Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2017 по делу № А07-9/2014 об отказе в признании недействительной сделки должника (судья Боженов С.А.).

В судебном заседании приняли участие:

представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 11.08.2017);

представители акционерного общества «Доринда» – ФИО3 (паспорт <...>, доверенность от 15.08.2016), ФИО4 (паспорт, доверенность от 13.11.2017), ФИО5 (паспорт, доверенность от 01.11.2017);

ФИО6 (паспорт).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2014 (резолютивная часть от 03.02.2014) в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - общество «Энергогазстрой», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО1 (далее – ФИО1).

Решением арбитражного суда от 07.07.2014 (резолютивная часть от 30.06.2014) общество «Энергогазстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1

На рассмотрение арбитражного суда поступило заявление конкурсного управляющего общества «Энергогазстрой» ФИО1 (далее - конкурсный управляющий) о признании недействительной сделки должника – договора от 22.02.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1067-12 от 26.12.2012, заключенного с акционерным обществом «Доринда» (далее - общество «Доринда», ответчик).

Определением арбитражного суда от 09.06.2017 (резолютивная часть от 06.06.2017) в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной отказано.

Не согласившись с вынесенным определением от 09.06.2017, конкурсный управляющий обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления конкурсного управляющего в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Заявитель жалобы указал, что в дело представлено пять судебных экспертиз, три из которых однозначно свидетельствуют о существенно в худшую для должника сторону (2-2,5 раза) отличии цены оспариваемой сделки от рыночной. Два других заключения до применения понижающего коэффициента и допущения математической ошибки при вычислении, которые привели к существенному занижению рыночной стоимости оцениваемого права, также указывали на занижение цены в 2,1-2,4 раза. В связи с чем, вывод суда об отсутствии в деле доказательств, свидетельствующих о занижении стоимости уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, необоснован.

Податель жалобы отметил, что методические рекомендации № 1102-р от 10.04.2003, на которые сослался суд, отклоняя первое заключение, не носят императивного характера, при этом, требования глав 1-4 экспертом были соблюдены; не использование в экспертном заключении незначительной части, перечисленных в главе 3 методических рекомендаций, не могло повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки в ту или иную сторону, не свидетельствует о составлении экспертного заключения с нарушением предъявляемых требований; суд не указал, какие конкретно вопросы остались невыясненными, при том, что на вопросы представителя ответчика, экспертом даны ответы; назначая повторную экспертизу, суд не указал, в чем конкретно заключается противоречивость выводов; представитель конкурсного управляющего не ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, воспользовавшись своим правом на представление кандидатуры эксперта.

По мнению заявителя жалобы, судом необоснованно подвергнуто сомнению экспертное заключение повторной экспертизы на основании возражений ответчика; так, срок действия договора аренды с учетом разрешения на строительство является достаточным для возведения готового объекта, как у примененных объектов-аналогов; вывод суда о том, что арендатор может потерять земельный участок в случае, если не успеет достроить объект в пределах срока договора аренды, не соответствует правовой позиции, действовавшей на тот момент (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08); необоснован вывод о том, что экспертом неверно применена методика определения стоимости по переходу от стоимости земельного участка к стоимости права аренды; выбор методики определения стоимости оцениваемого объекта является правом эксперта; эксперт в заключении обосновал применение выбранного им подхода; ФСО № 7 указывает на возможность избрания иной методологии расчетов, самостоятельного определения метода оценки в рамках каждого из выбранных подходов.

Заявитель считает, что эксперт при проведении дополнительной экспертизы необоснованно посчитал, что у объекта оценки не имеется инженерной инфраструктуры (коммуникаций) и применил понижающую корректировку в размере 36 %; наличие коммуникаций подтверждается материалами дела – письмом Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы и градостроительным планом земельного участка; кроме того, эксперт не обосновал применение поправки именно на 36 % ни нормативно-методическими рекомендациями, ни справочной литературой; указанное привело к существенному занижению стоимости, в отсутствие данной корректировки стоимость права аренды составит 201 602 015 рублей.

По мнению подателя жалобы, удовлетворение заявления ответчика об отводе эксперта ФИО7 необоснованно, судом не указано, каким образом наличие между лицами обособленных гражданско-правовых отношений способно подчинить эксперта воле должника; само по себе наличие договоров на оказание услуг не может свидетельствовать о заинтересованности экспертного учреждения в исходе рассмотрения настоящего дела, что подтверждается судебной практикой; ответчиком не заявлено ни одного возражения относительно самого заключения (в отличие ранее проведенных экспертиз), методики проведения оценки примененных аналогов, полученного результата в заключении; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, информация о договорных отношениях имелась в свободном доступе, отражена на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве, в связи с чем, заключение не подлежало исключению, немотивированный отвод повлек нарушение прав стороны на представление доказательств и доступ к судебной защите.

Заявитель полагает, что экспертное заключение ФИО8 проведено с нарушением методических рекомендаций, экспертом не применена необходимая корректировка на срок аренды, процентное соотношение срока аренды объектов-аналогов к объекту оценки рассчитано неверно, смыслом расчета является то, что цены объектов-аналогов должны соответствовать, как если бы у них до окончания срока аренды оставалось 34 месяца, цене объекта оценки; не применение корректировок на срок аренды повлекло за собой существенное снижение рыночной стоимости кв.м объекта оценки и в последующем, соответственно повлияло на итоговую стоимость объекта оценки; применение корректировок позволит установить рыночную стоимость объекта оценки, соответствующей цене в 193 373 188 рублей.

