Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2017 (судья Пономарева Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)

по делу № А12-3285/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гелио?Пакс?Агро-3» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН<***>, ИНН <***>) о признании решения незаконным и обязании совершить действия, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Гелио-Пакс-Агро 3» (далее – ООО «Гелио-Пакс-Агро 3», заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области) от 18.01.2017 № 31-40 о приостановлении осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности; обязании Управления Росреестра по Волгоградской области осуществить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Гелио-Пакс-Агро 3» в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:19:00 00 00:560.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение судами норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 07.09.2017 до 12.09.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.01.2017 ООО «Гелио-Пакс-Агро 3» (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключили договор купли-продажи 3/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 400 000 кв. м с кадастровым номером 34:19:000000:560, расположенный по адресу: Волгоградская область, Новоаннинский район, Бочаровское сельское поселение, поле № 3 (33,0 га) 3,7 км северо-западнее хутора Бочаровского, поле № 81 (5,0 га) 0,3 км западнее хутора Сатаровского, поле № 106 (78,0 га) 5,2 км юго-восточнее хутора Сатаровского, пастбища (24,0 га) расположены 5,5 км западнее хутора Бочаровского, для производства сельскохозяйственных угодий.

После заключения договора купли-продажи ФИО1 и ООО «Гелио-Пакс-Агро 3» обратились с заявлениями от 10.01.2016 в Управление Росреестра по Волгоградской области, о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 3/40) на вышеупомянутый земельный участок, предоставив на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договор от 09.01.2017 купли-продажи 3/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенный ФИО1 и обществом в простой письменной форме.

Уведомлением от 18.01.2017 № 34/0212/003/2017-25 Управление Росреестра по Волгоградской области приостановило с 18.01.2017 государственную регистрацию права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в срок до 16.04.2017 по причине отсутствия нотариального удостоверения предоставленного на государственную регистрацию договора от 09.01.2017 купли-продажи на основании пункта 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) по причине непредставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Общество, полагая, что указанное решение о приостановлении государственной регистрации является незаконным, оспорило данное приостановление в арбитражном суде.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что отказ регистрирующего органа соответствует требованиям действующего законодательства, так как в силу пункта 1 статьи 42 Закона о регистрации договор купли-продажи подлежал нотариальному удостоверению.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13).

Основанием для приостановления государственной регистрации прав, перехода к ООО «Гелио-Пакс-Агро 3» права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:19:000000:560 явилось несоответствие договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в подпункте 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а пунктом 1 статьи 42 Закона о регистрации предписано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

В пункте 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ закреплено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

В силу пункта 1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, из буквального толкования пункта 1 статьи 42 Закона о регистрации следует, что требование о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не применяется к сделкам по отчуждению земельных долей, т.е. долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Соотношение понятий «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» определено в пункте 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, и в части, не урегулированной данными нормами права - положений Гражданского кодекса Российской Федерации Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218?ФЗ сделки по отчуждению земельных долей нотариальному удостоверению не подлежат; сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе земельных участков – подлежат нотариальному удостоверению.

Суды установили, что в рассматриваемом случае спорный земельный участок был выделен в счет земельных долей, полученных при приватизации земельного участка, на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 01.10.2008; данный участок принадлежит продавцу на основании данного протокола и свидетельства о праве на наследство по закону от 25.11.2003.

При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок за ФИО1 (регистрационная запись от 01.09.2010 за № 34-34-12/017/2010-260).

Таким образом, право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Поскольку состоялась не сделка по отчуждению земельной доли, а сделка купли-продажи 3/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению.

Принимая во внимание, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 09.01.2017, заключенный ФИО1 и ООО «Гелио-Пакс-Агро 3» в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 34:19:000000:560, расположенный по адресу: Волгоградская область, Новоаннинский район, сельское поселение Бочаровское, поле № 3 (33,0 га) 3,7 км северо-западнее хутора Бочаровского, поле № 81 (5,0 га) 0,3 км западнее хутора Сатаровского, поле № 106 (78,0 га) 5,2 км юго-восточнее хутора Сатаровского, пастбища (24,0 га) расположены 5,5 км западнее хутора Бочаровского, в размере 3/40, составлен в простой письменной форме, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для приостановления государственной регистрации перехода права и государственной регистрация права общей долевой собственности на земельный участок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу № А12-3285/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи М.В. Коноплева

В.А. Петрушкин