Постановление № А05-9236/2021 от 05.05.2022 АС Архангельской области

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2022 года .

В полном объеме постановление изготовлено мая 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 февраля 2022 года по делу № А05-9236/2021,

установил:

администрация городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (адрес: 165150, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «Двина - строй проект» (адрес: 163000, <...>, помещение 36-Н; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) с требованием о возложении на ответчика обязанности выполнить особые условия договора аренды от 24.09.2015 № 23, а именно: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры: сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральных инженерных сетей и сооружений (распределительных подстанций, трансформаторных подстанций), автодорог; по окончании строительства объекты передать в собственность городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация Вельского муниципального района Архангельской области (адрес: 165150, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>).

Решением суда от 03.02.2022 в иске отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Договор аренды № 23 заключен без проведения торгов, в результате раздела земельного участка площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94. При разделе земельного участка вид разрешенного использования образуемых участков должен соответствовать виду разрешенного использования исходного участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данный вид разрешенного использования предусмотрен аукционной документацией и решением по делу № А05-8211/2013. Отсутствие договора о комплексном освоении территории не отменяет условия договора аренды. Строительство сетей произведено собственниками жилых домов за счет их собственных средств. Дома построены на участках, кадастровыми номерами 29:01:190154:573, 29:01:190154:574, 29:01:190154:576, 29:01:190154:579, 29:01:190154:580, 29:01:190154:583 и им присвоены адреса по улице Марии Осташковой. Дома по улице Некрасова не относятся к спору. Земельный участок, площадью 20 776 кв.м, разделен на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Документом для раздела земельного участка является либо проект планировки, либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. При наличии проекта планировки схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не подготавливается и не утверждается. При передаче земельных участков в субаренду условия договора аренды остаются в неизменном виде, и арендатор несет ответственность за их неисполнение.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 24.09.2015 № 23.

По условиям договора  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду  земельный участок, площадью 4 961 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, местоположение: <...> вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В пунктах 8.1, 8.2 договора установлен максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 2 месяца с момента заключения договора, максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в собственность муниципального образования «Вельское» – 36 месяцев с момента заключения договора. Объекты инженерной инфраструктуры, подлежащие передаче по окончании строительства в собственность муниципального образования «Вельский муниципальный район»: сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, магистральные инженерные сети и сооружения (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции), автодороги.

Администрация 20.07.2021 направила Обществу претензию с требованием о предоставлении документов, подтверждающих выполнение особых условий договора аренды.

Претензия оставлена Обществом без ответа

Ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Как установил суд первой инстанции, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу № А05-8211/2013 на Комитет по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» Архангельской области возложена обязанность в 20-дневный срок с момента вступления в силу решения суда заключить с Обществом договор аренды земельного участка, площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с размером арендной платы 119 000 руб. в год, на условиях, изложенных в проекте договора аренды земельного участка, являющегося неотъемлемой частью аукционной документации.

Во исполнение указанного судебного акта Комитет и Общество заключили договор аренды  земельного участка от 07.04.2014 № 3796, по которому арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, расположенный по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен на срок 10 лет (по 06.04.2024), прошел государственную регистрацию.

В период действия договора проведены планировка территории, кадастровые работы и из земельного участка, площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, образовано 16 земельных участков, площадью 15 815 кв.м, которые поставлены на кадастровый учет 21.05.2015, присвоены кадастровые номера с 29:01:190154:569 по 29:01:190154:584.

Постановлением Администрации от 27.05.2015 № 252 утверждена схема расположения 16 образованных земельных участков в кадастровом квартале 29:01:190154:94 в территориальной зоне Ж-1 с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок, кадастровым номером 29:01:190154:94,  сохранен площадью 4 961 кв.м в измененных границах  с исходным видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с разделом земельного участка, кадастровым номером 29:01:190154:94, стороны 23.06.2015 заключили соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2014 № 3796.

Администрация 23.06.2015 заключила с Обществом договор аренды                  № 22 в отношении 16 образованных земельных участков, кадастровыми номерами 29:01:190154:569 по 29:01:190154:584. Договор аренды от 23.06.2015 № 22 заключен на срок с 23.06.2015 по 06.04.2024.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вид разрешенного использования 16 земельных участков в мае 2018 года изменен на  «для индивидуального жилищного строительства».

Общество в суде первой инстанции пояснило, что 16 образованных земельных участков, площадь каждого из которых составляет ориентировочно около 1 000 кв.м, переданы им в марте 2019 года в субаренду ФИО1, который впоследствии передал их гражданам - физическим лицам для индивидуального жилищного строительства.

Администрация заключила с Обществом договор аренды  от 24.09.2015 № 23 в отношении земельного участка, площадью 4 961 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, сохраненного в измененных границах. Договор от 24.09.2015 № 23 заключен на срок с 24.09.2015 по 23.09.2020.

Согласно плану земельного участка, площадью 4 961 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, содержащемуся в выписке из реестра от 29.11.2021, схеме земельного участка на публичной кадастровой карте, пояснениям Общества, земельный участок, площадью 4 961 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, фактически представляет собой дорогу (проезды) между образованными земельными участками для индивидуального жилищного строительства.

В реестре сохраняется запись о том, что видом разрешенного использования земельного участка, кадастровым номером 29:01:190154:94, является – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Общество 26.05.2019 уведомило Администрацию об отказе от договора аренды от 24.09.2015 № 23 в связи с тем, что вид разрешенного использования 16 земельных участков изменен на  «для индивидуального жилищного строительства» (получено 31.05.2019).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности Общества является деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта, дополнительным видом – деятельность геодезическая и картографическая.

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции пояснило, что подготовило проект планировки территории и проект межевания земельного участка, кадастровым номером 29:01:190154:94, когда земельный участок имел площадь 20 776 кв.м. Указанные работы проводились в период действия договора аренды от 07.04.2014 № 3796. Не является строительной организацией, не ведет строительство на земельных участках.

Как правильно указал суд первой инстанции, сведения Общества подтверждаются тем, что схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории утверждена постановлением Администрации от 27.05.2015 № 252 на основании и в связи с заявлением Общества.

Суд первой инстанции установил, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, расположенного по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, проведен 20.03.2013 на основании постановления главы администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» от 18.05.2012 № 851.

На момент проведения аукциона в 2012 году действовали положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ, которые предусматривали особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 30.2 ЗК РФ), Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (статья 38.1 ЗК РФ), Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (статья 38.2 ЗК РФ).

Согласно пунктам 2, 13 статьи 38.1 ЗК РФ для участия в аукционе заявители в установленный в извещении о проведении аукциона срок должны были представить следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).

В силу пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ  в извещении о проведении аукциона должны содержаться, в частности, следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 7); максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 8).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент проведения аукциона и заключения договора от 07.04.2014 № 3796  аренды земельного участка, площадью 20 776 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, включение особых условий в договор аренды соответствовало требованиями действовавшего земельного законодательства и условиям аукционной документации. Именно договор от 07.04.2014 № 3796 заключался сторонами во исполнение судебного акта по делу № А05-8211/2013. В период действия этого договора проведена планировка территории, произведен раздел земельного участка. Соглашением от 23.06.2015 стороны расторгли договор аренды от 07.04.2014 № 3796. При этом на 01.03.2015 статьи 28 – 34,  статьи 38-39, статьи 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Как правомерно указал суд первой инстанции, на момент заключения договора аренды от 24.09.2015 № 23 положения законодательства, регулирующие условия предоставления земельных участков, изменились, в том числе вместо предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства  введено понятие «предоставление земельного участка для комплексного освоения территории». При этом предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства предусмотрено  некоммерческой организации, созданной гражданами, а предоставление земельного участка для  освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса  - юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. В силу пункта 24 статьи 39.12 ЗК РФ обязательным условием для предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории стало заключение одновременно с договором аренды земельного участка договора о комплексном освоении территории, подготовленного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Частью 4 статьи 46.6 ГрКРФ предусмотрено, что в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны содержаться, в частности, сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1); обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить документацию по планировке территории (при отсутствии такой документации), максимальный срок ее подготовки (пункт 2); обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 8); обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 9);  обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства (пункт 10); обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график (пункт 14).

Таким образом, обязательства застройщика, касающиеся комплексного освоения территории в целях строительства жилья, включая создание инфраструктуры на осваиваемой территории, предусматриваются в договоре о комплексном освоении территории, заключение которого является обязательным при предоставлении в этих целях земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как правильно указал суд первой инстанции, условия договора аренды от 24.09.2015 № 23 как в части предмета, так и в части включения в раздел 8 особых условий (пункты 8.1, 8.2, 8.2.1) не соответствуют нормам земельного законодательства, действовавшим на момент заключения договора. Заключение договора и предоставление земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства возможно только с лицами, с которыми заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с нормами ГрК РФ. При этом Общество  не является строительной организацией, договор о комплексном освоении территории с ним не заключался.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку условия договора от 24.09.2015 № 23  противоречат существу законодательного регулирования аренды земельного участка, предоставляемого в целях комплексного освоения территории (в том  числе, заключение такого договора в отсутствие договора о комплексном освоении территории), то договор, на котором Администрация основывает свои требования, суд первой инстанции обоснованно признал ничтожным.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом суд установил, что на земельном участке, площадью 4 961 кв.м, кадастровым номером 29:01:190154:94, созданы объекты инженерной инфраструктуры.

Согласно сообщению публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» на земельном участке, кадастровым номером 29:01:190154:94, хозяйственным способом силами Вельского РЭС в период с 2015 по 2021 годы построена воздушная линия напряжением 0,4 кВ, участки линии, имеющей общую протяженность 132 м, строились в разное время во исполнение договоров технологического присоединения, заключенных с физическими лицами, для подключения к электрической сети. В настоящее время к ВА-0,4 кВ подключено 5 потребителей.

Согласно сообщению общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» на земельном участке, кадастровым номером 29:01:190154:94, расположены сети канализации (канализационный коллектор), эксплуатируемые им на основании договора аренды. К сетям подключены 5 домов по улице Марии Осташковой и 7 домов по улице Некрасова.

Согласно сообщению общества с ограниченной ответственностью «ВельскГазСервис» последнее обслуживает сети газоснабжения, расположенные на земельном участке, кадастровым номером 29:01:190154:94, к сетям подключено 12 абонентов.

Как правильно указал суд первой инстанции, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у Администрации нарушенного права, подлежащего защите путем предъявления настоящего иска.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 февраля                   2022 года по делу № А05-9236/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.