Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машиной Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2023 по делу № А07-16398/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

От Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) об обязании предпринимателя расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.06.2019 № 66-19-57зем в установленном законом порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2023 (резолютивная часть от 18.05.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением (относительно мотивировочной части) не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить в мотивировочной части, исключив из мотивировочной части решения суда вывод о признании ничтожным договора аренды от 10.06.2019 №66-19-57зем и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции неправомерно указал в мотивировочной части судебного акта в абзаце 5 на странице 8: «…судом установлена ничтожность данного договора и отсутствие правовых оснований для предоставления ответчику без торгов в льготном порядке земельного участка площадью 5377 кв.м». Ответчик с данным выводом суда не согласен, считает его выходящим за рамки заявленного иска о расторжении договора и необоснованным, поскольку в рамках дела № А07-16398/2022 судом не исследовался вопрос о необходимости использования для целей эксплуатации нежилого здания площадью 20,8 кв.м земельного участка площадью 5 377 кв.м, доказательства соразмерности используемого участка стоящему на нем зданию сторонами не предоставлялись. Полагает, что этот вопрос подлежит рассмотрению в рамках дела № А07-14119/2023 по иску Министерства к ИП ФИО1 о признании договора аренды земельного участка от 10.06.2019г. №66-19-57зем недействительной сделкой.

Апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка от 10.06.2019 №66-19-57зем является преждевременным и, имея преюдициальное значение для рассмотрения дела № А07-14119/2023, лишает ИП ФИО1 доступа к правосудию в рамках дела № А07-14119/2023 - в виде права заявлять ходатайство о применения исковой давности по делу о признании сделки недействительной.

Податель жалобы указал, что при подаче иска по делу № А07-16398/2022 Министерство выбрало неверный способ защиты права, до вынесения судом решения по этому делу истец это фактически признал и подал иск о признании договора аренды земельного участка от 10.06.2019 №66-19-57зем недействительной сделкой и применении последствия недействительности (ничтожности) сделки. На дату вынесения судебного решения по делу № А07-16398/2022 иск о недействительности договора был принят судом и назначено судебное заседание по вопросу признания спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой – этот факт являлся предметом обсуждения участников процесса по делу № А07-16398/2022 в судебном заседании 18.05.2023.

От Прокуратуры Республики Башкортостан потупил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 21.05.2019 № 1489-п между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет) и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2019 № 66-19-57зем (далее - договор), в соответствии с которым ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:173, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> в районе жилого дома № 45, общей площадью 5 377 кв. м, для обслуживания склада, с установленным сроком аренды с 22.05.2019 до 21.05.2024.

Указанный земельный участок передан ответчику 10.06.2019 по акту приема-передачи земельного участка.

На основании представления Прокуратуры г. Салавата от 09.06.2020 № 13-02-2020/2688 было установлено, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:173 по своей площади (5377 кв. м) значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 02:59:030220:171 площадью 20,8 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:173, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> в районе жилого дома № 45, общей площадью 5377 кв. м, имеет коэффициент застройки 0,39% с учетом объекта капитального строительства, принадлежащего ответчику на праве собственности площадью 20,8 кв. м.

Истец, обращаясь с настоящим иском, считает, что площадь предоставленного ответчику земельного участка по договору значительно превышает площадь, необходимую для обслуживания объекта недвижимости с кадастровым номером 02:59:030220:171 площадью 20,8 кв. м. Следовательно, ответчику необходимо расторгнуть договор и в последующем заключить новый договор аренды земельного участка той площади, которая необходима для обслуживания вышеуказанного объекта недвижимости. Кроме того, установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 02:59:030220:171 площадью 20,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:59:030220:173, имеет назначение «трансформаторная подстанция», тогда по договору указанный земельный участок ответчику предоставлен для обслуживания склада. Земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:173 используется ответчиком в нарушение разрешенного использования («Склады»).

Основанием для расторжения договора аренды истец указывает пункты 4.1.1, 6.2 и 6.2.1, 6.4.2 договора аренды земельного участка от 10.06.2019 № 66-19-57зем - использование земельного участка в нарушение разрешенного использования.

12.08.2021 завершена процедура реорганизации Комитета путем присоединения к Министерству и прекращением деятельности Комитета как самостоятельного юридического лица.

