Постановление № А05-786/20 от 13.04.2021 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2021 года .

В полном объеме постановление изготовлено апреля 2021 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «168 Квартал» представителя ФИО1 по доверенности от 28.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2021 года по делу                 № А05-786/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «168 Квартал» (адрес: 123112, <...>, этаж 9, помещение 21, комната 1; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к  администрации муниципального образования «Северодвинск» (адрес: 164501, <...>,                      ИНН <***>, ОГРН <***>; далее  - Администрация) с исковыми  требованиями: признать недействительным расчет арендной платы в уведомлениях от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и 04-01-08/8763 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12638001 и 12638000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчетах от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/13/Э,  КЗУ-06-19/14/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды, подготовленными индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – Предприниматель); установить на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12638001 размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы, а именно: размер арендной платы в год - 668 980 руб., размер арендной платы за три года - 2 006 940 руб.;  установить на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12638000 размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы,  а именно: размер арендной платы в год - 84 129 руб., размер арендной платы за три года - 252 387 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Предприниматель (адрес: город Архангельск; ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Решением суда от 09.02.2021 иск удовлетворен.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд необоснованно отказал в отводе эксперта ФИО3, поскольку он находится в служебной зависимости от эксперта ФИО4, эксперты работают в одной экспертной организации. В нарушение пункта 29 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», пункта 13 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» эксперт не проанализировал  интервал цен, в котором должна находиться рыночная стоимость объекта. Корректировка на торг опубликована на 01.07.2019, применена для участков под многоквартирные жилые дома, подобранные участки-аналоги предназначены под индивидуальное жилое строение. Корректировка на площадь также применена после даты оценки, на 01.07.2019, без учета назначения и разрешенного использования земельного участка. Коэффициент капитализации не может быть приравнен к безрисковой ставке, поскольку земельные участки являются собственностью муниципального образования, Администрация извлекает прибыль только от их сдачи в аренду, после сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов участки нельзя будет сдавать в аренду и получать доход. Информация о значении коэффициента капитализации в различных источниках вводит в заблуждение.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрация (арендодатель) и Общество (ранее - общество с ограниченной ответственностью «Рамаз Фанд» (прежнее наименование); арендатор), как победитель аукциона, заключили договор аренды земельного участка от 05.05.2014 № 12638000.

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1399, для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора аренды от 05.05.2014 № 12638000 произведена 06.06.2014.

В связи с формированием из земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399, новых земельных участков, стороны соглашением от 23.12.2015 расторгли договор аренды от 05.05.2014 № 12638000 и в отношении вновь сформированных земельных участков  заключили договоры аренды от 23.12.2015 № 12638001 и от 14.03.2016 № 12638000 сроком действия по 05.06.2019.

В соответствии с выданными Администрацией разрешениями от 24.02.2016 и  25.05.2018 Общество осуществляло строительство жилых домов на арендуемых земельных участках. 

Поскольку к дате окончания срока  действия договоров аренды, заключенных по результатам торгов, строительство жилых домов не завершено, стороны заключили новые  договоры от 26.04.2019 аренды земельных участков с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе: договор аренды № 12638001 в отношении земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1714, площадью 4 902 кв.м, для завершения строительства многоквартирного жилого дома; договор аренды № 12638000 в отношении земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399, площадью 367 кв.м, для завершения строительства трансформаторной подстанции.

Пунктом 4.1 определен срок договоров с 06.06.2019 по 05.06.2022.

В соответствии с пунктом 5.1 за пользование земельными участками с 06.06.2019 начисляется арендная плата.

Администрация 26.08.2019 известила Общество о размере арендной платы по договорам, в том числе: по договору № 12638001 – 7 683 000 руб. на  3 года и 2 561 000 руб. – на год;  по договору № 12638000 – 630 000 руб. на       3 года и 210 000 руб. – на год. Размер арендной платы определен на основе отчетов от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленных оценщиком - Предпринимателем по заказу Администрации.

Усомнившись с достоверностью величины арендной платы, определенной в отчетах 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09, Общество 25.12.2019 просило Администрацию пересчитать размер арендной платы по договорам исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной отчетами общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа  Территория» от 23.12.2019 № О-17/12/19-1-1 и О-17/12/19-1-2, подготовленными по заказу Общества.

Поскольку  ответчик не согласился с требованием о перерасчете размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                    № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –                  ЗК РФ).

Согласно пункту 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного  постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (далее – Порядок № 190-пп), ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из материалов дела видно, что в обоснование исковых требований истец представил отчеты от 23.12.2019 № О-17/12/19-1-1 и О-17/12/19-1-2, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа Территория», согласно которым  рыночная стоимость права аренды земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1714, определена в размере 253 107 руб. на год,  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 20 686 руб. на год по состоянию на 06.06.2019.

Как указал суд, в данном случае следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Аналогичный вывод содержится в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки».

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Из материалов дела видно, что, поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договорам аренды, заключенным сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком – Предпринимателем по заказу Администрации, суд первой инстанции  определением от 20.06.2020 по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельные участки назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить размер ежегодной арендной платы за земельный участок,кадастровым номером 29:28:104167:1714, расположенный по адресу: <...> земельный участок № 15, на период срока действиядоговора аренды от 26.04.2019 № 12638001 с 06.06.2019 по 05.06.2022; определить размер ежегодной арендной платы за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1399, местоположение установлено относительноориентира – здания, расположенного за пределами земельного участка по адресу:<...>, примерно в 190 м понаправлению на юго-запад от ориентира, на период срока действия договора аренды от26.04.2019 № 12638000 с 06.06.2019 по 05.06.2022.Размер арендной платы подлежит определению по состоянию на 06.06.2019 всоответствии с пунктом 13.2 постановления Правительства Архангельской области от15.12.2009 № 190-пп (в редакции постановления от 26.12.2017 № 638-пп) как частное,полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь

срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из экспертного заключения от 20.07.2020 № 007-ЭС-2020 следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного методом сравнительного анализа продаж. Для расчета рыночной стоимости земельных участков эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в городе Северодвинске и для МЖС в городе Архангельске и применил необходимые корректировки. В результате рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1714, определена экспертом в размере 11 672 201 руб. и рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 1 294 189 руб. К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок,  кадастровым номером 29:28:104167:1714,  в размере 525 249 руб., земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 58 239 руб.

Администрация не согласилась с обоснованностью примененных экспертом размеров корректировок, значением коэффициента капитализации в размере 4,5%, представила выполненные Предпринимателем уточненные отчеты от  05.10.2020 № КСЗУ-06/19/13/Э и КСЗУ-06/19/14/Э, которыми по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1714,  определена в размере  1 845 250 руб., земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 106 896 руб.

Суд первой инстанции установил, что согласно представленным Администрацией экспертным заключениям от 19.10.2020, составленным НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» по результатам проведения экспертизы указанных отчетов от 05.10.2020, отчеты  признаны соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а  определенные оценщиком в отчетах стоимости объектов оценки подтверждаются.

Из отчетов от  05.10.2020 № КСЗУ-06/19/13/Э и КСЗУ-06/19/14/Э следует, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельных участков путем применения  сравнительного подхода подобраны аналоги оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1714, определена оценщиком  в размере 15 250 000 руб.,  рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 786 000 руб.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициенты капитализации в размере 12,1% и 13,6%, соответственно, получив годовой размер арендной платы за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1714  - 1 845 250 руб., земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 106 896 руб.

В связи с получением уточненных отчетов Предпринимателя Администрация 11.11.2020 уведомила Общество о размере арендной платы за пользование земельным участком,   кадастровым номером 29:28:104167:1714,  в размере 5 535 750  руб. за три  года (1 845 250 руб. за год) и  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 320 688  руб. за три  года (106 896 руб. за год).

Как следует из материалов дела, в целях проверки обоснованности возражений Администрации суд первой инстанции  в судебном заседании заслушал  эксперта ФИО4 Также экспертом подготовлены ответы в письменном виде на возникшие к нему вопросы (в том числе в части применения коэффициента капитализации в размере 4,5%).

Из экспертного заключения, а также письменных пояснений эксперта  ФИО4 следует, что коэффициент капитализации в размере 4,5%  применен исходя из подхода, предложенного в научной статье под редакцией ФИО5 и ФИО6 «Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки». Эксперт приводит следующую цитату из данной статьи: «На этапе проведения изысканий К (коэффициент капитализации) может находиться ближе к своей нижней границе – в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов  К может занимать средний интервал значений – от 4,5 до 10,5 процентов; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К должно находится ближе к верхней границе своего значения – от 10,5 до 14,5 процентов». Поскольку строительство объектов на оцениваемых земельных участка не завершено и находится на начальном этапе эксперт определяет значение К в размере 4,5%. Значение коэффициента К исходя из диапазона  9,0-16,2% в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости. 2018. Земельные участки. Часть II» под редакцией ФИО7 невозможно, поскольку данные значения коэффициента применяются для доходного подхода при оценке земельных участков, приносящих доход в процессе непосредственного использования или при использовании в составе имущественного комплекса, исходя из способности земли и построенного на ней объекта приносить доход.  На оцениваемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, степень выполнения работ – нулевой цикл, в связи с чем, по утверждению эксперта, земельные участки не могут приносить доход о использования, следовательно, применение значений коэффициента К, указанных в справочнике  под редакцией ФИО7 невозможно.

