Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.08.2023 по делу № А09-4138/2023 (судья Прокопенко Е.Н),

принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Новозыбков Брянской области, к Комитету по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации, г.Новозыбков Брянской области, о признании преимущественного права приобретения в собственность арендуемого нежилого помещения, обязании совершить действия по отчуждению имущества,

третье лицо: Новозыбковская городская администрация, г.Новозыбков Брянской области

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Новозыбков в лице комитета по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации (далее – комитет) в котором просит суд:

- признать право собственности истца на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, каб. 1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159),

- обязать ответчика совершить действия предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159, связанные с реализацией прав предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности»,

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке,

- направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 26.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Новозыбковская городская администрация (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.08.2023 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены.

За ИП ФИО1 признано преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кабинет №1 в соответствии с Законом №159-ФЗ.

На комитет по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, связанные с реализацией преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кабинет №1, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 29.08.2023, комитет обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что ИП ФИО1 является недобросовестным арендатором, который ненадлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, что является основанием для утраты преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Считает, что ИП ФИО1 нарушает условия договора аренды, нормы противопожарной безопасности, что подтверждается перепиской, фотографиями, актом осмотра нежилого помещения. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что ИП ФИО1 за период 2022-2023 гг. арендую плату за нежилое помещение постоянно перечислял на реквизиты аренды земельных участков, в связи с чем на каждый неверно поступивший платеж приходилось производить дополнительные бухгалтерско-финансовые операции в виде уточнении вида и принадлежности платежа, что, в свою очередь, влияет на конечную дату зачета платежа в отношении арендуемого имущества.

ИП ФИО1 и комитет ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.08.2016 в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства внесена регистрационная запись о внесении ИП ФИО1 в реестр в качестве микропредприятия (www.ofd.nalog.ru).

16.01.2017 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 7 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2017 по 30.12.2017.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 16.01.2017 (п.п. 1.1, 2.1 договора).

09.01.2018 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 3 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2018 по 30.12.2018.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 09.01.2018 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 53-55, 56).

10.01.2019 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 7 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2019 по 30.12.2019.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 10.01.2019 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 57-59, 60).

09.01.2020 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 8 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2020 по 30.12.2020.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 09.01.2020 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 61-65, 66).

27.12.2021 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 3 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2022 по 30.12.2022.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 27.12.2022 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 67-69).

09.06.2022 предприниматель в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона №159, обратился в администрацию г.Новозыбкова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения путём заключения договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 75).

06.07.2022 администрация по результатам рассмотрения заявления письмом № 2-2909 уведомила предпринимателя о том, что после проведения необходимых работ для проведения аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> последний будет уведомлен о проведении аукциона.

01.08.2022 комитет письмом № 1042 отказал в предоставлении нежилого помещения в собственность предпринимателю, в связи с возникшей необходимостью использования арендуемого помещения для муниципальных нужд, одновременно уведомив последнего о расторжении договора аренды с 01.09.2022 (т. 1 л.д. 76).

02.08.2022 в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, государственный кадастровый учётный номер 32:31:0010320:534, площадью 130,7 кв.м, адрес (местоположение): <...> (далее – нежилое помещение № 9) (регистрационная запись от 02.08.2022 № 32:31:0010320:534-32/080/2022-1).

05.08.2022 комитет письмом №1067 уведомил предпринимателя о принятии администрацией решения о приватизации находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, с проведением электронного аукциона по их продаже (http://www.zibkoe.ru/).

28.12.2022 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 10 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2023 по 30.12.2023.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 01.01.2023 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 70-74).

25.03.2023 предприниматель письмом б/н обратился в комитет с претензией, содержащей требование в разумный (десятидневный) срок о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 8-9).

04.04.2023 комитет письмом № 351 отказал предпринимателю в удовлетворении заявления, указав, что у заявителя имеются нарушения по внесению арендной платы и правил противопожарной безопасности, одновременно уведомив последнего о расторжении договора аренды от 28.12.2022 № 10 с 10.05.2023 (т. 1 л.д. 10-11).

24.04.2023 администрацией в информационно-телекоммуникационной сети Интернет размещён тендер № 244625540 о проведении электронных торгов по продаже нежилого помещения № 9, расположенного по адресу: <...>, которое (помещение) включает в себя площадь арендуемого предпринимателем нежилого помещения (т. 1 л.д. 51).

Полагая указанные действия, направленные на расторжение договора аренды и бездействие по несовершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона №159 незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель ФИО1 по состоянию на 09.06.2022 имел право на преимущественное приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 13.1 кв.м в собственность в порядке части 3 статьи 9 Закона № 159, а отказ комитета в совершении действий по его реализации является неправомерным.

При этом суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135).

Такое преимущественное право может быть реализовано в случае, если:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утверждённый в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.20207 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон №209) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временно пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона,

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соотвествии с ч. 4 ст. 4 настоящего федерального закона, а в случае предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления,

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель) по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209 перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены частью 3 статьи 9 вышеназванного закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Законом № 135 в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественник соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 22 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1(2017), пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества определён в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции установил, что предприниматель ФИО1 с 01.08.2016 по настоящее время включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилое помещение площадью в 13.1 кв.м на дату подачи заявления о его приобретении – 09.06.2022 непрерывно находилось в аренде у последнего с 16.01.2017, то есть более 5 (пяти) лет, согласно представленной в материалы дела справке от 17.11.2022 №2048 задолженность перед комитетом по договору аренды от 27.12.2021 № 3 по состоянию на 01.11.2022 у предпринимателя отсутствовала.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предприниматель по состоянию на 09.06.2022 имел право на преимущественное приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью в 13.1 кв.м в собственность в порядке части 3 статьи 9 Закона № 159, а отказ комитета в совершении действий по его реализации является неправомерным, в связи с чем счел требования предпринимателя законными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд правомерно отметил, что последующие действия администрации по образованию в качестве объекта недвижимого имущества нежилого помещения № 9, в состав которого входит арендуемое нежилое помещение, и выставления его на торги, по своей направленности свидетельствуют о намерении воспрепятствовать предпринимателю в реализации права на приобретение нежилого помещения.

Отклоняя доводы ответчика о нарушении предпринимателем сроков внесения арендной платы и норм противопожарной безопасности, суд области верно указал, что внесение предпринимателем на счета администрации платежей по арендной плате с неверным указанием назначения платежа, при их последующем уточнении плательщиком (как имеет место в данном случае), не могут расцениваться как наличие долга применительно к части 2 статьи 3 Закона № 159.

Представленный ответчиком в обоснование возражений на иск акт обследования нежилого помещения от 03.04.2022 также не может быть положен в основу решения об отказе в удовлетворении требований истца, как составленный сотрудником ответчика без привлечения соответствующих специальных служб и не содержащий выводов о нарушении норм противопожарной безопасности.

Вопреки позиции ответчика реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения, являющегося частью иного помещения, допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.

При этом Закон №159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учёт арендуемый этими субъектами объект недвижимости (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Поскольку арендуемое предпринимателем нежилое помещение представляет собой отдельное изолированное помещение (комнату), препятствия для его отчуждения из муниципальной собственности в собственность предпринимателя отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы о том, что ИП ФИО1 является недобросовестным арендатором, который ненадлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, что является основанием для утраты преимущественного права выкупа арендуемого имущества, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

Ссылки на то, что ИП ФИО1 нарушает условия договора аренды, нормы противопожарной безопасности, что подтверждается перепиской, фотографиями, актом осмотра нежилого помещения, отклоняются судебной коллегией, так как надлежащих доказательств вышеуказанного в материалы дела не представлено, при этом акт обследования нежилого помещения от 03.04.2022 не содержит выводов о нарушении норм противопожарной безопасности.

Доводы о том, что ИП ФИО1 за период 2022-2023 гг. арендую плату за нежилое помещение постоянно перечислял на реквизиты аренды земельных участков, не влияют на правильность выводов суда и не являются основанием для отмены судебного акта, поскольку, как указано выше, внесение предпринимателем на счета администрации платежей по арендной плате с неверным указанием назначения платежа, при их последующем уточнении плательщиком (как имеет место в данном случае), не могут расцениваться как наличие долга применительно к части 2 статьи 3 Закона № 159.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что комитет до обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права извещал его о наличии задолженности по арендной плате, по неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды нежилого помещения и предъявлял требования об их уплате.

При отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

При этом, одной из целей принятия Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы с учетом требований статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные виды ответственности.

То обстоятельство, что заявитель перечислял арендую плату за нежилое помещение на реквизиты аренды земельных участков, само по себе не может свидетельствовать о его недобросовестности.

Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения. Данные доводы в полном объеме были предметом исследования первой инстанции и им судом дана полная и правильная оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения решения, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.08.2023 по делу № А09-4138/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мосина

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко