Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Багдасаряна Андрея Андраниковича, с. Большие Чапурники Волгоградской области (ИНН 342602300104, ОГРН 319344300121677) к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница «Волго-Дон», г. Волгоград (ИНН 3448033237, ОГРН 1043400539082), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», индивидуальный предприниматель Оганесян Саркис Мартунович, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, администрация Волгограда, администрация Красноармейского района Волгограда, г. Волгоград, об устранении препятствий в пользовании, об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Оганесян Саркис Мартунович (далее – ИП Оганесян С.М.) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница «Волго-Дон» (далее – ООО «Гостиница «Волго-Дон»), в котором просил: обязать демонтировать ограждение в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:3618 по адресу: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 47; установить в интересах истца платный сервитут сроком на 10 лет на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером 34:34:080094:3618 с правом проезда по земельному участку пожарной и иной техники, автотранспорта.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.06.2021 по делу № А12-5404/2021 суд первой инстанции произвел замену истца ИП Оганесяна С.М. на индивидуального предпринимателя Багдасаряна Андрея Андраниковича (далее – ИП Багдасарян А.А.) в порядке процессуального правопреемства, привлек ИП Оганесяна С.М. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ИП Багдасарян А.А. прост решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 28.09.2018 между ООО «Гостиница «Волго-Дон» и Заборовской Ириной Анатольевной было заключено соглашение об образовании земельных участков из земельного участка, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности и прекращении права общей долевой собственности путем раздела, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 34:34:80094:3, находящийся в общей долевой собственности сторон (по 1/2 доли) был разделен на три земельных участка, из которых:

– земельный участок площадью 1064 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 47, вид разрешенного использования: гостиница, был передан в собственность ООО «Гостиница «Волго-Дон» (в настоящее время имеет кадастровый номер 34:34:080094:3617);

– многоконтурный земельный участок площадью 1064 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 47, вид разрешенного использования: гостиница, был передан в собственность Заборовской И.А.;

– земельный участок площадью 166 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 47, вид разрешенного использования: гостиница, был передан в общую долевую собственность сторон по 1/2 доли каждому.

В последующем 1/2 доли Заборовской И.А. на земельный участок площадью 166 кв. м было выкуплено обществом на основании договора купли-продажи от 23.06.2020 (регистрационная запись от 15.07.2020 № 34:34:080094:3618-34/209/2020-9).

Указанному участку площадью 166 кв. м был присвоен кадастровый номер 34:34:080094:3618 (выписка из ЕГРН – том 1, л.д. 23).

Многоконтурному земельному участку площадью 1064 кв. м, находящему в собственности Заборовской И.А. присвоен кадастровый номер 34:34:080094:3619 (регистрационная запись от 16.11.2018 № 34:34:080094:369-34/209/2018-1).

Между Заборовской И.А. (продавец) и Оганесян С.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 12.03.2019, по условиям которого покупателю было отчуждено нежилое помещение общей площадью 680,2 кв. м с кадастровым номером 34:34:080094:2677 и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3619.

Регистрация перехода права собственности Оганесяна С.М. на данные объекты осуществлена 28.03.2019, что подтверждается регистрационными записями № 34:34:080094:3619-34/209/2019-10 и № 34:34:080094:2677-34/209/2019-8. Спорное помещение было передано ООО «Агроторг» во временное владение и пользование на основании договора аренды от 27.08.2019 № 15733 в целях организации торговой деятельности.

Смежными по отношению к земельному участку истца являются земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:080094:3617 и 34:34:080094:3618, собственником которых является ответчик.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3618 граничит с земельным участком с кадастровым номером 34:34:080094:3619 (1) по фасадной стороне принадлежащего истцу помещения и с земельным участком с кадастровым номером 34:34:080094:3619 (2).

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:080094:3617 расположено нежилое 8-ми этажное здание с кадастровым номером 34:34:080094:2670, принадлежащее обществу, в котором осуществляется деятельность по оказанию гостиничных услуг.

Оганесян С.М. обращался к ООО «Гостиница «Волго-Дон» с предложением о заключении соглашения об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3618, для обеспечения проезда пожарной техники и техники для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, а также о демонтаже забора по периметру границы названного земельного участка. Ответчик предложение о заключении сервитута отклонил.

Считая, что ответчиком при формировании земельных участков не были учтены нормы противопожарной безопасности в части обеспечения установленной ширины пожарного проезда к помещению истца, и, оградив земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3618 забором, ответчик создает препятствия в пользовании принадлежащим истцу нежилым помещением и земельным участком с кадастровым номером 34:34:080094:3619, Оганесян С.М. инициировал настоящее судебное разбирательство.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу пунктов 1, 8 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10 по делу № А53-5239/2009, по смыслу статьи 274 ГК РФ собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

Суд вправе удовлетворить требование об установлении сервитута проезда на соседнем (служащем) земельном участке, даже если будет установлена потенциальная возможность организации альтернативного проезда без установления сервитута, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объему, времени и затратам работ. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последнее обстоятельство свидетельствует об отсутствии у заявителя иной реальной возможности реализовать свое право пользования господствующим земельным участком.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта и проход людей, к своему земельному участку через земельный участок ответчика, не является основанием для установления сервитута (пункт 1 статьи 274 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец указывает, что установление сервитута на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером 34:34:080094:3618 необходимо для проезда легкового, грузового транспорта и транспорта экстренных спецслужб к нежилому помещению истца с кадастровым номером 34:34:080094:2677 находящимся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080094:3619.

Из представленных в материалы дела доказательств (фотоматериалы, видеозапись, акты осмотра) однозначно усматривается доступ к земельному участку с кадастровым номером 34:34:080094:3619, как к контуру (1), так и к контуру (2).

Довод истца о том, что проезд к земельного участку с кадастровым номером 34:34:080094:3619 (2) и его использованию по целевому назначению невозможны без проезда по участку ответчика, противоречит фактическим обстоятельствам спора.

Как подтверждено материалами дела (ситуационный план, распечатка спутниковой карты, фотоматериалы), контур 2 названного земельного участка непосредственно примыкает к тротуарной дорожке, проложенной от дороги, расположенной внутри дворовой территории, что позволяет истцу беспрепятственно осуществить проезд и проход к принадлежащему ему участку без установления испрашиваемого сервитута.

При этом, разгрузка товаров посредством грузовых автомобилей на земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3619 (2) запрещена пунктами 17.2, 17.4 Правил дорожного движения Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств невозможности использования своего имущества без установления сервитута в отношении земельного участка ответчика, а также доказательств, подтверждающих отсутствие прохода к земельному участку с кадастровым номером 34:34:080094:3619.

Из представленной ответчиком схемы расположения нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:080094:2677, выполненного кадастровым инженером ИП Кулаковым О.С., следует, что в ходе натурного обследования земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:3618 установлены расстояния от границы указанного земельного участка до контура строений:

– до внешней стены основного помещения истца 6,52 м;

- до пристройки 3,42 м;

– до световых приямков 5,26 м;

– до пристройки 5,15 м;

– до погрузочного пандуса 1,21 м.

Согласно градостроительному плану земельного участка № RU 343010010301 минимальный отступ от границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:3619 составляет 3 метра.

Как было подтверждено истцом в суде первой инстанции, после приобретения спорного помещения и земельного участка им были проведены работы по увеличению периметра помещения и пристройки, в результате которых к фасадной стороне здания были пристроены кирпичные стены, установлена кровельная крыша (навес), проложен каменный тротуар с бордюрным камнем.

Фактически, истец своими действиями сам уменьшил ширину проезда между спорным помещением и земельным участком, принадлежащим ответчику (расстояние до границы помещения, существовавшего до проведения строительных работ, составляет более 6 метров).

Суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с пунктом 16 постановления Правительства Российской Федерации от 14.04.2017 № 447 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности гостиниц и иных средств размещения и формы паспорта безопасности этих объектов» ООО «Гостиница «Волго-Дон» обязана обеспечивать антитеррористическую защищенности гостиницы, в том числе путем оборудования гостиницы и её территории инженерно-техническими средствами охраны.

ООО «Гостиница «Волго-Дон» в соответствии с пунктом 12 указанного постановления относится к третьей категории опасности, что подтверждено актом обследования категории гостиницы от 23.04.2019.

Возведение ответчиком забора по границе спорного земельного участка было обусловлено, в том числе, требованиями вышеуказанного постановления.

В материалы дела представлен ответ главного управления МЧС России по Волгоградской области от 05.11.2020 № 4-6/677, на запрос ИП Оганесяна С.М., рапорт, служебная записка, фототаблицы (т.3, л.д. 2-8), согласно которым подъезд к зданию, расположенному по адресу: г. Волгоград, ул. Фадаеева, д. 47, с учетом габаритов пожарной техники, возможен со всех сторон.

В соответствии с рапортом для проверки доводов о том, что не может быть осуществлен подъезд пожарных машин к нежилому зданию с кадастровым номером 34:34:0800942677 инспектором ОНДиПР по Красноармейскому, Кировскому и Советскому районам ОНДиПР по г. Волгограду УНДиПР ГУ МЧС России по Волгоградской области Пустоваловым И.В. и врио начальника пожарно-спасательной части № 7- 1 отряд ФПС Гласного управления МЧС России по Волгоградской области Туголуковым А.Г. 03.10.2020 был осуществлён выезд на место и проведена предварительная проверка. По результатам предварительной проверки установлено, что администрацией ООО «Гостиница «Волго-Дон» с тыльной стороны здания выполнено ограждение с воротами, отгораживающие часть территорий, установлено, что сведения о нарушениях пожарной безопасности, изложенные в обращении заявителя, не подтвердились.

В материалы дела также представлен ответ Прокуратуры Волгоградской области на обращение генерального директора ООО «Гостиница «Волго-Дон» о нарушении требований закона при эксплуатации магазина «Пятерочка» от 19.07.2021 № 7/2-1404-2021, согласно которому обследование земельного участка и расположенного на нем объекта проведено прокуратурой Красноармейского района г. Волгограда 12.07.2021 с привлечением специалистов администрации Красноармейского района Волгограда, ОНД И ПР по Кировскому, Красноармейскому и Советскому районам ОНД и ПР по г. Волгограду УНД и ПР ГУ МЧС России по области, департамента муниципального имущества администрации Волгограда, департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Управления Роспотребнадзора по области. По результатам выездного обследования выявлено, что с торца здания возведен навес из легких металлических конструкций, произведена перепланировка подвального помещения на основании проектной документации, подготовленной ООО «ВолгаСпецПроектСтрой».

Из данного ответа следует, что по результатам выездного обследования был выявлен факт возведения пристройки к основному объекту без наличия необходимой документации, 16.07.2021 вынесено представление, в котором поставлен вопрос о принятии мер по сносу самовольных построек в рамках постановления администрации Волгограда от 15.06.2016 № 894 «Об утверждении Порядка выявления, пресечения самовольного строительства и принятия мер по сносу самовольных построек на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда». Проверка показала, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 34:34:080094:3619 имеет вид разрешенного использования - гостиница, однако фактически используется для размещения магазина «Пятерочка». Приказом директора кластера ООО «Агроторг» от 01.04.2021 № 18 установлен порядок разгрузки товаров в магазин «Пятерочка», согласно которому разгрузка производится со стороны проезжей части в период с 07:30 до 08:00 при невозможности подъезда к оборудованному пандусу разгрузки.

Вышеизложенная совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждает выводы суда первой инстанции о том, что ответ ГУ МЧС России по Волгоградской области от 2020 года является надлежащим доказательством, истец самостоятельно увеличил периметр помещения.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований об обязании демонтировать ограждение земельного участка с кадастровым номером 34:34:080094:3618, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждено отсутствие нарушений прав предпринимателя со стороны общества, а мотивы, изложенные в иске, связаны не с объективными обстоятельствами или действиями ответчика, а с самим поведением истца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 274 ГК РФ, статьей 23 ЗК РФ, Обзором судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 № 11248/11, учитывая объем заявленных исковых требований, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам, что истец может пользоваться принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости и земельным участком без установления сервитута; невозможность проезда на земельный участок не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца, который, осуществляя постройку, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить себе возможность организации прохода и проезда.

Ссылка заявителя жалобы на то, что судом неправомерно отказано в удовлетворении его ходатайства о назначении по делу экспертизы, подлежит отклонению как несостоятельная в силу следующего.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (пункт 1 статьи 82 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 № 13765/10, суд вправе отказать в назначении экспертизы, если установит, что для разрешения спора по существу специальные познания не требуются.

По смыслу приведенных правовых норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Суды рассмотрели заявленное ходатайство и отклонили, указав, что для разрешения настоящего спора по существу специальные познания не требуются с учетом его предмета и юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного дела.

Таким образом, не установив оснований, предусмотренных нормами статьи 82 АПК РФ, суды правомерно отказали в удовлетворении ходатайства.

Учитывая изложенное, оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Несогласие заявителя с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 по делу № А12-5404/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев