Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 февраля 2022 года по делу № А10-2544/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2022 года по тому же делу,

установил:

некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании необоснованным решения конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» от 19.08.2020 о включении в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве требований общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» и об исключении требований из реестра.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица с правами третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия».

От кредитора - ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» поступили встречные требования, согласно которым кредитор просил заменить требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» о передаче квартир со строительными номерами №№ 12, 46, 47, 6, 7, 2, 53 в реестре требований кредиторов должника на денежные требования в размере
1 331 000 рублей, 979 500 рублей, 789 750 рублей, 979 500 рублей, 789 750 рублей,
710 250 рублей, 782 750 рублей соответственно, как обеспеченное залогом указанных квартир. Кроме того, в своих уточнениях кредитор дополнительно поддержал ранее озвученные доводы относительно передачи квартир со строительными номерами №№ 1, 10, 19, 23, 3, 30, 38, 40, 43 физическим лицами согласно договорам цессии.

ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» заявил встречное требование о замене включенных в реестр требований участников строительства должника требования
ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» о передаче жилых помещений:

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 46, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 979 500 рублей, оплаченной полностью;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 47, проектной площадью 31.59 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 789 750 рублей, оплаченной полностью;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 979 500 рублей, оплаченной полностью;

- квартиры под (строительным) номером № 7, проектной площадью 31.59 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 789 750 рублей, оплаченной полностью;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 2, проектной площадью 28.41 кв. м, находящейся в жилом доме № 4, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 710 250 рублей, оплаченной полностью.

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53, проектной площадью 31.31 кв. м, находящейся в жилом доме № 4, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, стоимостью 782 750 рублей, оплаченной полностью на соответствующие денежные требования в оплаченном размере, как обеспеченные залогом указанных квартир.

Остальные квартиры переданы по договорам уступки права требования (цессии) физическим лицам, которые по закону могут иметь статус участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2022 года, суд определил исключить из реестра требований о передаче жилых помещений должника - ООО «Домстройкомплект» требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» о передаче жилых помещений: двухкомнатной квартиры под (строительным) номером № 12; однокомнатной квартиры под (строительным) номером
№ 46; однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 47; однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6; квартиры под (строительным) номером № 7; однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 2; однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53. Включить в реестр требований участников строительства ООО «Домстройкомплект» денежное требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия»: в сумме 1 331 000 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-12 от 17.03.2015; в сумме 979 500 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-46 от 17.03.2015; в сумме 789 750 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-47 от 17.03.2015; в сумме 979 500 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-6 от 17.03.2015; в сумме 789 750 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-7 от 17.03.2015; в сумме 710 250 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/4-2 от 13.03.2015; в сумме 782 750 рублей как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/4-53 от 13.03.2015, с очередностью удовлетворения в четвертую очередь. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 25 февраля 2022 и постановление суда апелляционной инстанции от 11 мая 2022 года отменить в части включения в реестр требований участников строительства ООО «Домстройкомплект» денежных требований ООО «Столичная недвижимость. Бурятия», как требований, обеспеченных залогом жилых помещений, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отмене залогового обеспечения жилыми помещениями денежных требований ООО «Столичная недвижимость. Бурятия».

Из кассационной жалобы следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду и, соответственно залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Специальное правило пункта 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020), исключило необходимость соблюдения условия подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве защищающего залоговых кредиторов четвертой очереди, данные кредиторы утратили право на компенсацию, которую обеспечивал залог. В свою очередь, передача прав застройщика Фонду не прекращает право денежного требования к должнику со стороны кредитора ООО «Столичная недвижимость. Бурятия». В связи с передачей судом объекта незавершенного строительства Некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект (права должника на имущество - земельный участок с объектом незавершенного строительства прекращены), поскольку в деле о банкротстве за счет данного объекта погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов, а раз объект незавершенного строительства выбыл из конкурсной массы, за счет него невозможно удовлетворение требований залоговых кредиторов от его продажи по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, соответственно существование залогового обременения на жилые помещения (квартиры) в пользу залогового кредитора ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» не обеспечивает целей удовлетворения требований кредитора 4 очереди, не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Столичная недвижимость.Бурятия» считает доводы, изложенные в ней несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 июля 2020 года (резолютивная часть оглашена 09.07.2020)
ООО «Домстройкомплект» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Шерстянников Александр Геннадьевич.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 марта 2021 года суд определил: передать некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» (ОГРН 1200300000185, ИНН 0326574297) права застройщика ООО «Домстройкомплект» (ОГРН 1130327005148, ИНН 0323367454) на земельный участок площадью 30 538 кв. м, с кадастровым номером 03:24:034406:336, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 105-й микрорайон; находящийся в собственности у общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» (ОГРН 5147746100167, ИНН 9705001218), предоставленный ООО «Домстройкомплект» в пользование на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02.07.2014, номер регистрации 03-0301/262/2014-497 с дополнительными соглашениями (согласно дополнительному соглашению от 01.12.2018 объект аренды был разделен на два участка с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194 и 03:24:034406:1195), со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, объектами незавершенного строительства в составе Жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района, дома №№ 1, 2, 3, 4, расположенными по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 105 микрорайон; передать некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» обязательства застройщика ООО «Домстройкомплект» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в размере 213 298 997 рублей.

Конкурсным управляющим в реестр требований кредиторов участников долевого строительства ООО «Домстройкомплект» самостоятельно включены требования
ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» по передаче следующих жилых помещений:

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 1, проектной площадью 44.23 кв. м, находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 105 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 10, проектной площадью 31.59 кв. м, находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- двухкомнатной квартиры под (строительным) номером № 12, проектной площадью 53.24 кв. м, находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 331 000 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 19, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 23, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 788 000 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 3, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 30, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 38, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 40, проектной площадью 44,23 кв. м, находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 105 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 43, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 46, проектной площадью 39.18 кв. м, находящейся на 3 этаже в жилом доме №3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 47, проектной площадью 31,59 кв. м, находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6, проектной площадью 39,18 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- квартиры под (строительным) номером № 7, проектной площадью 31,59 кв. м, находящейся в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 2, проектной площадью 28,41 кв. м, находящейся в жилом доме № 4, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере
710 250 рублей.

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53, проектной площадью 31,31 кв. м, находящейся в жилом доме № 4, расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, 105 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 782 750 рублей.

Некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» обратилась в суд с требованием об исключении из реестра требований участников строительства должника -
ООО «Домстройкомплект» требований ООО «Столичная недвижимость. Бурятия», поскольку в соответствии со статьей 201.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) участником строительства может быть только физическое лицо.

Суд первой инстанции, установив, что ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» не является участником строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Домстройкомплект», исключил из реестра требований о передаче жилых помещений должника ООО «Домстройкомплект» - двухкомнатной квартиры под (строительным) номером № 12, однокомнатной квартиры под (строительным) номером
№ 46, однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 47, однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6, однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 7, однокомнатной квартиры под (строительным) номером
№ 2, однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53, при этом установив, что обязательства в части оплаты стоимости квартир кредитором исполнены в полном объеме, произвел замену первоначальных заявленных требований о передаче жилых помещений на равноценные стоимости квартир денежные требования, с указанием на обеспечение данных требований залогом квартир.

В отношении остальных квартир, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, установил, что требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» в реестре требований участников строительства должника отсутствуют, поскольку переуступлены физическим лицам, которые могут в соответствии с требованиями закона обладать статусом участников долевого строительства.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Как правильно указано судами, процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые по правилам подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.

Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других не денежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства.

Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения

При этом в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве к денежным требованиям относится, в том числе требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения участнику долевого строительства. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и начинает отвечать признакам несостоятельности, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального регулирования, предусмотренного положениями о несостоятельности (банкротстве).

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщику в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. – статьи 201.1-201.11 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5) и от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома и при его завершении (вводе в эксплуатацию), о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование); такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств.

При этом залоговые права такого лица (дольщика), их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Так, на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом; в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства.

Судом первой инстанции установлено, что объект недвижимого имущества должником не построен и не введен в эксплуатацию, а денежные средства кредитору не возвращены.

Согласно пункту 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статей 201.14 Закона о банкротстве.

Статья 201.14 Закона о банкротстве закрепляет в деле о банкротстве застройщика особенности расчетов с кредиторами и порядок распределения выручки в случае реализации предмета залога, в качестве которого данная норма (пункт 1) указывает либо объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, либо земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды).

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Суды установили, что в настоящем деле вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 марта 2021 года передано права застройщика ООО «Домстройкомплект» некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» на земельный участок площадью 30 538 кв.м, с кадастровым номером 03:24:034406:336, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 105-й микрорайон, предоставленный ООО «Домстройкомплект» в пользование на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02.07.2014,номер регистрации 03-0301/262/2014-497 с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194 и 03:24:034406:1195, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, объектами незавершенного строительства в составе Жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района, дома №№ 1,2,3,4, расположенными по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 105 микрорайон.

Произведена государственная регистрация перехода к Фонду прав должника на незавершенный строительством объект, в котором должны были располагаться помещения кредитора.

Таким образом, в настоящее время не завершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника, и по состоянию на текущую дату, учитывая, что переход к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства влечет переход права аренды на земельный участок, возможность обращения взыскания на предмет залога в рамках осуществления мероприятий конкурсного производства должника (трансформации залога обусловленной строительством объекта и реализации объекта недвижимости) отсутствует, что обусловлено отсутствием у должника предмета залога.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 июля 2022 года по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки А.Н.Шалимовой, по сути, указал на прекращение залоговых прав залоговых кредиторов.

Данная позиция изложена и в Определении Верховного Суда Российской Федерации №306-ЭС15-3282 (37,39) от 09.08.2022.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований в части признания обеспеченных залогом жилых помещений денежных требований ООО «Столичная недвижимость.Бурятия» включенных в четвертую очередь не имелось.

Учитывая, что все имеющие значения для дела фактические обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции полагает на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможным в отмененной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 274, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 февраля 2022 года по делу № А10-2544/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2022 года по тому же делу отменить в части признания обеспеченных залогом жилых помещений денежных требований общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость.Бурятия» включенных в четвертую очередь участников строительства общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект». В указанной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

М.А. Первушина

И.А. Волкова

Ю.С. Яцкевич