В дополнениях к жалобе заявитель, ссылаясь на условия договора по оплате (пункт 3.1), представленные ответчиком на стадии апелляционного пересмотра платежные поручения, указал, что предметом спора является сделка в части стоимости цены уступки права аренды, стоимость ТУ и договоров тех.присоединения предметом спора не является, платежи от 24.02.2012, 29.05.2013 осуществлены не за передачу прав аренды на земельный участок, а по другим основаниям – по договору займа и в оплату цены уступки прав за тех. условия, платеж на сумму 40 миллионов рублей совершен за год до заключения спорного договора, следовательно, платежные документы не относимы к предмету спору (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а из 90 миллионов рублей, причитавшихся по договору в оплату цены передачи прав аренды участка, фактически уплачено только 50 миллионов рублей. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), заявитель отметил, что из смысла ее следует, что неравноценность может следовать как из фактического исполнения сделки, так и из цены сделки. Согласно заключению эксперта ФИО7 рыночная стоимость права уступки аренды составила 176 258 000 рублей, следовательно, сделка совершена при неравноценном встречном предоставлении, как исходя из цены сделки (90 миллионов рублей), так и по фактическому ее исполнению (50 миллионов рублей). Заявление об оспаривании сделки подано в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также сослался на положения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 апелляционная жалоба конкурсного управляющего принята к производству, судебное заседание назначено на 17.08.2017. В последующем определениями суда от 17.08.2017, 07.09.2017, 24.10.2017, 14.11.2017 судебное разбирательство откладывалось для запроса, представления дополнительных доказательств, обеспечения явки единственного учредителя должника.

Определением Заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 в составе суда произведена замена судьи Калиной И.В., находящейся в отпуске, на судью Ершову С.Д., в связи с чем, рассмотрение жалобы начато сначала.

Дополнения к жалобе приняты к рассмотрению (с учетом факта представления документов исключительно на стадии апелляционного пересмотра), а дополнительно представленные пояснения лиц, участвующих в деле, и доказательства, а также отзывы ответчика и кредиторов приобщены к материалам дела в целях проверки доводов жалобы, установления значимых для дела обстоятельств (статьи 49, 66, 168, 260, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения жалобы опрашивался эксперт ФИО7, приобщено к материалам дела экспертное заключение данного эксперта, которое было исключено из числа доказательств судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции посчитал, что указываемые ответчиком ссылки на наличие иных договорных отношений с должником по вопросу оценки другого имущества должника (по характеру, исходя из стоимости, не сопоставимой с ценой по спорной сделке) не могли быть приняты во внимание, поскольку доказательств того, что данные обстоятельства повлияли выводы эксперта, не имеется. С учетом положений гражданского законодательства, вступая в гражданско-правовые отношения, стороны исходят из свободы волеизъявления на заключение договора, следовательно, отсутствует факт зависимости. При этом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а сведения о привлечении эксперта в качестве оценщика должником на договорных условиях были размещены в открытом доступе (на сайте ЕФРСБ), следовательно, ответчик имел возможность заявить отвод эксперту до проведения экспертизы. В связи с чем, ходатайство ответчика об исключении данного заключения из числа доказательств, заявленное на стадии апелляционного пересмотра, отклонено.

Заявления должника и ответчика о фальсификации доказательств (заявлений ФИО6/т.16, л.д. 100, 116/ и копии доверенности/т.16. л.д. 120/, т.16, л.д. 117, т.17. л.д. 27) отклонены (статья 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с учетом нижеследующего.

ФИО6 (как единственный участник должника и бывший руководитель его, непосредственный участник, указанный в качестве подписантов всех спорных документов) была вызвана в судебное заседание, дала пояснения, в том числе по вопросам деятельности должника, взаимоотношениям с ответчиком.

Ссылка ответчиком на спорную доверенность приведена в обоснование полномочий ФИО9 на заключение от имени должника соглашения о зачете требований по возврату займа в счет исполнения обязательств ответчика по оплате части цены по спорному договору об уступке прав аренды.

Доверенность, в отношении которой подано должником заявление о фальсификации, представлена в виде копии, верность которой удостоверена печатью организации должника и подписью, проставленной от имени руководителя должника, оригинал доверенности отсутствует (ответчик отрицает его нахождение у себя, должник поясняет, что в переданных руководителем документах спорный документ отсутствует), при этом копия доверенности и на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции к моменту проведения заседания от 05.03.2015 имелась в материалах дела (т.2, л.д. 111; представлена с материалами отзыва) и возражений по ней не заявлялось, ссылок на выдачу доверенности иного содержания не приведено. Апелляционный суд полагает, что проверкой подлинности удостоверительной надписи на копии доверенности не смогут быть установлены либо опровергнуты значимые для дела обстоятельства, исходя из заявленных предмета и оснований.

Ответчик выразил сомнения, что заявления подписаны ФИО6, являвшейся руководителем должника, поскольку ни в одном из заявлений не содержатся данные, позволяющие идентифицировать лицо, подписавшее заявления (не указаны паспортные данные).

Так, ФИО6 в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердила, что оформляла заявления, которые были представлены в суд, предоставила пояснения, те же, что изложены в спорных заявлениях, а также иные на вопросы суда и представителей сторон, касающиеся вопросов деятельности должника, взаимоотношений с ответчиком.

Исходя из положений процессуального законодательства, за достоверность предоставленных сведений ФИО6 в любом случае несет ответственность, как лицо, участвующее в деле. С учетом изложенного, сомнений в том, что спорные документы (заявления ФИО6), о фальсификации которых заявлено, составлены и подписаны ФИО6, бывшим руководителем должника, а не другим лицом, не имеется. Обоснованность сомнений ответчика документально не подтверждена. Оценка данным доказательствам может быть дана с точки зрения достоверности при сопоставлении с иными доказательствами.

В связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для проверки соответствующих заявлений в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель должника поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представители ответчика указали на отсутствие оснований для удовлетворения, ссылаясь на доводы отзыва.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, должник зарегистрирован в качестве юридического лица при создании 30.06.2004, уставный капитал 10 000 рублей (запись от 30.06.2004), адрес: <...>, единственным учредителем со 100 % долей участия номинальной стоимостью 10 000 рублей значится ФИО6 (запись от 13.04.2011); основным и дополнительными видами деятельности значатся – производство земляных работ, общестроительных работ по возведению зданий, по строительству прочих зданий и сооружений, не включенных в другие группировки, по строительству автомобильных дорог, железных дорог (запись от 30.06.2004) (т.1, л.д. 70-81).

Ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица при создании 28.09.1995, перерегистрация произведена 05.08.2002, адрес г. Санкт-Петербург (запись от 12.10.2009), уставный капитал 55 000 рублей (запись от 05.08.2002) (т.1, л.д. 82-111).

Должник имеет допуск к определенному виду/видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (свидетельства саморегулируемой организации от 17.12.2010, 12.07.2012, т.2, л.д. 100-108).

05.10.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и должником (арендатор) в лице директора ФИО6 заключен договор № 1333-11 аренды земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:219, площадью 53085 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской, на срок с 13.09.2011 по 13.09.2014 для проектирования и строительства торгового комплекса (т.1, л.д. 39-40). Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 993 150,28 рублей, оплата должна производиться ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Земельный участок передан по акту арендатору 05.10.2011 (т.1, л.д. 43).

Согласно кадастровому паспорту от 26.09.2011 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка (категории – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгового комплекса) составляет 134 209 497 рублей (41-42).

28.12.2011 между должником в лице директора ФИО6 и ответчиком в лице представителя, действующего на основании доверенности заключен предварительный договор относительно подготовки и заключения в последующем: 1) договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № 1333-11 от 05.10.2011 земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:219, площадью 53085 кв.м, 2) договора генерального подряда на строительство на вышеуказанном земельном участке торгового комплекса ориентировочной площадью 18370 кв.м в соответствии с техническим заданием, 3) договора купли-продажи проектной документации на строительство на вышеуказанном участке названного комплекса (т.1, л.д. 26-30, 31-38, 44-54). Необходимыми условиями для заключения договора уступки по договору аренды являлись – полное освобождение земельного участка от материальных объектов, расположенных на нем, получение должником градостроительного плана, разработка должником проектной документации на строительство торгового комплекса, получение должником результатов геологических и гидрогеологических изысканий, согласование схемы организации дорожного движения на земельном участке, получение должником в отношении участка технических условий присоединения от организаций, осуществляющих снабжение коммунальными ресурсами, а также заключение договоров о технологическом присоединении (приведены показатели). Необходимым условием для заключения договора генподряда и договора купли-продажи проектной документации являлось заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. Договором установлены сроки реализации тех или иных условий, совершения определенных мероприятий.

Согласно предварительной договоренности между сторонами цена договора уступки по договору аренды должна составить 160 миллионов рублей, состоит из цены уступки права аренды в размере 110 миллионов рублей, цены уступки прав по договорам технологического присоединения в отношении инженерных ресурсов в размере 50 миллионов рублей; цена договора генерального подряда определена ориентировочно в размере около 959 миллионов рублей, в приложении № 9 изложен протокол согласования цены по договору генерального подряда; цена договора купли-продажи проектной документации – 10 миллионов рублей (раздел 2). Предусмотрена возможность снижения цены в зависимости от своевременности исполнения тех или иных обязательств. Кроме того, предполагалось предоставление ответчиком займов должнику на сумму 90 миллионов рублей, отказ от предоставления которых позволял должнику заявить отказ от исполнения условий предварительного договора.

14.11.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и должником (арендатор) в лице директора ФИО6 заключен договор № 949-12 аренды земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:245 площадью 23926 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> на срок с 06.11.2012 по 06.11.2015 для проектирования и строительства торгового комплекса (т.2, л.д. 36-37). Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 4 716 812,03 рублей, оплата должна производиться ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Регистрация договора произведена 27.11.2012. Участок передан по акту должнику от 14.11.2012 (т.2, л.д. 40).

Согласно кадастровому паспорту от 12.11.2012 земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:245 он относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства торгового комплекса, кадастровая стоимость – 291 161 236,24 рублей (т.2, л.д. 38-39).

Согласно кадастровому паспорту от 07.12.2012 земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:255, последний сформирован за счет участков кадастровый номер 02:55:011108:219 и 02:55:011108:245, относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства торгового комплекса, кадастровая стоимость – 823 662 840,16 рублей (т.1, л.д. 62-63).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа от 24.12.2012 Управлению по земельным ресурсам администрации предписано заключить с должником на новый срок договор аренды участка кадастровый номер 02:55:011108:255 площадью 67684 кв.м для проектирования и строительства торгового комплекса сроком на 3 года, расторгнуть договоры аренды земельных участков № 1333-11 от 05.10.2011 и № 949-12 от 14.11.2012 (т.2, л.д. 29).

26.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и должником (арендатор) в лице директора ФИО6 заключен договор № 1067-12 аренды земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:255 площадью 67684 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской, на срок с 24.12.2012 до 24.12.2015, для проектирования и строительства торгового комплекса (т.1, л.д. 65-66). Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 13 343 338,01 рублей, оплата должна производиться ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Регистрация договора аренды произведена 22.01.2013.

Письмом от 08.07.2016, в ответ на запрос конкурсного управляющего должника (т.8, л.д. 56-57, 58-80), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа предоставило информацию о наличии коммуникаций на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011108:255 с указанием возможных точек подключения, расстояния нахождения коммуникаций по отношению к границам земельного участка, предоставило градостроительный план земельного участка. В письме указано, что по состоянию на 22.02.2013 инженерные коммуникации для обеспечения ресурсами земельного участка располагались непосредственно по ул. Пугачева и Бородинская; протяженность трасс от границы участка до точки подключения – водовод 308 м, канализационный коллектор 304 м, газопровод 130 м, кабель электроснабжения 193 м. согласно схеме.

Так, из копии градостроительного плана земельного участка следует, что 25.01.2013 Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации он утвержден на основании обращения должника земельного участка кадастровый номер 02:55:011108:255 площадью 67684 кв.м (т.5, л.д. 25-45, т.8, л.д. 58-80). В приложении к названному плану приведены данные относительно имеющегося инженерного обеспечения (водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, газоснабжения), необходимости проведения реконструкции либо строительства дополнительных коммуникаций с учетом параметров энергоснабжения планируемого к строительству объекта.

22.02.2013 между должником и ответчиком заключен договор уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды № 1067-12 от 26.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255 площадью 67684 кв.м по цене 140 миллионов рублей, состоящей из цены уступки права аренды в размере 90 миллионов рублей и цены уступки прав по ТУ и договорам технологического присоединения в размере 50 миллионов рублей (т.1, л.д.55-61). В приложении № 3 приведен перечень документов, передаваемых новому арендатору, из которого следует, что первоначально сформированный земельный участок был получен через акт выбора (т.2, л.д. 17 оборот-18). Оплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней после проведения государственной регистрации перехода права аренды, предоставления выписки ЕГРП, 10 рабочих дней после получения новых и/или переоформления технических условий, удовлетворяющих требованиям нового арендатора, и оформленных на нового арендатора договоров на технологическое присоединение. Договор согласован с Управлением земельных ресурсов Администрации городского округа город Уфа 12.03.2013, прошел государственную регистрацию 15.03.2013.

Сторонами согласованы требования к техническим условиям подключения объекта строительства к инженерным сетям, получаемым арендатором-1, данный документ являлся приложением к договору уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды № 1067-12 от 26.12.2012 (т.1, л.д. 68).

Земельный участок передан ответчику (новому арендатору) должником по акту от 22.02.2013 (т.1 л.д. 64).

Должник предъявил ответчику к возмещению 414 156,27 рублей суммы арендных платежей за период с 22.02.2013 по 14.03.2013, ссылаясь на подпункт 2 пункта 3.3.1 вышеуказанного договора уступки прав по договору аренды (т. 2, л.д. 25-28).

Ответчик производил платежи по арендной плате за земельный участок по вышеуказанному договору аренды в период 2014-2015 годов (т.5, л.д. 9-23).

22.02.2013 между ответчиком (заказчик) и должником (генподрядчик) заключен договор генерального подряда № 55с-2013/223 на строительство объекта – торгового комплекса, который будет расположен по адресу: пересечение улиц Пугачева и Бородинской в Кировском районе городского округа город Уфа, общей стоимостью свыше 969 миллионов рублей (т.2, л.д. 41-55). В приложениях к договору согласованы задания на проектирование, на выполнение изыскательских работ, наружных сетей, график производства работ, протокол согласования цен и т.д. (т.2, л.д. 56-99). Так, в приложении № 9 (задание заказчика на оказание услуг по сопровождению строительства) приведено задание на комплекс услуг по получению технических условий газоснабжения, присоединения к электросетям и заключению договоров на постоянное газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Порядок оплаты регламентирован по срокам, в зависимости от выполнения тех или иных работ, оказания тех или иных услуг, на основании предоставленных актов, отчетов, по части выполнения работ/оказания услуг предусмотрено авансирование.

В протоколе согласования цены в разделе 8 указаны цены на выполнение работ по обеспечению наружных сетей (водопровод, канализация ливневая, хозяйственно-бытовая, газоснабжения и теплоснабжения от точки ввода в здание до точки врезки в магистральный трубопровод, сети электроснабжения с трансформаторной подстанцией) на общую сумму свыше 142 миллионов рублей, отдельно предусмотрена цена на строительство газовой котельной на сумму 15 миллионов рублей. Дополнительным соглашением № 1 от 01.04.2013 к договору генподряда предусмотрено целевое авансирование в размере 17,020 миллионов рублей на приобретение генподрядчиком 2 блочных комплектных трансформаторных подстанций (т.17, л.д. 14-15).

Согласно акту сверки за период 22.02.2013-31.12.2013 по договору № 55с-2013/223 от 22.02.2013 обороты по дебету ответчика (оплата) составили свыше 462 миллионов рублей, по кредиту ответчика (отчеты) – свыше 292 миллионов рублей, сальдо конечное в пользу ответчика свыше 170 миллионов рублей (т.7, л.д. 90).

Согласно актам выполненных работ выполнены на сумму свыше 143 миллиона рублей, включая работы по строительству/прокладке, установке/ наружных сетей (т.5. л.д. 49-82).

Ответчику Администрацией городского округа город Уфа 23.08.2013 выдано разрешение на строительство торгового комплекса общей площадью 18489,5 кв.м по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улиц Пугачева и Бородинской, срок действия его продлен до 23.05.2015 (т.14, л.д. 90).

Платежным поручением № 1707 от 24.02.2012 ответчик перечислил должнику 40 миллионов рублей по договору беспроцентного займа № 2 от 28.12.2011 (т.16, л.д. 65). По договору займа (со стороны должника подписан директором ФИО6), на который имеется ссылка в платежном поручении, ответчик (заимодавец) передает в собственность должника (заемщика) 40 миллионов рублей на беспроцентных условиях в течение 7 рабочих дней с момента предоставления заемщиком заимодавцу банковской гарантии на весь срок действия договора займа плюс 2 месяца на сумму 40 миллионов рублей, а заемщик обязуется возвратить заем в срок до 01.01.2013, но не позднее 10 рабочих дней с даты заключения сторонами договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1333-11 от 05.10.2011 (т.16, л.д. 83 оборот-84).

Соглашением от 31.03.2013 должник (в лице представителя ФИО9, действующего по доверенности № 03/03-13) и ответчик произвели зачет на сумму 40 миллионов рублей по требованиям ответчика к должнику по договору займа от 28.12.2011 и по требованиям должника к ответчику по договору уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка от 22.02.2013, с учетом данного зачета стороны зафиксировали размер оставшихся обязательств ответчика по договору уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка от 22.02.2013 в сумме 50 миллионов рублей (т.16, л.д. 85).

Согласно бухгалтерской справке, карточкам счетов аналитического учета операция по зачету проведена в бухгалтерском учете ответчика (т.17, л.д.23-26).

Согласно доверенности от 03.03.2013 № 03/03-13, составленной от имени должника в лице директора ФИО6, заместитель директора ФИО9 уполномочен представлять интересы должника во всех учреждениях и организациях, независимо от их организационно-правовой формы, в отношениях перед любыми физическими и юридическими лицами, для чего имеет право: вести переговоры от имени и в интересах должника как с российскими, так и с иностранными партнерами, заключать любые договоры от имени должника, в т.ч. по текущей деятельности общества, издавать приказы (распоряжения), касающиеся сотрудников и деятельности общества, подписывать первичные учетные документы, в том числе по учету работ в строительстве, распоряжаться имуществом и денежными средствами должника по своему усмотрению; ФИО9 имеет право подписи на всех необходимых для осуществления указанных полномочий документах. Доверенность выдана сроком на один. Содержит подпись, проставленную от имени ФИО6, удостоверенную печатью организации должника. Надпись о заверении копии содержит подпись, проставленную от имени ФИО6, печать организации должника (т.16. л.д. 120).

По данным информации, размещенной в открытом доступе, ФИО9 значился заместителем директора должника (т.17, л.д. 1-4).

Переписка должника и ответчика осуществлялась через электронный адрес должника, размещенный в открытом доступе, в том числе с ФИО9 по вопросу заключения соглашения о зачете (т. 16, л.д. 127-191, т.17, л.д. 1-4).

Согласно письменным заявлениям ФИО6, в том числе одному из удостоверенных нотариально (т.15, л.д. 100, 116), устным пояснениям, данным в судебном заседании апелляционной инстанции, соглашение о зачете по вышеуказанным договорам ею не заключалось, доверенностей и поручений на заключение такого соглашения либо выполнение таких действий не выдавалось.

Платежным поручением № 3458 от 02.04.2013 ответчик перечислил должнику 50 миллионов рублей по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т.16, л.д. 65, оборот).

Платежным поручением № 5625 от 29.05.2013 ответчик перечислил должнику 50 миллионов рублей в счет оплаты цены уступки прав за тех. условия по договору аренды земельного участка от 22.02.2013, согласно счету № 21 от 22.05.2013 (т.16, л.д. 66).

Согласно карточкам счета 60 аналитического учета ответчика операции по расчетам отражены обороты по договору уступки прав по договору аренды составили свыше 240 миллионов рублей, в том числе отражены операции на сумму 40 миллионов рублей и 50 миллионов рублей (т.17. л.д. 23-26).

31.12.2013 между ответчиком (заказчик), должником (генподрядчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительный трест № 8» (новый генподрядчик) заключено соглашение, по условиям которого произведена замена стороны в договоре генерального подряда № 55с-2013/223 на стороне генподрядчика (т.7. л.д. 86-89).

Исходя из пояснений сторон, на спорном участке возведен и расположен объект незавершенный строительством (процент готовности около 90), права на который оформлены (оформляются) за ответчиком.

Дело о банкротстве должника возбуждено по заявлению самого должника определением от 10.01.2014 (т.1, л.д. 112-113). Наблюдение в отношении должника введено определением от 03.02.2014, временным управляющим утверждена ФИО1, кандидатура которой была предложена непосредственно должником (т.1, л.д. 114-119). Решением от 07.07.2014 (резолютивная часть от 30.06.2014) должник признан банкротом, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 (т.1, л.д. 120-123).

В реестре требований кредиторов должника и за реестром учтены требования кредиторов третьей очереди на сумму 149 047 368,15 рублей (т.7, л.д. 49-79). Так, в реестре учтена задолженность по арендной плате по договору № 949-12 от 14.11.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:245 за период с 06.11.2012 по 24.12.2012 составила 619 187,23 рублей.

В соответствии с приказом о проведении инвентаризации от 23.07.2014 конкурсным управляющим проведена инвентаризация, выявлена дебиторская задолженность на сумму 5 116,77 тысяч рублей, кредиторская задолженность на сумму 205 974 тысяч рублей (т.17, л.д. 5-13). В числе кредиторов/дебиторов ответчик не значится. В составе инвентаризационной комиссии участвовала в качестве члена (исполнительный директор) ФИО6

В отчете управляющего (т.15, л.д. 221-246) отражено, что:

- привлечен оценщик – общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Стандарт» по договору от 30.11.2015, дополнительному соглашению к нему от 13.04.2017, а также договору от 05.05.2017, публикации отчетов об оценке осуществлены в июле 2016 года, апреле, июне 2017 года;

- выявлено имущество балансовой стоимостью 61 717,93 тысячи рублей (транспортные средства, машины и оборудование, иное в составе основных средств, запасы и дебиторская задолженность), рыночной – 1 085,7 тысяч рублей (транспортные средства, машины и оборудование, иное в составе основных средств, дебиторская задолженность), исключено из конкурсной массы на сумму балансовой стоимости 2 937,3 тысячи рублей (транспортные средства, машины и оборудование, иное, дебиторская задолженность) и рыночной – 952,1 тысяч рублей (транспортные средства, машины и оборудование, иное в составе основных средств), реализовано имущество на сумму 937,37 тысяч рублей, на счет поступили средства в сумме 1 484,97 тысяч рублей, имеются права требования к третьим лицам на сумму 345,268 тысяч рублей (взыскано).

Полагая, что сделка по уступке прав на земельный участок совершена при неравноценном встречном предоставлении, конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемым требованием, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. С учетом факта нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительством конкурсный управляющий в качестве применения последствий просил взыскать разницу между стоимостью, указанной в договоре и рыночной стоимостью права аренды.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в отзывах, пояснениях, возражениях. В целом позиция ответчика сводится к следующему: должник не понес затраты на получение участка в аренду (участок предоставлен должнику через использование его контролирующим лицом родственных связей в администрации), в результате уступки права аренды получена чистая прибыль для должника, последний освободился от бремени несения расходов на арендную плату, при этом, был исключен риск лишиться права аренды в связи с неосуществлением целевого использования, одновременно в интересах должника, осуществляющего строительную деятельность, последним заключен длительный дорогостоящий договор генерального подряда и соглашение по уступке прав на технические условия, в результате реализации взаимосвязанных сделок должник получил перечисления на значительную сумму в течение непродолжительного периода времени, при этом спрос на земельные участки большой площади в тот момент являлся крайне низким, тогда как оплата была произведена фактически одномоментно.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции проведены экспертизы.

Проведение первой экспертизы поручено эксперту ФИО10, экспертное учреждение - закрытое акционерное общество «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт».

Данным экспертным учреждением проведена экспертиза, имеется заключение эксперта от 14.05.2015 № 107/16-15 по определению средней рыночной стоимости объектов оценки (т. 3 л.д. 7-95). Согласно выводам эксперта ФИО10 стоимость уступки прав и обязанностей на дату совершения сделки – 22.02.2013 с учетом округления составила 215 648 000 рублей, на дату проведения экспертизы – 242 177 000 рублей (т. 3 л.д. 62).

В судебном заседании 19.06.2015 принимал участие эксперт ФИО10, в ходе которого, лицами, участвующими в деле, были заданы вопросы эксперту.

Посчитав, что экспертиза проведена с нарушением методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков от 10.04.2003 № 1102-р, многие вопросы лиц, участвующих в деле, по экспертному заключению остались не разъясненными, а выводы эксперта противоречивыми, определением суда от 26.08.2015 ходатайства ответчика и должника о назначении повторной экспертизы были удовлетворены, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости. Проведение экспертизы поручено ФИО11 специалисту экспертного учреждения – АНО «Уфимский центр судебных экспертиз» (т. 5 л.д. 131-136).

Данным экспертным учреждением проведена повторная экспертиз, имеется заключение эксперта (т. 6 л.д. 22-181), в соответствии с которым стоимость уступки прав и обязанностей на дату совершения сделки – 22.02.2013 составила 187 384 849 рублей, на дату проведения экспертизы – 161 353 146 рублей (т. 6 л.д. 152).

Определением суда от 18.04.2016 ходатайство ответчика удовлетворено, назначена дополнительная экспертиза к заключению эксперта ФИО11 (т. 8 л.д. 87-95). Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО12 экспертного учреждения – общество с ограниченной ответственностью «Ребус».

18.05.2016 от эксперта поступило ходатайство об уточнении поставленных вопросов к эксперту.

Ответчик представил вопросы (т.8, л.д. 102-103).

Определением от 30.05.2016 ходатайство экспертного учреждения общества «Ребус» удовлетворено (т. 8 л.д. 117-121).

В суд поступило заключение эксперта (т. 9 л.д. 1-40). Экспертом определена рыночная стоимость по первому вопросу - на дату совершения сделки в размере 105 170 558 рублей (с учетом вопросов, заданных ответчиком), на дату проведения экспертизы 155 041 496 рублей; по второму вопросу на дату совершения сделки 155 170 588 рублей (с учетом иных условий сделки, взаимосвязанных сделок по уступке прав по договорам технологического присоединения и генподряда, вопросов, заданных ответчиком), на дату совершения экспертизы 214 668 008 рублей. При проведении дополнительной экспертизы сделан вывод, что экспертом ФИО11 при проведении экспертизы была использована корректировка на «наличие коммуникаций» в размере 10%, при проведении дополнительной экспертизы экспертом ФИО13 применен коэффициент 0,64, общая корректировка стоимости составила 36%.

С учетом того, что эксперты не смогли безусловно обосновать вопрос относительно наличия/отсутствия коммуникаций на земельном участке в момент уступки права аренды, указанный вопрос не ставился на разрешение эксперту ФИО12, им была проведена дополнительная экспертиза по заключению эксперта ФИО11, который данный вопрос не исследовал, суд первой инстанции назначил проведение комиссионной экспертизы, которая поручена комиссии экспертов в составе:

- ФИО7, экспертное учреждение – общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Стандрат», г. Уфа,

- ФИО8, экспертное учреждение – общество с ограниченной ответственностью «Нобель- Аудит», г. Санкт-Петербург,

- ФИО14, экспертное учреждение – общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», г. Екатеринбург.

Экспертам предлагалось дать ответы на поставленные судом вопросы в резолютивной части определения с особым анализом вопроса о наличии/отсутствии коммуникаций на момент заключения спорной сделки, их влияние на конечную стоимость уступленного права; также необходимо было дать оценку осуществленным ответчиком расходам по договорам технологического присоединения к сетям ресурсоснабжения и генерального подряда № 55с-2013/233 от 22.02.2013, их влияние на итоговую стоимость предмета оценки; а также влияние протяженности коммуникаций на итоговую стоимость предмета оценки (т. 11 л.д. 113-117).

По результатам проведения комиссионной экспертизы эксперт ФИО14 представила отказ от дачи заключения по причине невозможности определения рыночной стоимости уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т.14, л.д. 14-18). Эксперт пришел к выводу о недостаточности представленных документов и информации в открытых источниках для дачи достоверного и полного заключения по поставленным вопросам, невозможности применения ни одного (сравнительный, затратный, доходный) метода оценки, указывая на то, что рынок не развит, информации недостаточно для достоверной и полной идентификации объектов сравнения, материалами невозможно определить материальные и временные затраты на реализацию предполагаемого объекта, учесть все индивидуальные особенности объекта оценки, что не позволяет применить доходный метод оценки, затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, в данном случае неприменим.

Эксперты ФИО7 и ФИО8 фактически дали отдельные заключения каждый по своему усмотрению.

Эксперт ФИО8 представил обоснование отказа от подписания заключения эксперта, подготовленного ФИО7 (т.14, л.д. 54-60), и свое заключение, из которого следует, что рыночная стоимость уступки прав и обязанностей по состоянию на дату совершения сделки составляет 87 300 000 рублей.

Эксперт ФИО7 представила свое заключение № 890/17-Э, из которого следует, что рыночная стоимость уступки прав и обязанностей по состоянию на дату совершения сделки составляет 176 258 000 рублей (вне зависимости от учета либо не учета иных условий сделки, взаимосвязанных сделок по уступке прав по договорам технологического присоединения и генподряда). При этом, эксперт указал, что наличие иных договоров и соглашений не будет увеличивать или уменьшать рыночную стоимость уступки прав по договору аренды участка, цена уступки прав по договорам технологического присоединения к сетям ресурсоснабжения выделена отдельно, договор генподряда выглядит как совершенно независимый от договора уступки прав по договору аренды.

С учетом заявления ответчика об отводе эксперту ФИО7 (т.14, л.д. 64-77) в связи с наличием договорных отношений с должником, о которых суд и участники процесса не были проинформированы, экспертное заключение исключено из числа доказательств, в связи с удовлетворением заявления об отводе эксперта (т.14, л.д. 108).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в деле не имеется доказательств, безусловно и объективно свидетельствующих о занижении стоимости уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Оснований для отмены судебного акта не имеется в силу следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему статьями 61.9, 129 Закона о банкротстве.

Исходя из пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

При этом, исходя из части 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве, правила настоящей главы могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, в том числе возникающих в соответствии с гражданским законодательством.

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (часть 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе, в случае если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Сделка заключена 22.02.2013, в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве – 10.01.2014, следовательно, подпадает под период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Апелляционный суд полагает, что факт неравноценности встречного предоставления не доказан в силу следующего.

Признаков заинтересованности (формальных либо косвенных) между должником и ответчиком по материалам дела не установлено, на наличие таковых конкурсный управляющий должника не ссылается.

Доказательств того, что должник имел признаки неплатежеспособности либо недостаточности имущества на момент совершения спорной сделки, не имеется. Анализ судебных актов об установлении требований в реестр, представленных в дело по обособленному спору доказательств с очевидностью не позволяет прийти к таким выводам. Информированность ответчика о признаках неплатежеспособности либо недостаточности имущества не доказана, учитывая характер отношений между должником и ответчиком, в результате которых должнику ответчиком неоднократно осуществлялись перечисления на значительные суммы (исчисляемые десятками миллионов рублей).

Сделка по уступке прав аренды имела возмездный характер, что следует из условий спорного договора (раздел 3) и документов, указывающих на проведение оплаты на всю сумму сделки (платежные поручения, соглашение о зачете, являющееся самостоятельной сделкой, но не являющееся предметом оспаривания в рамках данного обособленного спора, документы бухгалтерского учета ответчика, которые не оспорены и не опровергнуты).

Факт проведения оплаты на всю сумму спорной сделки на стадии рассмотрения спора в суде первой инстанции должником не оспаривался, доводов об отсутствии оплаты цены сделки не приводилось. Возражения возникли только в связи с вопросами, заданными судом апелляционной инстанции (с учетом того, что заявлено не только о признании сделки недействительной, но и о применении последствий ее недействительности, исходя из оснований для оспаривания сделки, условия о неравноценности проверяются, в том числе с учетом последующих действий сторон по исполнению сделки).

Признаков недействительности сделки по зачету в силу ничтожности не установлено (сделка совершена лицом, действующим по доверенности, которая не содержит ограничений по характеру совершаемых сделок либо их цене, заключена сотрудником должника, информация о котором была размещена в открытом доступе, с которым велись соответствующие переговоры через адрес электронной почты должника, также имеющийся в открытом доступе). Проверка сделки по зачету по оспоримым основаниям (совершение сделки с превышением полномочий) не может осуществляться на стадии апелляционного пересмотра с учета предмета заявленных требований (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В связи с чем, и было отклонено заявление о фальсификации доверенности, учитывая. что исключение доверенности из числа доказательств не исключит самого факта совершения сделки по зачету.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что операции по зачету проведены в бухгалтерском учете ответчика, между тем, документы бухгалтерского учета должника по взаимоотношениям должника и ответчика не раскрыты (несмотря на предложения апелляционного суда при отложении). К пояснениям представителя конкурсного управляющего относительно отсутствия документации суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку перед судом не раскрыты меры, которые были приняты для получения необходимой документации у бывшего руководителя должника, какой объем документации был получен, из Картотеки арбитражных дел не следует, что документация истребовалась в судебном порядке. Между тем, кандидатура утвержденного управляющего (временного, затем конкурсного) изначально была предложена должником (заявителем по делу о банкротстве), а ФИО6 в судебном заседании апелляционной инстанции пояснила, что передала все документы должника. Более того, из материалов дела следует, что ФИО6 участвовала в составе комиссии по проведению конкурсным управляющим должника инвентаризации, по результатам которой установлено, что в числе дебиторов/кредиторов должника ответчик не значится. Учитывая изложенное, не могут быть приняты во внимание и заявления ФИО6 (оформленные письменно и изложенные устно), о том, что она поручений на совершение сделки по зачету не выдавала. В связи с чем, оснований не учитывать данный зачет в счет оплаты по спорной сделке не имеется.

Предметом сделки являлся специфический объект – приобретение права аренды земельного участка значительной площадью свыше 67 тыс. кв.м., в результате совершения спорной сделки должник передал не только права, но и обязательства по внесению арендной платы, при этом, доказательств несения расходов на приобретение права аренды непосредственно должником не имеется (первоначально земельный участок был выделен через процедуру акта выбора, которая по смыслу ранее действующего земельного законодательства/статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации/ не предусматривала внесения какой-либо платы за это, а второй участок предоставлен дополнительно к первому, из которых и был сформирован спорный участок, в последующем права и обязанности по договору аренды в отношении которого, были переданы ответчику).

Одновременно с совершением сделки по уступке прав непосредственно по договору аренды ответчику уступались и права на технические условия и по договорам технологического присоединения, в тот же момент был заключен договор генподряда, в рамках которого ответчик, осуществляющий деятельность по строительству, имея соответствующие допуски, выступал в качестве генподрядчика на объекте, стоимость выполнения работ/оказания услуг на котором для него предполагалась размером свыше 900 миллионов рублей.

Исходя из условий предварительного договора, последующих действий сторон, фактически направленных на его исполнение, с учетом факта заключения договора генподряда на сумму свыше 969 миллионов рублей, предоставления беспроцентного займа на сумму 40 миллионов рублей, уступки прав и обязанностей по договору аренды по цене 90 миллионов рублей, уступки прав на технические условия и по договорам технологического присоединения по цене 50 миллионов рублей, их исполнения /например, со стороны ответчика по оплате по договору подряда на сумму свыше 400 миллионов рублей/, проведения оплаты (обороты в целом по примерным подсчетам составили около 600 миллионов рублей за один год), апелляционный суд считает, что стороны однозначно исходили из взаимосвязанности сделок, их обусловленности заключением друг друга. Следовательно, определение цены спорной сделки уступки прав и обязанностей по договору аренды, по мнению апелляционного суда, с очевидностью непосредственно зависело от реализации иных договоренностей сторон. Доводы об ином не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Сам по себе факт заключения предварительного договора в отношении участка площадью 53085 кв.м (а не 67684 кв.м, как по спорному договору) не исключает данных выводов, учитывая, что условия предварительного договора не препятствовали изменению параметров участка в сторону увеличения, тогда как иные договоренности сторон предварительного договора фактически были ими реализованы.

Кроме того, очевидно, что на определение цены спорной сделки влияло и то, насколько земельный участок оснащен инженерными коммуникациями, позволяющими не только возможность подключиться к ним, но и возможность получить мощности, достаточные для функционирования объекта, планируемого к строительству на спорном земельном участке с учетом его параметров, а также стоимость подведения необходимых для эксплуатации объекта коммуникаций. Указанное следует из совокупного анализа: условий предварительного договора, указывающего на необходимость одновременного получения технических условий по всем видам коммуникаций и заключения договоров присоединения, устанавливающего зависимость заключения соответствующих сделок от заключения и реализации иных сделок, приложения к договору уступки прав и обязанностей по договору аренды в виде требований к техническим условиям подключения к инженерным сетям, условий договора генподряда, предусматривающих необходимость проектирования наружных сетей и несения расходов на подключение к наружным сетям на сумму свыше 140 миллионов рублей, данных градостроительного плана земельного участка, отражающего существующие сведения по коммуникациям, указывающего не только на наличие возможности подключения, но и на необходимость осуществления строительства, а также документов на выполнение работ по строительству наружных сетей. Следовательно, доводы, основывающиеся исключительно на наличии на земельном участке отдельных коммуникаций, нельзя признать обоснованными, поскольку они приведены без учета иных факторов, явно относящихся к ценообразующим (возможности подключения к ним, получения мощности, достаточной для функционирования объекта, планируемого к строительству на спорном земельном участке, а также стоимости подведения необходимых для эксплуатации объекта коммуникаций).

Как уже выше установлено, ответчик произвел оплату цены на всю сумму сделки, проведение которой должник непосредственно в суде первой инстанции не оспаривал, настаивая на применении последствий в виде разницы между ценой сделки и рыночной стоимостью соответствующих прав.

Экспертные заключения сами по себе, по мнению апелляционной инстанции, не подтверждают доводов конкурсного управляющего, поскольку ссылки на них приведены без учета всей совокупности установленных по делу обстоятельств. Апелляционная коллегия учитывает, что в отношении всех заключений представлены существенные возражения со стороны должника либо ответчика (касающиеся использования аналогов, применения методик, корректировок, обоснования отказа от использования тех или иных подходов, соответствия принципам достоверности и проверяемости и т.д.); исходя из вопросов, поставленных перед экспертами, и непосредственно самих заключений, следует, что последние не учитывали всей совокупности вышеустановленных обстоятельств по делу (определения цены в зависимости от заключения иных взаимосвязанных сделок, наличия коммуникаций, возможности подключения к ним, получения мощности, достаточной для функционирования объекта, планируемого к строительству, а также стоимости подведения необходимых для эксплуатации объекта коммуникаций). Следовательно, заключения не подтверждают доводов управляющего о неравноценности встречного предоставления.

Учитывая изложенное не принимаются и ссылки, приведенные исключительно на стадии апелляционного пересмотра уполномоченным органом, а также Управлением земельных и имущественных отношений администрации, на сведения относительно цены отчуждения права аренды иных земельных участков с торгов, как не соотносимые и не сопоставимые с предметом спора ни по площади участка, ни по наличию иных взаимосвязанных сделок.

То обстоятельство, что в предварительном договоре в отношении участка площадью 53085 кв.м определена цена в размере 110 миллионов рублей, тогда как в отношении участка площадью 67684 кв.м по спорному договору цена установлена в размере 90 миллионов рублей, не исключает вышеназванных выводов, учитывая, что условия по цене в предварительном договоре 2011 года определены, исходя из предварительной договоренности, данные условия не согласованы как обстоятельства, существенное изменение которых будет являться для должника основанием для отказа от исполнения предварительного договора либо от заключения основного договора (статьи 429, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для квалицификации сделки, как совершенной с целью причинения вреда кредиторам, не установлено ввиду недоказанности совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, исходя из вышеизложенного.

Апелляционный суд не усматривает из материалов дела обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о наличии оснований для квалификации сделки, как совершенной при злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Более того, управляющий не раскрыл обстоятельств и доказательств, с которыми связывает факт злоупотребления.

Иные доводы и возражения правового значения не имеют и не влияют на правильность основных выводов принятого судебного акта.

Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя (должника).

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2017 по делу № А07-9/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья Л.В. Забутырина

Судьи: С.Д. Ершова

Г.М. Столяренко