Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи: Луговский Н.В., Цуцкова М.Г.)

по делу № А12-19597/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок», г. Волгоград (ОГРН <***>), к муниципальному унитарному предприятию «Центральный рынок», г. Волгоград (ОГРН <***>), при участии третьих лиц – Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, администрация Волгограда, Волгоградской городской Думы, о понуждении заключить дополнительные соглашения к договорам аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (далее – ООО «Центральный рынок», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Центральный рынок» (далее – МУП «Центральный рынок», предприятие) о понуждении заключить дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 10.03.2011 № 21.

Исковые требования основаны на положениях статей 421, 452, пункте 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между обществом и предприятием заключен договор аренды, по условиям которого предусматривалось право выкупа объекта аренды, поскольку условие о выкупе не было предусмотрено, оно должно быть установлено дополнительным соглашением, от подписания которого предприятие (арендодатель) отказывается.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, администрация Волгограда, Волгоградская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.12.2011 иск удовлетворен, на МУП «Центральный рынок» возложена обязанность заключить дополнительное соглашение от 20.09.2011 № 2 к договору аренды от 10.03.2011 № 21.

Судебная инстанция, разрешая спор, исходила из того, что по результатам аукциона между предприятием и обществом заключен договор аренды, условия которого предусматривали право арендатора выкупить арендуемые объекты, следовательно, в силу пункта 2 статьи 624 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 решение суда отменено, в иске отказано.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил, что договор аренды был заключен по результатам аукциона, проведенного Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, предметом которого являлось только право на заключение договора аренды, однако с учетом специфики правоотношений, предусмотренное в условиях договора право на выкуп не может быть реализовано без учета требований пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», поскольку согласия собственника на отчуждения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, не имелось, выкуп муниципального имущества не допускается.

В кассационной жалобе ООО «Центральный рынок», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением требований действующего законодательства.

Заявитель полагает, что судом ошибочно применены нормы о приватизации государственного и муниципального имущества к спорным правоотношениям, условия договора аренды предусматривали право на выкуп, следовательно, истец вправе реализовать преимущественное право перед другими лицами, кроме этого, поскольку аукцион проводился органом муниципального образования, согласие собственника на отчуждение имущества, закрепленного за МУП «Центральный рынок», имелось.

В отзыве на жалобу Волгоградская городская Дума возражает против отмены судебного постановления.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Департамента муниципального имущества администрации Волгограда возражал против ее удовлетворения.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 12.07.2012 объявлен перерыв до 18.07.2012 09 часов 30 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда по 19 лотам проведен аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию.

Документация об аукционе от 05.08.2010 № 124 утверждена руководителем Департамента муниципального имущества администрации Волгограда.

По результатам проведенного аукциона, между МУП «Центральный рынок» (арендодатель) и ООО «Центральный рынок» (арендатор) заключен договор аренды от 10.03.2011 № 21, по условиям которого во временное пользование и владение сроком на 5 лет предоставлялось имущество: торговый модуль, общей площадью 448,2 кв. метра по адресу: <...>.

По договору аренды муниципального имущества от 10.03.2011 № 21, в редакции соглашения от 01.09.2010 № 1, заключенному между теми же сторонами, во временное пользование и владение обществу сроком на 5 лет предоставлялся торговый модуль, общей площадью 74,4 кв. метра, расположенный по адресу: <...>.

По условиям пункта 2.5 указанного договора стороны предусмотрели право выкупа предоставленного в аренду имущества.

Право хозяйственного ведения МУП «Центральный рынок»на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.03.2011, что подтверждается соответствующими свидетельствами (34АА № 260095 и 34АА № 260096).

ООО «Центральный рынок» направило в адрес МУП «Центральный рынок» дополнительные соглашения от 20.09.2011 № 2 к указанным договорам аренды от 10.03.2011 № 21 и 23, в которых предлагалось согласовать выкуп объектов аренды на условиях, предложенных обществом.

Впоследствии МУП «Центральный рынок» письмом от 22.06.2011 № 122 обратилось в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда для получения согласия на отчуждение объектов, предоставленных в аренду ООО «Центральный рынок» (торговые модули площадью 448,2 кв. метра и 74,4 кв. метра).

В ответе от 03.10.2011 № 15170 Департамент муниципального имущества администрации Волгограда сообщил, что в соответствии с Положением о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, утвержденного постановлением Волгоградского горсовета от 08.07.2002 № 43/744, отчуждение муниципального имущества осуществлять исключительно на основании аукционных торгов, следовательно, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда не имеет законных оснований для дачи разрешения на заключение договоров купли-продажи.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебном постановлении выводы соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, правила указанной нормы, а также положения статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможность заключения договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого имущества, в том числе путем подписания дополнительного соглашения, в котором стороны вправе оговорить о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Однако суд первой инстанции, удовлетворяя иск, не учел специальных положений пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и требований статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», устанавливающих ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленных за ними имуществом.

В пункте 9 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено применение указанных норм.

Предъявляя требования о понуждении заключить дополнительное соглашение к лицу, обладающему ограниченным вещным правом, которое выступило в спорных отношениях арендодателем, общество не учло следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы, департамент является структурным подразделением администрации, который осуществляет эффективное управление муниципальным имуществом по организации, координации и управлению, распоряжению муниципальным имуществом.

В силу статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Статьей 4 указанного закона к вопросам местного значения отнесены владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

В пределах предоставленной компетенции Волгоградским городским Советов народных депутатов постановлением от 08.07.2002 № 43/744 утверждено Положение о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества.

Согласно пунктам 3.2, 3.6-3.9, 3.11-3.13 названного Положения муниципальные унитарные предприятия не вправе без согласия Волгоградской городской Думы совершать сделки по возмездному отчуждению недвижимого имущества, включая имущественные комплексы муниципальных унитарных предприятий.

Однако соответствующего согласия органа муниципального образования получено не было.

В соответствии с пунктом 3.21 Положения о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, последнему предоставлено осуществление функций муниципального заказчика, в том числе на право заключения контрактов по использованию муниципального имущества.

Таким образом, в компетенцию Департамента муниципального имущества администрации Волгограда не входят полномочия относительно вопросов по отчуждению имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием.

Кроме этого, суд апелляционной инстанции сделал правильные выводы о том, что на аукцион выставлялось право на заключение договора аренды, при этом право выкупа согласно документации открытого аукциона не предусматривалось.

При таких обстоятельствах включение в договор аренды условия о праве арендатора выкупить имущество не может свидетельствовать о заключении сторонами договора аренды с правом выкупа, и как следствие исключают право арендатора требовать от МУП «Центральный рынок» продажи спорных объектов.

С учетом этого сам факт проведения Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда аукциона на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества не может расцениваться в качестве согласия публично-правового образования на отчуждение имущества, закрепленного за МУП «Центральный рынок».

Из представленных доказательств, а также анализа пунктов 2.1 и 2.2 Устава МУП «Центральный рынок» следует, что основными видами деятельности предприятия является организация торговли различными видами товаров и обеспечения фермеров, совхозов, реализующих сельскохозяйственную продукцию необходимыми условиями. В связи с выполнением уставных задач за МУП «Центральный рынок» и были закреплены торговые модули общей площадью 448,2 кв. метра и 74,4 кв. метра, расположенные по адресу: <...>.

Таким образом, следует признать правильным ссылки Департамента муниципального имущества администрации Волгограда о том, что в результате отчуждения спорного имущества предприятие будет лишено возможности осуществлять деятельность, которая определена Уставом, такие сделки являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме этого, установив, что в данном конкретном случае договор аренды имущества мог предусматривать только право выкупа имущества арендатором на общих основаниях при наличии согласия собственника, которое не было получено в установленном порядке, отказал в иске о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Доводы, приведенные заявителем, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу № А12-19597/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи К.Р. Гарифуллина

Г.А. Сергеев