 29:22:050502:75.

Стороны 26.05.2014 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды от 30.03.2006 № 5/54л земельного участка, указав в нем на переход прав и обязанностей арендатора земельного участка к Обществу.

Соглашением от 26.05.2014 стороны продлили срок договора аренды от 30.03.2006 № 5/54л до 30.03.2017.

На основании заявления Общества от 22.03.2017 и в связи с истечением срока договора аренды от 30.03.2006 № 5/54л Министерство и Общество заключили договор аренды земельного участка от 10.05.2017.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок 3 года. Земельный участок предоставлен для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Регистрация договора аренды от 10.05.2017 произведена 01.06.2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.05.2018 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:759 имеет площадь застройки 130,6 кв.м степень готовности 0,2 %.

Считая договор аренды земельного участка от 10.05.2017                                      № 4/368(л) недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными, иск удовлетворил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалоб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под объектом индивидуального жилищного строительства следует понимать отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

ЗК РФ предусматривает специальные правила, касающиеся предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Статья 39.3 ЗК РФ, предусматривая случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов, содержит аналогичные нормы, регулирующие, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (пункт 10 части 2 названной статьи), а также земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации (пункт 2 части 2 указанной статьи).

Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из правового смысла вышеперечисленных статей и норм статей 39.8, 39.13, 39.18 ЗК РФ следует, что для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, который предназначен для удовлетворения личных потребностей в проживании одной семьи, земельные участки предоставляются гражданам или некоммерческим организациям граждан, созданным для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства.

ГрК РФ, учитывая цели и особенности индивидуального жилищного строительства, предусматривает ряд исключений из общих требований, предъявляемых к строительству капитальных объектов, в частности, допускает, что при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства подготовки проектной документации не требуется (часть 3 статьи 48 ГрК РФ), в силу подпункта 5 пункта 2.2 статьи 52 ГрК РФ не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства физических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилого дома.

По смыслу статей 46.1, 46.4 ГрК РФ строительство индивидуальных жилых домов может осуществляться и иной, в том числе коммерческой организацией, в порядке заключения с уполномоченным органом власти договоров о развитии застроенной территории и договоров о комплексном освоении территории.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 10.05.2017 № 4/368(л) в таком порядке не заключался и не относится к договорам о развитии застроенной территории или договорам о комплексном освоении территории.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы,

В силу пункта 8 статьи 1 ЗК РФ предоставление земельного участка коммерческой организации для индивидуального жилищного строительства противоречит принципу земельного законодательства, предусматривающему деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как указал суд первой инстанции, требования Прокурора о признании оспариваемого договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Суд не принял ссылки ответчиков на пункт 21 статьи 3 Закона № 137-Ф3,  поскольку предоставление Обществу земельного участка для индивидуального жилищного строительства противоречит принципам земельного законодательства.

Суд первой инстанции также указал, что законодательство не содержит запрета на продажу объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, и первоначальный арендатор земельного участка ФИО3 вправе отчуждать незавершенное строительство индивидуального жилого дома, вместе с тем покупатель такого объекта при его приобретении должен учитывать существующие в земельном законодательства ограничения, которые не могут быть преодолены в обход закона.

Кроме того, как следует из материалов дела, первоначально земельный участок предоставлен под строительство физическому лицу  2006 году, выдано разрешение на строительство, в 2008 году объект незавершенного строительства, готовностью 0,2%, продан  ООО «Северстройинвест», который вступил в договор аренды земельного участка от 30.03.2006.

При этом  Общество, приобретя в 2014 году объект незавершенного строительства, готовностью 0,2%, также вступило в договор аренды земельного участка, заключив с Министерством соглашение о внесении изменений в договор аренды от  30.03.2006, а в последующем  продлило срок аренды  соглашением до 30.03.2017. Таким образом, Общество уже реализовало свое право в порядке статей 39.14-39.17, на что указывает Общество в жалобе, на однократное продление срока аренды до завершения строительства объекта незавершенного строительства, готовностью 0,2% (с 2008 года по 2017 год процентное соотношение  готовности объекта не изменилось). Последующее заключение договора аренды 10.05.2017 таким однократным  продлением уже не является.

Из материалов дела видно, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдано ФИО3 на срок 10 лет, срок разрешения на момент заключения договора истек. Новое разрешение не выдано. Степень готовности объекта не изменилась. Справка Общества, представленная в суд первой инстанции о проценте незавершенного строительства 24,9 % таким доказательством не является, поскольку в этой же справке  указано, что  на данный момент (видимо на момент составления справки без указания даты)  строительная площадка полностью готова к устройству фундамента;  кроме того,  13,7 % указано как «разработка проектной и рабочей  документации», что к степени готовности объекта не имеет  правого значения.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами  суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 августа                  2018 года по делу № А05-5486/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Архангельской области, общества с ограниченной ответственностью «Проектный институт транспортной инфраструктуры «ИНТИ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.