Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2022 по делу № А07-15147/2020.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 13.05.2022 сроком действия до 13.10.2022, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в размере 3 394 059 руб. 64 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за период с 30.07.2019 по 29.11.2021 в размере 2 046 904 руб. 17 коп. (с учетом уточнения размера первоначальных исковых требований, т. 6 л.д. 8).

В период рассмотрения спора ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к ИП ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в размере 106 929 руб. 60 коп. (с учетом уточнения размера встречных исковых требований, т. 6 л.д. 80-84).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2022 (резолютивная часть от 24.12.2021) первоначальные исковые требованияудовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилась ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены с согласия истца, такое согласие было изложено в договоре аренды, в материалы дела были представлены договоры подрядов, в соответствии с которым производились ремонтные работы, акты, а также платежные поручения об оплате их стоимости, в силу чего оснований для отказа ответчику в компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества по встречному иску не имелось.

Апеллянт полагал необоснованным отклонение довода ответчика о невозможности использования арендованного помещения в связи с отсутствием электрической мощности, отметил, что в период с момента заключения дополнительного соглашения (21.01.2020) арендодатель обязан был предоставить апеллянту помещение с подачей электроэнергии не менее 150 кВт, однако данная обязанность не была исполнена ИП ФИО3, в силу чего у суда не было оснований для взыскания арендной плате с учетом стоимости коммунальных услуг в сумме 3 963 599,9 руб. Апеллянт отметил, что взыскание расходов по оплате коммунальных услуг было произведено судом только на основании документов, представленных самим истцом.

Апеллянт полагал необоснованным отказ суда первой инстанции во взыскании неустойки по встречному иску за необеспечение коммунальной услугой, отметил, что после опечатывания входной двери 09.06.2020 в арендуемом помещении была отключена электроэнергия, о чем арендатор сообщил арендодателю посредством претензии исх. № 10 от 28.06.2020 об устранении препятствий, однако требования, указанные в претензии, исполнены не были, в связи с чем фактическое пользование помещением было невозможно.

По мнению апеллянта, судом не была дана правовая оценка деятельности арендатора как пострадавшей отрасли в связи с введением противоэпидемиологических норм; несмотря на тяжелую экономическую обстановку, ИП ФИО3 не было предоставлено соразмерное уменьшение стоимости арендной платы, что повлияло на взаимоотношения сторон сделки.

Апеллянт указал, что судом необоснованно было отказано в снижении неустойки (пени) на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 апелляционная жалоба ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2022 по делу № А07-15147/2020 принята к производству и назначена на 16.05.2022.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ИП ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ИП ФИО1 было отложено на 14.06.2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

От ИП ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено апелляционным судом.

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.12.2019 нежилое помещение, с кадастровым номером 02:55:010110:5267, общей площадью 379,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, номер на этаже 76, а также нежилое помещение, с кадастровым номером 02:55:010110:5269, общей площадью 629,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, номер на этаже 94, принадлежат на праве собственности ИП ФИО3 (т. 1 л.д. 91-100).

Между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.07.2019 (далее также – договор, т. 1 л.д. 15-21), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа, ориентировочной площадью 135,4 кв.м (далее – помещение), а также подвал площадью 547,5 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:020110:3912, расположенное на первом этаже и подвале по адресу: <...> за определенную в настоящем договоре плату.

Согласно п. 1.2 договора целевое назначение помещения: для размещения кафе, пекарни, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продажи продовольственными и не продовольственными товарами.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передача помещения арендатору осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение № 4), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п. 1.6 договора арендодатель гарантирует, что с даты передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами.

На основании п. 2.1.2 договора арендодатель обязуется заключать и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями (договоры электроснабжения, холодного водоснабжения, сезонного отопления), надлежащим образом оплачивать их услуги; своевременно производить расчеты за предоставленные специализированными организациями услуги коммунального и эксплуатационного характера, не допуская отключения помещения от городских систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения.

В силу п. 2.3.3 договора арендатор обязуетсясодержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта; соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями арендатора.

В соответствии с п. 2.3.6 договора арендатор обязуется немедленно извещать арендодателя о наличии признаков аварийного состояния помещения, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб помещению и имуществу, находящемуся в них, и до прибытия представителя арендодателя и/или специализированной организации за свой счет принимать меры, необходимые для их предотвращения и/или устранения последствий таких аварий или других происшествий.

Согласно п. 2.4.2 договора арендатор вправе разместить на наружной части (в т.ч. на фасаде) и внутри помещения, в котором расположено арендуемое помещение, системы вентиляции, кондиционирования воздуха, холодильное оборудование, иное оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другого имущества, переданного в аренду по настоящему договору, и остается собственностью арендатора. При этом оборудование (приспособления и пр.), установленное арендатором в помещении, должно быть демонтировано без какого-либо причинения ущерба имуществу арендодателя и вывезено в день прекращения действия настоящего договора.

В п. 2.4.3 договора установлено, что арендатор вправе с момента подписания акта приема-передачи помещения, без согласования с арендодателем, за свой счет установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок (в данном подпункте имеются в виду, не являющиеся капитальными, легковозводимые перегородки); переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования; изменить существующую электрическую разводку, иные кабельные системы и установку дополнительных электрических приборов и оборудования, в том числе произвести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности на объекте; производить сантехнические работы; строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтаж входа согласно приложению № 1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.; установку систем беспроводной связи; монтаж кабельной сети в помещении, в случае если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

По условиям п. 2.4.4 договора арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Подписывая настоящий договор, арендодатель дает согласие на установку арендатором в помещении перегородок и производства ремонта (без сноса капитальных конструкций), необходимого для осуществления арендатором уставной деятельности.

На основании п. 3.1 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1 500 руб. за 1 кв.м помещений, расположенных на 1 этаже общей площадью 135,4 кв.м., а также 100 руб. за 1 кв.м помещений, расположенных в подвале общей площадью 547,5 кв.м, НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленныеарендатором. Арендная плата включает в себя земельный налог, а также все иные коммунальные услуги, не оговоренные в п. 3.5 настоящего договора.

В соответствии с п. 3.3 договора стороны договорились о следующем порядке уплаты арендной платы по договору:

- в течение 5 дней с даты подписания акта приема передачи помещения вносит арендодателю авансовый платеж за второй месяц аренды в размере, предусмотренном в п. 3.1. договора;

- в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора арендатор вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере, предусмотренном в п. 3.2.

- во все последующие месяцы оплата за аренду производится в порядке, предусмотренном в п. 3.4. настоящего договора, в размере, предусмотренном в п. 3.1. договора, с учетом положений п. 3.6. договора.

В п. 3.4 договора установлено, что арендная плата ежемесячно оплачивается арендатором не позднее 10-го числа (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания средств с расчетного счета арендатора.

В силу п. 3.5 договора арендатор возмещает расходы арендодателя по потребленной арендатором электроэнергии, водоснабжения и водоотведения и теплоснабжения, в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в арендуемом помещении и тарифами ресурсоснабжающих организаций. Оплата производится по итогам каждого истекшего месяца, в течение 5 дней с момента выставления арендодателем счета на оплату. Датой оплаты считается дата фактического списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Счет на оплату считается переданным арендатору любым из указанных способов: отправки оригинала счета по адресу арендатора, передачи счета уполномоченному арендатором лицу, отправки счета на электронную. Ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем, арендодатель направляет арендатору два экземпляра акта оказания услуг по потребленным арендатором коммунальным услугам в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения экземпляров акта оказания услуг, арендатор обязан подписать их и передать один экземпляр акта арендодателю, или направить в адрес арендодателя мотивированные замечания. В случае неполучения арендодателем в указанный срок подписанного экземпляра акта оказания услуг по пользованию помещением или мотивированных замечаний арендатора в письменном виде, услуги считаются принятыми арендатором без замечаний. Вывоз мусора, образующегося в результате деятельности арендатора, арендатор организует самостоятельно и за свой счет.

По условиям п. 3.8 договора в случае если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не начисляется и не подлежит оплате.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков платежей арендодатель может начислить пени в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц.

Согласно п. 4.6 договора в случае необеспечения помещения по вине арендодателя коммунальными услугами, в том числе энергоснабжение в объеме, предусмотренном п. 1.5. настоящего договора, на срок свыше 4 (четырех) часов в течение суток арендатор вправе не выплачивать арендодателю арендную плату за период отсутствия обеспечения помещения вышеуказанными услугами, кроме этого арендатор вправе требовать с арендодателя уплаты неустойки в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день необеспечения помещения коммунальными услугами.

В соответствии с п. 4.8 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязуется возместить стоимость улучшений арендуемого помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, не отделимые без вреда для имущества, а также работы по приведению помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности (в том числе текущей ремонт с использованием отделочным и иных материалов, отвечающих требованиям пожарной безопасности (для соответствующего класса функциональной пожарной безопасности здания) и требованиям строительных норм), которые были произведены с согласия арендодателя, после прекращения договора аренды. Стоимость неотделимых улучшений (и/или стоимость работ и материалов, необходимых для приведения помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности, в том числе при осуществлении текущего ремонта) определяется на основании смет, предоставленных арендатором. Срок для оплаты арендодателем составляет 10 дней с момента получения письма от арендатора. Условия данного пункта не распространяются на случаи, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным п. 5.4. договора или иным основаниям, по вине арендатора.

По акту приема-передачи помещения от 08.07.2019 часть нежилого помещения первого этажа, ориентировочной площадью 135,4 кв.м, а также подвал площадью 547,5 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м, кадастровый номер 02:55:020110:3912, расположенное на первом этаже и подвале по адресу: <...> были переданы в арендное пользование ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 24).

Между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 от 24.07.2019 (далее также – соглашение № 1, т. 1 л.д. 27-28).

Согласно п. 1.1 соглашения № 1 стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, изложив его в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа, ориентировочной площадью 310,6 кв.м, а также подвала площадью 547,5 кв.м, (все вместе далее именуемое «помещение»), являющихся частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м., кадастровый номер: 02:55:020110:3912, расположенное на первом этаже и подвале по адресу: <...>, за определенную в настоящем договоре плату.».

В силу п. 1.2 соглашения № 1 стороны внесли изменения в п. 3.1. договора, изложив его в следующей редакции: «3.1. Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1 500 руб. за 1 кв.м помещения, расположенного на 1 этаже, общей площадью 310,6 кв.м, 100 руб. за 1 кв.м помещения, расположенного в подвале, общей площадью 547,5 кв.м, НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором. Арендная плата включает в себя земельный налог, а также все иные коммунальные услуги, не оговоренные в п. 3.5. настоящего Договора».

В соответствии с п. 1.3 соглашения № 1 стороны внесли изменения в п. 3.2. договора, изложив его в следующей редакции: «3.2. Для осуществления ремонтных работ по подготовке помещения к работе, арендатору предоставляются арендные каникулы на 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения. По истечении вышеуказанных каникул, арендатор за последующие 2 месяца аренды производит оплату арендодателю за аренду в размере 50 % от платы, установленной в п. 3.1. договора. В случае если арендатор, воспользовавшись вышеуказанной скидкой по оплате арендных платежей, в последующем заявит о расторжении договора по собственной инициативе, то арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере месячной арендной платы, установленной в п. 3.1. договора, в течении 5 рабочих дней, с даты подачи заявления о расторжении договора. Арендатор с момента подписания акта приема-передачи помещения, вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере 520 650 руб., НДС не облагается, который засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за каждый 11-ый месяц аренды в году или за последний месяц аренды при досрочном расторжении договора».

Между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 от 01.08.2019 (далее также – соглашение № 2, т. 1 л.д. 29).

Согласно п. 1.1 соглашения № 2 стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, изложив его в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения первого этажа площадью 288,6 кв.м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 1 830,8 кв.м., кадастровый номер: 02:55:020110:3912, расположенное на первом этаже по адресу: <...>, за определенную в настоящем договоре плату. Помещение и его месторасположение определяется в схеме, как выделенная часть (приложение № 1 к договору), которое является неотъемлемой частью настоящего договор».

В силу п. 1.2 соглашения № 2стороны внесли изменения в п. 3.1. договора, изложив его в следующей редакции: «3.1. Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату из расчета 1 500 руб. за 1 кв.м помещения, расположенного на 1 этаже общей площадью 288,6 кв.м., НДС не облагается, а также возмещать арендодателю затраты на коммунальные услуги, потребленные арендатором. арендная плата включает в себя земельный налог, а также все иные коммунальные услуги, не оговоренные в п. 3.5. настоящего договора».

Между сторонами подписано дополнительное соглашение № 3 от 21.01.2020 (далее также – соглашение № 3, т. 1 л.д. 31).

Согласно п. 1 соглашения № 3 стороны пришли к соглашению внести изменения в п. 1.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) за определенную в настоящем договоре плату, нежилое помещение площадью 437,6 кв.м, в состав которого входит часть нежилого помещения, общей площадью 379,5 кв.м, кадастровый номер: 02:55:020110:5267, расположенное на этаже № 1, помещения № 77а, 776, 77в, 77г, 81, 81а, 82 находящиеся по адресу: <...> и часть нежилого помещения, общей площадью 629,8 кв.м., кадастровый номер: 02:55:020110:5269, расположенное на этаже № 1, помещения № 95, 96, 105а, 130, 131, 132, и подвале, находящиеся по адресу: <...>. Помещение и его месторасположение определяется в схеме, как выделенная часть (приложение № 1 к договору), которое является неотъемлемой частью настоящего договора».

В силу п. 2 соглашения № 3 стороны договорились, что размер обеспечительного платежа, предусмотренного п. 3.2. договора аренды, будет составлять 656 400 руб., внесение которого арендатор обязуется обеспечить в течение 5 рабочих дней, с даты подписания настоящего соглашения.

В соответствии с п. 4 соглашения № 3 арендодатель обязуется обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Письмом от 10.04.2020 ИП ФИО1 обратилась к ИП ФИО3 с просьбой снизить стоимость аренды с 1 500 руб. до 1 000 руб. за кв.м сроком на 8 месяцев (до 31.12.2020); предоставить рассрочку на образовавшуюся задолженность (1 392 517 руб. 75 коп.) на тот же срок; предоставить арендные каникулы на апрель 2020 г. в связи с отсутствием возможности полноценного производства ремонтных работ. В случае отказа в удовлетворении указанных требований ИП ФИО1 просила считать данное письмо уведомлением о расторжении договора аренды на основании п. 5.6. договора аренды (т. 1 л.д. 136).

Письмом от 16.04.2020 ИП ФИО3 уведомила о расторжении договора аренды (т. 2 л.д. 35).

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды в части оплаты арендной платы и коммунальных платежей, ИП ФИО3 направила ИП ФИО1 претензию от 07.05.2020 с просьбой в срок до 31.05.2020 оплатить задолженность в размере 2 128 508 руб. 73 коп. (т. 1 л.д. 101, 102).

Письмом от 04.06.2020 ИП ФИО1 сообщила, что в связи с тем, что арендодателем не исполнено обязательство по подаче электроэнергии мощностью 150 кВт, у нее есть основания для неоплаты арендных платежей (т. 2 л.д. 36).

ИП ФИО1 направила ИП ФИО3 претензию от 18.06.2020 с просьбой устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением и обеспечить подачу в него электрической энергии (т. 2 л.д. 37).

ИП ФИО1 было направлено письмо № 36 от 26.06.2020 о досудебном урегулировании спора, в котором арендодатель предлагал уменьшить стоимость долга на 900 000 руб. (т. 1 л.д. 149).

Письмом № 1 от 03.07.2020 ИП ФИО3 не согласился с предложенными условиями об уменьшении задолженности (т. 1 л.д. 150).

По акту приема-передачи помещения от 08.07.2020 ответчик возвратил истцу принятое в аренду имущество (т. 1 л.д. 137-138).

ИП ФИО1 направила ИП ФИО3 письмо № 3 от 13.07.2020 об урегулировании спора, в котором просила снизить размер задолженности до 50 %, что составляет 1 638 649 руб. 95 коп., и предоставить рассрочку по оплате до 30.04.2021 ( т. 1 л.д. 153).

Наличие у ИП ФИО1 задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Письмом от 18.06.2020 ИП ФИО1 просила ИП ФИО3 произвести зачет взаимных требований в связи с произведёнными неотделимыми улучшениями арендуемых помещений (т. 1 л.д. 147).

ИП ФИО3 в письме № 38 от 30.06.2020 сообщила, что указанные затраты не могут быть зачтены, поскольку любые перепланировки должны были быть согласованы и соответствовать правилам пожарной и иной безопасности (т. 1 л.д. 148).

ИП ФИО1 направила ИП ФИО3 претензию от 31.10.2020 с просьбой произвести оплату сумм неотделимых улучшений в размере 6 063 535 руб. 50 коп., неустойку по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в размере 106 929 руб. (т. 3 л.д. 72-74).

Оставление ИП ФИО3 требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате и пени по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в заявленном истцом размере. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом были приняты все необходимые меры для обеспечения переданного в аренду помещения электроэнергией мощностью не менее 150 кВт, доказательства того, что соответствующая мощность была востребована и запрошена ответчиком, но не предоставлена истцом, в материалах дела отсутствуют. Суд также отказал во взыскании стоимости улучшений арендуемого имущества, придя к выводу, что поскольку в данном случае расторжение договора произошло на основании уведомления арендатора от 10.04.2020, основания для возмещения ответчику затрат на производство неотделимых улучшений, которые до конца не были завершены, отсутствуют.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) с дополнительными солашениями №№ 1, 2, 3 был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.07.2019.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от 08.07.2019.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В обоснование заявленного первоначального иска ИП ФИО3 сослалась на наличие на стороне ИП ФИО1 задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в размере 3 394 059 руб. 64 коп. В состав указанной задолженности вошла как задолженность по арендной плате, так и задолженность по возмещению арендодателю коммунальных платежей, приходящихся на арендуемые помещения.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, платы за потребленные коммунальные ресурсы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, в материалы дела ответчиком представлено не было.

С учетом того изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в размере 3 394 059 руб. 64 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном взыскании арендной платы в заявленном истцом в размере в силу невозможности использования арендованного помещения в связи с отсутствием электрической мощности не менее 150 кВт, отключения электроэнергии 09.06.2020, признаны судебной коллегией несостоятельными.

По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

В соответствии с п. 1.6 договора арендодатель гарантировал, что с даты передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами.

На основании п. 2.1.2 договора арендодатель обязался заключать и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями (договоры электроснабжения, холодного водоснабжения, сезонного отопления), надлежащим образом оплачивать их услуги; своевременно производить расчеты за предоставленные специализированными организациями услуги коммунального и эксплуатационного характера, не допуская отключения помещения от городских систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения.

В п. 4.6 договора стороны установили, что в случае необеспечения помещения по вине арендодателя коммунальными услугами, в том числе энергоснабжение в объеме, предусмотренном п. 1.5. настоящего договора, на срок свыше 4 (четырех) часов в течение суток арендатор вправе не выплачивать арендодателю арендную плату за период отсутствия обеспечения помещения вышеуказанными услугами, кроме этого арендатор вправе требовать с арендодателя уплаты неустойки в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день необеспечения помещения коммунальными услугами.

При передаче нежилых помещений в аренду ответчик принял их без замечаний и возражений.

При подписании соглашения № 3 стороны установили, что арендодатель обязуется обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт.

Доказательства того, что указанная обязанность не была исполнена истцом, что по первому требованию (с учетом производимого ответчиком в помещениях ремонта) истец не обеспечил подачу в арендуемые помещения электроэнергию мощностью не менее 150 кВт, ответчик суду не представил.

Как было верно установлено судом первой инстанции, из представленных в дело доказательств следует, что арендованное помещение арендатором не было подготовлено к эксплуатации. На момент возврата истцу помещений ремонтные работы в помещении ответчиком не были завершены. Несмотря на указанные обстоятельства, истец после подписания дополнительного соглашения № 3 от 21.01.2020, предусматривающего его обязанность по подаче в переданные в аренду помещения электроэнергии мощностью не менее 150 кВт, приступил к согласованию необходимых мощностей, что подтверждается представленным в деле отчётом о результатах георадиолокационного обследования грунта, техническими условиями для присоединения к электрическим сетям, договором об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Истец также заключил договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью «СОВА», в соответствии с которым последнее обязалось по заявке ИП ФИО3 предоставить во временное пользование дизельный генератор мощностью не менее 150 кВт. Сумма платы за бронирование оборудования составила 47 400 руб. за период с 01.02.2020 по 07.07.2020. Указанная сумма была оплачена истцом платежным поручением № 297 от 04.08.2020. Договор аренды оборудования от 01.02.2020 с обществом с ограниченной явственностью «СОВА» был расторгнут с 08.07.2020 в связи с расторжением договора аренды с ответчиком.

При таких фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом были приняты все необходимые меры для обеспечения переданного в аренду помещения электроэнергией мощностью не менее 150 кВт.

Доказательств того, что соответствующая мощность была затребована ответчиком, но не предоставлена истцом, в материалах дела отсутствуют.

Первое напоминание об обязанности арендодателя обеспечить подачу электроэнергии мощностью не менее 150 кВт содержится в обращении от 04.06.2020 (т. 2 л.д. 36). Суд первой инстанции верно отметил, что из содержания данного письма не следует, что ответчик просил истца совершить определенные действия, чтобы обеспечить такую подачу, данное письмо, скорее, служило неким дополнительным аргументом для предоставления истцом запрошенных ответчиком преференций по снижению арендных платежей.

Суд первой инстанции также верно отметил, что к моменту направления письма от 04.06.2020 ответчик уже выразил свою волю на прекращение договора аренды в порядке п. 5.6 договора в письме от 10.04.2020, подтвердив её в письме от 16.04.2020, в силу чего указание ответчика на отсутствие подачи в арендуемые помещения электроэнергии мощностью не менее 150 кВт в рассматриваемом случае носило формальный характер. Апеллянт документально не подтвердил, что отсутствие подачи в арендуемые помещения электроэнергии указанной мощности привело к невозможности использования имущества по назначению в спорный период.

По тем же мотивам апелляционный суд отклонил ссылку апеллянта на отключение электроэнергии 09.06.2020, поскольку из материалов дела усматривается, что такое отключение имело место по заявке самого арендатора, и последний не доказал, что подобное отключение имело длительный характер и лишило арендатора возможности пользоваться арендуемыми помещениями по вине арендодателя.

Довод апеллянта о том, что взыскание расходов по оплате коммунальных услуг было произведено судом только на основании документов, представленных самим истцом, признан судом апелляционной инстанции несоответствующим фактическим обстоятельствам дела с учетом дополнительно представленных истцом в суд апелляционной инстанции документов, подтверждающих оказание ресурсоснабжающими организациями истцу коммунальных услуг в спорный период и их оплату истцом. Факт потребления указанных коммунальных услуг при аренде помещений ответчиком опровергнут не был, иной состав и размер задолженности по плате за коммунальные услуги документально не подтвержден.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 также указала, что судом первой инстанции не была дана правовая оценка деятельности арендатора в пострадавшей отрасли в связи с введением противоэпидемиологических норм; несмотря на тяжелую экономическую обстановку, ИП ФИО3 не было предоставлено соразмерное уменьшение стоимости арендной платы.

Частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно общедоступным сведениям, содержащимся в Единого государственном реестре индивидуальных предпринимателей, основной вид деятельности ответчика (10.71 Производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения) не был включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, по смыслу указанных правовых норм и разъяснений арендная плата подлежит уменьшению в случае невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению.

В п. 1.2 договора указано целевое назначение помещения: для размещения кафе, пекарни, магазина-кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продажи продовольственными и не продовольственными товарами.

Однако ответчик не доказал, что на момент принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, помещение было готово после ремонта к использованию по указанному назначению. Из материалов дела следует, и апеллянтом не было опровергнуто, что вплоть до возвращения арендуемых помещений истцу ответчиком не был завершен ремонт в помещениях. Доказательства того, что ответчик не имела возможности продолжать строительные работы в помещениях в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), материалы дела не содержат.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для уменьшения арендной платы по договору по заявлению ИП ФИО1

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика неустойку по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за период с 30.07.2019 по 29.11.2021 в размере 2 046 904 руб. 17 коп.

Суд первой инстанции признал представленный истцом расчет неустойки арифметически верным.

Однако указанный вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку судом не было учтено предусмотренное договором ограничение ответственности арендатора - не более 30 % от стоимости аренды помещения в месяц, в силу чего суд первой инстанции пришел к неверному выводу о возможности взыскания неустойки в заявленном истцом размере.

По запросу апелляционного суда истцом был представлен справочный расчет договорной неустойки, выполненный с учётом предусмотренного договором ограничения ответственности арендатора, согласно которому размер неустойки составил 1 157 820 руб. 14 коп. Указанный расчет неустойки судом апелляционной инстанции был проверен и признан арифметически верным.

Довод апеллянта о том, что размер неустойки в целом по договору аренды не может превышать 30 % от стоимости аренды помещения в месяц, то есть 196 920 руб., отклонен судебной коллегией, поскольку из буквального толкования условия п 4.3 договора следует, что ограничение в 30 % от стоимости аренды помещения в месяц касается нарушения арендатором сроков внесения любых платежей по договору (как по арендной плате, так и по компенсации коммунальных расходов, которые частью арендных платежей не являются).

