Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Англитер» представителей ФИО1 по доверенности от 13.05.2015, ФИО2 по доверенности от 13.05.2015, директора ФИО3, от администрации города Вологды представителей ФИО4 по доверенности от 15.01.2016, ФИО5 по доверенности от 15.01.2014, от открытого акционерного общества «Сбербанк России» представителя ФИО6 по доверенности от 25.12.2015, от Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области представителя ФИО7 по доверенности от 09.11.2015, от интернет-издания «Позиция» специального корреспондента ФИО8 на основании карточки временной аккредитации от 08.06.2016 № 2/2016вр,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Англитер» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 января 2016 года по делу № А13-12804/2015 (судья Корепин С.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Англитер» (место нахождения: 160035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 2097,5 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0202018:50, находящееся по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра), открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Банк), Департамент культуры и туризма Вологодской области (далее – Департамент культуры), Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее – Комитет).

Решением суда от 26 января 2016 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о несоответствии спорной постройки параметрам, установленным в разрешении на строительство, а также проектной документации. Отмечает, что проектная документация судом не исследовалось, при этом, согласно представленному в материалы дела техническому заключению, объект соответствует строительным нормам и правилам и, как следствие, согласованной проектной документации. Считает вывод суда об отнесении полузаглубленного этажа к надземному этажу ошибочным. Поясняет, что лицами, участвующими в деле, не опровергнуты выводы, содержащиеся в заключении, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования», в том числе об этажности здания. В дополнениях к апелляционной жалобе отмечает, что этажность и высотность здания должны определяться по фасадной части объекта, то есть со стороны улицы Предтеченской. В связи с этим указывает, что проектные решения здания многофункционального центра не нарушают требований, предъявляемых к строительству в зоне регулируемой застройки 2, категории - И-4, установленных постановлением Правительства Вологодской области от 28.12.2009 № 2087 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ» (далее – Постановление № 2087).

Определением апелляционного суда от 08.06.2016 на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Зайцевой А.Я. в связи с нахождением ее в отпуске на судью Шадрину А.Н.

Представители Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Администрация в представленном в суд отзыве и ее представители в судебном заседании с доводами истца согласились, просили решение суда отменить.

Представитель Комитета возражал относительно удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Представитель Банка в судебном заседании поддержал требования Общества.

Управление Росреестра, Департамент культуры надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, представителей не направили. Департамент культуры в представленном отзыве просил рассмотреть жалобу без участия его представителя.

Судебное заседание проведено при состоявшейся явке в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей Общества, Администрации, Банка и Комитета, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 18.07.2007 Департаментом земельных отношений Вологодской области (Арендодатель) и ФИО9 (Арендатор) заключен договор аренды № 01-47 земельного участка на территории муниципального образования «Город Вологда», в соответствии с которым во временное владение и пользование Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 35:24:0202018:0016, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, находящийся примерно в 7 м по направлению на северо-восток от ориентира – здания тяговой подстанции, расположенного за пределами участка по адресу: <...>, для строительства здания бильярдного клуба, на срок до 10.07.2009.

На основании дополнительного соглашения от 26.02.2009 № 1 к договору аренды права и обязанности Арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью «Древкомплект». При этом срок действия договора установлен до 10.07.2011.

Дополнительным соглашением от 15.11.2011 № 2 срок действия договора продлен до 15.11.2012.

Поскольку после истечения срока действия договора Арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, данный договор, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), возобновил свое действие на неопределенный срок.

По договору о передаче (уступке) прав и обязанностей от 20.12.2012 права и обязанности Арендатора по рассматриваемому договору аренды земельного участка переданы обществу с ограниченной ответственностью «Интеркоммерц-Н».

Впоследствии на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 05.07.2013 права и обязанности Арендатора по договору аренды № 01-47 переданы Обществу.

Договор аренды земельного участка, дополнительные соглашения к нему, а также договоры уступки прав и обязанностей по договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В деле также усматривается, что 11.10.2013 Обществу выдано разрешение № RU35327000-227 на строительство объекта капитального строительства - двухэтажного многофункционального центра, общей площадью 1490 кв.м.

В ЕГРП 18.02.2015 внесена запись о регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0202018:50, общей площадью застройки 2229,2 кв.м, со степенью готовности 70 %, расположенный по адресу: <...>.

Постановлением Администрации от 17.07.2015 № 5330 объекту присвоен адрес: <...>.

Общество 09.09.2015 обратилось в Департамент градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды (далее - Департамент) с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В письме от 11.09.2015 Департамент сообщил заявителю об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что выстроенный объект не соответствует параметрам, установленным в разрешении на строительство, а также проектной документации, на основании которой выдавалось разрешение на строительство.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, Общество обратилось в суд с иском о признании права собственности.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения спора пришел к выводу о неправомерности заявленных Обществом требований.

Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В данном случае, как видно из материалов дела, Общество не является правообладателем земельного участка, на котором возведена спорная постройка, данный земельный участок предоставлен истцу во временное владение и пользование по договору аренды.

При этом ссылка Общества на Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, не принимается апелляционным судом, поскольку приведенные в указанном Обзоре разъяснения на подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, так как касаются вопросов возведения гражданами самовольных построек на предоставленных им в аренду земельных участках. При этом апелляционный суд отмечает, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень вещных прав, наличие которых позволяет правообладателю земельного участка при соблюдении также иных условий, установленных нормами данной статьи, претендовать на признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Какие-либо изменения, расширяющие перечень правообладателей земельного участка и предоставляющие возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицами, владеющими земельным участком на праве аренды, в положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в установленном порядке не внесены.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что Департаментом отказано Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду несоответствия построенного объекта параметрам, установленным в разрешении на строительство, а также проектной документации, на основании которой выдавалось данное разрешение.

В материалах дела видно, что 11.10.2013 Обществу выдано разрешение № RU353227000-227 на строительство двухэтажного здания многофункционального центра общей площадью 1490 кв.м.

Апелляционный суд в определении от 18.05.2016 предлагал Обществу представить первоначальный проект здания многофункционального центра, на основании которого выдано указанное разрешение. Вместе с тем данный проект апелляционному суду не передан.

Согласно техническому паспорту на спорный объект, техническому заключению, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Базис» площадь возведенного Обществом здания составляет 2097,5 кв.м, в здании имеются нежилые помещения общественного питания и бытового обслуживания, а также жилые помещения (гостиничные номера). При этом здание вместо двух имеет пять этажей: два надземных, подвальный, полузаглубленный, мансардный этажи. Иные параметры, указывающие на несоответствие построенного объекта разрешительной документации, приведены в письменных пояснениях Администрации от 26.11.2015 и истцом не опровергнуты.

Таким образом, возведенный объект по площади, общему количеству этажей, назначению отличается от объекта, разрешение на строительство которого выдано Обществу 11.10.2013.

Изменений в разрешение на строительство, что допускается нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, как следует из материалов дела, не вносилось.

Отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Обществом не обжалован.

Следует также отметить, что в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка 3562460202018:0016 вид его разрешенного использования – строительство бильярдного клуба. Утвержденным постановлением Главы города Вологды от 14.08.2007 № 3737 градостроительным планом данного земельного участка предусматривается возведение на нем здания бильярдного клуба.

Судом также установлено, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, расположен в зоне охраны объектов культурного наследия - зона регулирования застройки 2 категории - И-4, разрешенное использование которой, согласно Постановлению № 2087 допускает строительство зданий, в том числе секционной застройки, до трех этажей на основании заключения, выданного органом охраны объектов культурного наследия Вологодской области, с высотой здания до 10 м до карниза и 13,5 м до конька кровли от существующей отметки поверхности земли, длина по красной линии - до 40 м. Проектирование ведется в две стадии: эскизный и рабочий проекты с обязательным их рассмотрением и получением рекомендации в органе охраны объектов культурного наследия Вологодской области. При этом строительство зданий и сооружений без положительного заключения органа охраны объектов культурного Вологодской области в указанной зоне запрещено.

В материалах дела усматривается, что Общество обращалось в Департамент культуры и охраны объектов культурного наследия Вологодской области с заявлением о согласовании окончательного проекта многофункционального центра.

В письмах от 27.12.2013, от 21.01.2014, от 17.02.2014, от 30.07.2014 в согласовании проекта отказано со ссылкой на его несоответствие требованиям градостроительных регламентов зоны регулирования застройки 2 категории – И-4, утвержденных Постановлением № 2087, в части высоты здания и количества этажей.

Данные отказы Обществом в установленном порядке не оспорены, незаконными не признаны.

Судебная коллегия отклоняет довод Администрации, поддержанный истцом, о противоречии норм Постановления № 2087 в части требований по получению заключения органа охраны объектов культурного наследия при строительстве объектов в охранных зонах законодательству, имеющему большую юридическую силу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» границы зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Частью 1 статьи 12 закона Вологодской области от 24.07.2001 № 705-ОЗ «О сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся на территории Вологодской области», утратившего силу в связи с принятием закона Вологодской области от 16.03.2015 № 3601-ОЗ Закон Вологодской области от 16.03.2015 № 3601-ОЗ «О сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся на территории Вологодской области» (далее – Закон № 3601-ОЗ), предусматривалось, что границы зон охраны объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, находящихся на территории области, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются Правительством области по представлению областного органа охраны объектов культурного наследия на основании проекта зон охраны объектов культурного наследия.

Аналогичные нормы, предусматривающие утверждение Правительством области границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, особых режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах территорий данных зон, установлены в статье 8 Закона № 3601-ОЗ.

Таким образом, в силу приведенных норм Постановление № 2087, в том числе в части утверждения градостроительных регламентов зон охраны объектов культурного наследия, принято в пределах полномочий Правительства области, и противоречивость положений Постановления о необходимости получения положительного заключения органов охраны объектов культурного наследия области на строительство зданий и сооружений в зоне регулирования застройки 2 категории – И-4 нормам градостроительного законодательства апелляционным судом не установлена.

Апелляционный суд соглашается также с выводом суда о том, что спорная постройка не отвечает требованиям градостроительного регламента, утвержденного Постановлением № 2087, в части допустимого количества этажей.

При определении этажности здания суд правомерно руководствовался сводом правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10.

В соответствии с пунктом Г.8 СНиП 31-06-2009 при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

При размещении здания на участке с уклоном, когда невозможно определить принадлежность этажа по приложению Б, определение этажности следует применять для каждого помещения в отдельности. Для этого надо учитывать планировочную схему данного этажа и помещения, положение наружной стены помещения относительно отмостки и параметры естественной освещенности помещения.

В данном случае судом установлено, что постройка размещена на участке с уклоном в сторону реки Содема. Имеют место переменные планировочные отметки земли. При этом из полузаглубленного этажа (подвал - 1) имеется непосредственный горизонтальный проход на отметку земли из помещения №1 на поэтажном плане. С учетом изложенного суд верно посчитал, что данный этаж, в соответствии с примечанием к пункту Б.30 СНиП 31-06-2009, является надземным.

При таких обстоятельствах вывод суда о несоответствии постройки требованиям градостроительного регламента апелляционный суд находит обоснованным.

Таким образом, поскольку Общество не является правообладателем земельного участка, возведенная постройка по своим параметрам (площадь, этажность, назначение) не соответствует разрешительной документации на строительство, а также установленным Постановлением № 2087 градостроительным регламентам для рассматриваемой зоны охраны объектов культурного наследия, следовательно, совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку по правилам статьи 222 ГК РФ отсутствует, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия также отмечает, что в области строительства (реконструкции) объектов капитального строительства наблюдаются негативные тенденции, связанные с осуществлением строительной деятельности в обход действующего законодательства, которые не могут быть поддержаны и данная деятельность легализована посредством судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку.

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, не принимаются апелляционной судом, поскольку не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств дела, которая дана судом первой инстанции.

Судебная коллегия считает, что судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Поскольку оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 января 2016 года по делу № А13-12804/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Англитер» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова

А.Н. Шадрина