Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2018 по делу № А07-11066/2018 (судья Напольская Н.Е.).

Муниципальное унитарное предприятие «Бирский отдел капитального строительства» муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – МУП «БОКС», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация поселения, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:520, расположенный по адресу: РБ, <...>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1453 кв. м, без проведения торгов сроком на 3 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – ФИО1), Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация района).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2018 (резолютивная часть от 20.09.2018) в удовлетворении исковые требований отказано (т.1 л.д.149-161).

С указанным решением не согласилась Администрация района (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как указывает апеллянт, следствием расторжения договора аренды от 21.03.2011 № 20-11-47зем явилась юридическая неопределенность судьбы объектов незавершенного строительства, оставшихся неоформленными.

Суд не дал оценки обстоятельствам того, что изъятие объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке ст. 235, 238.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении объектов, строительство которых осуществлялось в рамках договора участия в долевом строительстве, не представляется возможным.

Суд не учел, что право собственности на объект у участника долевого строительства отсутствует и может быть признано только у истца как законного землепользователя, а так же обстоятельство того, что ответчиком (Администрацией поселения) после расторжения договора аренды земельного участка не предъявлялось требований об освобождении земельного участка от построек.

Апеллянт полагает, что истец в силу п.14 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ и п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением главы Администрации МР Бирский район от 17.08.2007 №1000 «О проведении аукциона» (л.д.9) и протоколом о результатах торгов от 24.09.2007 № 1 (л.д. 10) между Администрацией МР Бирский район РБ (арендодатель) и МУП «БОКС» (арендатор) 27.09.2007 заключен договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 310-07-47зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:180, находящийся по адресу: РБ, г. Бирск, северная часть <...> для строительства микрорайона комплексной застройки малоэтажных жилых домов, сроком по 24 сентября 2009 года (л. д. 11-13).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 14), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2007 (л.д. 14, 15 об).

В газете «Победа» от 22.11.2007 № 135 опубликована проектная декларация (л.д. 30).

На основании постановления администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 28.10.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 разделен на отдельные участки, предназначенные для размещения индивидуальных жилых домов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:520 (л.д. 107-115).

30.07.2009 между МУП «Бирский ОКС» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 91-200, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц в установленные договором сроки построить на земельном участке по строительному адресу: РБ, г. Бирск, северная часть <...> строение 200) одноквартирный жилой дом, одноэтажное кирпичное строение, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л. д. 32 - 35).

Согласно п. 1.2 договора застройщик осуществляет строительство одноквартирного дома на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства одноквартирных домов, от 27.09.2007 № 310-07-47зем, разрешения на строительство от 29.06.2009 №RU 03513000-124, выданного администрацией МР Бирский район РБ, проектной декларации, опубликованной в газете «Победа» № 135 от 22.11.2007.

Пунктом 1.6 договора застройщик обязуется ввести одноквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до 01.09.2010 и в срок до 01.11.2010 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Договор долевого строительства зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2010 (л. д. 35 об).

По истечении срока договора аренды земельного участка от 27.09.2007 г. №310-07-47зем арендные отношения между сторонами продлены.

На основании постановления от 12.08.2009 № 1864 (л.д.16), заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2009 № 271-09-47зем сроком по 25.09.2010 (л.д. 17-19), договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 20).

В связи с истечением срока договора аренды от 25.09.2009 № 271-09-47зем на основании постановления от 28.01.2011 № 211 (л.д. 22), между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47 зем сроком на одни год с 26.09.2010 по 26.09.2011 (л. д. 23 - 25), договор зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 26).

17.10.2011 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47зем (л. д. 29).

Как указывает истец, в связи с финансовыми трудностями участника долевого строительства строительство дома в установленные сроки не было завершено, на участке был возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%.

02.10.2012 ФИО1 и МУП «Бирский ОКС» достигли соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.07.2009 № 91-200, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 15.02.2010 г., регистрационный № 02-04-08/001/2010-223 (л. д. 38). Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 соглашения).

В названном соглашении стороны предусмотрели, что обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу соглашения; внесенные денежные средства на основании акта сверки подтверждаются справкой о выплате частичной стоимости незавершенного строительства для последующего оформления в собственность незавершенного строительства в установленном законом порядке.

Названное соглашение о расторжении договора зарегистрировано 18.10.2012 (л. д. 38).

22.01.2018 МУП «Бирский ОКС», ссылаясь на положения подп. 5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в Администрацию поселения с заявлением № 18 о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым №02:64:010201:520 площадью 1453 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180, по адресу: <...>, для завершения строительства жилого дома (л. д. 46).

Письмом от 15.02.2018 № 84/02-17 Администрация поселения отказала в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка ввиду отсутствия законных оснований (л. д. 47).

Полагая отказ ответчика незаконным, нарушающим его права и законные интересы, истец обратился в суд с иском об обязании Администрации заключить договор аренды без проведения торгов на срок три года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца оснований для предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов. Так же суд пришел к выводу о неприменимости в настоящем случае положения п.21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в силу отсутствия у истца статуса собственника объекта незавершенного строительства.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 предоставлялся истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства до момента внесения в Земельный кодекс Российской Федерации изменений, принятых Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ).

Согласно п. 14 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства прекращены в силу расторжения соответствующего договора аренды.

Данное обстоятельство исключает применимость к спорным правоотношениям положений земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 13.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления:

- земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Из материалов дела не усматривается наличие между сторонами спора такого договора, в силу чего указанное положение ЗК РФ применению в настоящем случае так же не подлежит.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что за право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

Согласно части 3 с части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права не свидетельствует об отсутствии у лица, осуществившего возведение незавершенного строительством объекта на предоставленном для этой цели земельном участке и в соответствии с выданным в установленном порядке разрешением на строительство, права собственности на такой объект.

То обстоятельство, что строительство объекта осуществлялось в рамках договора участия в долевом строительстве от 30.07.2009 № 91-200, заключенного между истцом и ФИО1, не имеет юридического значения для определения лица, обладающего титулом собственника объекта, поскольку договор участия в долевом строительстве между МУП «БОКС» и ФИО1 был расторгнут, вытекающие из данного договора обязательственные правоотношения указанных лиц, связанные со строительством данного объекта, прекращены.

Правоотношения МУП «БОКС» и ФИО1 по определению сальдо имущественных предоставлений сторон по договору участия в долевом строительстве предметом настоящего спора не являются.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца статуса собственника расположенного на спорном земельном участке объекта следует признать ошибочным.

Вместе с тем указанный ошибочный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Оценивая наличие у МУП «БОКС» права на заключение договора аренды сроком на три года в целях завершения строительства объекта, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту на земельном участке возведен фундамент железобетонный, ленточный площадь застройки 185,5 кв.м., степень готовности – 10% (т.1 л.д.39-45).

Вместе с тем доказательств того, что установленная в техническом паспорте степень готовности объекта в размере 10% соответствует полностью завершенным работам по сооружению фундамента в соответствии с проектом застройки, на основании которого выдавалось разрешение на строительство индивидуального жилого дома, истцом в материалы дела не представлено. С учетом того, что кадастровый учет объекта не произведен, доказательств завершения строительных работ, свидетельствующих о том, что возведенный на участке объект представляет из себя фундамент жилого дома, со степенью готовности 100% не представлено, оснований для вывода о наличии у спорного объекта статуса объекта недвижимости у суда не имеется.

Помимо этого апелляционный суд усматривает следующее.

Положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180, заключавшийся между МУП «БОКС» и Администрацией района, дважды продлевался путем заключения новых договоров аренды и был расторгнут по соглашению сторон 17.10.2011.

С указанного момента истец не осуществлял деятельность по строительству объекта и не предпринимал действий, направленных на продление арендных отношений.

Поскольку на момент вступления в силу вышеизложенной редакции пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ (27.06.2014) право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было, арендатором спорного земельного участка истец не являлся, в силу расторжения договора аренды, оснований для однократного предоставления участка без торгов для завершения строительства в соответствии с названной нормой не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2018 по делу № А07-11066/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина