Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КРОН-СТРОЙ» (ИНН 3444085450, ОГРН 1023403460343), г. Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград, о внесении изменений в договоры аренды, установлении размера арендной платы, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Департамента по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда, г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КРОН-СТРОЙ» (далее по – ООО «КРОН-СТРОЙ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.11.2009 № 8838, изложив приложение к договору «Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 17.11.2009 № 8838» в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 1 452 кв.м с кадастровым номером 34:34:060021:93, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочая, д. 8А, определяется в соответствии с пунктом 1.5.8 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» и составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок, а именно: с 01.01.2020 – 913 308 руб. х 1,5% = 13 699,62 руб. в год, где 913 308 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка земельного налога согласно постановлению городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 «О положении, о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда»; с 01.01.2021 – 1 564 268,64 руб. х 1,5% = 23 464,0296. Указанный расчёт арендной платы применяется до вступления в силу изменений в соответствующие законодательные акты».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 исковые требований удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «КРОН-СТРОЙ», не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО «КРОН-СТРОЙ» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 17.11.2009 № 8838, по условиям которого обществу в аренду сроком на один год на период с 16.10.2009 по 16.10.2010 предоставлен земельный участок площадью 1 452 кв.м с кадастровым номером 34:34:060021:93, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочая, д. 8А, для эксплуатации здания мастерской.

Договор аренды от 17.11.2009 № 8838 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15.02.2010 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Пунктом 2.11 договора аренды от 17.11.2009 № 8838 предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчёта, а также изменения порядка (способа) её расчёта, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актом. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчёт арендной платы.

Департаментом производится расчет размера арендной платы за пользование спорным земельным участком в соответствии с пунктом 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

ООО «КРОН-СТРОЙ», указывая, что арендованный земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем размер арендной платы за пользование данным земельным участком в соответствии с принципом №7 Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, не должен превышать размер земельного налога, который составляет 1,5%, обратилось в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 17.11.2009 № 8838 в части определения размера арендной платы.

Департамент письмом от 27.07.2021 № 17590 отказал обществу во внесении изменений в договор аренды от 17.11.2009 № 8838, в связи с чем ООО «КРОН-СТРОЙ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:060021:93, на котором расположен принадлежащий на праве собственности обществу объект недвижимости, в силу пункта 2 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и не подлежит приватизации, поскольку расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов, пришел к выводу о том, что размер арендной платы за спорный земельный участок не может превышать размера земельного налога, который в соответствии с постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 составляет 1,5%, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем пришел к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку вопрос о методике расчета размера арендной платы подлежит определению при рассмотрении конкретного спора имущественного характера, в том числе по спору о взыскании задолженности по арендной плате по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску общества.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В силу статей 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

По общим правилам, лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любым способом, установленным законом, при этом участник правоотношения вправе выбирать такой способ защиты своих прав, который соответствует их природе и характеру нарушенных прав.

В пункте 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.09.2017, сформулирована правовая позиция, согласно которой закон не содержит запрета на предъявление должником кредитору требований о снижении неустойки.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 305-ЭС19-25950 также было отмечено о праве должника требовать снижения неустойки до обращения в суд кредитора за ее взысканием, данный способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях сторон относительно размера неустойки.

В рассматриваемом случае, необходимо учитывать, что не допустим отказ в иске ООО «КРОН-СТРОЙ», обратившемуся за защитой прав с целью достижения правовой определенности по вопросу применения нормативных актов для исчисления арендной платы за пользование арендуемым земельным участком.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, действующее законодательство не содержит запрета на обращение арендатора в суд с иском об урегулировании разногласий в части расчета размера арендной платы.

Указанный способ защиты является надлежащим, соотносится с правом истца самостоятельно определить наиболее эффективный способ защиты нарушенного права (законного интереса), направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами в части наличия у арендатора обязанности по уплате соответствующего размера арендной платы за пользования земельным участком, находящегося в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Право государственной собственности на земельный участок площадью 1 452 кв.м с кадастровым номером 34:34:060021:93, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочая, д. 8А, не разграничено, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, на котором расположены здания, сооружения не должен превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 15824/12 по делу № А60-38184/2011).

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Территории общего пользования, в пределах которых приватизация земельных участков не допускается в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 27 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются от иных территорий посредством установления красных линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 статьи 42, пункту 1 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии подлежат включению в основные части проектов планировки и межевания территории, которые подлежат утверждению.

Документация по планировке территории утверждается соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации; в течение семи дней со дня ее утверждения направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, которые обеспечивают опубликование документации по планировке территории (проектов планировки и межевания территории) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещает информацию о такой документации на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет» (части 14, 15, 16 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с частями 4 и 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации положения о территориальном планировании является частью генерального плана городского округа.

Целью составления документации по планировке территории является выделение как элементов существующей структуры, так и параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, в частности нанесению подлежат как существующие красные линии, так и линии, обозначающие планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Как установлено судами, согласно градостроительному заключению от 20.11.2019 № 524-06, подготовленному Департаментом, земельный участок площадью 1 452 кв.м с кадастровым номером 34:34:060021:93 расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов, на которую действие градостроительных регламентов не распространяется.

Распоряжением Департамента от 12.12.2019 № 5799р ООО «КРОН-СТРОЙ» отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 34:34:060021:93, в связи с его нахождением в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Таким образом, спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, в связи с чем в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации.

Поскольку спорный земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу, в соответствии с пунктом 2 статьи 27, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации имеет ограничения на приобретение его в собственность, в рассматриваемом случае, в силу принципа № 7 Основных принципов размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:060021:93 не может превышать размера земельного налога, который в соответствии с постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 составляет 1,5%.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 по делу № А12-23993/2021 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 по делу № А12-23993/2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина