Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Камертон» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу № А07-32405/2017 (судья Насыров М.М.).

При участии в судебном заседании представителя ООО «Камертон» - ФИО1 (доверенность от 23.10.2017).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Камертон» (далее - ответчик, ООО «Камертон») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2480-2002 от 02.10.2002 за период с 18.10.2014 по 30.06.2017 в размере 342 760 руб. 86 коп., неустойки за период с 11.11.2014 по 19.06.2017 в размере 49 795 руб. 37 коп.(с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.03.2018 (резолютивная часть объявлена 02.03.2018) исковые требования удовлетворены: суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг в размере 342 760 руб. 86 коп., неустойку в размере 49 795 руб. 37 коп.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 851 руб. (л.д. 142-153).

С указанным решением не согласилось ООО «Камертон» (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на несоблюдение истцом досудебного претензионного порядка рассмотрения спора. ООО «Камертон» представленную в материалы дела претензию не получало.

Податель жалобы также указывает на пункт 3.3 спорного договора, которым предусмотрено, что продление договора не неопределённый срок исключается при любых обстоятельствах. В связи с изложенным, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика арендную плату за срок, после прекращения договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2002 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Мика» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2480-2002 (л.д. 10-12).

Указанный договор заключен на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13.09.2002 № 433.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок на праве общего долевого пользования с совладельцами здания ООО фирма «Мика», площадью 225,50 кв.м., что составляет 2255/2590 от общей площади земельного участка, находящийся по адресу: <...>, для размещения административного здания.

Настоящий договор заключается сроком до 13.09.2005 (пункт 3.1 договора).

Продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата исчисляется с 13.05.2002 и вносится равными долями ежемесячно от указанной в пункте 4.2 договора суммы, в срок до десятого числа следующего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря.

Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка (пункт 4.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.8 договора неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Согласно пункту 7.2 договора начисление пени по договору аренды устанавливается в размере, установленном законодательством для земельного налога.

Указанный договор зарегистрирован 22.11.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, общество с ограниченной ответственностью фирма «Мика» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Камертон».

19.06.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия № УЗ 5107, согласно которой задолженность ООО «Камертон» составляет 434 248 руб. 51 коп., неустойка – 80 728 руб. 59 коп. (л.д. 17-18). Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности рассматриваемого договора и отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по нему. При этом, поскольку сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по оплате платежей в виде неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований и в части неустойки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано ранее, настоящий договор заключается сроком до 13.09.2005 (пункт 3.1 договора).

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. Договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия.

Между тем положениями пункта 3.4 договора предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несовременный возврат земельного участка в соответсвии со статьей 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленным настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределённый срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» также разъясняется, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Поскольку ООО «Камертон» является собственником помещения в здании на спорном земельном участке, соответственно, продолжает пользоваться земельным участком и в соответствии с нормами действующего законодательства о платности землепользования, обязано оплачивать платежи за фактическое пользование по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенных правовых норм и разъяснений, отклоняется довод ответчика о необоснованности взыскания арендной платы по истечении действия договора.

Расчет задолженности (л.д. 80-83) проверен арбитражным судом первой инстанции, признан верным по периоду начисления, кадастровой стоимости, ставки арендной платы и коэффициенту.

Довод апеллянта об использовании земельного участка меньшей площадью в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтвержден. Собственник объекта недвижимости обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой таким объектом, и необходимой для его использования (эксплуатации).

Более того, как верно указал суд первой инстанции по ранее рассмотренному делу N А07-12673/2006, Федеральным арбитражным судом Уральского округа установлено, что на основании постановления от 13.09.2002 N 4330 между администрацией (арендодателем) и обществом "Фирма Мика" (арендатор) 02.10.2002 заключен договор аренды N 2480-2002 земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Свердлова, 83/2, площадью 225, 5 кв. м (без выдела в натуре), что составляет 2255/2590 от общей площади земельного участка, составляющей 259 кв. м.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность в размере 342 760 руб. 86 коп. за период пользования с 18.10.2014 по 30.06.2017.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика на основании пункта 7.2 договора неустойки за просрочку платежей за период с 11.11.2014 по 19.06.2017 в размере 49 795 руб. 37 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как указано ранее, согласно пункту 7.2 договора начисление пени по договору аренды устанавливается в размере, установленном законодательством для земельного налога

В абзаце 2 пункта 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Следовательно, исходя из условий договора аренды, стороны оговорили в нем ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности по арендной плате за соответствующий период.

Таким образом, условие о размере неустойки сторонами согласовано.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежит неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку с учетом требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора от аренды обязательство ответчика уплатить арендную плату за его пользование сохранилось, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для начисления договорной неустойки на задолженность по арендной плате, образовавшейся и после прекращения действия договора.

С учетом указанного ранее требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.11.2014 по 19.06.2017 в размере 49 795 руб. 37 коп. правомерно удовлетворено.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка разрешения спора полежат отклонению в силу следующего.

В материалах дела имеется претензия от 19.06.2017 № УЗ 5107, квитанция о его направлении в адрес ответчика, уведомление о ее получении.

Согласно указанному письму истец сообщает о наличии у ответчика задолженности в размере 434 248 руб. 51 коп., начислении неустойки в размере 80 728 руб. 59 коп.

Суд апелляционной инстанции поясняет, что содержание данного письма позволяет достоверно установить как основание, так и предмет заявленных по ним требований.

Таким образом, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора следует признать соблюденным.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчику было известно о наличии задолженности.

Заявляя довод о несоблюдении истцом претензионного порядка, ответчик не указал на возможность добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не влияют на законность принятого по делу решения об отказе в удовлетворении иска по приведенным выше мотивам.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению, но мотивировочную часть решения суда первой инстанции следует считать измененной с учетом изложенного в настоящем постановлении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу № А07-32405/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Камертон» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.Н. Пирская

Судьи Г.Н. Богдановская

Л.П. Ермолаева