Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, изложенного в уведомлении от 15.05.2023 № КУВД-001/2023-5296820/10, об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, –

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Град» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление Росреестра), изложенного в уведомлении от 15.05.2023 № КУВД-001/2023-5296820/10, об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на 8643/19623 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34 на основании договора купли-продажи от 20.12.2022 № 180. В качестве восстановительной меры Общество просило суд обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию указанного права.

Заявленные требования основаны на статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 14 и 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и мотивированы тем, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права, по мнению Общества, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее – Комитет).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 22.09.2023 отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку пришел к выводу, что законодательство устанавливает требование об обязательном нотариальном удостоверении спорного договора купли-продажи.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.11.2023 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования Общества, признав решение Управление Росреестра незаконным и обязав последнее осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по заявлению от 10.02.2023. Апелляционный суд исходил из того, что требование о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права иных участников долевой собственности. В частности, суд указал, что в настоящем случае такой проверки не требуется (договор заключен с публичным органом; Общество является собственником объекта недвижимости на спорном участке, в результате купли-продажи Общество становится единственным собственником земельного участка).

Управление Росреестра не согласилось с постановлением суда апелляционной инстанции и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. Кассатор указал, что суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не сделал выводов о нарушении заинтересованным лицом каких-либо норм права. Управление Росреестра отмечает, что основанием для признания его решения незаконным стало именно соблюдение, а не нарушение норм права административным органом. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Управления Росреестра без удовлетворения.

Комитет отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Кислицын Е.Г. заменен на судью Чиха А.Н.

Управление Росреестра просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя, суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установил апелляционный суд, Общество является собственником 10980/19623 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34 площадью 1962 квадратного метра. Земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Комитет 10.02.2023 обратился в Управление Росреестра с заявлением КУВД001/2023-5296820 о государственной регистрации права общей долевой собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34. Вместе с вышеуказанным заявлением в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 20.12.2022 № 180, заключенный в простой письменной форме Комитетом и Обществом. Согласно данному договору Обществу продается доля в размере 8643/19623 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34.

Управление Росреестра 15.02.2023 уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, поскольку сделка, представленная в качестве основания государственной регистрации права, совершена в простой письменной форме, а в соответствии с законом она подлежит нотариальному удостоверению.

Управление Росреестра 15.05.2023 на основании статьи 27 Закона о регистрации уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права по названному заявлению.

Общество, посчитав названное решение незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 200 (частям 4 и 5) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа, которое его приняло, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Бремя доказывания обстоятельств, явившихся основанием принятия публичным органом оспариваемого решения, возлагается на этот орган.

В силу статьи 26 (пункта 7 части 1, части 2) Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если форма документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. По общему правилу, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

На основании статьи 27 (части 1) Закона о регистрации в осуществлении государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего данного закона.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав Общества на земельный участок на основании договора купли-продажи от 20.12.2022 № 180 с Комитетом явилось то, что, по мнению Управления Росреестра, данный договор требовал нотариального удостоверения.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, наличия у каждой из сторон права на ее совершение, осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора (определение от 27.02.2020 № 382-О).

В частности, в соответствии со статьей 42 (частью 1.1) Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как верно отметил апелляционный суд, поскольку предметом договора купли-продажи явилась передача в собственность доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34 под существующим объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности Обществу, необходимость контроля нотариата при совершении сделки в силу ее специфики, обусловленной требованиями земельного законодательства, отсутствует. Договор купли-продажи заключен с участием публичного органа, то есть с осуществлением публичного контроля. Участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок являются только два лица: Общество и Комитет. В результате рассматриваемой сделки купли-продажи Общество становится единственным собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости. Следовательно, ничьи права данной сделкой нарушены быть не могут.

При этом, в силу пункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, совершенная всеми участниками общей долевой собственности в рамках одной сделки, нотариальному удостоверению не подлежит. Таким образом, не подлежит нотариальному удостоверению как сделка по отчуждению всеми участниками долевой собственности третьему лицу, так и отчуждение долей одному из участников такой долевой собственности, в результате которой долевая собственность будет прекращена и ничьи права нарушены быть не могут.

Таким образом, аргументы Управления Росреестра основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании статьи 201 (части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным.

По приведенным мотивам апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Общества.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2023 по делу Арбитражного суда Владимирской области № А11-3679/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

Е.Ю. Трубникова

А.Н. Чих