Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия представителей: общества с ограниченной ответственностью «РациоТехнология» – ФИО1 (доверенность от 03.02.2020, диплом, паспорт), публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО2 (доверенность от 02.11.2020, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РациоТехнология» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года по делу № А10-5581/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РациоТехнология» (далее –
ООО «РациоТехнология») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-5» (далее – ООО «СУ-5»), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк») о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 03:24:011206:3356 площадью 44,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ,
ул. Советская, д.23 А, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом.21; возложении обязанности на ООО «СУ-5» провести государственную регистрацию перехода права собственности
ООО «РациоТехнология» на данное нежилое помещение; признании договора ипотеки
от 31.12.2016 № 8601000-41335-0/и5 недействительным в части включения в предмет залога спорного нежилого помещения; возложении на ПАО «Сбербанк» обязанности снять обременение с указанного помещения для осуществления регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами неправильно истолкованы положения статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ПАО «Сбербанк» на момент заключения договора соинвестирования согласовал отчуждение спорного объекта недвижимости истцу. Договор ипотеки является недействительной сделкой, поскольку ООО «СУ-5» и ПАО «Сбербанк» условились при заключении кредитного договора, что ипотека на возводимые объекты будет оформляться отдельно и только в отношении нереализованных помещений. При этом ООО «СУ-5» гарантировало истцу, что на момент заключения договора соинвестирования спорное помещение не находится в залоге. Истец полностью исполнивший обязательства по договору является законным владельцем приобретенного им недвижимого имущества. Наличие ипотеки препятствует регистрации перехода права собственности истца на недвижимое имущество. Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, истцом в материалы дела представлены доказательства, обосновывающие необходимость погашения записи об ипотеке в отношении спорного имущества. Залог считается прекращенным в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ПАО «Сбербанк» считает изложенные в ней доводы несостоятельными, обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Присутствующие в судебном заседании представители ООО «РациоТехнология» и ПАО «Сбербанк» поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.09.2014 между
ООО «СУ-5» и ПАО «Сбербанк» заключен договор № 8601000-41335-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 203 000 000 рублей для финансирования затрат по проекту «Строительство этнокультурного центра коренных народов Севера Бурятии «Арун» в Советском районе города Улан-Удэ.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ООО «СУ-5» и ПАО «Сбербанк» заключен договор ипотеки от 07.11.2014 № 8601000-41335-0/и2, по условиям которого истец передал в залог банку принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) «Этнокультурный центр коренных народов севера Бурятии «Арун» площадью застройки 1681,3 кв.м, степенью готовности 31 %, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011206:292, по адресу: <...>.

04.07.2016 между ООО «СУ-5» (инвестор) и ООО «РациоТехнология» (соинвестор) заключен договор соинвестирования, по условиям которого последний принял на себя обязательство инвестировать денежные средства в размере 5 440 199,83 рублей в строительство части нежилого здания («Этнокультурный центр коренных народов Севера Бурятии «Арун»), а ООО «СУ-5» обязалось после завершения строительства здания предоставить соинвестору в собственность нежилое помещение № 21 общей площадью 44,67 кв.м.

Оплата ООО «РациоТехнология» по договору соинвестирования произведена посредством зачета встречных однородных требований.

13.09.2016 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания по указанному адресу.

19.12.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности
ООО «СУ-5» на нежилое помещение № 21.

30.12.2016 ООО «СУ-5» на основании договора ипотеки № 8601000-41335-0/и5 передало ПАО «Сбербанк» в залог принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в том числе нежилое помещение № 21 с кадастровым номером 03:24:011206:3356 площадью 44,8 кв.м.

В установленный договором срок ООО «СУ-5» обязательства по кредитному договору перед банком не исполнило.

Актом приема-передачи от 11.01.2021 ООО «СУ-5» передало нежилое помещение с кадастровым номером 03:24:011206:3356 истцу.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями,
ООО «РациоТехнология» указало, что обязательства по договору соинвестирования по оплате помещения исполнены полностью, объект введен в эксплуатацию, в связи с чем у него возникло право собственности, однако наличие ипотеки препятствует регистрации данного права.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, арбитражные суды исходили из того, что право собственности истца на спорное имущество не возникло, поскольку на момент заключения договора инвестирования данное имущество являлось предметом залоговых отношений, обеспечивающих возврат ООО «СУ-5» всей суммы кредита и процентов за его пользование; при этом договор ипотеки в части залога спорного помещения не является недействительной сделкой.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом избираемый истцом способ защиты нарушенного права должен обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; такой иск направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права.

Проанализировав условия договора инвестирования от 04.07.2016, суды правильно квалифицировали сложившиеся между сторонами отношения как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные доказательства, в том числе акт приема-передачи
от 11.01.2021, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ООО «СУ-5» исполнило обязанность по передаче спорного помещения истцу и последний является его фактическим владельцем.

При этом судами учтено, что в обоснование заявленных требований
ООО «РациоТехнология» не привело доводов, свидетельствующих о совершении или несовершении ООО «СУ-5» каких-либо действий, свидетельствующих о нарушении им прав истца в отношении спорного имущества.

Доказательств уклонения ООО «СУ-5» от осуществления действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество, не представлено, напротив ООО «СУ-5» сослалось на то, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение спорного помещения.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений суд кассационной инстанции полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права.

Фактически заявленное требование направлено на обход законодательно установленной процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимости и прекращение залога.

ООО «РациоТехнология» не лишено возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, представив соответствующий пакет документов на регистрацию (в том числе согласие залогодержателя), а в случае отказа в государственной регистрации обжаловать такой отказ по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности и возложении на ООО «СУ-5» обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект не имелось.

Обращаясь в суд с требованием о снятии с имущества обременения в виде ипотеки, истец ссылался на то, что указанное обременение препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Вместе с тем отчуждение данного объекта в силу части 2 статьи 346, статей 352 и 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для прекращения ипотеки. Переход права собственности подлежит регистрации с учетом требований статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В отношении требования истца о признании договора ипотеки недействительной сделкой суд кассационной инстанции отмечает следующее.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В ходе судебного разбирательства судами установлено, что на момент заключения инвестиционного договора от 04.07.2016 у ООО «СУ-5» имелись непогашенные долговые обязательства перед ПАО «Сбербанк» в размере 203 000 000 рублей по кредитному договору, заключенному в 2014 году под залог имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка под ним), о чем истцу было известно.

В этой связи довод заявителя о недействительности договора ипотеки
от 30.12.2016 в части залога спорного помещения при наличии правопритязания истца (инвестора) был обоснованно отклонен судами со ссылкой на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 1 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», поскольку ипотека в пользу банка в отношении объекта, возведенного в результате завершения строительства и вновь образованных помещений в нем, возникла как в силу прямого указания закона, так и на основании договора ипотеки от 2014 года.

Ввиду изложенного доводы заявителя кассационной жалобы об обратном судом округа отклоняются как несостоятельные.

При таких обстоятельствах, суды правомерно не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы по существу основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года
по делу № А10-5581/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

И.А. Волкова

Ю.С. Яцкевич