Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 по делу № А07-22396/2021.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – заявитель, ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании недействительным сообщения от 11.06.2021 № КУВД - 001/2020-8559768 об отказе в государственной регистрации права, обязании устранить допущенные нарушения, а именно прекратить запись 02-04- 22/005/2005-424 от 29.08.2005 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:0026 в виде аренды по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аграрная фирма «Удряк» (далее - ООО «Аграрная фирма «Удряк»), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - АО «Российский сельскохозяйственный банк», вместе – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 (резолютивная часть оглашена 10.11.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ТУ Росимущества (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:0026. По мнению апеллянта, в силу статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков, заключенные до 01.03.2015 и действующие на указанную дату, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды. Наличие преимущественного права на заключение договора аренды не исключает соблюдение условий и наличие оснований, предусмотренных пунктами 3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку срок договора аренды истек 25.05.2020, а соглашение о его продлении между сторонами достигнуто не было, действие договора не может быть продлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка доводам ТУ Росимущества об истечении срока действия залога права аренды, зарегистрированного сроком до 25.12.2016. Так как залог права аренды допускается в пределах срока договора аренды; исходя из положений п.п.3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение залога связано с прекращением права аренды 25.05.2020.

ООО «Аграрная фирма «Удряк» представлен отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв на апелляционную жалобу не приобщен к материалам дела, поскольку не представлены доказательства его направления лицам, участвующим в деле (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.07.2002 между Администрацией Чишминского района Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Чишминская», на основании постановления Администрации Чишминского района Республики Башкортостан №427 от 30.05.2005 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26, сроком на 15 лет.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 01.11.2012 в преамбулу договора внесены изменения, в соответствии с которым сторонами названного договора являются ТУ Росимущества и закрытое акционерное общество «Аграрная фирма «Удряк».

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора устанавливается в 15 лет, до 25.05.2020.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 25 891 400 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Сафаровский с/с, д. Удряк.

В отношении названного участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации на основании постановления Главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 19.02.2001 №166, осуществлена государственная регистрация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 №80 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аграрная фирма «Удряк» (с учетом преобразования), на срок с 29.08.2005 на 15 лет (до 25.05.2020), запись регистрации 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005. Также в отношении земельного участка имеется запись об ипотеке на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 №156200/0031-6.5, номер регистрации 02-04/131- 04/201/007/2015-7731/1, дата регистрации 06.04.2015, сроком по 25.12.2016, Залогодержателем является ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», залогодателем – ООО «Аграрная фирма «Удряк».

10.03.2021 ТУ Росимущества в Республике Башкортостан обратилось в Управление Росреестра с заявлением, поданном в электронной форме, о прекращении обременения объекта недвижимости в виде аренды земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26.

11.03.2021 по результатам проведения правовой экспертизы, государственным регистратором прав в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении осуществления регистрационных действий по государственной регистрации, по причине непредоставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

11.06.2021 на основании статьи 27 Закона о регистрации недвижимости государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации, в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-8559762 и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. В качестве таких причин Управлением Росреестра указано на наличие актуальной записи об ипотеке права аренды с земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26, что в силу пункта 4 статьи 53 Закона о регистрации недвижимости требует согласия залогодержателя на прекращение записи об обременении земельного участка.

Посчитав, что отказом в государственной регистрации прекращения договора аренды нарушены законные права и интересы арендодателя земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил наличие препятствий для погашения записи об аренде земельного участка при наличии действующего договора ипотеки.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 названного закона).

Специальная норма статья 51 Закона о регистрации недвижимости предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, обоснованность обжалуемого отказа в государственной регистрации связана с прекращением договора аренды земельного участка, а также допустимости такого действия при отсутствии волеизъявления залогодержателя права аренды.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор заключает на срок определенный договором. При этом, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г., положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 был изначально заключен 04.07.2002 без проведения торгов, на основании постановления Администрации Чишминского района Республики Башкортостан №427 от 30.05.2005 заключен, сроком до 25.05.2020.

Доказательств выражения до указанной даты сторонами договора намерений на отказ от него, суду не представлено. Напротив, 29.05.2020 ООО «Аграрная фирма «Удряк» обратилось к ТУ Росимущества с заявлением о продлении договора. Сообщение о невозможности продления направлено в адрес общества 29.06.2020, то есть после возобновления договора. Соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, действие договора аренды земельного участка возобновлено на неопределенный срок. Сведений о реализации права на отказ от такого договора материалы дела не содержат.

При сохранении действия договора, у ТУ Росимущества на основании одностороннего заявления, не имелось права на погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что право аренды земельного участка является предметом ипотеки в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 №156200/0031-6.5, в отношении которого произведена государственная регистрация.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

По общему правилу, изложенному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение заложенного права (права аренды в рассматриваемом случае) влечет прекращение его залога.

В рамках производства по делу о банкротстве ООО «Аграрная фирма «Удряк», определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.01.2020 требования АО «Россельхозбанк» включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом имущества, в том числе по договору №156200/0031-6.5 о залоге права аренды земельных участков от 26 марта 2015 года.

При таких обстоятельствах, прекращение договора аренды на основании заявления арендодателя влияет на права залогодержателя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», что означает наличие спора о праве.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из названного, незаконность действий регистрирующего органа заявителем в порядке части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана, в удовлетворении требований отказано обоснованно.

Анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше в силу чего не требует дополнительной аргументации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 по делу № А07-22396/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю. Соколова

Судьи: И.А. Аникин

В.А. Томилина