Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к потребительскому гаражному кооперативу «Зенит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации;

по встречному исковому заявлению потребительского гаражного кооператива «Зенит» к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Ахтубинск» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к потребительскому гаражному кооперативу «Зенит» (далее – ПГК «Зенит», кооператив) о взыскании по договору аренды земельного участка от 11.04.2014 № 24-01-14 задолженности в сумме 3 194 814 руб., неустойки в сумме 462 308 руб. 80 коп. за период с 25.10.2016 по 25.10.2019.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2021, исковые требования удовлетворены, с ПГК «Зенит» в доход бюджета муниципального образования «Город Ахтубинск» взыскана сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 11.04.2014 № 24-01-14 в размере 3 194 814 руб., неустойка в сумме 462 308 руб. 80 коп.

В кассационной жалобе ПГК «Зенит», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что, поскольку арендованный земельный участок с кадастровым номером 30:01:150103:66 выделен из земельного участка, принадлежащего ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанный земельный участок не мог быть предметом договора аренды от 11.04.2014 № 24-01-14.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Ахтубинский район» (арендодатель) и ПГК «Зенит» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2014 № 24-01-14 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:01:150103:66, площадью 61 550 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации гаражей ПГК «Зенит» в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на 49 лет - с 08.04.2014 по 07.04.2063.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок устанавливается в сумме 2 112 973 руб. в год.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за участок рассчитывается по формуле: АП = Сб х КС : КС = Скад х Пу : Сб = 0,0125 где АП – размер годовой арендной платы; АП кв – размер квартальной арендной платы; АП месс. – размер месячной арендной платы: Сб - базовая ставка арендной платы на земельный участок в год; КС – кадастровая стоимость участка: Склад – удельный показатель кадастровой стоимости участка: ПУ – площадь участка. АП=169037842,50 руб.х0,0125=2112973,00 руб. АПкв.=2112973,00 руб./4=528243,25 руб.; АП месс. = 528243,25 руб./3 = 176081, 08 руб. КС= 2746,35 руб.х61550 кв.м =169037842,50 руб.

В пункте 3.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

Администрация направила в адрес кооператива претензию от 10.02.2020 № 1364 с требованием об оплате задолженности за период с 25.10.2016 по 25.10.2019 в размере 3 194 814 руб. и неустойки в сумме 462 308 руб. 80 коп.

Неисполнение кооперативом требований, изложенных в претензии, послужило администрации основанием обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, проверив расчет задолженности, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований в полном объеме.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) применяемому во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса» предусматривалось, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

После 01.03.2015 право органов государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливать порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, закреплено в подпункте 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

В силу требований пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, носит регулируемый характер.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Из материалов дела следует, что расчеты арендной платы произведены истцом в соответствии с условиями договоров аренды.

Расчет арендной платы произведен исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости, базовой ставки арендной платы и за период с 25.10.2016 по 25.10.2019 составляет 3 194 814 руб.

Расчет проверен судами и признан верным.

В нарушение статьи 65 АПК РФ кооперативом не представлено доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей за период с 25.10.2016 по 25.10.2019.

Контррасчет суммы задолженности кооперативом также не представлен.

При таких обстоятельствах, суды двух инстанций, установив факт использования кооперативом земельного участка, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы в порядке и сроки, установленные договором аренды, а также возврата арендованного имущества в спорный период, пришли к правильному выводу о наличии на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды в размере 3 194 814 руб.

Кроме того, администрацией заявлено требование о взыскании с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств в сумме 462 308 руб. 80 коп. за период с 25.10.2016 по 25.10.2019.

В силу положений статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Применительно к спорному случаю в соответствии с п. 5.2 договора аренды от 11.04.2014 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Пленум ВС РФ № 7) следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд первой и апелляционной инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, в отсутствии заявления кооператива о снижении неустойки правомерно удовлетворили требование о взыскании пени в размере 462 308 руб. 80 коп.

Контррасчет неустойки ПГК «Зенит» не представлен.

С учетом изложенного, в отсутствии возражений относительно представленных публичным органов расчетов, а также контррасчетов задолженности и пени, ссылки заявителя кассационной жалобы о необоснованном расчете неустойки подлежат отклонению, поскольку в силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы ответчика о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 30:01:150103:66 Министерству обороны РФ опровергается представленными в материалы дела пояснениями ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО», (от 02.12.2020 и 18.02.2021) из которых следует, что границы земельного участка с кадастровым номером 30:01:150103:66 не пересекают границы земельных участков Министерства обороны Российской Федерации, территория указанного земельного участка не находится в ведении Министерства обороны Российской Федерации.

Ссылки заявителя кассационной жалобы о том, что в ЕГРН не произведена замена стороны арендодателя в договоре аренды земельного участка от 11.04.2014 № 24-01-14, не основаны на правильном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 № 303-ЭС20-23081, в связи с передачей (перераспределением) распорядительных полномочий публичному образованию по распоряжению земельным участком, а также обязанностей, вытекающих из договора аренды, в том числе на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода переходят в силу закона к новому уполномоченному органу.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления, городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления» и статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков государственная собственности на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа.

В связи с чем распоряжение спорным земельным участком правомерно осуществляло муниципальное образование города Астрахани в лице уполномоченных органов.

Вместе с тем 03.11.2003 было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 30:01:000:0003, что подтверждается свидетельством от 07.09.2014 (запись № 30-01/02-07/2003-0116).

В ходатайстве ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» от 01.12.2020 отмечено, что границы земельного участка с кадастровым номером 30:01:150103:66 не пересекают границы земельных участков Министерства обороны РФ, что также подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН и кадастровой карте.

Из анализа выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 30:01:150103:66 поставлен на кадастровый учет 16.11.2011, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет ограничение в виде аренды сроком до 07.04.2063, при этом из описания местоположения участка следует отсутствие пересечений.

Судебные инстанции, с учетом документов, подтверждающих формирование спорного земельного участка, а также пояснений уполномоченного органа Министерства обороны Российской Федерации правомерно установили наличие полномочий у муниципального образования требовать взыскания платы за использование участка, государственная собственность на который не разграничена.

Таким образом, поскольку полномочия по распоряжению земельным участком перераспределены между органами одного и того же муниципального образования, невнесение изменений в договор аренды правового значения не имеет.

Кроме того, довод о фальсификации протокола общего собрания ПГК «Зенит» не исключает фактическое использование спорного участка (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и, как следствие, обязанности по внесению регулируемой арендной платы.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2021 № 304-ЭС20-19858 при применении пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» необходимо совокупность обстоятельств, включающую в себя сведения о наличии у арендатора на момент заключения договора аренды информации об отсутствии у арендодателя правомочия на сдачу помещений в аренду с целью подтверждения или опровержения добросовестности арендатора; когда арендатор узнал или должен был узнать о неправомочности арендодателя и получена ли арендатором имущественная выгода от заключения договора аренды с неуправомоченным арендодателем.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что уполномоченный орган Министерства обороны РФ привлеченный в качестве участника процесса, не оспаривает правомочия муниципального образования на распоряжение спорным участком, указав, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 30:01:150103:66 не входит в состав земельного участка Министерства обороны РФ, кроме того, при нарушении прав ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО», вправе было вступить в дело на основании части 1 статьи 50 АПК РФ, в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.

В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Суды правомерно установили, что, заключая договор аренды, Комитет в силу статей 124, 125 ГК РФ выступил от имени муниципального образования, как субъект гражданского оборота, последующее перераспределение полномочий и передача права на распоряжение администрации не изменяют публично-правового образования (арендодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом передача земельного участка от одного публичного собственника к другому не нарушает прав арендатора, поскольку не является основанием для изменения или расторжения договора, не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, правомерно не приняты во внимание.

При таких обстоятельствах кооператив как арендатор, добровольно принявший на себя обязательства по пользованию переданным в аренду имуществом, обязан оплатить стоимость такого пользования, и не может быть освобожден от указанного обязательства по мотиву наличия возражений относительно полномочий лица, с которым он вступил в гражданско-правовые отношения

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 614 ГК РФ, 65 ЗК РФ, установив факт использования кооперативом арендованным земельным участком, без внесения арендных платежей в установленном договором размере и срок, правомерно удовлетворили иск о взыскании задолженности и неустойки.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2021 по делу № А06-4944/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина