Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2018 по делу № А07-6815/2018 (судья Напольская Н.Е.).

Администрация муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экотек» (далее – ООО «Экотек», ответчик) о взыскании 722 503 руб. 01 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем за период с 06.05.2016 по 31.12.2017, 132 525 руб.
12 коп. пени за период с 11.06.2016 по 10.01.2018, о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем (л.д.34 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2018 (резолютивная часть от 15.08.2018) в удовлетворении исковых требований в части взыскания 722 503 руб. 01 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем за период с 06.05.2016 по 31.12.2017, 132 525 руб. 12 коп. пени за период с 11.06.2016 по 10.01.2018 отказано. Исковые требования Администрации в части расторжения договора аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем оставлены без рассмотрения (л.д.120-130 т.1).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем без рассмотрения, не изучив текст претензии от 22.12.2017 №538. Истец указывает, что из текста указанной претензии следует, что истец предупредил ответчика о необходимости исполнения им обязательства в течение 5 дней, в случае неисполнения явиться для расторжения договора аренды земельного участка в добровольном порядке, а в случае отказа от расторжения предупредил, что будет вынужден обратиться в суд.

Кроме того, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подтверждается предоставленными в материалы дела копиями почтовой квитанции от 22.12.2017 и отчета об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором. Отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.02.2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Экотек» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 31-15-18зем, по условиям которого на основании постановления администрации МР Зилаирский район РБ от 27.02.2015 № 183 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 8548 кв. м (0,8548 га) из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 02:25:040502:102, находящийся по адресу: РБ, Зилаирский район, Зилаирский с/с, с. Зилаир, для строительства и размещения станции заправки бензином, дизельным топливом, сжатым природным и сжиженным нефтяным газом с размещением пункта наполнения бытовых баллонов газом, кафе и магазинов в с. Зилаир.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 27.02.2015 по 26.02.2025.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы на 2015 год составляет 36 200 руб. 63 коп.

В силу п. 3.2 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа каждого месяца путем перечисления на счет УФК по РБ.

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата начисляется с 27.02.2015.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.5 и нарушения других условий договора, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор.

В соответствии с п. 4.2.1 договора арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора; пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора (п. 6.4 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 07.10.2015 (л. д. 27 об).

В обоснование исковых требований, Администрация указывает, что в период с 06.05.2016 по 31.12.2017 ООО «Экотек» арендная плата за пользование земельным участком не вносилась, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 722 503 руб. 01 коп.

В качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом приложена претензия исх. № 538 от 22.12.2017 с требованием уплаты задолженности по арендной плате, пени, и требование о расторжении договора аренды земельного участка № 537 от 22.12.2017 (л. <...>).

На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования ответчиком земельного участка с даты передачи участка ввиду отсутствия возможности использования земельного участка для целей, предусмотренных в договоре. Принимая решение об оставлении исковых требований в части расторжения договора без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, с учетом фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности использовать арендатором земельный участок по назначению, в связи с чем, оснований для возврата земельного участка не имеется.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Судом первой инстанции установлено, и следует из постановления администрации МР Зилаирский район от 27.02.2014 № 153, что на ООО «Экотек» возложена обязанность получить в отделе архитектуры и градостроительства администрации МР Залаирский район РБ градостроительный план земельного участка (л. д. 83).

Письмом от 03.07.2015 исх. № 143-07/15 ООО «Экотек» обращалось в Администрацию МР Зилаирский район РБ о выдаче градостроительного плана земельного участка и выписки из градостроительного регламента по объекту: «Строительство многотопливного автозаправочного комплекса, расположенного по адресу: РБ, <...> м восточнее от существующего АЗС № 168 ОАО БНП» (л. д. 74). На данное обращение арендатора 14.07.2015 администрацией МР Зилаирского района дан ответ (исх. № 224), согласно которому оказание муниципальной услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков на территории МР Зилаирский район РБ» откладывается на год по причине отсутствия в бюджете района денежных средств (л. <...>).

Кроме того, заявлением № 148-18/15 от 12.08.2015 ООО «Экотек» просило внести изменения в правила землепользования и застройки СП Зилаирский сельсовет МР Зилаирский район (л. д. 85).

В письме от 11.09.2015 № 1903/1 ООО «Экотек» было сообщено, что заявление о внесении изменений в Правила землепользования и застройки рассмотрено и направлено в Комиссию, о всех принятых решениях будет сообщено дополнительно (л. д. 86).

28.06.2017 ООО «Экотек» повторно обратилось с заявлением о подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка в целях осуществления строительства объекта капитального строительства (л. д. 61). Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Экотек» выдан градостроительный план земельного участка, суду представлено не было.

В связи с затягиванием внесения изменения в правила землепользования и застройки, выдачей градостроительного плана земельного участка общество «Экотек» неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями о возможности снижения ставки арендной платы на период строительства начиная с 01.05.2016 (л. д. 73,87).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в действующем генеральном плане с. Зилаир, утвержденном 28.03.2014 № 163, и Правилах землепользования и застройки СП Зилаирский сельсовет от 22.04.2015 № 223 территориальная зона земельного участка с кадастровым номером 02:25:040502:10, арендуемого ООО «Экотек», не была обозначена, так как договор заключен только 27.02.2015. В связи с текущими изменениями градостроительного планирования возникла необходимость внесения изменений в действующие документы территориального планирования с. Зилаир. Истец в пояснениях (л.д.102-103) сообщил, что в настоящее время ГУП РБ «Башагропромпроект» в соответствии с муниципальной программой, утвержденной постановлением Администрации МР Зилаирский район РБ от 08.12.2017 № 1052, ведет работы по внесению изменений в генеральный план с. Зилаир, срок окончания работ 15.11.2018. В дальнейшем Администрацией МР, в частности, отделом архитектуры, будут скорректированы Правила землепользования и застройки СП Зилаирский сельсовет, где спорный земельный участок будет включен в территориальную зону промышленности.

Согласно акту обследования земельного участка от 10.08.2018 № 3 земельный участок не освоен, здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют (л.д.105).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку истцом в материалы дела не предоставлено доказательств использования ответчиком земельного участка с даты передачи участка ввиду отсутствия возможности использования земельного участка для целей, предусмотренных в договоре.

Оснований для переоценки указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Системное толкование указанной нормы со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание сложившуюся переписку сторон, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы долга за спорный период, поскольку Администрация предоставила ответчику в аренду земельный участок, который нельзя было использовать по назначению (для строительства размещения станции заправки бензином), доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика арендной платы по договору аренды и пени.

Оставляя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2015 №31-15-18зем без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма № 66).

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается представленными в материалы дела претензией № 538 от 22.12.2017 и требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2017 №537 (л.д.20), в которых истец указал ответчику на систематическое нарушение обязательства по внесению арендной платы с 11.02.2016, предложил на основании пункта 4.1.1 договора расторгнуть договор аренды, потребовал в течение 30 дней с момента получения указанного требования погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам, указав, что в случае неудовлетворения претензии требование о расторжении договора будет передано на рассмотрение суда.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, отсутствие необходимости в исследовании дополнительных доказательств и в целях процессуальной экономии, апелляционный суд полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора в настоящем судебном заседании по существу.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора не имеется в силу следующего.

Истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено доказательств систематического нарушения условий договора в части внесения арендных платежей.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное не лишает истца права на расторжение спорного договора по иным основаниям в установленном законом порядке

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению, как принятое при неправильном применении норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Взыскание с Администрации муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан государственной пошлины по апелляционной жалобе не производится ввиду освобождения от ее уплаты при обращении в арбитражные суды (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2018 по делу № А07-6815/2018 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская

И.Ю. Соколова