Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Администрации города Волгограда, г. Волгоград, к открытому акционерному обществу «Волгоградский сталепроволочноканатный завод», г. Волгоград, обществу с ограниченной ответственностью «Соцстрой», <...> лица: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, Территориальное управление Росимущества по Волгоградской области, г. Волгоград, о признании торгов и сделки недействительными,

по докладу судьи Петрова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Волгограда обратилась в арбитражный суд с иском с открытому акционерному обществу «Волгоградский сталепроволочноканатный завод» и обществу с ограниченной ответственностью «Соцстрой» о признании недействительными состоявшихся 10 января 2006 года торгов и заключенного ответчиками 18.01.2006 года по итогам торгов договора купли-продажи здания общежития, расположенного в <...>. В основание иска положены нарушения данное сделкой ст. 92 Жилищного Кодекса РФ, ст. 132 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствие у продавца прав собственности на здание общежития в силу ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1, плана приватизации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 мая 2006 года в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда решение суда первой инстанции отменено по безусловным основаниям и принят новый судебный акт об отказе в иске. Суд апелляционной инстанции установил, что ОАО «Волгоградский сталепроволочноканатный завод» (ОАО ВСПКЗ) решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.08.2004 года признано несостоятельным (банкротом). 10.01.2006 года конкурсный управляющий провел торги по продаже имущества должника, победителем которых (в отношении здания общежития) признано ООО «Соцстрой», по результатам торгов заключен договор купли-продажи здания общежития от 18.01.2006 года, согласно которому пятиэтажное здание общежития продано за 1295994 рубля. В тот же день здание передано покупателю по акту приемо-передачи.

Суд пришел к выводу, что стоимость общежития была включена в уставный капитал ОАО ВСПКЗ в процессе приватизации, план которой утвержден решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 29.12.1992 года № 424. При этом, не дав оценки доводам истца по существу, суд указал, что истец не обращался в суд с иском о признании недействительной сделки приватизации, а в силу ст. 168, 181, п. 2 ст. 199 ГК РФ срок для защиты права по требованиям о признании ничтожной сделки приватизации пропущен. Суд также пришел к выводу, что здание общежития не подлежит передаче муниципальному образованию в соответствии со ст. 132 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», так как истцом не представлены доказательства того, что здание общежития относится к жилищному фонду социального использования и является жизненно необходимым для муниципального образования.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска. Считает, что общежитие, как здание, предназначенное для временного проживания граждан, в силу своего целевого назначения является объектом жилого фонда социального использования, и подлежит передаче муниципальному образованию в силу ст. 132 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)»; что суд не дал правовой оценки доводам истца о ничтожности сделки приватизации в части включения здания общежития в состав приватизируемого имущества, и не дал правовой оценки последствиям недействительности ничтожной сделки, установленным ст. 167 ГК РФ, а также понятию ничтожной сделки (п.1 ст. 166 ГК РФ); считает, что суд неправомерно применил срок исковой давности, так как спор не связан с применением последствий недействительности сделки, и, кроме этого, администрация города Волгограда узнала о данной сделке только в 2006 году в связи с жалобами граждан.

ОАО «ВСПКЗ» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором поддерживает постановление суда апелляционной инстанции, считает, что здание общежития не является жилищным фондом социального использования, так как не находится в государственной или муниципальной собственности и не предназначен для проживания граждан на основании договоров социального найма, закон о банкротстве не запрещает продажу жилищного фонда коммерческого использования; считает, что ООО «Соцстрой» является добросовестным приобретателем имущества.

В судебном заседании представители ответчика – ООО «Соцстрой» поддержали постановление суда апелляционной инстанции, пояснили, что в данный момент переход права собственности на здание общежития ужу зарегистрирован. Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Проверив законность обжалованного постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей ответчика, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции об отказе в иске, несмотря на допущенные нарушения норм материального права.

Суды первой и апелляционной инстанции не дали надлежащей оценки доводам истца об отсутствии у ОАО «ВСПКЗ» права собственности на здание общежития вследствие ничтожности сделки приватизации в части включения здания общежития в состав имущества приватизируемого предприятия. План приватизации Волгоградского сталепроволочноканатного завода имени 50-и летия СССР утвержден решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 29.12.1992 года.

Статья 18 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР" в редакции, действовавшей до 10.01.1993 года, предусматривала, что жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве хозяйственного ведения, в случае приватизации этих предприятий подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Однако законодательство о приватизации государственных и муниципальных предприятий не допускало включения в состав приватизируемого имущества жилого фонда и некоторых других объектов, для которых законодательством установлен иной порядок приватизации.