Ссылка апеллянта на то, что судом было необоснованно отказано в снижении неустойки (пени) на основании статьи 333 ГК РФ, отклонена судебной коллегией за необоснованностью.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как указано в пунктах 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В рассматриваемом случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств наличия такого исключительного случая.

На основании пунктов 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Заключая спорный договор, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению. Разногласий по условию о размере неустойки между сторонами не имелось.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком в рассматриваемом случае не представлено (статья 65 АПК РФ).

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования (ключевой ставкой), установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Доказательств того, что взыскиваемая неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды, ответчиком также не представлено.

Размер пени в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки не превышает обычно применяемой в хозяйственных отношениях ставки договорной неустойки. Сумма неустойки не превышает значения суммы основного долга, на основании которого она была рассчитана.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения довода апелляционной жалобы и снижения суммы взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд усматривает основания для изменения решения суда первой инстанции в части суммы подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца договорной неустойки, с ответчика подлежит взысканию неустойка по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 в размере 1 157 820 руб. 14 коп.

По встречному иску ИП ФИО1 просила суд взыскать с ИП ФИО3 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4 665 098 руб. 50 коп., а также неустойку по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в размере 106 929 руб. 60 коп.

На основании п.п. 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу указанных пунктов арендатору было дано согласие на улучшения и перепланировки помещений, которые не затрагивают несущих конструкций помещений и не влекут изменения их функционального назначения.

Однако из материалов дела, в частности акта возврата помещения от 08.07.2020, усматривается, что перепланировка помещений ответчиком коснулась несущих конструкций помещений и изменения их функционального назначения, поскольку арендатор возвел дополнительные дверные проемы, демонтировал стены и санузлы.

Доказательства того, что на производство указанных работ, не предусмотренных п.п. 2.4.2-2.4.4 договора, ответчик получил согласие арендодателя, материалы дела не содержат.

Кроме того, в силу п. 4.8 договора стороны установили, что арендодатель обязуется возместить стоимость улучшений арендуемого помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, не отделимые без вреда для имущества, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Однако в настоящем дела прекращение договора аренды не было обусловлено инициативой арендодателя.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований возлагать на истца обязанность по компенсации стоимости улучшений арендуемого помещения.

С учетом вышеприведённых апелляционным судом мотивов относительно доводов подателя апелляционной жалобы о невозможности использования арендованного помещения в связи с отсутствием электрической мощности не менее 150 кВт, отключением электроэнергии 09.06.2020, судебная коллегия также нагла обоснованным отказ суда первой инстанции во взыскании с истца в пользу ответчика неустойки по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 за необеспечение коммунальной услугой в размере 106 929 руб. 60 коп. В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 было отказано правомерно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части размера удовлетворяемого первоначального иска, подлежит изменению и сумма государственной пошлины по иску, подлежащая взысканию с ответчика.

При цене уточненного первоначального иска в размере 5 440 963 руб. 81 коп. размер государственной пошлины по иску составит 50 205 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

ИП ФИО3 при подаче первоначального иска была уплачена госпошлина в размере 40 441 руб.

С учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 42 001 руб. 22 коп. (пропорционально удовлетворенной части исковых требований) относится на ответчика, в размере 8 203,78 руб. – на истца.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 40 441 руб. Недоплаченная государственная пошлина в размере 8 203 руб. 78 коп. подлежит взысканию с ИП ФИО3 в доход федерального бюджета.

Недоплаченная государственная пошлина в размере 1 560 руб. 22 коп. подлежит взысканию с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета.

При цене уточненного встречного иска в размере 4 772 028 руб. 10 коп. размер государственной пошлины по иску составит 46 860 руб.

ИП ФИО1 при подаче встречного иска была уплачена госпошлина в размере 53 852 руб.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска уплаченная ИП ФИО1 государственная пошлина в размере 46 860 руб. подлежит отнесению на ИП ФИО1, а излишне уплаченная государственная пошлина (6 992 руб.) за вычетом вышеуказанных 1 560 руб. 22 коп., то есть в размере 5 431,78 руб. подлежит возврату ИП ФИО1 из федерального бюджета.

В силу частичного удовлетворения апелляционной жалобы ИП ФИО1 с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2022 по делу № А07-15147/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 1 157 820 руб. 14 коп., в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 40 441 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8 203 руб. 78 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета госпошлину в сумме 5 431 руб. 78 коп., уплаченную по платежному поручению № 429 от 17.11.2020.».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

Ю.С. Колясникова