Как правильно укал суд первой инстанции, приведенное  экспертом ФИО4 обоснование  определения значения коэффициента К  в размере 4,5% (из диапазона от 4,5% до 10,5%), а именно то, что строительства находится на начальном этапе, не является достаточным. Установил, что, поскольку оцениваемые земельные участки сдаются в аренду и приносят доход, Предприниматель определил значение коэффициента К исходя из таблиц, указанных в справочнике  под редакцией ФИО7

Поскольку достаточное обоснование примененного в расчетах коэффициента капитализации экспертом не приведено, учитывая данные и расчеты в отчетах об оценке от 05.10.2020, подготовленных Предпринимателем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с этим в соответствии с частью 2  статьи 87 АПК РФ определением от 20.11.2020 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» Дуникову Константину Владимировичу.

Суд поставил перед экспертом следующие вопросы: определить размер ежегодной арендной платы за земельный участок,кадастровым номером 29:28:104167:1714, расположенный по адресу: <...> земельный участок № 15, на период срока действиядоговора аренды от 26.04.2019 № 12638001 с 06.06.2019 по 05.06.2022; определить размер ежегодной арендной платы за земельный участок,кадастровым номером 29:28:104167:1399, местоположение установлено относительноориентира – здания, расположенного за пределами земельного участка по адресу:<...>, примерно в 190 м понаправлению на юго-запад от ориентира, на период срока действия договора аренды от26.04.2019                 № 12638000 с 06.06.2019 по 05.06.2022.Размер арендной платы подлежит определению по состоянию на 06.06.2019 всоответствии с пунктом 13.2 постановления Правительства Архангельской области от15.12.2009 № 190-пп (в редакции постановления от 26.12.2017 № 638-пп) как частное,полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь

срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 845-ПО-2020, которым  годовой размер арендной платы за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1714,  установлен в  размере  668 980 руб., земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 84 129 руб.

Из материалов дела видно, что Общество согласилось с результатами повторной судебной экспертизы, возражая относительно размеров арендной платы, указанных Администрацией в уведомлениях от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и 04-01-08/8763, просило установить арендную плату по договорам аренды в соответствии с данными повторной судебной экспертизы.

Администрация в суде первой инстанции возражало против выводов повторной судебной экспертизы, настаивало на размерах арендной платы, определенной в отчетах Предпринимателя от 05.10.2020.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                   ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, установлено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как указал суд первой инстанции, земельные участки, указанные в договорах аренды от 26.04.2019 № 12638001 и  12638000, относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.  В силу вышеуказанных норм права арендная плата за их использование является регулируемой.

Согласно пункту 13.2 Порядка № 190-пп ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 845-ПО-2020, которым  размер ежегодной арендной платы на срок действия договоров аренды от 26.04.2019  № 12638001 и  12638000 за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1714,  установлен в  размере  668 980 руб., земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 84 129 руб.

Из материалов дела видно, что согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом осуществлен осмотр объектов оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы – анализ рынка земельных участков города Северодвинска. Для определения размера арендной платы за земельные участки эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС в городе Северодвинске, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1714, определена экспертом  в размере 10 075 000 руб.,  рыночная стоимость  земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 1 267 000 руб.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициент капитализации в размере 6,64%, получив годовой размер арендной платы за земельные участки.

Из материалов дела видно, что Администрация  в суде первой инстанции представила возражения на заключение повторной экспертизы, в том числе на отказ эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте, а также расчет коэффициента капитализации, примененным экспертом. Также Администрация заявила отвод эксперту ФИО3, ссылаясь на то обстоятельство, что ФИО3 и ФИО4 являются оценщиками одной и той же организации (ООО Агентство недвижимости «Троицкий дом»).

Как следует из материалов дела, по запросу суда  первой инстанции  представлены пояснения эксперта ФИО3 на возражения Администрации, согласно которым эксперт  привел обоснование отказа от  выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте. На дату оценки по городу Северодвинску на указанном ресурсе имелось три актуальных предложения, одно из которых признано недействительным, цена двух других значительно (в несколько раз) разнилась между собой, в связи с этим такие предложения не могли быть приняты в качестве аналогов. Правила отбора аналогов отражены в экспертном заключении. Выбор аналогов из земельных участков под ИЖС обусловлен неразвитостью рынка земельных участков города Северодвинска. Корректировки к подобранным аналогам от МЖС к ИЖС позволили эксперту определить рыночную стоимость оцениваемых объектов. В целях определения размера коэффициента капитализации экспертом изучил справочно-методическую  литературу, а также различные исследования рынка аренды земельных участков (Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, данные Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт», Сборник корректировок «Arial», Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона), пришел к выводам о сложности получения достоверных данных по коэффициентам капитализации для земельных участков и о том, что данные справочника под редакцией ФИО7 в части значений коэффициента капитализации существенно завышены. Эксперт в качестве коэффициента капитализации принял безрисковую ставку, определенную на дату оценки (средне значение 6,64% от диапазона от 5,46% до 7,82%). Отказ от данных коэффициента капитализации по Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО7 вызван именно неразвитостью (отсутствием) рынка аренды земельных участков (за исключением, возможно, Московского региона), что влечет значительные затруднения в  определении значений этого коэффициента для их включения в справочник. Сравнение информации о значениях капитализации для земельных участков в справочнике ФИО7 и иных исследованиях показало их значительные отличия. Эксперт принял решение в качестве коэффициента капитализации использовать безрисковую ставку. 

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение эксперта, возражения Администрации и пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Доводы подателя жалобы в этой части основаны на субъективном мнении ответчика, не подтвержденном документально.

Доводы относительно привлечение конкретного эксперта также не принимаются во внимание. Вопрос об отводе эксперту  разрешен судом первой инстанции с соблюдением норм АПК РФ, по данному вопросу принято определение от 02.02.2021. Суд первой инстанции в определении правомерно указал, что ответчиком (заявителем по отводу эксперта) не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что экспертФИО3 лично заинтересован в исходе дела, а также наличия обстоятельств, которыемогут вызвать сомнение в беспристрастности данного лица. При этом суд первой инстанции установил, что следует из объяснений эксперта,  ФИО4 (эксперт, которому порученопроведение первой экспертизы по настоящему делу) действительно является работником(оценщиком) ООО «Агентство недвижимости «Троицкий дом», осуществлял по заданиюруководителя ООО «Агентство недвижимости «Троицкий дом» Файзулина В.Р. работы пооценке бизнеса по трем заказам агентства. Работа ФИО4 в агентстве носит разовыйхарактер и не является постоянной. ФИО3 является оценщиком и руководителемотдела оценки ООО «Агентство недвижимости «Троицкий дом», занимается оценкойнедвижимости в агентстве на постоянной основе. ФИО4 в подчиненииФИО3 не находится и никогда не находился, обратной подчиненности также неимеется. Суд пришел к выводу о том, что, поскольку между экспертами не имеется служебной или инойзависимости, доказательств обратного не представлено, а сама по себе работа экспертов водной организации не может служить основанием для сомнений в беспристрастностиэксперта, доводы Администрации о необходимости отвода эксперта признаны необоснованными. Оснований для  удовлетворения заявления Администрации об отводе эксперта,  установленных пунктами 5 и 6 части 1 статьи 21 АПК РФ, суд  первой инстанции не установил, в удовлетворении заявления отказал.

Фактически все доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и иные выводы, оснований для которых апелляционный суд не установил.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, что, поскольку определенный по результатам повторной судебной экспертизы размер ежегодной арендной платы за земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1714,  в 2,758 раз меньше размера ежегодной арендной платы, определенного для того же земельного участка отчетом от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/13/Э, данные указанного отчета не могут быть приняты в качестве основания определения размера арендной платы по договору.

Значение ежегодной арендной платы земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399, по данным повторной судебной экспертизы составило  84 129 руб., что на 21,29%  меньше значения, определенного в отчете от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/14/Э.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, учитывая, что  земельный участок, кадастровым номером 29:28:104167:1399, для размещения трансформаторной подстанции по существу служит арендуемым Обществам земельным участкам под многоквартирные жилые дома, в целях обеспечения единого подхода к вопросу определения цены за спорные земельные участки, именно данные повторной экспертизы необходимо применить в качестве обоснования  ежегодной арендной платы земельного участка, кадастровым номером 29:28:104167:1399.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля                       2021 года по делу № А05-786/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.