В адрес ответчика истцом была направлена претензия от 15.04.2022 № М04ТО-05-57-исх-181-Г о необходимости в срок до 16.05.2022 расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.06.2019 № 66-19-57зем в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства послужили истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об избрании Министерством ненадлежащего способа защиты гражданских прав, поскольку требование о расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2019 №66-19-57зем в связи с несоразмерностью площади земельного участка площади расположенного на нем нежилого здания фактически направлено на восстановление нарушенного права распоряжения публично-правового образования на земельный участок и удовлетворение такого требования в силу закона невозможно путем расторжения договора. При этом судом указано на то, что заключение договора аренды земельного участка площадью существенно превышающей площадь объекта без проведения торгов свидетельствует о предоставлении земельного участка в обход закона, что влечет ничтожность сделки. Также суд первой инстанции отметил, что те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований истец (несоразмерность площади земельного участка), являются основанием не для расторжения договора аренды, а для признания его недействительной сделкой.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет прав требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором в рамках заключенного договора, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в перечисленных в ней случаях. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно пункту 6.2 договора стороны закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в перечисленных в нем случаях, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при нарушении других условий договора.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

На основании статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно представленного в материалы дела договора купли-продажи с ФИО2 от 06.05.2014, назначение приобретаемого объекта недвижимости является «нежилое здание».

10.08.2022 сторонами при участии специалиста Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и независимого кадастрового инженера произведен осмотр планируемого к реконструкции объекта недвижимости, актом осмотра объекта недвижимости зафиксировано следующее: «Нежилое здание - имеется 3 входа и наименование «Нуриманова, 23» Вход № 1 ведет в помещение с 1 окном, на полу помещения лежат промышленные отопительные регистры. Вход № 2 ведет в помещение без окон, имеющее электрический кабель с подключенной переноской розеток 230 Вольт, электрические пробки старого образца. Вход № 3 ведет в помещение без окон, имеющее электрический выключатель и провод ведущий к нему. Примечания_ На момент обследования работающих электрических приборов в здании нет, визуально обнаруживаемых проводов от электроопоры до здания не имеется». К акту прилагаются фотографии на 6 (Шести) листах.

В силу пункта 4.2.6 Правил устройства электроустановок (Седьмое издание. Раздел 4. Распределительные устройства и подстанции. Главы 4.1, 4.2), утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 20.06.2003 № 242 «Об утверждении глав Правил устройства электроустановок», трансформаторная подстанция - электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, РУ, устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений.

В силу изложенного, в процессе судебного разбирательства стороны подтвердили, что спорное здание не является трансформаторной подстанцией.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и 6 пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Ответчик приобрел здание площадью 20,8 кв. м, расположенное на спорном земельном участке площадью 5 377 кв. м, на основании договора купли-продажи от 06.05.2014.

В материалы дела был представлен договор аренды земельного участка от 26.03.2015 № 25-15-57зем, предшествовавший заключению спорного договора аренды земельного участка, а также представление Прокуратуры г. Салавата от 09.06.2020 № 13-02-2020/2688 о несоразмерности земельного участка, предоставленного в аренду ИП ФИО1, площади объекта недвижимости расположенного на земельном участке.

По смыслу ст. ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта, целей его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Между тем предоставленный в аренду ИП ФИО1 земельный участок по своей площади (5377 кв. м.) значительно превышает площадь (20,8 кв. м.) расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Таким образом, предоставление без торгов земельного участка с явным многократным превышением площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего объекта недвижимости, не отвечает требованиям целевого назначения и использования земельного участка под данные строения. При этом доказательств того факта, что для эксплуатации зданий такой площади необходим указанный земельный участок арендатором не представлено.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 10.06.2019 № 66-19-57зем, заключенного в обход закона в отсутствии оснований для предоставления ответчику без торгов земельного участка, не может быть признан неправомерным.

Доказательств обратного ИП ФИО3 суду не представлено.

Правовая природа оснований признания договоров недействительными и оснований изменения и расторжения договоров различна. Договоры признаются недействительными в качестве ничтожных и оспоримых сделок в соответствии со ст. 167 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащие законам и правовым актам, основам правопорядка и нравственности, так же как и сделки, совершенные с пороками воли, правоспособности и дееспособности.

Основания для изменения и расторжения договоров - это правомерные волевые действия сторон договора, имеющие юридической целью изменение или прекращение договорно-правовых отношений.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка

Исходя из того, что на данном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке, поэтому он не может быть лишен права пользования земельным участком, который необходимым для эксплуатации этого объекта.

Расторжение договора влечет за собой возврат земельного участка арендодателю. При этом, требование о возврате земельного участка и сносе объекта недвижимости истцом не заявлено.

Таким образом, фактическая передача (возврат) департаменту земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. Возврат истцу спорного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Судом первой инстанции верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды по мотиву несоразмерности площади земельного участка, поскольку данное обстоятельство является основанием не для расторжения договора, а для констатации факта его недействительности

Кроме того, удовлетворение судом требования о расторжении договора может привести к констатации факта правомерности сделок истца и ответчика до момента вступления судебного акта в законную силу, в то время как судом установлена ничтожность данного договора и отсутствие правовых оснований для предоставления ответчику без торгов в льготном порядке земельного участка площадью 5377 кв. м.

Доводы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2023 по делу № А07-16398/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев