Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2021 года по делу № А05-787/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «КП Очередь 2» (адрес: 129090, <...>, этаж 1, помещение 1, комната 6, офис 66; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск» (адрес: 164501, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлении от 11.11.2020 № 04-01-08/8771 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 810 000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/12/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды подготовленными ИП ФИО2; установлении на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 810 000 размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы, а именно: размер арендной платы в год: 811 142 руб., размер арендной платы за три года: 2 433 426 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2).

Решением суда от 09 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Эксперт ФИО3 не является независимым и беспристрастным экспертом, применяет уменьшающие корректировки для получения размера рыночной стоимости, близкого к размеру, определенному экспертом ФИО4 Корректировки на торг, на площадь, коэффициент капитализации применены неверно.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рамаз Фанд» (прежнее наименование общество с ограниченной ответственностью «168 квартал» (далее – ООО «168 квартал»), признанным победителем аукциона, заключен договор аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 произведена 06.06.2014.

В связи с формированием из земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 новых земельных участков Администрация и ООО «168 квартал» соглашением от 23.12.2015 расторгли договор аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 и в отношении вновь сформированных земельных участков заключили договор аренды от 23.12.2015 № 12 638 001 сроком действия по 05.06.2019.

В соответствии с выданными Администрацией разрешениями от 24.02.2016 и от 25.05.2018 на арендуемых земельных участках осуществлялось строительство жилых домов.

По договору от 21.02.2019 ООО «168 квартал» передало Обществу права и обязанности арендатора по договору от 23.12.2015 № 12 638 001 в части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1713 площадью 6237 кв. м.

Поскольку к дате окончания срока действия договора аренды, заключенного по результатам торгов, строительство жилого дома не было завершено, стороны заключили новый договор от 26.04.2019 № 12 810 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1713 для завершения строительства многоквартирного жилого дома (том 1, листы 11-12).

По условиям договора срок его действия определен с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1); арендная плата за пользование земельными участками начисляется с 06.06.2019 (пункт 5.1).

Письмом от 26.08.2019 № 04-06/01/7453 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 № 12 810 000 - 9 693 000 руб. на 3 года и 3 231 000 руб. - на 1 год (том 1, лист 13).

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен Администрацией на основе отчета от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/12 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком – ИП ФИО2 по заказу Администрации.

Общество с расчетом Администрации не согласилось, усомнившись в достоверности величины арендной платы, определенной в отчете от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/12, в связи с чем, претензией от 25.12.2019 просило пересчитать размер арендной платы по договору.

Отказ Администрации пересчитать размер арендной платы послужил для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, с учетом их уточнения по результатам проведения судебной экспертизы, иск Общества удовлетворил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда являются правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Земельный участок, указанный в договоре аренды от 26.04.2019 № 12 810 000, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (с учетом последующих изменений) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее – Порядок).

Согласно пункту 13.2 указанного Порядка ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком - предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации, судом по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

По результатам проведенной экспертизы экспертом представлено заключение от 13.07.2020 № 008-ЭС-2020, из которого следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного метода сравнительного анализа продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в г.Северодвинске и для МЖС в г.Архангельске и применил необходимые корректировки.

В результате рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена экспертом в сумме 14 257 844 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в сумме 641 603 руб.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд, по ходатайству Администрации, в порядке части 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» Дуникову Константину Владимировичу (том 5, листы 41-43).

Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ эксперт предупрежден.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 844-ПО-2020, которым годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1713 установлен в сумме 811 142 руб. (том 6, листы 5-62)

В целях подготовки заключения экспертом осуществлен осмотр объектов оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы - анализ рынка земельных участков города Северодвинска (стр.17–18 заключения). Для определения размера арендной платы за земельный участок эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС в городе Северодвинске, к подобранным аналогам применены корректировки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1713 определена экспертом в сумме 12 216 000 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка оценщик применил коэффициент капитализации в размере 6,64 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Выводы эксперта понятны, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу.

Согласно исследованию специалиста Общероссийской общественной организация «Российское общество оценщиков» Московское региональное отделение (СРО ООО «РОО») от 29.01.2021 № 01/01/2021 на заключение эксперта от 18.12.2020 № 844-ПО-2020 ФИО3 судебный эксперт при проведении экспертизы выбрал корректные и уместные методы оценки. Информация, используемая для расчетов, достаточна, достоверна и обоснована. Расчеты в рамках сравнительного и доходного подходов проведены корректно. Ошибок, влияющих на величину итоговой рыночной стоимости объекта исследования, не установлено. Значение арендных плат определено корректно (том 6 листы дела 141-148).

Поскольку определенный по результатам повторной судебной экспертизы размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1713 в 2,894 раза меньше размера ежегодной арендной платы, определенного для того же земельного участка отчетом от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/12/Э, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительным расчета и определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 № 12 810 000 по результатам повторной судебной экспертизы.

Доводы апеллянта о том, что при проведении экспертизы эксперт ФИО3 умышленно применял уменьшающие корректировки для получения размера рыночной стоимости, близкого к размеру, определенному экспертом ФИО4, являются голословными и документально ничем не подтверждены.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2021 года по делу № А05-787/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.В. Чередина