Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2017 по делу № А07-25687/2016 (судья Журавлева М.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Автодок-Башкирия» (далее – ООО «Автодок-Башкирия», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик), в котором просило:

- принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 25, в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 061 016 руб. 95 коп. без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением от 20.03.2017 № 04/03-2017, составленным индивидуальным предпринимателем ФИО1 по делу № А07-25687/2016»;

- в пункте 3.3.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 текст: «211 016 руб. 95 коп.» заменить на текст: «106 101 руб. 69 коп.»;

- внести соответствующие изменения в график платежей, прилагаемый к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 в отношении нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 25 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. <...>).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Администрация, третье лицо), закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (далее также – ЗАО «Эксперт-Оценка», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.06.2017 (резолютивная часть объявлена 15.06.2017) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что отчет ЗАО «Эксперт-Оценка», произведенный в установленном законом порядке, а также условия приватизации, утвержденные постановлением Администрации от 05.08.2016 № 1208, не оспорены в судебном порядке и незаконными не признаны. Управление отмечает, что у него отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи по другой цене кроме той, которая была определена независимым оценщиком. Податель жалобы также настаивает на том, что в судебном экспертном заключении имеются ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта экспертизы. Так, в экспертизе по аналогу № 2 в объявлении (страница 46) не указано состояние внутренней отделки, но при этом эксперт при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом в таблице на странице 19 применяет для аналога № 2 корректировку на отделку - (- 18 %), в то время как состояние отделки объекта экспертизы – стандартное, простая отделка, что приводит к снижению стоимости объекта экспертизы. В экспертизе по аналогу № 3 в объявлении (страница 47) указано состояние отделки - получистовая, на полу сделана бетонная стяжка, однако эксперт при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом в таблице на странице 19 применяет для аналога № 3 корректировку на отделку - (- 18 %), в то время как состояние отделки объекта экспертизы - стандартное, простая отделка, что также приводит к снижению стоимости объекта экспертизы.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 14.09.2017 судебное разбирательство было отложено до 09.10.2017.

На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Ермолаева Л.П. заменена на судью Пирскую О.Н.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управление направило в адрес ООО «Автодок-Башкирия» письмо от 09.08.2016 № УЗ-6128 (т. 1, л. д. 14) с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 25, в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В дополнение к письму было приложено постановление Администрации от 05.08.2016 № 1219 «Об условиях приватизации объекта нежилого муниципального фонда - нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 25» (т. 1, л. д. 15-17) и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 с приложением графика платежей (т. 1, л. д. 18-22).

Согласно условиям приватизации объекта муниципального нежилого фонда рыночная стоимость указанного объекта в соответствии с отчетом от 27.06.2016 № 16-14/11-20-Н, составленным ЗАО «Эксперт-Оценка», равна 2 110 169 руб. 49 коп. (без учета НДС).

Согласно пункту 2.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 110 169 руб. 49 коп., без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком - ЗАО «Эксперт-Оценка».

Пунктом 3.1.1 проекта договора предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 211 016 руб. 95 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

07 сентября 2016 года общество в ответ на указанное предложение представило в Управление письмо от 06.09.2016 № 26 (т. 1, л. д. 24), в котором подтвердило свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и приложило протокол разногласий от 06.09.2016 к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016 (т. 1, л. д. 23) и отчет от 02.09.2016 № 12-9К/16 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ИП ФИО2) (т. 1, л. д. 25-76), в связи с тем, что, по мнению ООО «Автодок-Башкирия», в представленном проекте договора купли-продажи была указана завышенная цена помещений.

Согласно указанному отчету ИП ФИО2 рыночная стоимость объекта экспертизы составила 1 060 508 руб. 47 коп. (без учета НДС).

Управление направило в адрес общества письмо от 09.09.2016 № 29099, в котором отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016 (т. 1, л. д. 77).

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене послужило основанием для обращения истца в суд с указанными ранее требованиями.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.12.2016 (т. 1, л. д. 113-115) по ходатайству общества (т. 1, л. д. 97) по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без НДС) объекта недвижимости - нежилых помещений подвала, встроенно-пристроенные к четырехэтажному зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Кольцевая, 25, общей площадью 75,2 кв. м (номера помещений 29, 30, 31, 32, 33, 34), по состоянию на 07.09.2016. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

21 марта 2017 года в материалы дела от ИП ФИО1 поступило заключение эксперта от 20.03.2017 № 04/03-2017, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 07.09.2016 составляет 1 061 016 руб. 95 коп. (т. 2, л. д. 3-58).

Арбитражный суд апелляционной инстанции также приобщил к материалам дела отчет об оценке от 27.06.2016 № 16-14/11-20-Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилых помещений подвала 4-х этажного жилого здания, общей площадью 75,2 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 25, составленный ЗАО «Эксперт-Оценка» по заявке Управления (т. 2, л. д. 134-179).

Удовлетворяя исковые требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорных нежилых помещений, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, сочтя экспертное заключение ИП ФИО1 обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона № 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для Управления заключение договора является обязательным.

Управление в настоящем случае не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого помещения. Более того, выкуп производится по предложению самого ответчика.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ООО «Автодок-Башкирия» в порядке Закона № 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 2 110 169 руб. 49 коп. без учета НДС на основании отчета от 27.06.2016 № 16-14/11-20-Н, составленного ЗАО «Эксперт-Оценка».

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного помещения.

Проведение судебной экспертизы судом было поручено ИП ФИО1.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 07.09.2016 составляет 1 061 016 руб. 95 коп. (т. 2, л. д. 3-58).

Вопреки утверждению подателя жалобы, обозначенное заключение от 20.03.2017 № 04/03-2017 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, заключение подготовлено по итогам натурного обследования помещения и анализа рынка объекта оценки и его эффективного использования; содержание и результаты исследований с указанием примененных подходов и методов отражены в тексте заключения, в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, материалы, положенные в его основу, перечислены, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Доводы о несогласии с указанным судебным экспертным заключением, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, заявлялись ответчиком и при рассмотрении спора арбитражным судом первой инстанции (протокол судебного заседания от 20.04.2017, т. 2, л. д. 23). С целью разрешения вопросов, возникших у ответчика, арбитражный суд первой инстанции вызвал эксперта ИП ФИО1 в судебное заседание для дачи пояснений по возникшим вопросам. В судебном заседании 15.06.2017 эксперт дал мотивированные пояснения по заданным судом и представителями сторон вопросам.

Так, эксперт пояснил, что при расчете стоимости объекта оценки исходил из того, что исследуемое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается материалами заключения от 20.03.2017 № 04/03-2017 (т. 2, л. д. 8-12). Указал, что в ходе осмотра при частичном вскрытии линолеума, навесного потолка было обнаружено неудовлетворительное состояние пола и потолка, растрескавшаяся штукатурка.

В то же время, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в отчете об оценке от 27.06.2016 № 16-14/11-20-Н, выполненном ЗАО «Эксперт-Оценка», указано на удовлетворительное состояние спорного помещения без приведения конкретного описания помещения (т. 2, л. д. 161 оборот).

Также в судебном заседании эксперт пояснил, что аналог 2 представляет собой подвальное помещение (т. 2, л. д. 48), аналог 3 представляет собой помещение с получистовой отделкой, стены выполнены в стиле «Лофт», на полу бетонная стяжка (т. 2, л. д. 49). Корректировка на отделку произведена унифицированная на основании справочника оценщика о стоимости ремонта.

Обоснованное ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы ответчик не заявил.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в отчете об оценке от 27.06.2016 № 16-14/11-20-Н, выполненном ЗАО «Эксперт-Оценка» и положенном в основу проекта спорного договора Управлением, оценщиком был применен лишь сравнительный подход при оценке. От применения доходного подхода эксперт отказался, сославшись лишь на снижение спроса на рынке недвижимости.

Между тем, в заключении эксперта от 20.03.2017 № 04/03-2017 применены два подхода в оценке – сравнительный и доходный.

Одновременно арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения по результатам судебной экспертизы (1 061 016 руб. 95 коп.) определена соотносимой со стоимостью, определенной в отчете ИП ФИО2 (1 060 508 руб. 47 коп.) по заявке истца. С другой стороны, данная величина, определенная двумя независимыми оценщиками, значительно отличается от стоимости имущества, указанной в проекте спорного договора.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 20.03.2017 № 04/03-2017 отражает реальную рыночную стоимость спорных помещений, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этих помещений.

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2017 по делу № А07-25687/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: Г.Н. Богдановская

О.Н. Пирская