Постановление № А05-830/19 от 07.10.2019 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2019 года .

В полном объеме постановление изготовлено октября 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                     Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Варфоломеевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 августа 2019 года по делу № А05-830/2019 ,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Титан» (ОГРН 1122932007879, ИНН 2902074413; адрес: 164520, Архангельская обл.,                        г. Северодвинск, ул. Полярная, д. 11; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; адрес: 164501, Архангельская обл.,                г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения общей площадью 35,4 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл.,                            г. Северодвинск, ул. Советская, д. 50/12, следующим образом:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 по цене 1 044 000 руб. (один миллион сорок четыре тысячи рублей) без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «сумма основного долга»;

- пункты 3.2.13., 3.2.16.2, 7.3 из договора исключить;

- пункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2 изложить в редакции Комитета.

Решением суда 05 августа 2019 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены, с Комитета в пользу Общества взыскано 20 000 руб. в возмещение расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, и  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать. Считает, что суд необоснованно принял во внимание в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных помещений, заключение эксперта ФИО1 По мнению ответчика, экспертом при проведении оценки допущены грубые методологические ошибки, приведшие к занижению итогового результата. Ответчик в суде первой инстанции заявлял о необходимости проведения повторной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Общество в отзыве доводы ответчика отклонило, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17.01.2014 Обществом (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен договор № 03-07/618-14 аренды муниципального имущества, в соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование передано нежилое встроенное помещение общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Помещение предоставлено для оказания бытовых услуг производственного характера (ремонт обуви).

Общество 02.10.2018 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением заместителя главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 29.12.2018 № 119-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 10.12.2018 № 100/18РС в размере 1 340 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Комитет с письмом от 29.12.2018 № 11-04-04/9250 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

С сопроводительным письмом от 18.01.2019 № 1 Общество направило Комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи по пунктам 2.1, 3.2.10.4, 3.2.16.1, а также указало на необходимость исключения из проекта договора купли-продажи пунктов 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.13, 3.2.16.2, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 7.3.

В письме от 22.01.2019 № 11-04-04/275 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, учитывая результаты судебной экспертизы, признал уточненные исковые требования Общества правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008                          № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела стороны частично урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, Комитет согласился исключить из договора пункты 3.2.13.1, 3.2.16.2, 7.3, а Общество приняло условия пунктов 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2 договора в редакции Комитета.

При разрешении разногласий по пункту 2.1 договора суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно представленному Комитетом проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета от 10.12.2018 № 100-18РС, выполненного ООО «Экспресс оценка», в сумме              1 340 000 руб. (без НДС).

В представленном Обществом предварительном расчете стоимости выкупаемого помещения от 18.01.2019, подготовленном оценщиком -индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.12.2018 определена в размере    840 856 руб. (без НДС).

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом муниципального имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (далее – ООО «Бюро оценки») ФИО1

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 07.05.2019 № 2/2019-ЭЗ содержится вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 35,4 кв. м, расположенного по адресу:                            <...>, по состоянию на 02.10.2018 составляет                 1 044 000 руб. без учета НДС.

Оценив заключение эксперта ООО «Бюро оценки» по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, приняв во внимание отзыв эксперта от 29.07.2019, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит противоречий, и определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере 1 044 000 руб.

Доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные по мотивам, изложенным в решении.

Вопреки доводам апеллянта анализ рынка недвижимости приводится экспертом на страницах 13-22 заключения.

Допущенная на странице 40 заключения ошибка относительно указания местоположения объектов и отсутствия необходимости проведения корректировки не повлияла, как установил суд, на выводы и расчет эксперта.

Суд верно указал, что замечания Комитета носят формальный характер и не влияют на вывод эксперта, кроме того, имевшиеся опечатки экспертом устранены.

В свете изложенного, поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта от 07.05.2019 не установлено, суд первой инстанции правомерно отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что  не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Комитета удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 августа               2019 года по делу № А05-830/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобуКомитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.