Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБетон-В», Волгоградская область, г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>),

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023

по делу № А12-17926/2022

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «СтройБетон-В» о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 2693-В,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройбетон-В» (далее по тексту – ответчик, ООО «СтройБетон-В») о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 2693-В.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023 по делу № А12-17926/2022, исковые требования Комитета удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся по делу судебными актами ООО «СтройБетон-В» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства и основанные на неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного иска. В обоснование кассационной жалобы заявителем указано, что выводы суда о том, что Комитет имел все основания для отказа ООО «СтройБетон-В» в предоставлении отсрочки или рассрочки по погашению задолженности по арендной плате являются преждевременными, не отвечающими сохранению баланса интересов сторон и принятые без учета фактически сложившейся ситуации. Просрочка по оплате арендных платежей допущена в связи с введением ограничений, направленных на недопущение распространения новой коронавирусной инфекции, что в свою очередь, повлекло изменение цен на продукцию, применяемую обществом в своей деятельности, а также резкий спад спроса на производимый товар. Оснований для расторжения договора, по мнению заявителя, не имелось в виду того, что расторжение договора является крайней мерой, подлежащей применению к недобросовестному арендатору, которым ответчик не является.

В судебном заседании представитель ООО «СтройБетон-В» поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, заслушав представителя ООО «СтройБетон-В», явившегося в судебное заседание, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежатоставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 13.08.2020 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Стройбетон-В» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2693-В, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:2229, площадью 18 832 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительная промышленность, производственная деятельность, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, <...> з/у 2а, в границах, указанных в ЕГРН, для строительства объектов строительной промышленности, производственной деятельности, со сроком действия – 7 лет с даты подписания договора.

В аренду предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград.

Размер и условия внесения арендной платы оговорены сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца; за неполный месяц арендная плата исчисляется пропорционально фактическому количеству дней соответствующего месяца, в течение которых земельный участок использовался арендатором; обязанность по внесению арендной платы у арендатора возникает с даты подписания договора.

Арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату; обязательство арендатора по оплате арендной платы считается выполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (подпункт 5.2.3 пункта 5.2 раздела 5 договора).

18.03.2022 Комитет направил в адрес ООО «Стройбетон-В» досудебную претензию, содержащую уведомление о расторжении договора, в котором установлен срок для устранения нарушений условий договора аренды – 30 календарных дней с момента получения уведомления, при этом, в случае не устранения допущенных нарушений ООО «СтройБетон-В» предложено подписать направленное в его адрес соглашение о расторжении договора с последующим направлением Комитету всех экземпляров соглашения, оформленного надлежащим образом.

Досудебная претензия с приложением соглашения о расторжении договора получена ответчиком 29.03.2022. Данный факт подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта «Почта России», однако ответ на досудебную претензию истцом не получен, нарушения условий договора не устранены.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. В обоснование заявленного иска указано, что ответчик в нарушение требований статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и условий договора, более двух раз подряд не вносил арендную плату по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем по договору образовалась задолженность по арендной плате, начислены пени за несвоевременное внесение арендной платы.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтверждается актами сверок и судебными актами, принятыми по делам №№ А12-28252/2021, А12-3832/2022.

Удовлетворяя заявленные Комитетом исковые требования, суды двух инстанций исходили из установленного факта нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 2693-В.

Содержащиеся в судебных актах суда первой и апелляционной инстанций выводы, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора, одной из обязанностей арендатора является оплата арендной платы в размере и на условиях, установленных договором.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ООО «СтройБетон-В" обязательства внесения арендной платы в установленные договором сроки неоднократно нарушались.

Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичные положения содержатся в пункте 8.2 договора аренды земельного участка.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее по тексту – информационное письмо № 66), следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66).

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, Комитет 18.03.2022 направил в адрес общества уведомление, в котором установил срок для устранения нарушений условий договора – 30 календарных дней с момента получения уведомления, при этом в случае не устранения допущенных нарушений ООО «СтройБетон-В» предложено подписать направленное в его адрес соглашение о расторжении договора.

Уведомление об устранении допущенных нарушений с соглашением о расторжении договора получено обществом 29.03.2022.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок, установленный для досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа отнесено законом к существенным нарушениям условий договора, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статье 619 ГК РФ).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды, поскольку не вносил арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее по тексту – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

Даная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 № 302-ЭС15-12764.

В нарушение положений статей 9, 65, 66 АПК РФ ответчик не представил доказательств, опровергающих факт нарушения условий договора.

В этой связи, поскольку факт существенного нарушения ответчиком обязательств считается доказанным, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 2693-В правомерно удовлетворено судами двух инстанций.

Довод заявителя жалобы о том, что просрочка оплаты арендных платежей была допущена в связи с введением ограничений, направленных на недопущение распространения новой коронавирусной инфекции, что, в свою очередь, повлекло изменение цен на продукцию, применяемую обществом в своей деятельности, а также резкий спад спроса на производимый обществом товар обоснованно признан судами несостоятельным исходя из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» применяемого с учетом письма Минэкономразвития Российской Федерации от 14.05.2020 № 15340-ПК/ДОЗи определены сферы деятельности, наименование вида экономической деятельности (код ОКВЭД 2) которые пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

ООО«СтройБетон-В» осуществляется производство и изготовление бетона, данная деятельность в указанный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 перечень отраслей не входит.

Представитель ООО«СтройБетон-В» в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснил, что общество с учетом установленного кода общероссийского классификатора видов экономической деятельности осуществляет деятельность не входящую в перечень наиболее пострадавших отраслей (Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434).

Системные положения пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», статьи 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» предусматривают, что в отношении договоров, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введение чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора, арендодатель обязан заключить соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос 3) разъяснено, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

На основании имеющихся доказательств задолженность у общества, которое не осуществляет вид деятельности, включенный в перечень отраслей наиболее пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, образована за период с 01.04.2021 по 31.01.2022.

Согласно пункту 4 Требований условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 данных Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Требований отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются

Оснований для отсрочки по задолженности, образовавшейся у общества за период после 01.10.2020, не имеется.

Аналогичный правовой подход отмечен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2023 № 305-ЭС23-7.

Кроме того, отсутствие у ООО«СтройБетон-В» необходимых денежных средств по общему правилу не относится к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ и не является, как указано в Обзоре Президиума ВС РФ от 21.04.2020, основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств.

Довод заявителя жалобы о неоднократном обращении в Комитет с просьбами о предоставлении отсрочки или рассрочки по погашению задолженности и бездействие Комитета не могут исключать право на расторжение договора в связи с допущенными ответчиком нарушениями, которые не были устранены в срок, установленный в предупреждении Комитета от 18.03.2022.

В этой связи суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что договор аренды земельного участка заключен с ООО «СтройБетон-В» 13.08.2020, то есть после принятия решения о введении режима повышенной готовности на территории Волгоградской области, при этом оплата текущей арендной платы за октябрь 2022 года в сумме 113 294 руб. 32 коп., произведенная ответчиком после вынесения Арбитражным судом Волгоградской области решения об удовлетворении исковых заявлений Комитета о расторжении договора, в соответствии с абзацем 2 пункта 23 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

Довод заявителя жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора обоснованно отклонен судами двух инстанций, поскольку арендатором в течение длительного времени допускалось систематическое нарушение обязательств в части внесения арендной платы по договору, в частности невнесение арендных платежей имело место быть в 2021 и в 2022 г.г., то есть после введения ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, что опровергает позицию ответчика о необоснованности требования истца.

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного Комитетом иска о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 2693-В.

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности судебных актов суда первой и апелляционной инстанций, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебной инстанции, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены обжалованных судебных актов не установлены.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023 по делу № А12-17926/2022оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи И.Р. Нагимуллин

Р.А. Нафикова