В соответствии с пунктом 5 ст. 2 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами РФ и республик в составе РФ. Согласно ст. 4 действовавшего на момент приватизации Жилищного Кодекса РСФСР общежития относятся к жилищному фонду. Приватизация Волгоградского сталепроволочноканатного завода имени 50-и летия СССР проводилась путем преобразования государственного предприятия в акционерное общество открытого типа в соответствии с Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721. При этом общежития были включены в уставный капитал акционерного общества вопреки п.5 утвержденного данным Указом Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, согласно которому акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения без включения их стоимости в уставный капитал. В дальнейшем приватизация находившегося на балансе предприятий жилищного фонда была запрещена Указом Президента РФ от 10.01.1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Пунктом 1 названного Указа предусмотрено, что до проведения процедуры разграничения собственности объекты жилищного фонда относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения приватизируемого предприятия.

Таким образом, сделка приватизации Волгоградского сталепроволочноканатного завода имени 50-и летия СССР, утвержденная решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 29.12.1992 года за № 424, в части включения в состав приватизируемого имущества здания общежития является ничтожной с силу ст. 168 ГК РФ (с учетом ст. 9 ФЗ РФ от 30.11.1994 года № 52-ФЗ).

Согласно ст. 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ) и не требует признания ее таковой в судебном порядке (п.1 ст. 166 ГК РФ). Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что сделка приватизации должна был оспорена в судебном порядке, ошибочен. При этом вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки не является предметом спора.

Ничтожность сделки приватизации в части включения в состав приватизируемого предприятия здания общежития влечет отсутствие у ОАО «ВСПКЗ» прав собственности на данное здание. ТО, что ОАО «ВСПКЗ» является фактическим владельцем здания общежития, не привело к возникновению у него права распоряжения зданием, так как право собственности предусматривает единство прав владения, пользования и распоряжения.

Продажа юридическим лицом объекта недвижимости, собственником которого он не является, второму ответчику влечет ничтожность сделки по продаже такого имущества в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащей ст. 209 ГК РФ.

Однако объектом заключенного на торгах договора от 18.01.2006 года является здание общежития, то есть жилой дом (ст. 92 Жилищного Кодекса РФ). Статья 558 ГК РФ устанавливает особенности продажи жилого дома: государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор купли-продажи; существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями, находящими в общежитии.

Данные требования при совершении ответчиками договора купли-продажи здания общежития не были соблюдены, что влечет незаключенность договора от 18.01.2006 года в силу ч.2 ст. 558 ГК РФ, ч.1 ст. 432 ГК РФ.

Незаключенность договора влечет как отсутствие правовых последствий для перехода права собственности на здание общежития к покупателю, так и отсутствие сделки, которую истец просит признать недействительной, в связи с чем иск о признании недействительным заключенного на торгах договора от 18.01.2006 года удовлетворению не подлежит.

Не подлежит удовлетворению иск и в части признания недействительными торгов по продаже здания общежития. Торги, как способ заключения договора, и сам заключенный на торгах договор, не являются одним и тем же понятием. Ст. 449 ГК РФ предусматривает возможным признание недействительными торгов только в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Обстоятельства, связанные с нарушением правил проведения торгов, истцом в основание исковых требований не положены, поэтому оснований для удовлетворения иска в части признания недействительными торгов, не имеется.

Судебная коллегия считает ошибочным также вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии обязанности ОАО «ВСПКЗ» передать здание общежития в собственность муниципального образования в силу п.5 ст. 132 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». Как уже указывалось выше, ОАО «ВСПКЗ» не является собственником здания общежития, являясь его владельцем. Ст. 132 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает обязанность конкурсного управляющего, как лица, распоряжающегося имуществом должника, передать в собственность муниципального образования жилищный фонд социального использования. Таким образом, такой жилищный фонд подлежит передаче конкурсным управляющим в муниципальную собственность при банкротстве должника в силу закона независимо от того, кто является его собственником.

Термин «жилищный фонд социального использования» в отношении объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, применен законодателем в законе о банкротстве, принятым 26.10.2002 года, в связи с чем понятие данного термина, имеющееся в Жилищном Кодексе РФ, принятым двумя годами позже, не может быть применено. Понятие жилищного фонда социального использования имеется в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 года № 4218-1, согласно которому такой фонд образуется в поселениях для проживания малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в жилых помещениях на условиях договора социального найма. Помещения в общежитиях предоставляются жильцам на условиях найма, и передача общежитий в муниципальную собственность как раз и имеет цель образования в поселении жилищного фонда социального использования.

Таким образом, судом апелляционной инстанции при рассмотрении спора неправильно применены нормы материального права. Однако, с учетом незаключенности договора, требование о недействительности которого является предметом спора, и отсутствием основанием для удовлетворения иска о признании недействительными торгов, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом постановление суда апелляционной инстанции от 29.07.2006 года подлежит применению с учетом выводом, содержащихся в настоящем постановлении суда кассационной инстанции.

В силу п.3 ст. 28 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» копия данного постановления подлежит направлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в Волгоградской области.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового Кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2006 года по делу А12-4700/06-С35 об отказе в иске оставить без изменения.

Копию настоящего постановления направить лицам, участвующим в деле, а также органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в Волгоградской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.Л. Петров

Судьи Г.Д. Альмашева

Е.П. Герасимова