Гражданский кодекс часть 1

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия представителя администрации муниципального образования городского поселения «поселок Нижнеангарск»
Гармаевой Л.В. (доверенность от 29.10.2021) и представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия
Лубсановой О.Д. (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования городского поселения «поселок Нижнеангарск» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 августа 2021 года по делу № А10-2086/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 года по тому же делу,

установил:

администрация муниципального образования городского поселения «поселок Нижнеангарск» (ОГРН 1050301961380, ИНН 0317006019, пгт Нижнеангарск Северо-Байкальского района Республики Бурятия, далее также – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о признании незаконными отказов управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, г. Улан-Удэ, далее также – управление Росреестра по Республике Бурятия, управление, ответчик) в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 03.02.2020 № 489, № 490, № 491 и обязании осуществить такую регистрацию.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Кондратьева Татьяна Валериевна, Кондратьев Сергей Алексеевич и Кондратьев Алексей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 августа 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 года, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой,
в которой просила их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе заявитель сослался на неправильное применение судами норм материального права (положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановлений Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643 и от 31.12.2020 № 2399) и, как следствие, на ошибочность их выводов о соответствии закону оспариваемых отказов управления. По мнению заявителя, у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договоров аренды, при этом эти отказы нарушают его права на получение доходов от использования земельных участков.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель управления в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов заявителя, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Третьи лица своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 23 марта 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся
в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенных аукционов (протоколы от 16.01.2020 № 1, № 2 и № 3) администрация (арендодатель) и Кондратьев Алексей Николаевич, Кондратьева Татьяна Валериевна, Кондратьев Сергей Алексеевич (арендаторы) заключили договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, от 03.08.2020 № 489, № 490 и
№ 491 соответственно, согласно которым арендаторам переданы в аренду сроком на 20 лет (с 03.02.2020 по 02.02.2040) земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 03:17:080134:112, 03:17:080134:113 (вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) и 03:17:080134:1 (вид разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка) площадью 1 500 кв.м каждый, расположенные по адресу: Республика Бурятия, Байкальский район, пгт. Нижнеангарск, ул. Солнечная.

В последующем Кондратьев Алексей Николаевич, Кондратьева Татьяна Валериевна и Кондратьев Сергей Алексеевич обратились в управление Росреестра
по Республике Бурятия с заявлениями о государственной регистрации указанных договоров аренды.

По результатам правовой экспертизы предоставленных на государственную регистрацию договоров управление приняло решение о приостановлении такой регистрации на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о регистрации) – форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (уведомления от 06.05.2020 № КУВД-001/2020-4179543/1, № КУВД-001/2020-4177982/1 и № КУВД-001/2020-4177345/1). В качестве оснований для приостановления государственной регистрации управление указало, что спорные договоры аренды в пункте 3.3.2 предусматривают право арендатора возводить на земельных участках здания, строения и сооружения, тогда как постановлением Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643 «Об утверждении перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории» установлен запрет на строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек.

Впоследствии 06.08.2020 государственная регистрация договоров аренды была приостановлена на основании заявления представителя администрации.

В связи с неустранением в течении срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, управление Росреестра по Республике Бурятия на основании статьи 27 Закона о регистрации уведомлениями от 18.02.2021 № КУВД-001/2020-4177982, № КУВД-001/2020-4179543 и от 19.02.2021 № КУВД-001/2020-4177345/4 отказало заявителям в осуществлении государственной регистрации договоров аренды.

Полагая названные отказы управления Росреестра по Республике Бурятия незаконными и нарушающими ее права, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 5, 6, 23, 116, 122 Лесного кодекса Российской Федерации, статей 1, 14, 18, 26, 27, 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 2, 11 Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», положениями постановлений Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643 «Об утверждении перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории» и от 31.12.2020 № 2399 «Об утверждений перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории» и исходил из правомерности отказов управления в государственной регистрации договоров аренды.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

Как указано выше, в рамках настоящего дела предметом оспаривания администрации являются решения управления Росреестра по Республике Бурятия об отказе в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 03.02.2020 № 489, № 490 и № 491.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда.

Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Исходя из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год, подлежат государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации,
на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,
не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации (статья 27 Закона о регистрации).

Как следует из материалов дела, основанием для приостановления управлением Росреестра по Республике Бурятия государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 03.02.2020 № 489, № 490 и № 491, а впоследствии – отказа в регистрации этих договоров послужило их несоответствие требованиям действующего законодательства. В частности, управление указало, что в нарушение запрета, установленного постановлением Правительства Российской Федерации № 643, действовавшего как на момент заключения спорных договоров аренды, так и на момент приостановления государственной регистрации, данными договорами в пунктах 3.3.2 предусмотрено право арендаторов возводить на арендованных земельных участках здания, строения и сооружения. Кроме того, управление сослалось на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399, вступившим в силу 01.01.2021, установлен запрет на проведение сплошных рубок лесных насаждений,
за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 25.1 Федерального закона
«Об охране озера Байкал».

В соответствии с преамбулой Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ
«Об охране озера Байкал» (далее также – Закон об охране озера Байкал) озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.

Байкальская природная территория – территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него. На Байкальской природной территории в целом запрещается строительство новых хозяйственных объектов, реконструкции действующих без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации таких объектов (пункт 1 статьи 2, пункт 2 статьи 6 Закона об охране озера Байкал).

На Байкальской природной территории выделяется ряд экологических зон, в том числе центральная экологическая зона, которая представляет собой территорию, включающую в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал (пункт 2 статьи 2 Закона об охране озера Байкал).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 № 1641-р утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон – центральной экологической зоны, буферной экологической зоны и экологической зоны атмосферного влияния.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643, действовавшим до 31.12.2020, был утвержден перечень видов деятельности, запрещенных
в центральной экологической зоне Байкальской природной территории. Согласно абзацу 21 этого перечня в центральной экологической зоне Байкальской природной территории запрещалось строительство зданий и сооружений (или их частей), функционирование которых не связано с созданием и развитием особо охраняемых природных территорий федерального значения и особых экономических зон туристско-рекреационного типа, с системами жизнеобеспечения и обеспечения экологической безопасности существующих промышленных, жилых и рекреационных объектов, с осуществлением видов деятельности, разрешенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, а также строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек.

Буквальное толкование приведенных выше положений законодательства указывает на полный запрет строительства в центральной экологической зоне Байкальской природной территории зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях (включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек) и возможности строительства таких объектов на иных территориях центральной экологической зоны Байкальской природной территории при условии, что их функционирование соответствует поименованным в абзаце 21 этого перечня целям, а также видам деятельности, разрешенным в вышеупомянутой зоне.

Согласно пункту 4 Перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399, действующим с 01.01.2021, в центральной экологической зоне Байкальской природной территории запрещено проведение сплошных рубок лесных насаждений, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 25.1 Закона об охране озера Байкал.

Аналогичный запрет на сплошные рубки в центральной экологической зоне Байкальской природной территории содержится в подпункте 1 пункта 1 статьи 11 Закона об охране озера Байкал.

В преамбуле Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» указано, что особо охраняемые природные территории – участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния.

В рассматриваемом случае по результатам административного обследования указанных в договорах аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:17:080134:112, 03:17:080134:113 и 03:17:080134:1 управлением Росреестра по Республике Бурятия установлено, что на этих участках отсутствуют объекты искусственного происхождения и объекты капитального строительства, эти участки не огорожены и свободны от зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при этом 99 % площади этих участков покрыты лесной растительностью в виде деревьев хвойных пород, кустарников, дикорастущих растений естественного происхождения; признаки хозяйственной деятельности на указанных земельных участках отсутствуют (заключение от 28.04.2020 № 29).

В этой связи, установив, что земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды от 03.02.2020 № 489, № 490 и № 491, расположены в границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории, а также, что возможность строительства на них новых объектов ограничена на законодательном уровне рядом условий, наличие которых в настоящем случае не усматривается, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к обоснованному выводу о заключении вышеуказанных договоров аренды, предусматривающих строительство зданий и сооружений (пункт 3.3.2), в противоречие требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643, действовавшего на момент заключения договоров и приостановления их государственной регистрации. Кроме того, принимая во внимание указанное выше заключение и вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 03:17:080134:112, 03:17:080134:113 и 03:17:080134:1 (индивидуальное жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка), суды также признали, что использование спорных участков, покрытых лесом, с очевидностью будет иметь своим последствием вырубку леса, что нарушает действующий запрет, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399 и подпунктом 1 пункта 1 статьи 11 Закона об охране озера Байкал.

С учетом изложенного, установив соответствие требованиям законодательства решений регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договоров аренды от 03.02.2020 № 489, № 490 и № 491, суд первой инстанции и апелляционный суд на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно отказали в удовлетворении заявленных администрацией требований.

При этом, вопреки доводам администрации, суды правомерно указали на то, что пунктом 13 действующего в настоящее время постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399 территория населенных пунктов, расположенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, выведена из-под запретов, связанных со строительством объектов капитального строительства (или их частей), однако указанное положение не исключает необходимости распространения на земельные участки, расположенные в границах таких населенных пунктов (которые могут как иметь, так и не иметь лесные насаждения), иных запретов, предусмотренных лесным законодательством, а также запретов, предусмотренных пунктом 4 указанного постановления о недопущении осуществления сплошных рубок лесных насаждений в границах указанной выше зоны, которые с неизбежностью предполагаются в случае строительства на участках объектов капитального строительства. В этой связи суды обоснованно признали несостоятельными доводы администрации о том, что с утратой силы постановления Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 № 643 были устранены и обстоятельства, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации договоров аренды.

При этом ссылки администрации о недопустимости применения при рассмотрении настоящего дела постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399 являются несостоятельными, так как указанный нормативный правовой акт действовал в момент принятия регистрирующим органом решения об отказе в осуществлении государственной регистрации, в связи с чем подлежал учету и обоснованно был учтен им при принятии этого решения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и апелляционного суда и обоснованно ими отклонены. Указанные доводы по существу сводятся к несогласию заявителя с указанными выше обстоятельствами, признанными судами установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 августа 2021 года по
делу № А10-2086/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 13 декабря 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу
– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Н.П. Кушнарева

В.А. Ламанский